Propriétaires en PACA : la location saisonnière, un eldorado… en trompe-l’œil ?
La problématique
Face à l’envolée des charges, impôts fonciers et frais divers, beaucoup de propriétaires de résidences secondaires sur la Côte d’Azur misent sur la location courte durée pour améliorer leur rentabilité. Résultat : des revenus spectaculaires l’été, mais qu’en est-il sur l’année ?
Les atouts incontestables
1. Revenus estivaux impressionnants
En plein cœur de l’été, notamment dans des communes prisées comme Cavalaire-sur-Mer ou Saint-Tropez, les revenus brut peuvent atteindre 6 000 à 6 500 € par mois en août. Cette haute saison permet d’atteindre un taux d’occupation proche de 100 %.
2. Tarifs estivaux en hausse
La flambée des prix se confirme en région Provence-Alpes-Côte d’Azur :
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+8 % dans le Var,
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+12 % dans les Alpes-Maritimes,
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+3 % dans les Bouches-du-Rhône.
Un phénomène dû à la rareté des logements face à une demande toujours soutenue.
3. Sites touristiques très visibles
Villes comme Antibes, La Ciotat, Le Lavandou et Saint-Tropez génèrent un flux constant de réservations via les grandes plateformes, aidés par des notes élevées et un emplacement attractif.
Les limites trop souvent ignorées
1. Très forte saisonnalité
En dehors de la haute saison, les performances chutent drastiquement. En avril, Saint-Tropez enregistre un taux d’occupation d’à peine 22 %, contre ~60 % pour l’hôtellerie à la même période Your Host Helper. Ces chiffres montrent un gap net avec la location longue durée ou l’hôtellerie.
2. Concurrence intensifiée
En avril 2024, Saint-Tropez comptait 655 annonces actives sur Airbnb Airbtics+1Airbtics+1, alors qu’à l’été 2025, ce nombre avoisine les 540 à 801 selon les sources Airbtics+1Lodgify+1. Une offre abondante qui pousse les propriétaires à ajuster leurs prix pour rester compétitifs.
3. Écart saisonnier très marqué
À Cavalaire, les revenus d’août peuvent être dix fois supérieurs à ceux de janvier : si l’on gagne 6 000 € en plein été, on peut parfois ne générer que 600 € ou moins en janvier. Ce décalage entre les saisons est significatif.
Un modèle économique complexe
| Période | Taux d’occupation | Revenu brut estimé |
|---|---|---|
| Août (pic) | ~100 % | 6 000–6 500 € |
| Avril (hors-saison) | ~22 % | ~1 760 € |
| Janvier | <10 % | < 600 € |
La moyenne annuelle, oscillant autour de 40 000 € de revenus bruts, masque d’importantes disparités mensuelles.
Le net est loin du brut
1. Fiscalité lourde
Les revenus de location sont soumis à l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou au régime des revenus fonciers. Les taux effectifs montent entre 20 et 45 %, selon le régime choisi.
2. Frais de gestion & conciergerie
À Cavalaire, les agences de conciergerie facturent en général 20–25 % du revenu brut, allant jusqu’à 30 %, pour gérer les réservations, ménage, accueil, etc. Your Host Helper
3. Entretien & charges diverses
Budget mensuel moyen estimé à 100–200 €, incluant ménage, réparations, literie, jardinage, piscine et assurances.
Exemple chiffré
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Revenu brut été (mai–septembre) : 35 000 €
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Revenu brut hors-saison : 8 000 €
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Total brut annuel : 43 000 €
Dépenses :
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Impôt (30 %) : 12 900 €
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Gestion locative (20 %) : 8 600 €
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Charges & entretien : 6 000 €
Revenu net estimé : ~15 400 €, soit ~1 283 € par mois. Mais selon les coûts réels, ce revenu peut descendre sous les 1 000 €.
Bonnes pratiques pour booster la rentabilité
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Cibler l’originalité : biens atypiques (loft, vue mer, piscine…) incitant à se démarquer.
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Valoriser hors saison : offres coupées (we, mini‑séjours), services supplémentaires (spa, petits-déjeuners, activités).
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Optimiser fiscalement : régime réel, amortissement, analyses de rentabilité…
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Automatiser les tarifs : outils de revenue management pour ajuster selon l’offre et la demande.
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Multiplateformes : Airbnb, Booking, Abritel, plateformes locales…
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Maintenir des standards élevés : photos pro, accueil soigné, retours clients positifs.
Éclairages récents
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Saint-Tropez comptait 655 annonces activées au 15 avril 2024, avec un taux d’occupation médian de 60 %, un tarif moyen par nuit de 274 €, et un revenu annuel médian de 59 000 € airbnb.com+7Airbtics+7Your Host Helper+7airbnb.comYour Host Helper.
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Une étude sur 12 mois (juin 2024–mai 2025) estime d’autres indicateurs : 57 % de taux moyen, hébergement actif autour de 540 annonces, revenu annuel moyen de ~55 000 €, ADR à 268 € Airbtics.
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Dans les grandes villes, l’occupation Airbnb se situe entre 50 et 70 %, mais les destinations saisonnières (Cannes, Megève…) génèrent toujours des revenus nets solides malgré des taux plus faibles Lodgify.
Verdict : un eldorado sous conditions
Points forts
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Revenus estivaux très élevés pendant 3 à 4 mois.
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Tarifs locatifs en progression continue.
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Attractivité forte de la région.
Points de vigilance
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Forte saisonnalité, avec des taux d’occupation hors saison tombant sous les 25 %.
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Concurrence importante qui influe sur les prix.
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Multiples charges (gestion, entretien, fiscalité) grignotent la rentabilité.
En conclusion
La location saisonnière en PACA permet d’accéder à des revenus bruts attrayants l’été, mais la rentabilité réelle dépend largement de la gestion méthodique du bien et de l’optimisation des charges. Sans plan structuré, les gains nets attendus peuvent vite s’évaporer.
Pour que cette activité devienne vraiment rentable sur l’année, il faut :
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une modélisation rigoureuse de la rentabilité,
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une expertise fiscale adaptée,
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une gestion active & automatisée,
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un positionnement qualitatif inséré dans une réelle stratégie touristique
L’avis de Yoann Maxel – Spécialiste LMNP :
« La location saisonnière en Paca peut sembler séduisante, mais elle exige une analyse fine de la rentabilité nette. Le modèle LMNP, adossé à un bail solide en résidence de services, reste selon moi une alternative plus stable, prédictible et fiscalement avantageuse. En 2025, il est essentiel de sécuriser ses revenus face à la volatilité du marché touristique. »