Réforme de la saisie sur salaire : une vraie avancée pour les bailleurs (propriétaires) !

Depuis le 1er juillet 2025, la France connaît un véritable tournant dans la gestion des impayés locatifs : la réforme de la saisie sur rémunération (ou saisie sur salaire) est officiellement entrée en vigueur. Une réforme attendue de longue date par les propriétaires bailleurs, souvent découragés par la lenteur et la complexité des procédures judiciaires.

Dans un contexte où les loyers impayés représentent plus de 3 milliards d’euros de pertes annuelles pour les bailleurs privés en France (source : Fondation Abbé Pierre), cette réforme entend rétablir un équilibre entre protection du locataire et sécurité du propriétaire.

Pourquoi cette réforme était-elle nécessaire ?

1. Une situation bloquée pour les bailleurs

Avant le 1er juillet 2025, faire appliquer une décision de justice pour loyers impayés relevait du parcours du combattant :

• Passage obligatoire devant le tribunal judiciaire
• Délais de traitement très longs (plus de 9 mois en moyenne)
• Multiplication des procédures (commandement de payer, expulsion, etc.)
• Difficulté à identifier si le locataire avait d’autres dettes déjà saisies

2. Un besoin de simplification pour relancer la mise en location

Face à la multiplication des impayés et aux litiges, certains particuliers refusent désormais de louer leur bien, ou exigent des garanties très restrictives, ce qui aggrave la crise du logement.

La réforme vise donc à :

• Réduire les délais
• Faciliter l’accès à l’exécution forcée
• Rassurer les propriétaires pour les inciter à remettre leur bien en location

Ce que la réforme change concrètement

✍️ Fin du passage obligatoire devant le juge

Les commissaires de justice (anciennement huissiers) peuvent désormais gérer l’intégralité de la procédure sans recourir à un juge au préalable.

Concrètement, si vous êtes bailleur et que votre locataire :

• Vous doit plus d’un mois de loyer,
• A déjà reçu une mise en demeure restée sans réponse,

… vous pouvez saisir directement un commissaire de justice, qui enclenchera la procédure de saisie sur rémunération.

Création d’un registre numérique des saisies

La réforme introduit aussi un registre numérique centralisé, géré par le Conseil national des commissaires de justice.

Ce registre permet :

• De savoir immédiatement si une personne est déjà saisie
• D’éviter les saisies concurrentes et les doublons
• D’assurer un traitement équitable entre tous les créanciers

🔗 Source : Décret n°2025-576 du 30 mai 2025

Des délais de procédure clairement encadrés

• Le locataire dispose de 1 mois pour contester ou régler la dette
• Passé ce délai, le bailleur a 3 mois pour faire notifier la saisie à l’employeur du débiteur
• L’employeur doit prélever chaque mois une fraction du salaire et la reverser au commissaire de justice

Et pour les employeurs ?

Les employeurs ont désormais l’obligation légale de coopérer :

• Ils doivent prélever chaque mois la part saisissable du salaire de leur employé débiteur
• En cas de refus, ils peuvent être sanctionnés financièrement

Barème de la saisie sur salaire 2025 : service-public.fr

Quelles sont les conditions pour lancer une saisie ?

• Une dette locative avérée
• Un bail ou jugement prouvant cette dette
• Une mise en demeure restée sans réponse pendant 30 jours

Une réforme qui s’applique aussi aux dossiers en cours

Tous les dossiers de saisie engagés avant le 1er juillet 2025 doivent être retransmis à un commissaire de justice avant le 1er septembre, sous peine d’être abandonnés.

Exemple concret : comment fonctionne la nouvelle procédure ?

Cas pratique :

• M. Durand loue un studio à Lyon. Depuis mars 2025, son locataire ne paie plus son loyer de 680 €.
• Après 2 relances, M. Durand envoie une mise en demeure le 15 mai.
• Le 20 juillet, il contacte un commissaire de justice.
• Le locataire ne réagit pas dans le mois.
• L’employeur commence à prélever 178 € par mois pendant 6 mois.

Quels sont les montants saisissables ?

Revenu mensuel net	Personnes à charge	Montant saisissable
1 500 €	0	167 €
2 200 €	1	310 €
2 800 €	2	450 €

🔗 Simulateur officiel : service-public.fr

Quelles limites à cette réforme ?

1. Elle ne concerne que les salaires

• Les retraités
• Les allocataires sociaux
• Les indépendants sans revenus fixes

2. Un suivi encore à améliorer

• Registre numérique encore en déploiement
• Employeurs mal informés
• Cas particuliers non encadrés

Ce que disent les professionnels

“C’est une réforme que nous attendions depuis des années. Elle redonne confiance aux propriétaires.”

— Jean-Marc Colombet, président de l’UNPI

“En quelques semaines, j’ai pu récupérer plus de 3 000 € de loyers impayés sans passer par un tribunal.”

— Valérie, bailleuse à Bordeaux

Quels impacts pour le marché locatif ?

• Réduction des délais de recouvrement
• Amélioration de la confiance des bailleurs
• Réintroduction de biens vacants sur le marché

🔗 À lire : Banque de France – Surendettement

En résumé : que doit faire un bailleur en cas d’impayé en 2025 ?

1. Envoyer une mise en demeure au locataire

2. Passé 30 jours, saisir un commissaire de justice

3. Celui-ci enclenche la procédure de saisie sur salaire

4. L’employeur du locataire applique la saisie mensuelle

5. En cas de refus de l’employeur, le commissaire peut engager des sanctions

Conclusion : une réforme utile, mais à surveiller

La réforme de la saisie sur salaire entrée en vigueur le 1er juillet 2025 représente une avancée majeure pour les bailleurs. Elle promet plus d’efficacité, plus de rapidité, et surtout moins de procédures lourdes.

Mais pour qu’elle tienne ses promesses, il faudra :

• Que le registre numérique soit pleinement opérationnel

• Que les commissaires de justice soient formés et réactifs

• Que les employeurs respectent leurs nouvelles obligations

Dans un marché locatif tendu, cette réforme pourrait bien être le levier de confiance qu’attendaient les propriétaires.

Conclusion – Vue par Yoann MAXEL, spécialiste du LMNP :
« Cette réforme clarifie et accélère le recouvrement des loyers impayés, un sujet sensible pour les investisseurs en meublé non professionnel. Le statut LMNP permet déjà de sécuriser ses revenus grâce à une fiscalité favorable. Avec cette réforme, on ajoute un outil juridique efficace pour limiter les pertes locatives. Un bon réflexe : intégrer dès la sélection du locataire une clause claire de paiement et se former aux bons réflexes de recouvrement pour protéger son cash-flow. »

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