Fiscalité locative : à quoi ressemblera le futur statut du bailleur privé ?

Face à la crise du logement et à l’effondrement de l’investissement locatif depuis la fin du dispositif Pinel début 2025, le gouvernement prépare un statut du bailleur privé, conçu pour encourager la location longue durée : un cadre fiscal stable et attractif, en concurrence avec le Pinel. Un rapport parlementaire remis le 30 juin 2025 présente les grandes lignes d’une réforme potentiellement inscrite dans la loi de finances 2026

1. Le cœur du dispositif : un amortissement fiscal linéaire

Neuf et ancien rénové

• 5 % par an sur 20 ans pour les logements neufs (amortissement de 80 % de la valeur hors terrain)

• 4 % par an sur 20 ans pour l’ancien, à condition que 15 % du prix d’achat soit investi en travaux (principalement rénovation énergétique)

• Ce mécanisme permettrait aux bailleurs de déduire chaque année un montant fixé sur la valeur du bâti, générant un déficit fiscal pouvant compenser les loyers perçus.

2. Bonus pour loyers modérés

Un bonus fiscal progressif pourrait s’ajouter pour les bailleurs pratiquant des loyers en dessous du marché :

• +0,5 point pour un loyer 10–15 % sous les prix moyens (loyer intermédiaire)

• +1,0 point pour un loyer 20–25 % sous (loyer social)

• +1,5 point pour un loyer très bas (–30 %)

Concrètement, un bailleur neuf pourrait amortir jusqu’à 6,5 % par an la première année, combinant amortissement de base et bonus.

3. Une réforme pensée pour coexister avec les régimes existants

Le nouveau statut ne vise pas à remplacer le LMNP (meublé, en micro-BIC ou réel) ni le micro-foncier, mais à compléter l’offre fiscale :

• LMNP gagne une abattement micro-BIC renforcé de 50 % et un plafond relevé à 30 000 € de recettes/an

• Le micro-foncier voit également son abattement passer de 30 % à 50 % .

• Le déficit foncier pourrait voir son plafond porté de 10 700 € à 40 000 € par anbl

• Une exclusion du bien locatif longue durée de l’IFI est envisagée

• Exonération des plus‑values après 20 ans de 

4. Un statut calibré pour l’équilibre public

Bercy cherche une formule qui soit :

1. Assez incitative pour relancer l’investissement ;

   3. Budgétairement maîtrisée, avec retour sur recettes via TVA, droits de mutation, activité, et plus-value

      Socialement responsable (loyers modérés, normes énergétiques RE2020 ou DPE A/B)

Le rapport table sur :

• Un effet d’entraînement avec +40 000 logements/an construits, +34 000 emplois créés dans le BTP

• Un déficit fiscal initial (~1 Md€ en 2026), mais neutre ou positif à partir de 2030

5. Conditions d’éligibilité et étapes à venir

• Investissement local : réservé aux personnes physiques résidentes fiscales françaises (SCI à l’IS non concernées)global-icon.fr.

• Type de location : uniquement location nue à usage de résidence principale, avec bail de minimum 6 ans global-icon.fr.

• Normes énergétiques : exigences strictes (RE2020, DPE A/B), exclusion des passoires F/G valority.com.

• Engagement au moment de la déclaration fiscale, proche des mécanismes actuels Pinel

Le calendrier est ambitieux : rapport remis 30 juin 2025, arbitrages en été, dépôt d’amendement au PLF 2026 à l’automne, examen en lecture en fin d’année

Conclusion – Analyse LMNP par Yoann Maxel

Ce futur statut du bailleur privé, prévu pour une mise en œuvre début 2026, pourrait redynamiser le marché locatif, en particulier pour les bailleurs privés.

En LMNP, ce statut ne remplace pas, mais complète : en location nue, il introduit un outil de performance fiscale (amortissement) proche de celui du meublé, tout en offrant des incitations sociales et environnementales.

Pour les investisseurs, c’est une diversification stratégique : location nue amortissable et meublé complémentaire selon le profil fiscal.

À surveiller : complexité administrative, plafonds, engagements, et le passage final au Parlement.

Envie d’anticiper ce nouveau statut ?

• Étudie dès maintenant les opportunités d’achat dans le neuf ou à rénover sous conditions DPE.

• Simule ton amortissement et compare avec ton régime actuel.

• Anticipe la gestion locative et l’engagement à fournir.

• Consulte ton expert-comptable ou fiscaliste pour monter un dossier robuste avant la mise en œuvre du PLF 2026.

Et si on en parlait ensemble ?

Vous vous posez encore des questions sur ce futur statut ou sur votre stratégie locative en 2025 ?
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