Lutter contre les logements vacants : et si le démembrement de propriété était la solution ?

Introduction : Le défi des logements vacants en France

La France compte aujourd’hui plus de 3 millions de logements vacants, dont 1,1 million inoccupés depuis plus de deux ans selon l’INSEE. Ces biens, souvent en attente de transmission, nécessitant des travaux ou situés dans des zones moins tendues, représentent un gisement colossal d’habitats inutilisés dans un contexte de crise du logement.

Face à ce paradoxe – une pénurie de logements abordables et un parc vide considérable – de nouvelles solutions émergent. Parmi elles, le démembrement de propriété temporaire adossé à une foncière solidaire, tel que proposé par l’association Habitat et Humanisme, pourrait bien changer la donne.

Le démembrement de propriété : un mécanisme encore trop méconnu

Le démembrement de propriété est un dispositif juridique bien connu dans le monde patrimonial. Il consiste à scinder la pleine propriété d’un bien immobilier entre :

• Le nu-propriétaire, qui détient le bien mais ne peut en jouir
• L’usufruitier, qui peut l’occuper ou le louer, percevoir les loyers et en assurer la gestion

Traditionnellement utilisé dans un cadre familial ou fiscal, ce mécanisme peut également servir à des projets d’intérêt général, en particulier lorsqu’il est temporaire (15 à 20 ans).

Dans ce contexte, le propriétaire conserve son patrimoine, tout en confiant temporairement l’usage de son bien à une structure comme une foncière solidaire. Cette dernière va le mettre en location à des publics fragiles, tout en prenant en charge les travaux, la gestion et l’entretien.

Le rôle des foncières solidaires comme Habitat et Humanisme

Habitat et Humanisme, acteur pionnier du logement solidaire en France, a créé sa foncière d’utilité sociale pour porter ce type de montage. Elle agit en tant qu’usufruitière temporaire de logements confiés par des particuliers.

Concrètement, la foncière :

• Réalise les travaux de remise en état du logement
• Assume toutes les charges (taxe foncière, copropriété, assurances)
• Assure la gestion locative sociale du bien
• Restitue le logement rénové au terme de l’usufruit

Avec déjà 500 logements sous gestion et un objectif de 25 000 d’ici 2030, Habitat et Humanisme démontre qu’un modèle à grande échelle est possible.

Avantages concrets pour les propriétaires

Ce modèle de démembrement solidaire sécurise les propriétaires tout en leur offrant des avantages fiscaux et patrimoniaux :

✅ Aucune gestion locative

Le propriétaire délègue totalement la gestion à la foncière : pas de recherche de locataires, pas de suivi des loyers, ni de gestion des éventuels impayés.

✅ Aucun travaux à financer

Les rénovations, souvent lourdes, sont prises en charge par la foncière qui bénéficie d’aides publiques et de financements solidaires.

✅ Exonération de taxe foncière

Durant toute la durée de l’usufruit, c’est la foncière qui paie la taxe foncière et les charges liées au logement.

✅ Valorisation du patrimoine

À la fin du contrat (15 à 20 ans), le bien est entièrement rénové, souvent aux normes environnementales, ce qui augmente sa valeur sur le marché.

✅ Réduction fiscale

Si le transfert d’usufruit est assimilé à une donation à une association, il peut ouvrir droit à une réduction d’impôt sur le revenu :

• 66 % pour les particuliers
• 60 % pour les entreprises

Un levier puissant pour créer du logement social temporaire

Ce modèle n’est pas seulement avantageux pour les propriétaires : il constitue également une réponse efficace à la crise du logement social.

Plutôt que de construire des logements neufs – longs à produire et coûteux – on redonne vie à un parc existant, parfois délaissé depuis des années. Les biens rénovés sont mis à disposition :

• Des étudiants précaires
• Des familles monoparentales
• Des travailleurs en situation de mal-logement
• Des personnes en insertion

Ces publics ont besoin de solutions temporaires mais stables. Les logements ainsi créés sont souvent bien situés, au cœur des villes ou proches des transports.

Cadre juridique et fiscalité : état des lieux et perspectives

Le cadre juridique du démembrement est parfaitement encadré par le Code civil. Cependant, pour que le montage solidaire fonctionne, plusieurs conditions doivent être réunies :

• L’usufruit doit être temporaire
• Un contrat notarié encadre l’opération
• La structure usufruitière doit être à but non lucratif

Côté fiscalité :

La reconnaissance du démembrement comme donation ouvrant droit à réduction d’impôt fait encore débat. Habitat et Humanisme mène des démarches actives pour faire évoluer la législation.

Des propositions sont en cours pour :

• Clarifier l’éligibilité à la réduction d’impôt
• Inclure ce dispositif dans les politiques de mobilisation du logement vacant
• Structurer des foncières régionales et solidaires

Objectif 2030 : vers une massification du modèle

Avec un objectif de 25 000 logements vacants mobilisés d’ici 2030, Habitat et Humanisme souhaite changer d’échelle. Pour cela :

• Elle multiplie les partenariats avec les collectivités
• Elle sensibilise les notaires, CGP et familles
• Elle milite pour un cadre fiscal clair

Ce modèle pourrait également inspirer d’autres initiatives publiques ou associatives dans le cadre du plan national de lutte contre les logements vacants.

Conclusion : Un cercle vertueux pour les territoires

Lutter contre les logements vacants ne passe pas uniquement par la coercition ou la taxation. Il existe des solutions positives, coopératives et durables, à l’image du démembrement solidaire de propriété.

En associant propriétaires privés, acteurs du logement social et collectivités, le modèle proposé par Habitat et Humanisme crée un cercle vertueux :

• Le patrimoine est entretenu
• Des publics fragiles sont logés
• Le tissu urbain est revitalisé
• La solidarité s’ancre dans le concret

À l’heure des tensions immobilières et des défis climatiques, il est plus que jamais temps de miser sur des solutions intelligentes, réplicables et humainement engagées.

🔗 Pour aller plus loin :

• Habitat et Humanisme – Foncière solidaire
• INSEE – Statistiques logements vacants
• France Stratégie – Mobilisation du parc vacant
• Service-public.fr – Démembrement de propriété

 

Conclusion LMNP – par Yoann Maxel, spécialiste investissement locatif

*“Le démembrement est un outil très pertinent en fin de cycle d’un bien LMNP : il permet de se libérer de la gestion tout en conservant la nue-propriété pour une transmission future.
Mais attention : en tant qu’usufruitier, on peut déduire charges, travaux, taxe foncière… ce qui est impossible pour un nu-propriétaire.
Donc pour un investisseur LMNP au régime réel, céder l’usufruit, c’est renoncer à la rentabilité à court terme.
C’est donc un *levier patrimonial, pas un outil d’optimisation immédiate.”

À retenir :

• Le démembrement avec une foncière solidaire permet de remettre un logement vacant sur le marché sans contraintes pour le propriétaire
• Aucun frais, aucun impôt, aucun locataire à gérer
• Une solution sociale et écologique, à l’heure de la crise du logement
• En LMNP, attention : ce montage implique de renoncer à la perception des loyers

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