Immobilier ancien : vers un nouveau cycle haussier des prix en 2025 ? 

Alors que le marché immobilier a connu un net ralentissement en 2023-2024, plusieurs indicateurs laissent entrevoir une reprise d’activité dans l’ancien depuis le début de l’année 2025. Le dernier baromètre SeLoger – Meilleurs Agents – Les Échos, daté du 1er juin, révèle une légère remontée des prix, portée par de nouveaux projets d’achat, des conditions de crédit plus souples… et une course contre la montre avant la hausse des frais de notaire.

Un rebond progressif grâce aux taux et à la fiscalité

La baisse des taux immobiliers entamée début 2024 a relancé l’appétit des acquéreurs. Autre facteur déclencheur : l’anticipation de la hausse des DMTO (droits de mutation à titre onéreux), entrée en vigueur au 1er avril, a accéléré la concrétisation de nombreux projets. Résultat : le marché redémarre.

• En cinq mois, les prix dans l’ancien ont progressé de 0,6 %, atteignant 3.111 €/m² en moyenne en France.
• En mars 2025, 880.000 ventes ont été enregistrées en cumul sur 12 mois (vs. 777.000 en octobre 2024).
• IAD annonce une hausse de 30 % des compromis signés en avril, un record depuis 17 ans.

Hausse des prix : des signaux visibles en régions… et à Paris

Les grandes métropoles renouent avec la dynamique haussière, notamment celles qui avaient subi les plus fortes baisses depuis 2022. Paris, en tête :

• Paris : 9.519 €/m² (+1,3 % depuis janvier) ; prévision : 9.750 €/m² en juillet (+2,7 % sur un an)
• Toulouse : +2,4 %
• Angers : +3,2 %
• Reims : +2,2 %
• Dijon : +2,0 %
• Montpellier, Bordeaux, Marseille : entre +0,6 et +1,6 %
• Zones rurales : +2,5 % en cinq mois

Mais cette tendance reste hétérogène : certaines villes moyennes ou grandes corrigent encore à la baisse (Nantes, Nice, Lille, Lyon…).

Un marché encore fragile, entre convalescence et incertitude

Malgré le frémissement des prix et des volumes, les signaux de fragilité persistent :

• L’indécision des acheteurs est au plus haut depuis 2020 : près d’un Français sur deux ne sait plus si c’est le bon moment pour acheter.
• 53 % pourraient différer ou annuler leur projet en raison de la hausse des taux.
• Les investisseurs locatifs et les acquéreurs de résidences secondaires restent peu actifs, concentrant les tensions sur les biens < 400.000 €.

➡️ Le marché est encore “sur le fil du rasoir”, selon les notaires.

Synthèse par Yoann Maxel, spécialiste du statut LMNP

« Cette reprise modérée du marché ancien n’est pas encore une tendance lourde, mais elle donne des signaux intéressants. Pour les investisseurs LMNP, l’environnement reste incertain : les biens de petite surface en zone tendue reprennent de la valeur, ce qui peut soutenir une stratégie patrimoniale, mais la prudence s’impose sur les rendements nets. L’achat au bon prix, la négociation en direct et le recours à des leviers fiscaux (amortissements, régime réel) restent les clés pour réussir une acquisition dans ce contexte. »

À retenir :

• Les prix repartent légèrement à la hausse (+0,6 % en 5 mois)
• Les conditions de crédit se sont améliorées, mais restent volatiles
• Les biens < 400.000 € tirent le marché
• L’indécision des ménages reste forte, freinant un redémarrage massif
• Les investisseurs doivent adapter leur stratégie aux nouvelles dynamiques