Réforme du DPE 2026 : mon logement classé F ou G va-t-il vraiment échapper au statut de passoire thermique ?

Alors que le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un critère central dans le marché immobilier français, une réforme majeure entrera en vigueur au 1er janvier 2026. Cette réforme, annoncée par le ministère de la Transition écologique, vise à revaloriser les logements chauffés à l’électricité, longtemps pénalisés par le mode de calcul en vigueur.

Mais si le gouvernement annonce que 850 000 logements pourraient sortir du statut de passoire thermique, de nombreux experts et acteurs de terrain appellent à la prudence. Alors, votre logement classé F ou G a-t-il réellement une chance d’échapper aux restrictions de location et à la décote immobilière qui l’accompagnent ? Est-il urgent de refaire votre DPE ? Et quelles sont les vraies conséquences de cette réforme sur le marché immobilier et les investisseurs ?

On fait le point avec un regard technique, critique et accessible.

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1. Le DPE en quelques mots : un outil désormais central

Depuis sa réforme en juillet 2021, le DPE est devenu opposable juridiquement et intégré à la politique de rénovation énergétique française. Il classe les logements de A à G selon deux critères :

• La consommation d’énergie primaire (kWh/m²/an)

• Le niveau d’émissions de CO₂

Il conditionne désormais l’accès à la location, les droits à certaines aides, et l’image perçue du logement auprès des acheteurs ou locataires.
À partir de 2025, les logements classés G sont interdits à la location (sauf cas dérogatoire), suivis des F en 2028.

Résultat : plus de 5,2 millions de logements sont aujourd’hui considérés comme passoires thermiques(classe F ou G), dont 70 % dans le parc locatif privé.

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2. Ce que la réforme change en 2026

Réduction du coefficient d’énergie primaire de l’électricité

Le coefficient d’énergie primaire (CEP) appliqué à l’électricité est l’indicateur technique central de cette réforme. Il mesure la quantité d’énergie primaire nécessaire pour produire un kilowattheure d’électricité utilisable.

• Avant réforme : 1 kWh électrique = 2,3 kWh d’énergie primaire

• Après réforme : 1 kWh électrique = 1,9 kWh d’énergie primaire

Pourquoi ce changement ?

Parce que le mix électrique français est aujourd’hui peu carboné, grâce à une majorité de production nucléaire et renouvelable. Le coefficient actuel pénalise donc injustement les logements chauffés à l’électricité.

Impact direct sur le DPE :

En réduisant ce coefficient, la consommation estimée d’un logement électrique baisse automatiquement, ce qui peut faire remonter sa classe DPE sans aucun travaux.

Objectif politique : alléger la pression sur les petits propriétaires et éviter une crise du parc locatif électrique.

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3. Combien de logements sont concernés ? Une réalité plus nuancée

Le chiffre de 850 000 logements reclassés provient des estimations officielles du gouvernement. Mais il est contesté par plusieurs acteurs du secteur.

Données revues par les experts

• KRNO, startup spécialisée dans le DPE et la donnée énergétique, estime que seuls 350 000 logements verront leur étiquette changer significativement.

• Hello Watt indique que 55 % des logements actuellement classés F ou G ne verront aucun changement de classe, même après réforme.

Pourquoi cet écart ?

Parce que le DPE repose sur des dizaines de paramètres, et que l’électricité n’est qu’un élément parmi d’autres. Si votre bien est mal isolé, mal ventilé ou chauffé au gaz, la réforme n’aura aucun impact.

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4. Qui va réellement profiter de la réforme ?

Les grands gagnants :

1. Les logements chauffés exclusivement à l’électricité

2. Les studios et petits appartements (<30 m²)

3. Les copropriétés avec chauffage individuel électrique

4. Les logements construits après 1990, souvent bien isolés mais mal notés à cause du coefficient électrique

Ces logements pourraient gagner une classe, par exemple passer de F à E, ou de G à F. Ce gain peut suffire à échapper aux interdictions de location, ou à éviter une décote à la revente.

Mais attention aux faux espoirs :

• 40 % des logements classés G resteront G malgré la réforme

• Les maisons anciennes chauffées au gaz, fioul ou bois ne bénéficieront d’aucun reclassement

• Aucune amélioration supérieure à une classe n’est possible

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5. Faut-il refaire son DPE en 2025 ?

Pas nécessairement. Le gouvernement a prévu des outils gratuits pour éviter aux propriétaires de payer un nouveau diagnostic.

