Expert en location meublée : guide essentiel pour les canicules 2025

Chapo. Depuis début août, la moitié sud de la France traverse une nouvelle vague de chaleur, à peine un mois après un épisode caniculaire historique (19 juin – 4 juillet 2025, Météo-France). Pour un bailleur expert en location meublé, la question n’est plus de savoir si les étés seront difficiles, mais comment protéger l’expérience locataire, les loyers et la valeur patrimoniale. Ce guide vous donne une méthode claire, des actions prioritaires et des ressources officielles vérifiées.

Résumé exécutif (pour les bailleurs pressés)

• Les canicules se multiplient et s’allongent. L’été 2025 a connu au moins deux épisodes notables (juin–juillet puis août), selon Météo-France et son récapitulatif de mi-août (retour sur l’épisode du 8–18 août 2025).

• 81 % des Français déclarent un inconfort important chez eux en période de canicule, avec des pics chez les femmes et les 18–24 ans (source : leboncoin – enquête 07/08/2025).

• Les petites surfaces sont en première ligne : au 1ᵉʳ janvier 2024, 28 % des logements < 30 m² étaient classés F/G(contre 10,1 % > 100 m²), selon l’ONRE / SDES.

• Réglementation : gel des loyers F/G (Ministère de la Transition écologique), interdiction progressive de louer G (2025), F (2028), E (2034) (Service-Public.fr).

• Plan d’action : d’abord des solutions passives (protections solaires extérieures, ventilation nocturne, brassage d’air, isolation de toiture), puis climatisation raisonnée si nécessaire (consigne 26 °C) – guides pratiques ADEME.

1) Pourquoi l’inconfort d’été progresse… et pourquoi il pénalise la location meublée

Les vagues de chaleur 2025 confirment une tendance déjà observée : épisodes plus longs, plus précoces et plus intenses. Pour les bailleurs en meublé, l’impact est direct :

• Augmentation des journées “non confortables” pendant les périodes d’occupation.

• Hausse des demandes locataires (stores, ventilateurs, climatisation) et risque d’avis négatifs.

• Taux d’occupation plus volatile l’été pour les meublés de tourisme ; fidélisation plus délicate pour les étudiants et jeunes actifs en longue durée.

La bonne nouvelle : 80 % du confort d’été se joue avant d’allumer la clim. Les solutions passives bien conçues (protections solaires extérieures, inertie, surventilation nocturne, ombrage) font une différence immédiate, surtout en petites surfaces.

2) Qui souffre le plus ? Jeunes, femmes, régions chaudes et métropoles denses

Selon l’enquête leboncoin (07/08/2025) :

• 81 % des Français ressentent un inconfort important chez eux.

• Femmes : 39 % déclarent être souvent gênées (vs 31 % des hommes).

• 18–24 ans : 51 % souvent gênés (53 % chez les étudiants), ce qui recoupe la forte proportion de petites surfacesoccupées.

• Zones les plus touchées : PACA, Corse, Occitanie… mais l’Île-de-France cumule petites surfaces et îlots de chaleur urbains, d’où un ressenti élevé.

Pour un expert en location meublé, cela signifie qu’un studio non optimisé été en centre-ville dense concentre les risques (insatisfaction, vacance, renégociation du loyer).

3) Petites surfaces & DPE : le talon d’Achille des studios

Les chiffres de l’ONRE / SDES sont clairs :

• < 30 m² : 28 % en F/G (au 01/01/2024).

• > 100 m² : 10,1 % seulement en F/G.

C’est une double peine : faible inertie thermique + mauvaise étiquette énergétique. Ajoutez un dernier étage sous toiture sombre et une façade Ouest vitrée : vous avez la configuration la plus délicate pour le confort d’été.

Implications business :

• En longue durée (étudiants/jeunes actifs), l’absence de solutions passives devient un facteur de rotation plus rapide des locataires.

• En tourisme, l’été concentre les revenus ; un lot surchauffé = avis dégradés = taux d’occupation en baisse.

