Sommaire

1. Cap d’Antibes : portrait d’une péninsule d’exception
2. Marché immobilier 2025-2026 : les prix au m² officiels
3. Les grandes propriétés : un marché hors norme international
4. Juan-les-Pins et Antibes : les marchés complémentaires
5. Investissement locatif sur la Côte d’Azur : stratégies 2026
6. LMNP et Côte d’Azur : l’outil fiscal idéal
7. L’analyse de Yoann Maxel, fondateur de Y’AM
8. Questions fréquentes

Immobilier Cap d'Antibes : marché de luxe, prix au m² et investissement sur la Côte d'Azur | Y'AM 

Entre Cannes et Nice, à quelques encablures du Festival le plus célèbre du monde, la péninsule du Cap d’Antibes constitue l’un des marchés immobiliers les plus exclusifs et les plus résilients d’Europe. Offre foncière limitée, patrimoine architectural centenaire, environnement naturel protégé et clientèle internationale ultra-fortunée : ici, les règles du marché ordinaire ne s’appliquent pas.

Mais le Cap d’Antibes n’est pas qu’une vitrine inaccessible. Il s’inscrit dans un écosystème plus large — celui d’Antibes Juan-les-Pins — qui offre aux investisseurs avisés des opportunités concrètes, notamment via la location meublée saisonnière et le statut LMNP.

Chez Y’AM – Y Asset Management, nous intervenons sur tout le territoire français, y compris sur les marchés premium de la French Riviera. Voici notre décryptage complet, avec des données officielles vérifiées.

1. Cap d’Antibes : portrait d’une péninsule d’exception

Une géographie unique entre mer et pinèdes

Située entre Antibes et Juan-les-Pins, la péninsule du Cap d’Antibes s’avance dans la Méditerranée sur près de 4 kilomètres. Avec ses 23 kilomètres de littoral, ses criques sauvages, ses plages confidentielles et ses vastes jardins arborés de pins parasols et de cyprès centenaires, elle offre l’un des cadres naturels les plus préservés de la Côte d’Azur.

À son extrémité sud se trouve l’Anse de l’Argent Faux, surnommée la « baie des milliardaires ». Ce surnom n’a rien d’exagéré tant les propriétés qui la surplombent appartiennent à une élite mondiale ultra-discrète. Le Cap accueille également deux monuments emblématiques :

• La Villa Eilenroc, bâtie en 1867 sur les plans de Charles Garnier, l’architecte de l’Opéra de Paris — aujourd’hui propriété de la commune d’Antibes et ouverte au public certains jours
• L’Hôtel du Cap-Eden-Roc, institution mondiale du luxe hôtelier depuis plus d’un siècle, refuge incontournable des célébrités lors du Festival de Cannes

Une histoire ancrée dans le glamour international

Le Cap d’Antibes attire depuis des siècles les grandes figures. Au XIXe siècle, les têtes couronnées et artistes d’Europe y séjournaient. Francis Scott Fitzgerald y a situé une partie de son roman Tendre est la nuit. Pablo Picasso travailla au château Grimaldi d’Antibes, devenu depuis le Musée Picasso, l’un des musées d’art moderne les plus visités de France.

Aujourd’hui, le secteur reste un terrain de jeu pour les décideurs et grandes fortunes mondiales. Pendant le Festival de Cannes, l’ensemble de la zone entre Juan-les-Pins, le Cap et Cannes s’anime d’une effervescence internationale qui n’a pas d’équivalent en Europe.

Une protection réglementaire qui garantit la rareté

La péninsule du Cap d’Antibes bénéficie d’un cadre réglementaire particulièrement protecteur. Le littoral est partiellement classé, des zones importantes sont inconstructibles, et les règles d’urbanisme limitent strictement les nouvelles constructions. Cette protection légale — renforcée par les lois Littoral et Montagne — garantit structurellement la rareté de l’offre. Il ne se créera pas de nouveau Cap d’Antibes.

