Taxe foncière 2025 : dans quelles villes pèse-t-elle le plus lourd ? Ce que doivent savoir les investisseurs en LMNP
Pourquoi la taxe foncière est devenue un enjeu stratégique pour les propriétaires en 2025
Depuis la suppression progressive de la taxe d’habitation, la taxe foncière est devenue la principale source de revenus fiscaux des collectivités locales. En 2025, elle représente une charge de plus en plus lourde pour les propriétaires, et plus particulièrement pour les investisseurs en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle).
Alors que les prix de l’immobilier stagnent voire baissent dans certaines villes, cette taxe continue de grimper, accentuant le poids global de l’investissement.
Le chiffre-clé de 2025 : 1 416 € de taxe foncière moyenne par an
Une étude récente de Meilleurtaux indique que la taxe foncière moyenne s’élève à 118 € par mois, soit 1 416 € par an pour un logement de 70 m². Cela représente une hausse de +5 % en un an, mais cette moyenne masque de grandes disparités locales.
Une charge équivalente à une ou plusieurs mensualités de crédit
Dans 70 % des grandes villes françaises analysées, le montant de la taxe foncière équivaut à au moins une mensualité de prêt immobilier. Dans certaines communes, ce sont deux à trois mensualités supplémentaires par an à intégrer dans le calcul de rentabilité.
Les 4 villes où la taxe foncière pèse le plus en 2025
1. Saint-Étienne : le record français
Saint-Étienne cumule les handicaps :
- Une hausse de la taxe foncière de +18,5 % sur un an
- Une baisse des prix immobiliers de –14 %, ce qui réduit mécaniquement le montant du prêt et renforce le poids de la taxe
Résultat : la taxe foncière représente plus de trois mensualités pour un bien de 70 m².
2. Nîmes, 3. Le Havre, 4. Perpignan : une double peine
Ces trois villes présentent un niveau de prix immobilier abordable, ce qui attire les investisseurs. Mais attention, car :
- Les taxes foncières y sont élevées
- Leur poids relatif dans le coût total est donc amplifié
Dans ces villes, la taxe foncière équivaut à deux mensualités de crédit par an.
Un impôt devenu central dans les budgets locaux… et difficile à prévoir
Une base de calcul instable
La taxe foncière repose sur :
- Une part indexée sur l’inflation
- Une part votée librement par chaque collectivité locale
Selon l’UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers), la hausse moyenne nationale a atteint +20 % entre 2018 et 2023. En 2025, la tendance reste orientée à la hausse dans de nombreuses villes.
🔗 Source : Observatoire UNPI – Évolution de la taxe foncière
Les primo-accédants et investisseurs novices souvent mal préparés
Une charge souvent oubliée dans le plan de financement
Selon Aga Bojarska-Serres, directrice crédit chez Meilleurtaux :
« Il faut bien anticiper ce coût supplémentaire, au risque de grever son budget quotidien. »
Beaucoup de primo-accédants ou investisseurs LMNP débutants sous-estiment cet impôt récurrent. Or, il impacte directement la rentabilité nette d’un bien immobilier.
Cas concret : l’effet domino d’une mauvaise anticipation
Un investisseur mentionné dans l’étude s’est retrouvé en difficulté :
- Il avait surestimé la valeur de revente de son bien initial
- Son prêt relais n’a pas pu être soldé à temps
- Il a dû puiser dans sa trésorerie pour combler l’écart
👉 Leçon à retenir : intégrer systématiquement la taxe foncière dans les simulations patrimoniales.
Un paradoxe fiscal dans les villes les plus chères : la taxe pèse moins lourd
Paris : un exemple atypique
- Taxe foncière moyenne : 1 298 €, soit 118 € de moins que la moyenne
- Elle représente seulement 0,3 mensualité de crédit
Pourquoi ce paradoxe ? Parce que les prix de l’immobilier sont très élevés à Paris, ce qui augmente la mensualité moyenne et réduit le poids relatif de la taxe foncière.
Cas similaires : Lyon, Nice, Rennes, Aix-en-Provence
Même phénomène : la taxe foncière est élevée en valeur absolue, mais modeste comparée aux mensualités d’un prêt à cause des prix élevés.
Ce que cela change pour les investisseurs LMNP
1. Ne pas se fier uniquement au prix au m²
Une ville peu chère n’est pas nécessairement rentable à long terme. Exemple :
- À Saint-Étienne ou Perpignan, les prix sont bas
- Mais la taxe foncière est élevée, donc la rentabilité nette s’en trouve dégradée
2. Intégrer la taxe foncière dans les calculs de TRI et cashflow
Dans toute simulation LMNP, la taxe foncière doit être :
- Intégrée dans les charges déductibles
- Anticipée avec une marge d’augmentation annuelle (+3 à +5 % recommandés)
3. Attention aux hausses locales soudaines
Les collectivités peuvent voter des hausses importantes d’une année à l’autre. Cela peut éroder rapidement la rentabilité d’un bien.
Classement 2025 des villes avec la taxe foncière la plus lourde (pour un 70 m²)
| Rang | Ville | Taxe foncière annuelle (€) | Mensualités équivalentes |
|---|---|---|---|
| 1 | Saint-Étienne | 1 800+ | 3 |
| 2 | Nîmes | 1 600 | 2,7 |
| 3 | Le Havre | 1 550 | 2,5 |
| 4 | Perpignan | 1 500 | 2,3 |
| — | Paris | 1 298 | 0,3 |
⚠️ Ces données sont des moyennes, elles peuvent varier selon la localisation exacte, la typologie du bien et les décisions communales.
Conseils aux investisseurs LMNP pour anticiper la taxe foncière
- Renseignez-vous en mairie ou auprès du service des impôts fonciers avant l’achat
- Simulez différentes hypothèses d’augmentation pour vos prévisions financières
- Intégrez cette charge dans votre tableau de rentabilité nette
- Comparez villes et quartiers à fiscalité équivalente
- Tenez compte de l’indexation à l’inflation dans vos projections long terme
En conclusion : un indicateur clé à intégrer dans toute stratégie patrimoniale
La taxe foncière est devenue un impôt central dans la gestion immobilière. Pour les investisseurs LMNP, la rentabilité réelle ne se calcule plus sans elle. Il est donc indispensable de :
- Choisir les bons emplacements
- Anticiper les hausses locales
- Utiliser des outils de simulation patrimoniale fiables
Liens utiles pour aller plus loin
- 🔗 Simulateur officiel de taxe foncière – impots.gouv.fr
- 🔗 Observatoire UNPI de la fiscalité locale
- 🔗 Analyse Meilleurtaux sur les villes les plus taxées (2025)
Conclusion LMNP par Yoann Maxel – Spécialiste fiscalité et investissement locatif
“Pour les investisseurs en meublé, cette tendance haussière de la taxe foncière peut être amortie — voire neutralisée — si l’on opte pour le régime réel en LMNP. En effet, la taxe foncière est entièrement déductible des revenus locatifs dans ce cadre. Ce mécanisme permet de préserver la rentabilité nette de l’opération, malgré l’inflation fiscale. D’où l’importance de bien structurer son investissement dès l’achat, et de fuir le micro-BIC par défaut.”
🧷 À retenir pour vos stratégies :
- Privilégier les biens en LMNP au réel pour amortir la fiscalité locale
- Intégrer la taxe foncière dans vos simulations de cash-flow
- Anticiper les hausses en zones tendues
- Ne pas négliger la fiscalité locale dans l’analyse d’une “bonne affaire”