Squat : pas de délai pour agir… mais chaque heure compte !
Découvrir que son bien immobilier est occupé illégalement est une expérience choquante. Face à un squat, la loi française a évolué ces dernières années pour renforcer les droits des propriétaires. Mais si le cadre légal s’est durci, le temps reste un facteur décisif. Une réaction rapide peut faire toute la différence entre une expulsion sous 72 heures… et une procédure judiciaire de plusieurs mois.
Dans cet article, nous détaillons ce qu’est un squat, comment agir efficacement, les recours possibles selon votre situation, et les sanctions prévues en cas d’occupation illégale. Objectif : vous fournir un guide clair, pratique et à jour pour reprendre possession de votre bien.
Qu’est-ce qu’un squat en droit français ?
Définition légale
Selon l’article 226-4 du Code pénal, il s’agit d’une intrusion dans un domicile ou dans un local à usage d’habitation, par effraction, manœuvre, menace ou contrainte. La présence d’un bail, d’une convention d’occupation, ou d’une autorisation est ici absente.
Ce qui n’est pas un squat
Il est essentiel de bien faire la distinction. Les cas suivants ne sont pas considérés comme des squats, même s’ils posent problème :
- Un locataire qui reste après la fin de son bail
- Une personne hébergée qui refuse de partir
- Un acquéreur évincé dans une vente litigieuse
Dans ces situations, on ne parle pas de squat mais d’occupation sans titre, qui relève d’un contentieux civil.
Étape 1 : identifier la nature de l’occupation
Avant de réagir, vous devez savoir dans quelle catégorie se situe l’occupation :
- Squat avéré = pas de titre, effraction ou intrusion frauduleuse
- Occupation abusive = litige entre propriétaires, locataires ou hébergés
Conseil : faites appel à un commissaire de justice ou aux forces de l’ordre pour constater la situation.
Que faire si votre bien est squatté ?
Deux procédures principales existent, selon la nature du bien :
| Type de bien | Procédure applicable | Délai d’intervention potentiel |
|---|---|---|
| Résidence principale | Procédure administrative | 48 à 72 heures |
| Résidence secondaire / bien vacant | Procédure judiciaire | Plusieurs semaines à mois |
Procédure administrative accélérée
Conditions à remplir
- Bien à usage d’habitation
- Preuve que c’est votre domicile
- Effraction ou introduction par tromperie constatée
Étapes de la procédure
- Porter plainte immédiatement
- Constat d’occupation illégale
- Demande adressée au préfet
- Décision sous 48 heures
- Évacuation forcée si refus de départ
Important : la trêve hivernale ne s’applique pas aux squatteurs (article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution).
Procédure judiciaire classique
Applicable aux biens non occupés à titre de domicile.
Étapes principales
- Constitution de dossier
- Saisine du tribunal avec avocat
- Audience (1 à 2 mois en moyenne)
- Jugement d’expulsion
- Notification + exécution
Durée estimée : 3 à 6 mois
Exemple concret
Claire possède un appartement à Marseille. Elle le retrouve occupé par des squatteurs. Constat, plainte, procédure judiciaire… Résultat : 2 mois et demi avant récupération du bien.
L’importance d’agir vite
Chaque jour compte :
- 48 heures dépassées = perte du recours administratif
- Les squatteurs peuvent produire de faux documents
- Les preuves sont plus difficiles à recueillir avec le temps
Ne jamais expulser soi-même : risque de poursuite pénale pour voie de fait.
Quelles sanctions pour les squatteurs ?
Sanctions pénales (article 226-4-2)
- Jusqu’à 3 ans de prison
- Jusqu’à 45.000 euros d’amende
Sanctions complémentaires
- Interdiction de revenir sur les lieux
- Expulsion immédiate en cas de récidive
Référence : Loi du 27 juillet 2023 – Légifrance
Comment prévenir le squat ?
1. Sécuriser les accès
- Portes blindées, alarmes
- Contrôle des visites
2. Éviter l’inoccupation prolongée
- Passages réguliers
- Gestion locative
3. Assurer son bien
- Contrat couvrant l’occupation illégale
- Prise en charge des frais de justice
Liens utiles
- Service-public.fr – que faire en cas de squat ?
- Légifrance – Code des procédures civiles d’exécution
- Ministère de l’Intérieur – Prévention des intrusions
En résumé
| Situation | Démarche | Délai |
|---|---|---|
| Squat de résidence principale | Procédure préfectorale | 48 à 72 h |
| Squat de résidence secondaire | Procédure judiciaire | 3 à 6 mois |
| Doute ou découverte récente | Porter plainte immédiatement | Immédiat |
| Squatteur condamné | Sanctions pénales | Décision du juge |
Conclusion : votre réactivité est votre meilleure défense
Le droit protège désormais mieux les propriétaires face aux squatteurs. Mais sans action rapide, la situation peut vite se compliquer. Chaque heure compte : portez plainte, rassemblez vos preuves, et activez la bonne procédure dès la découverte de l’occupation illégale.
Face au squat, vous êtes seul propriétaire… mais vous n’êtes pas sans défense.
Conclusion – Vue par Yoann MAXEL, spécialiste du LMNP :
« Pour les investisseurs en meublé non professionnel, le risque de squat sur un bien inoccupé est réel, surtout en résidence secondaire ou lors de travaux. Cette clarification légale est une bonne nouvelle : en agissant rapidement, on évite de longs blocages locatifs. Mon conseil ? Bien sécuriser le bien, assurer un suivi réactif entre deux locations, et s’entourer d’un commissaire de justice dès le premier doute. Le statut LMNP reste un cadre sécurisé, à condition d’être vigilant dans l’exploitation du bien. »
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