Immobilier 2025 : faut-il vendre avant d’acheter ? L’avis sans détour des notaires

Une question cruciale en 2025 : vendre avant d’acheter, est-ce vraiment plus sûr ?

Dans un climat immobilier tendu, marqué par la baisse des prix, la montée des taxes et l’incertitude économique, les notaires appellent à la prudence. Leur conseil est clair : en 2025, mieux vaut vendre avant d’acheter. Une stratégie qui permet d’éviter les mauvaises surprises financières, en particulier pour ceux qui investissent dans l’immobilier avec effet de levier.

Le message des notaires : anticiper avant d’agir

Une récente enquête du site Immonot révèle que 88 % des notaires recommandent de vendre son bien avant d’en acheter un autre. Une inversion de tendance marquante : deux mois plus tôt, ils n’étaient que 74 % à préconiser cette stratégie.

Pourquoi ce changement d’avis ?

Le marché immobilier de 2025 est instable :

• Les prix sont en baisse ou stagnants dans de nombreuses régions
• La fiscalité locale augmente (taxe foncière, DMTO…)
• Le contexte géopolitique mondial freine la confiance des ménages
• Une éventuelle « année blanche » fiscale fait planer l’incertitude

Conséquence : sécuriser la vente permet de maîtriser ses finances avant de se projeter sur un nouvel achat.

Prêt relais mal anticipé : le témoignage qui fait réfléchir

« J’ai récemment vu un client contraint de remettre au pot pour solder son prêt relais. Il avait surestimé le prix de vente de sa maison, pensant que le marché tiendrait. Ce ne fut pas le cas. »

— Matthieu Gentils, notaire à La Chapelle-sur-Erdre

Ce type de situation devient fréquent : les vendeurs espèrent des prix élevés, mais se retrouvent à devoir négocier en urgence ou accepter une décote. Le prêt relais devient alors un piège qui déséquilibre toute l’opération.

Pourquoi le prêt relais est risqué en 2025

• Les banques sont plus prudentes dans l’octroi
• La durée moyenne de vente s’allonge
• La marge de négociation s’élargit côté acheteurs

Dans ce contexte, acheter avant de vendre peut entraîner un double financement difficile à assumer, surtout si le bien initial ne part pas aussi vite qu’espéré.

Une reprise du marché… trompeuse ?

Au printemps 2025, les statistiques semblaient encourageantes :

• +2,5 % de ventes immobilières sur 12 mois (avril 2023 – avril 2024)
• 892 000 transactions enregistrées selon le Conseil supérieur du notariat

Mais cette reprise est conjoncturelle

Selon les notaires, cette hausse s’explique surtout par l’anticipation de la hausse des DMTO (droits de mutation à titre onéreux), entrée en vigueur dans plusieurs départements dès le 1er avril 2025.

Des exemples concrets de ventes « précipitées »

• +15,1 % de ventes au T1 2025 en Ille-et-Vilaine
• +25,6 % en Loire-Atlantique
• Seulement +1,5 % dans le Morbihan (hausse des DMTO plus tardive)

Cette dynamique est donc davantage une réponse fiscale qu’un signal de reprise durable du marché immobilier.

Vendre avant d’acheter : les bonnes pratiques selon les notaires

Voici les recommandations concrètes formulées par les notaires en 2025 :

• ✅ Fixer un prix de vente réaliste, aligné avec les prix du marché local
• ✅ Signer un compromis de vente avant toute recherche active
• ✅ Inclure une clause de relogement si besoin (rare mais possible)
• ❌ Ne pas compter sur une hausse des prix à court terme
• ❌ Éviter les prêts relais mal calibrés, sauf si la trésorerie permet un décalage

Faut-il attendre un rebond du marché immobilier ?

Le scénario d’une remontée rapide des prix est peu probable en 2025. Selon plusieurs analyses de la FNAIM et du Conseil des Notaires, les prix devraient rester stables ou baisser légèrement, en raison :

• Des taux d’intérêt encore élevés
• Du durcissement des conditions de crédit
• De l’augmentation de la fiscalité locale

Attendre une remontée peut donc entraîner un risque : celui de rater une vente dans des conditions encore acceptables, et de devoir vendre plus tard à perte.

Conclusion : sécuriser la vente pour sécuriser tout le projet

En 2025, la prudence est de mise. Pour les particuliers comme pour les investisseurs en LMNP, il est stratégique de :

• Vendre avant d’acheter, pour connaître exactement son budget
• Éviter les montages risqués comme les prêts relais mal anticipés
• Surveiller la fiscalité locale et ses évolutions avant toute opération

Dans un marché qui bouge vite et où les marges se réduisent, la sécurisation du parcours de vente est la meilleure garantie d’un achat serein.

Liens utiles pour aller plus loin

• Conseil supérieur du notariat – Statistiques immobilières
• Immonot – Observatoire des notaires
• FNAIM – Actualité du marché immobilier
• Service public – Informations sur le prêt relais

Conclusion LMNP – par Yoann Maxel, spécialiste en investissement locatif

“Dans un projet LMNP, vendre avant d’acheter permet de sécuriser la trésorerie et d’éviter un effet ciseaux. Un montage bien préparé, avec un recours au régime réel, permet ensuite de déduire les frais d’acquisition et de portage (intérêts d’emprunt, frais de notaire, taxe foncière, etc.).
Le marché actuel exige une approche plus fine, plus rationnelle, et surtout beaucoup moins émotionnelle qu’en 2021-2022.”

À retenir

• Vendre avant d’acheter est aujourd’hui la stratégie la plus prudente
• Le marché immobilier est porté artificiellement par des effets fiscaux temporaires
• En LMNP, une approche rationnelle, structurée et fiscalement optimisée est clé

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