Immobilier : petits prix et gros travaux, est-on sûr de faire de bonnes affaires ?
Biens décotés, passoires thermiques : des opportunités à première vue
En période d’accès au crédit restreint et de hausse des prix énergétiques, les logements énergivores – souvent appelés passoires thermiques – suscitent l’intérêt de nombreux acquéreurs. La raison ? Leur prix au mètre carré fortement décoté, comparé à celui des biens mieux classés en DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).
Selon les données de Meilleurs Agents, l’écart moyen entre un bien classé F ou G et un bien classé D est de 452 €/m². Une tendance confirmée par les Notaires de France, qui indiquent que les maisons anciennes en A-B se sont vendues en 2023 1,7 fois plus cher que les logements F-G.
Ce différentiel de prix semble ouvrir la voie à de bonnes affaires pour les investisseurs et primo-accédants… à condition d’en maîtriser les paramètres techniques, financiers et réglementaires.
Le vrai coût des travaux : une variable à ne pas sous-estimer
Acheter une passoire thermique implique des travaux lourds de rénovation énergétique (isolation, menuiseries, système de chauffage, ventilation…). Or, le montant des travaux est souvent mal évalué, surtout dans les appartements en copropriété.
Comme le rappelle Loïc Cantin, président de la FNAIM :
« Le coût des rénovations dépend du bâti, mais aussi des décisions de l’assemblée de copropriété, souvent lentes ou imprévisibles. »
Aides à la rénovation : un levier décisif… sous conditions
Le montant des aides disponibles (MaPrimeRénov’, CEE, prêts bonifiés) dépend des revenus du foyer fiscal. Un couple de primo-accédants avec des revenus modestes pourra prétendre à un soutien substantiel. À l’inverse, les ménages plus aisés devront assumer une plus grande part des coûts.
Rentabilité : quand le gain est réel
Des gains importants sur les maisons
D’après une étude Hello Watt, acheter une maison de 100 m² classée G à Tours et la rénover pour la faire passer en C peut générer un gain compris entre 31.900 et 57.900 €, selon le profil de l’acquéreur. La marge de rentabilité est donc bien réelle, surtout pour les maisons individuelles, plus faciles à rénover et à valoriser.
Des cas plus contrastés pour les appartements
À Bordeaux, acheter un appartement de 100 m² classé F pour le rénover en E permet un gain de 5.400 à 6.600 € comparé à l’achat direct d’un logement E. La stratégie reste donc rentable, bien que la marge soit plus réduite.
Exception notable : les grandes villes à prix très élevé
À Paris, par exemple, les travaux peuvent faire perdre des mètres carrés (isolation thermique par l’intérieur), ce qui dégrade la rentabilité. Une rénovation qui réduit de 3 m² un appartement de 50 m² peut entraîner une perte de valeur de 12.400 à 19.800 € comparé à l’achat direct d’un bien bien classé.
Réussir une opération sur un bien à rénover : les 3 règles d’or
- Estimer la valeur vénale du bien après rénovation, sur la base des prix du marché local.
- Budgétiser précisément les travaux (avec devis professionnels) et intégrer une marge de sécurité.
- Vérifier l’accès aux aides financières et les conditions techniques de réalisation (copropriété, contraintes d’urbanisme).
Conclusion : rénovation énergétique et stratégie d’investissement
Acheter un bien immobilier à bas prix pour le rénover peut s’avérer une excellente opération à condition de penser comme un investisseur : projection de revente, rentabilité locative, fiscalité, revalorisation à moyen terme.
Cette stratégie convient notamment aux investisseurs immobiliers souhaitant :
- Créer de la valeur par le travail de transformation.
- Accéder à des rendements locatifs améliorés après rénovation.
- Profiter d’un levier fiscal, en particulier en meublé sous le statut LMNP au régime réel (avec amortissements post-travaux).
Synthèse par Yoann MAXEL – Spécialiste en LMNP
« Investir dans une passoire thermique pour la rénover peut être une opération très performante, mais elle ne doit jamais être improvisée. En LMNP au régime réel, le jeu en vaut la chandelle si le bien est conservé sur le long terme. Les amortissements post-travaux permettent d’annuler la fiscalité sur les loyers pendant plusieurs années, ce qui booste fortement la rentabilité nette. Mais attention : le piège, c’est la mauvaise estimation du coût des travaux, ou l’illusion de gains rapides. Une bonne affaire, c’est avant tout un bon montage. »