Introduction : un outil patrimonial stratégique

Le démembrement de propriété est un mécanisme bien connu en matière immobilière, mais il s’applique également aux titres sociaux (parts de SCI, parts de SARL, actions de SAS, etc.). Il permet de scinder la pleine propriété en deux droits distincts :

• La nue-propriété : droit de disposer des titres (vente, donation) mais sans percevoir les revenus.
• L’usufruit : droit de percevoir les revenus (dividendes, loyers via une SCI) pendant une durée déterminée.

Dans un contexte patrimonial, le démembrement est utilisé pour optimiser la transmission, structurer un patrimoine professionnel, ou encore organiser les rapports financiers entre associés, notamment en cas de concubinage ou de famille recomposée.

Jusqu’à récemment, la cession de l’usufruit de titres sociaux pouvait générer une fiscalité lourde. Depuis fin 2022, un changement important est intervenu, confirmé par plusieurs décisions de la Cour de cassation et entériné par l’administration fiscale.

1. Avant 2022 : une fiscalité proportionnelle lourde

Avant la réforme, la cession de l’usufruit de titres sociaux était soumise à des droits d’enregistrement proportionnels :

• 3 % ou 5 % pour les parts sociales (SCI, SARL) selon la nature de l’activité.
• 5,8 % si la société possédait un immeuble apporté depuis moins de 3 ans (taxation comme une vente immobilière).
• 0,1 % à 0,5 % pour certaines actions, mais calculé sur la valeur de l’usufruit.

Ce régime était pénalisant car il s’appliquait même si l’opération ne transférait pas la qualité d’associé ni la propriété pleine et entière des titres.

2. Depuis fin 2022 : un droit fixe unique

Grâce à l’évolution jurisprudentielle et à la mise à jour du BOFiP, la cession de l’usufruit de titres sociaux bénéficie désormais d’un régime simplifié :

La raison : l’usufruitier n’a pas la qualité d’associé. Seul le nu-propriétaire détient ce statut, ce qui justifie une taxation symbolique.

3. Le cas particulier des 3 ans après un apport immobilier

Il reste une zone d’ombre : l’article 726 du CGI prévoit que la cession de parts de SCI issues d’un apport immobilier datant de moins de 3 ans est taxée comme une vente immobilière (5,8 %).

Cette règle s’applique clairement à la pleine propriété. Mais pour un usufruit seul :

• L’usufruitier n’a pas la qualité d’associé.
• Il ne devient pas propriétaire indirect du bien apporté.
• La jurisprudence laisse penser que le droit fixe s’applique malgré l’apport récent.

4. Applications pratiques du démembrement de titres

4.1. SCI familiale

Les parents conservent l’usufruit des parts (perçoivent les loyers) et donnent la nue-propriété aux enfants. La cession temporaire d’usufruit peut financer un projet tout en gardant la maîtrise du patrimoine.

4.2. Immobilier professionnel

Un dirigeant cède l’usufruit des parts de sa SCI à son entreprise d’exploitation pour 10 ans, permettant à celle-ci de déduire les loyers versés de ses résultats imposables.

4.3. Concubinage ou partenaires

Pour équilibrer les revenus, un concubin peut céder l’usufruit de ses parts à l’autre, sans transfert de propriété définitif.

4.4. Holdings et structuration

Dans un groupe, le démembrement peut servir à séparer flux de dividendes et pouvoir de décision.

5. Avantages et optimisation fiscale

• Fiscalité allégée : droit fixe 125 € au lieu de plusieurs %.
• Souplesse de gestion : durée et clauses personnalisables.
• Transmission facilitée : réduction de la base taxable en cas de donation de la nue-propriété.
• Optimisation de trésorerie : monétisation de l’usufruit temporaire.

6. Risques et précautions

• Contrat d’usufruit mal rédigé = risque de requalification.
• Durée trop longue = assimilable à une cession définitive.
• Opérations entre parties liées = surveillance accrue du fisc.
• Attention à l’impact fiscal sur l’IR ou l’IS.

Un accompagnement juridique et fiscal est indispensable.

FAQ – Cession d’usufruit de titres sociaux

Quel est le coût d’une cession d’usufruit de parts de SCI ?

Depuis fin 2022 : droit fixe 125 €.

Et pour une SARL ou une SAS ?

Même principe : droit fixe 125 €, quelle que soit la valeur.

Le délai des 3 ans après un apport immobilier s’applique-t-il ?

Pas de position ferme de l’administration pour l’usufruit seul. Prudence recommandée.

Quels sont les principaux avantages ?

Fiscalité réduite, souplesse de gestion, optimisation patrimoniale.

Conclusion LMNP – Par Yoann Maxel

Ce sujet est hautement stratégique pour les investisseurs en LMNP, notamment dans le cadre :

• d’opérations de transmission optimisée (usufruit temporaire à une structure d’exploitation),
• ou de revente de biens en résidence gérée où le démembrement est parfois utilisé pour alléger l’IS ou structurer la détention.

En revente, bien comprendre ces mécanismes permet de :

• défendre une valorisation nette du bien,
• rassurer l’acheteur sur la stabilité fiscale de l’opération,
• et faciliter le financement, notamment en cas de portage ou de structuration en SCI.

Mon conseil : ne négligez jamais la lecture fiscale du montage, même en résidence gérée. Le démembrement peut être un atout… à condition de bien le cadrer.

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