2. Marché immobilier du Cap d’Antibes 2025-2026 : les prix officiels au m²

Des prix parmi les plus élevés de France hors Paris

Le Cap d’Antibes est l’un des rares marchés français où les prix immobiliers rivalisent — et dépassent — les arrondissements les plus chers de Paris pour les biens d’exception. Selon les données de MeilleursAgents au 1er novembre 2025 :

Type de bien	Prix moyen au m²	Fourchette de prix
Appartements (secteur Le Cap)	8 699 €/m²	3 943 € – 17 397 €
Maisons / Villas	14 079 €/m²	5 632 € – 28 158 €
Villas de prestige / front de mer	35 000 – 50 000 €/m²	selon localisation

Source : MeilleursAgents.com, novembre 2025

À titre de comparaison, selon MeilleursAgents en février 2026, le prix moyen sur l’ensemble de la ville d’Antibes est de 5 840 €/m² pour les appartements et 8 046 €/m² pour les maisons. Le Cap représente donc un surcoût de +50 % à +75 % par rapport à la moyenne antiboise.

La grille tarifaire des villas selon les typologies

Le cabinet spécialisé Magrey & Sons, référence sur le marché de luxe de la Côte d’Azur, établit la grille suivante pour les villas du Cap :

• À partir de 12 500 – 15 000 €/m² : propriété à rénover (150-180 m²), petit terrain, sans piscine
• À partir de 20 000 €/m² : villa rénovée (200-250 m²), piscine, vue mer
• À partir de 25 000 €/m² : villa rénovée (300-400 m²), piscine, vue mer dégagée
• À partir de 35 000 €/m² : propriété front de mer avec accès direct à la Méditerranée
• Jusqu’à 50 000 €/m² et au-delà : manoir sur grand terrain, piscine, court de tennis, dépendances

Les transactions d’exception dépassent régulièrement les 30 à 50 millions d’euros, et certaines estimations franchissent la barre des 100 millions pour les plus grandes propriétés historiques front de mer.

Le Parc du Cap : le luxe en appartement

À deux pas du casino de Juan-les-Pins, le programme Parc du Cap — lancé par le milliardaire britannique John Caudwell — propose 88 appartements de très haut standing. Ce programme illustre la demande croissante pour un luxe « clé en main » sans les contraintes d’une villa privée.

Appartement	Surface	Prix indicatif
2 pièces	44 m²	600 000 €
3 pièces	84 à 111 m²	1,2 à 2,15 M€
Penthouse duplex + piscine privée	Variable	4,5 à 6 M€ et +

Services : spa, piscines intérieure/extérieure, conciergerie 24h/24, résidence sécurisée, accès piéton aux plages et commerces.

3. Les grandes propriétés : un marché ultra-sélectif à l’échelle mondiale

La stratégie des grandes fortunes internationales

Le Cap d’Antibes est depuis les années 2000 un symbole de la puissance financière internationale. La stratégie des grandes fortunes mondiales y est bien rodée : racheter progressivement les villas voisines pour constituer de véritables micro-domaines privés, invisibles depuis la route, protégés par des hectares de jardins méditerranéens et des systèmes de sécurité dignes de résidences d’État.

Ces propriétés sont dotées de débarcadères privés, de courts de tennis, de piscines à débordement face à la Méditerranée, et pour certaines, d’héliports. Elles s’échangent de gré à gré, hors marché, entre family offices et cabinets spécialisés — sans jamais apparaître sur les portails grand public.