4) Réglementation 2025–2034 : ce que doit savoir un bailleur LMNP

• Gel des loyers F/G : vous ne pouvez pas revaloriser le loyer sans amélioration énergétique (voir la page du Ministère de la Transition écologique).

• Interdictions de louer : G (depuis 2025), F (2028), E (2034) selon Service-Public.fr et les textes d’application.

• Conséquence : votre stratégie de travaux doit intégrer DPE + confort d’été. Sans cela, vous risquez à la fois le gel des loyers et la décote à la revente (“valeur verte”).

5) Confort d’été et RE 2020 : bien acheter en neuf

La RE 2020 introduit l’indicateur DH (degrés-heures d’inconfort) : plus le DH est élevé, plus le logement cumule des heures au-delà d’un seuil de confort estival. Références : le Guide RE 2020 (PDF) et les fiches du Cerema.
À l’achat : exigez les éléments DH et les solutions passives (protections extérieures, brise-soleil orientables, ventilation nocturne, inertie).

6) Diagnostic “été” pour bailleurs : la check-list opérationnelle

Observer & mesurer

• Exposition (S/O) et surface vitrée ; présence de protections extérieures.

• Ventilation naturelle : logement traversant ? Ouvrants sécurisables la nuit ?

• Inertie : planchers/cloisons lourds vs légers ; isolation toiture.

• Températures réelles en canicule : placez un capteur simple dans la pièce de vie.

• Contexte urbain : dernier étage, cour minérale, rue étroite, toiture sombre.

Évaluer le risque d’inconfort d’été

• Utilisez RITE du Cerema ou la fiche sur le Portail de l’adaptation pour un ordre de grandeur et une comparaison des solutions.

7) Plan d’action “haut rendement” pour studios / T1 / T2

1) Protections solaires extérieures (priorité n°1)

• Volets roulants, stores extérieurs, brise-soleil orientables.

• C’est le levier le plus efficace : on bloque le rayonnement avant qu’il n’entre.

• Guides pratiques et arbitrages : voir l’ADEME.

2) Ventilation nocturne + brassage d’air

• Ouvrir la nuit et tôt le matin, favoriser l’effet traversant.

• Installer brasseur d’air de plafond (séjour) + ventilateur (chambre).

• Mémo d’usage dans le logement (quand ouvrir/fermer, mode nuit, etc.).

3) Isolation de toiture / combles (si dernier étage)

• Gains significatifs sur les pics de température.

• Programmer ces travaux sur vacance locative pour limiter l’impact.

4) Végétalisation & ombrage

• Pergolas, bacs + treilles, toiles micro-perforées, stores bannes sur loggias.

• Double bénéfice : ombrage + confort visuel.

5) Climatisation raisonnée (si nécessaire)

• PAC air-air correctement dimensionnée, consigne 26 °C, éviter >5–7 °C d’écart avec l’extérieur.

• Informer sur l’usage et l’entretien ; positionner la clim comme complément après mesures passives (voir fiches ADEME).

8) DPE, “valeur verte” et stratégie patrimoniale

Les écarts de prix entre biens performants et passoires énergétiques se creusent, d’après les Notaires de France – Valeur verte 2023 et leur synthèse.
Message clé : un confort d’été optimisé + un DPE amélioré = loyers protégés, vacance réduite, meilleure liquidité à la revente.

Check-list décision “travaux”

1. Court terme : protections extérieures + brassage + mémo d’usage locataire.

2. Moyen terme : isolation toiture / combles (si pertinent), occultations plus performantes.

3. Long terme : PAC air-air si l’analyse RITE + retours locataires le justifient.

9) Cas particuliers : meublé de tourisme vs meublé longue durée

Meublé de tourisme (urbain/littoral)

• L’inconfort d’été impacte immédiatement les avis et donc le taux d’occupation.

• Pack minimum : stores extérieurs + brasseurs d’air + kit canicule (eau, ventilateur, mémo d’usage).

• Indiquez dans l’annonce : “confort d’été optimisé”, “brise-soleil”, “ventilation nocturne”, etc.

