Résidences seniors : un besoin croissant dans les petites villes proches des grandes métropoles

Un enjeu démographique majeur

Le vieillissement de la population française est un phénomène structurel. D’ici 2030, plus de 20 millions de Français auront plus de 60 ans, selon l’Insee. Cette transition démographique s’accompagne d’une demande croissante en logements adaptés pour les seniors autonomes, notamment sous forme de résidences avec services.

Si les grandes villes comme Toulouse, Lyon, Montpellier ou Bordeaux concentrent l’offre existante, un nouveau besoin émerge : celui de résidences de petite taille dans les villes moyennes ou périurbaines, à proximité directe des grands pôles urbains.

Une demande forte en périphérie des métropoles

De nombreuses personnes âgées souhaitent vieillir dans un environnement calme, accessible et humainement dimensionné, tout en restant proches de leurs enfants ou des services hospitaliers d’une grande agglomération.

Les petites communes situées à 15 à 45 minutes de grandes villes comme Nice, Lille ou Lyon deviennent ainsi des cibles idéales pour le développement de résidences seniors à taille humaine, généralement comprises entre 15 et 30 logements.

Ces formats ont plusieurs atouts :

• Moins impersonnels que les grandes structures médicalisées.
• Plus faciles à intégrer dans le tissu local.
• Rentables grâce à une gestion optimisée, notamment via des mandats de gestion locative.

Le modèle gagnant : petites unités + services adaptés + mandat de gestion

Certaines sociétés de gestion, comme Elyade, ont bien compris cette équation gagnante. Leur modèle repose sur trois piliers :

1. Des emplacements ciblés dans des communes attractives, proches de grandes villes mais où le foncier reste abordable.
2. Des résidences à taille humaine, favorisant le lien social et la personnalisation des services.
3. Un mandat de gestion clé en main, garantissant aux investisseurs une simplicité de gestion et des revenus locatifs réguliers.

Ce format répond parfaitement aux attentes du marché :

• Pour les résidents : logements adaptés (ascenseur, douche PMR, sécurité, animations).
• Pour les investisseurs : un placement sécurisé, éligible au statut LMNP, offrant une rentabilité moyenne de 4 % à 5 %, nette de gestion.

Pourquoi investir en résidence senior dans une petite ville ?

1. Un besoin structurel en forte croissance

La génération des baby-boomers arrive à l’âge de la retraite. Nombre d’entre eux souhaitent conserver leur indépendance, sans entrer en EHPAD. Les résidences seniors représentent la solution intermédiaire idéale.

2. Des territoires moins saturés

Alors que l’offre est dense (et parfois surévaluée) dans les hypercentres, les villes comme Castanet-Tolosan (près de Toulouse), Gradignan (près de Bordeaux) ou Givors (près de Lyon) offrent un excellent compromis entre coût d’acquisition et demande locative réelle.

3. Un cadre fiscal favorable avec le LMNP

Investir en résidence avec services sous le statut LMNP, en choisissant le régime réel, permet de dédouaner ses loyers d’impôt pendant plusieurs années grâce aux amortissements. Ce cadre s’adapte parfaitement à ce type de résidence.

Exemples de villes à fort potentiel

Synthèse par Yoann MAXEL – Spécialiste en LMNP

« Les résidences seniors de petite taille situées en périphérie des grandes métropoles représentent l’un des meilleurs couples rendement/sécurité en LMNP aujourd’hui. Le format 15 à 30 logements avec services externalisés et mandat de gestion assure à la fois stabilité locative, faible vacance et grande simplicité administrative. Il faut toutefois rester sélectif sur la zone et privilégier les opérateurs qui ont une vraie expertise de gestion comme Elyade. En régime réel, l’amortissement des murs et du mobilier permet souvent de neutraliser la fiscalité pendant 20 ans. Une belle opportunité patrimoniale à condition de la penser comme un actif long terme. »