Résilience des prix : les fondamentaux d’un actif défensif

Plusieurs facteurs structurels expliquent la résilience exceptionnelle des prix au Cap d’Antibes :

• Offre foncière limitée et non extensible (péninsule classée, zones inconstructibles)
• Demande internationale structurellement supérieure à l’offre disponible
• Attractivité permanente de la Côte d’Azur (climat, qualité de vie, événements internationaux)
• Proximité de Monaco (35 min), Nice (30 min) et Cannes (20 min)
• Port Vauban d’Antibes : plus grand port de plaisance d’Europe, ancrage d’une clientèle fortunée à l’année

Même lors de crises majeures — 2008, Covid — les propriétés d’exception du Cap ont maintenu leurs valeurs mieux que n’importe quel autre marché français. Ce marché constitue un actif patrimonial défensif de première catégorie.

4. Juan-les-Pins et Antibes : les marchés complémentaires pour l’investisseur

Juan-les-Pins : la destination des investisseurs locatifs saisonniers

Directement adossée au Cap, Juan-les-Pins constitue l’un des marchés locatifs saisonniers les plus actifs de la Côte d’Azur. Station balnéaire emblématique, connue pour son festival Jazz à Juan (chaque juillet, avec plus de 40 000 spectateurs), ses plages de sable fin et sa vie nocturne animée, elle attire une clientèle internationale à fort pouvoir d’achat.

Les prix à Juan-les-Pins restent bien inférieurs à ceux du Cap, rendant l’investissement locatif accessible à une clientèle plus large. Le marché y est dominé par :

• Studios et 2 pièces en location saisonnière (forte demande estivale)
• Appartements avec vue mer ou à proximité des plages, très recherchés par une clientèle européenne
• Villas contemporaines pour les familles en séjour de plusieurs semaines
• Résidences de tourisme exploitées en LMNP géré

Antibes : deuxième ville des Alpes-Maritimes, marché bi-saisonnier

Antibes abrite environ 76 000 habitants à l’année — un chiffre qui peut dépasser 200 000 personnes en période estivale. Cette dualité crée des conditions de marché particulièrement favorables à l’investissement locatif bi-saisonnier.

Selon les données de PAP.fr au 1er février 2026, le prix moyen au m² à Antibes s’établit à 5 264 €, avec une hausse de 15,1 % sur trois ans. Les loyers médians y atteignent 25 €/m² pour les T1 et 20 €/m² pour les T2, avec une évolution à la hausse de 11,5 % en un an — un signal fort pour les investisseurs locatifs.

L’atout Sophia Antipolis : une demande locative structurelle

À 15 minutes d’Antibes se trouve Sophia Antipolis, le premier technopôle d’Europe avec plus de 37 000 emplois directs. Ingénieurs, consultants, cadres internationaux, chercheurs : ce bassin d’emploi génère une demande locative permanente et qualitative, indépendante du tourisme. La location meublée longue durée et le bail mobilité représentent des opportunités de rendement stable à l’année, en complément de la location saisonnière estivale.

Le Vieil Antibes : authenticité et investissement à long terme

Le Vieil Antibes, avec ses ruelles pavées et son ambiance méditerranéenne authentique, constitue un marché à part. Selon PAP.fr, les prix y oscillent entre 4 500 et 6 389 €/m² selon l’emplacement. Les appartements de charme, proches du marché Provençal et du port Vauban (plus grand port de plaisance d’Europe), séduisent tant les résidents permanents que les investisseurs cherchant une valorisation patrimoniale à long terme.

5. Investissement locatif sur la Côte d’Azur : stratégies 2026

Trois profils d’investisseurs, trois stratégies

Profil 1 — L’investisseur rendement (budget 200 000 – 600 000 €)

Cible : studios et 2 pièces à Juan-les-Pins ou centre d’Antibes, idéalement à rénover pour optimiser le prix d’acquisition. Stratégie : statut LMNP au régime réel avec amortissement du bien et des travaux, combinant location saisonnière estivale (tarifs premium) et location meublée hivernale (profils Sophia Antipolis ou étudiants).

Les rendements locatifs dans ce secteur peuvent atteindre jusqu’à 8 % bruts pour les meilleures affaires en location saisonnière, selon les données de Tanit Immobilier. Les rendements à l’année se situent entre 3 et 4 % bruts, cohérents avec la valeur patrimoniale des actifs.