Meublé longue durée (étudiants/jeunes actifs)

• Les petites surfaces sont plus exposées : protections solaires + brassage deviennent quasi incontournables pour fidéliser.

• Une charte confort d’été annexée au bail (engagements + règles simples) professionnalise la relation.

10) “Clim ou pas clim” : arbitrer sans se tromper

Rappel : la meilleure climatisation est celle qu’on n’a pas besoin d’allumer. Si vous devez en installer une :

• Consigne 26 °C ; limiter l’écart à 5–7 °C max avec l’extérieur.

• Dimensionnement et entretien ; expliquer l’usage aux locataires.

• Associer protections extérieures + ventilation nocturne pour réduire le temps de fonctionnement.

• Guides de bon sens : fiches ADEME.

11) Modèle de plan 12 mois (studio meublé – zone chaude urbaine)

Mois 1–2 (quick wins)

• Poser stores extérieurs sur baies S/O en priorité.

• Installer brasseur de plafond (séjour) + ventilateur (chambre).

• Mettre en place un mémo d’usage (ouvrir/fermer, mode nuit, consigne clim).

• Ajouter un capteur T°/Hygro pour télésuivre les pics.

Mois 3–6 (travaux légers)

• Améliorer l’occultation (brise-soleil orientables, toiles micro-perforées).

• Surventilation nocturne (programmation extracteur silencieux si non traversant).

• Végétalisation légère (bacs + treilles) côté le plus ensoleillé.

Mois 7–12 (investissements ciblés)

• Isolation toiture/combles si dernier étage (sur vacance locative).

• Étudier la PAC air-air si RITE + retours locataires le recommandent.

• Prévoir entretien annuel et guide locataire (éviter surconsommation et condensation).

Indicateurs de succès

• Notes locataires > 4,6/5 en été (tourisme) ou renouvellement de bail sans négos “clim/loyer” (longue durée).

• -2 à -3 °C sur les pics de T° intérieures.

• Taux d’occupation stabilisé/augmenté en juillet-août.

12) FAQ de l’expert en location meublé (2025)

Dois-je installer une climatisation ?
Pas forcément. Commencez par les protections solaires extérieures, la ventilation nocturne et le brassage d’air. La PAC air-air vient en dernier ressort, avec consigne 26 °C et un guide d’usage (cf. ADEME).

Puis-je encore louer un F en 2025 ?
Oui, mais anticiper les travaux est crucial : G est déjà interdit (2025), F le sera en 2028, E en 2034 (Service-Public.fr). Entre-temps, gel des loyers F/G (Ministère).

Les petites surfaces sont-elles réellement défavorisées au DPE ?
Oui : 28 % des < 30 m² en F/G au 01/01/2024, contre 10,1 % au-delà de 100 m² (ONRE / SDES).

L’inconfort d’été impacte-t-il mes loyers ?
Indirectement oui : demande moindre, vacance accrue, gel des loyers F/G et décote à la revente si le DPE est faible (voir Notaires – Valeur verte).

Quels outils officiels pour décider ?

• Chroniques des vagues de chaleur : Météo-France.

• Statistiques DPE : ONRE / SDES.

• Évaluation rapide : RITE – Cerema.

• Gestes et solutions sobres : ADEME.

• Cadre légal et calendrier : Service-Public.fr.

13) Un nouveau standard de confort d’été… et une opportunité pour les experts en location meublé

Les étés 2025 marquent une nouvelle normalité : canicules plus longues, locataires plus exigeants, cadre réglementaire plus strict. Les bailleurs qui anticipent (protections extérieures, ventilation nocturne, brassage d’air, isolation de toiture, PAC si nécessaire) prennent une longueur d’avance. Pour un expert en location meublé, c’est un avantage concurrentiel : sécuriser le DPE, réduire l’inconfort d’été sans exploser les charges, communiquer les bons gestes et documenter la performance (RITE, DH en RE 2020). À la clé : loyers protégés, meilleurs avis et valeur verteà la revente.