Étape 1 : simuler son nouveau DPE

Depuis juillet 2025, un simulateur officiel est disponible pour estimer sa future étiquette selon la réforme 2026 : https://www.apihom.com/

Il suffit d’entrer les données du DPE actuel pour voir si une reclassification est envisageable.

Étape 2 : demander une réactualisation gratuite

À partir du 1er janvier 2026, les DPE réalisés entre juillet 2021 et décembre 2025 pourront être actualisés gratuitement via l’Ademe, sans repasser par un diagnostiqueur.

Cela permet d’obtenir un nouveau document opposable, à moindre coût, sans refaire de visite.

Conseil : ne dépensez pas 150 € pour un nouveau DPE si vous êtes dans la cible de la réforme. Simulez d’abord, puis attendez janvier 2026.

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6. Quel impact sur le marché immobilier ?

Une réforme bien accueillie, mais trop tardive ?

La FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) salue la mesure comme un signal de bon sens, mais regrette son calendrier :

• Application en 2026, alors que les interdictions locatives débutent dès 2025

• Aucune mesure immédiate pour les propriétaires qui doivent décider aujourd’hui

• Gel temporaire du marché attendu : les vendeurs préfèreront attendre un meilleur DPE

La crainte d’un effet d’attentisme

Les professionnels redoutent un effet pervers : au lieu de stimuler la rénovation énergétique, la réforme risque de pousser les propriétaires à attendre, dans l’espoir d’un meilleur DPE, sans engager de travaux.

« Cette réforme donne l’illusion d’un progrès sans traitement de fond », déclare un expert en rénovation énergétique.

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7. La réforme ne remplace pas la rénovation

Même si certains logements sortiront du statut de passoire thermique, la consommation réelle et le confort thermiquedu logement ne changent pas sans travaux.

Les vrais leviers d’amélioration restent :

• L’isolation thermique (murs, planchers, combles, fenêtres)

• Le remplacement du chauffage (PAC, poêle performant, etc.)

• La ventilation et l’étanchéité à l’air

Les aides disponibles :

• MaPrimeRénov’ : jusqu’à 20 000 € pour les rénovations globales

• CEE : primes énergétiques cumulables

• Prêt Avance Rénovation pour les ménages modestes

• Eco-PTZ : prêt à taux zéro pour financer les travaux

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8. Le point de vue des investisseurs immobiliers

Une opportunité… mais à gérer finement

Pour les investisseurs locatifs, cette réforme peut revaloriser certains biens mal notés, notamment des studios en villechauffés à l’électrique. Cela peut relancer leur mise en location sans travaux, ou faciliter une revente.

Mais elle nécessite :

• Une analyse fine du bien (surface, date de construction, isolation, chauffage…)

• Une veille réglementaire, car les normes peuvent encore évoluer

• Une simulation DPE 2026 avant tout achat ou revente

Risques à surveiller :

• Reclassement non garanti

• Incertitude sur la perception des DPE réformés

• Décalage entre le DPE et la performance énergétique réelle

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Conclusion

La réforme du DPE 2026 constitue une avancée technique et une opportunité ponctuelle pour les logements électriques, mais elle ne résout pas le problème structurel des passoires thermiques en France.

Si votre appartement est chauffé à l’électricité, en petite surface, dans un immeuble récent : vous avez des chances de sortir du statut de passoire.
Mais si votre bien est ancien, mal isolé, ou fonctionne au fioul : vous resterez probablement dans le rouge, réforme ou non.

Simulez votre nouveau DPE
Ne vous précipitez pas pour refaire un diagnostic
Envisagez des travaux si votre logement reste mal classé

Vu du LMNP : l’analyse de Yoann Maxel, spécialiste

“Le changement du DPE ne règle pas les problèmes structurels. Pour un bailleur meublé non professionnel (LMNP), la seule sécurité reste de maîtriser la qualité thermique du bien, pas son classement artificiel. Miser uniquement sur une réforme incertaine pour échapper aux interdictions de location, c’est prendre un risque inutile. Mieux vaut investir dans des travaux ciblés, amortis en régime réel, avec un effet direct sur la rentabilité locative.”

Conclusion :
-La réforme du DPE est un répit partiel pour certains propriétaires
-Mais elle ne doit pas faire oublier l’essentiel : sans rénovation sérieuse, la décote à la revente et le risque d’interdiction locative persistent
-Le DPE change, mais les règles du jeu pour louer durablement, elles, restent exigeantes.

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