Profil 2 — L’investisseur patrimonial (budget 600 000 € – 5 M€)

Cible : appartements de standing vue mer ou terrasse, villas provençales à rénover dans le secteur Antibes/Juan-les-Pins/entrée du Cap. Objectif : double valorisation — rendement locatif saisonnier premium et plus-value à la revente sur un marché structurellement en tension. L’expertise Y’AM en valorisation d’actifspermet d’identifier les biens décotés et de structurer la rénovation pour maximiser la valeur de revente.

Profil 3 — L’investisseur d’exception (budget 5 M€ et +)

Cible : villas haut de gamme ou grandes propriétés du Cap d’Antibes. Stratégie : préservation et valorisation d’un patrimoine d’exception dans un marché à offre raréfiée, avec possibilité d’exploitation en location saisonnière ultra-premium. Les tarifs hebdomadaires des plus grandes villas du Cap peuvent dépasser 50 000 € par semaine en haute saison. Ce marché fonctionne quasi exclusivement par réseau et recommandation.

L’enjeu du DPE dans un parc souvent ancien

Sur la Côte d’Azur, le parc immobilier est souvent constitué de villas des années 1960-1980 et d’immeubles des années 1970, parfois mal isolés. Le classement DPE est devenu un critère décisif : les logements classés G sont déjà interdits à la location depuis 2025, les F suivront. Un bien décoté avec un mauvais DPE représente une opportunité d’achat à condition d’avoir l’expertise pour le rénover — exactement ce que maîtrise Y’AM avec son service d’

aménagement clé en main et de montage d’opérations de rénovation.

6. LMNP et Côte d’Azur : l’outil fiscal idéal

Pourquoi le LMNP est particulièrement adapté aux marchés touristiques

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est structurellement adapté aux marchés touristiques premium comme la Côte d’Azur :

• Les loyers meublés sont 15 à 20 % plus élevés que les loyers nus — différentiel encore plus marqué sur les marchés premium
• L’amortissement comptable du bien, du mobilier et des travaux permet de neutraliser fiscalement les revenus locatifs pendant 10 à 15 ans
• Le bail meublé (1 an renouvelable) offre plus de souplesse que le bail nu pour récupérer le bien
• La location saisonnière meublée classée bénéficie d’un abattement de 71 % en régime micro-BIC
• Taux d’impayés en location meublée : 0,3 à 0,7 %, contre 1,5 à 2 % en location nue

Résidences de tourisme LMNP : la formule sans gestion

Sur la Côte d’Azur, les résidences de tourisme représentent une déclinaison LMNP particulièrement adaptée à la clientèle internationale : l’investisseur signe un bail commercial avec un exploitant professionnel, qui verse des loyers garantis quelle que soit l’occupation réelle. Zero gestion, revenus prévisibles, optimisation fiscale via l’amortissement.

Chez Y’AM, nous accompagnons aussi bien l’acquisition de ces actifs que leur revente dans les meilleures conditions fiscales et patrimoniales.

L’aménagement meublé : la différence entre un bien et un produit locatif premium

Sur un marché aussi concurrentiel que la location saisonnière haut de gamme, la qualité de l’aménagement est déterminante. Un bien équipé avec soin — literie premium, cuisine équipée, équipements connectés, décoration cohérente — peut voir son tarif nuitée multiplié par deux par rapport à un bien standard équivalent. C’est pourquoi Y’AM propose un service d’aménagement mobilier clé en main pour LMNP intégré dès la conception du projet d’investissement.

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7. L’analyse de Yoann Maxel, fondateur de Y’AM

Le Cap d’Antibes fascine parce qu’il représente l’archétype du marché immobilier défensif : une offre structurellement limitée, une demande internationale récurrente, et une résilience aux cycles économiques que peu de marchés au monde peuvent revendiquer. Mais il ne faut pas confondre résilience et immunité — ni accessibilité avec facilité.

Sur ces marchés d’exception, comme sur tous les autres, la création de valeur passe par la méthode. Identifier un actif sous-exploité ou sous-coté. Le transformer avec les bons partenaires. Le structurer fiscalement dès l’acquisition. L’exploiter avec l’organisation qui maximise sa performance locative. C’est précisément ce que nous faisons chez Y’AM depuis plus de vingt ans.

Les meilleures opportunités sur la Côte d’Azur ne s’affichent jamais sur les portails grand public. Elles se trouvent dans des réseaux professionnels, dans des situations d’arbitrage — héritiers, liquidations judiciaires, repositionnements d’actifs — dans des biens à rénover que les acquéreurs non professionnels fuient par manque d’expertise.

Notre conviction : le marché azuréen, et le secteur Antibes/Juan-les-Pins/Cap d’Antibes en particulier, reste l’un des rares marchés français où la valorisation patrimoniale à long terme est quasiment garantie par la géographie elle-même. La condition sine qua non : acheter le bon bien, au bon prix, avec la bonne structuration.

8. Questions fréquentes sur l’immobilier au Cap d’Antibes

Quel est le prix moyen au m² au Cap d’Antibes en 2025-2026 ?

Selon MeilleursAgents (novembre 2025), le prix moyen des appartements au Cap d’Antibes est de 8 699 €/m²(fourchette : 3 943 € à 17 397 €). Pour les maisons, le prix moyen est de 14 079 €/m², avec des pointes à 28 158 €/m². Les propriétés d’exception front de mer atteignent 35 000 à 50 000 €/m² voire davantage.

Est-ce que le marché immobilier du Cap d’Antibes est sensible aux crises ?

La rareté absolue de l’offre foncière — péninsule classée, zones inconstructibles — lui confère une résilience exceptionnelle. Même lors des crises majeures (2008, Covid), les prix des propriétés d’exception y ont mieux résisté que sur n’importe quel autre marché français. C’est l’un des rares actifs immobiliers réellement défensifs à l’échelle européenne.

Peut-on investir en LMNP sur la Côte d’Azur avec un budget accessible ?

Oui. Sur le secteur d’Antibes et Juan-les-Pins, des studios et 2 pièces à rénover sont accessibles à partir de 200 000-250 000 €. Restructurés en LMNP et meublés de qualité, ces biens peuvent atteindre des rendements bruts de 5 à 8 % en combinant location saisonnière estivale et location meublée hivernale.

Quels sont les loyers moyens à Antibes en 2025 ?

Selon les données de Nicepresse / Lokimo (mai 2025), les loyers médians à Antibes s’établissent à 25 €/m² pour les T1, 20 €/m² pour les T2, 19 €/m² pour les T3 et +. Ces chiffres ont progressé de 11,5 % en un an, avec des T2 en hausse de 9 %. Une dynamique particulièrement favorable aux investisseurs locatifs.

Comment accéder aux propriétés hors marché du Cap d’Antibes ?

Les transactions sur les grandes propriétés du Cap s’effectuent quasi exclusivement hors circuits publics, via des réseaux professionnels spécialisés — cabinets de gestion de patrimoine, family offices, avocats d’affaires, asset managers. Y’AM dispose de connexions actives sur ce marché et peut accompagner des investisseurs institutionnels ou des particuliers fortunés dans leurs projets d’acquisition d’actifs premium sur la French Riviera. Prenez rendez-vous avec Yoann Maxel.

Vous avez un projet immobilier sur la Côte d’Azur ?

Depuis plus de 20 ans, Y’AM – Y Asset Management accompagne investisseurs, CGP et institutionnels dans la valorisation d’actifs immobiliers à fort potentiel sur tout le territoire français, y compris les marchés premium de la French Riviera. Sélection des actifs, structuration LMNP, aménagement clé en main, revente optimisée : une approche sur-mesure, humaine et orientée résultats.

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