Expert en location meublée : pourquoi la réforme fiscale 2026 peut tout changer pour les bailleurs privés

Face à une crise du logement qui s’amplifie, les pouvoirs publics cherchent des leviers pour relancer l’investissement locatif privé. En 2025, un rapport parlementaire, porté par Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson, propose un nouveau cadre fiscal pour les bailleurs. Objectif : rendre la location nue attractive et compétitive par rapport au statut LMNP. Pour un expert en location meublée, cette évolution est une opportunité pour élargir son offre et accompagner ses clients dans une stratégie mixte meublé/vide.

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Sommaire

1. Un marché locatif en tension : pourquoi un expert en location meublée doit s’y intéresser

2. Réforme fiscale 2026 : quelles opportunités pour un expert en location meublée

   1. Amortissement fiscal des locations nues : mode d’emploi pour l’expert en location meublée

   2. L’expert en location meublée face au défi des loyers abordables

   3. Micro-foncier et fiscalité : atouts pour l’expert en location meublée

   4. Déficit foncier revalorisé : un levier pour l’expert en location meublée

   5. IFI et plus-values : comment un expert en location meublée conseille ses clients

3. Conditions et calendrier : ce que doit savoir l’expert en location meublée

4. Enjeux et obstacles : analyse d’un expert en location meublée

5. Plan d’action 30-60-90 jours pour un expert en location meublée

6. Conclusion : pourquoi faire appel à un expert en location meublée dès maintenant

7. Focus approfondi : pourquoi les bailleurs désertent-ils la location nue ?

8. Zoom sur les travaux et la performance énergétique

9. Études de cas et exemples chiffrés

10. Opportunités pour les conseillers et experts

11. Checklist pratique pour bailleurs et CGP

12. Perspectives et conclusion enrichie

 

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1. Un marché locatif en tension : pourquoi un expert en location meublée doit s’y intéresser

La crise du logement en France atteint un niveau critique. Selon l’Insee et la Fondation Abbé Pierre, près de 4 millions de personnes vivent en situation de mal-logement, dont 400 000 sans-abri. Dans le même temps, 3,1 millions de logements sont vacants, souvent situés dans des zones peu tendues ou en mauvais état (voir l’analyse complète).

Les investisseurs désertent la location nue pour privilégier la location meublée (LMNP). Pourquoi ? Parce que le LMNP offre :

• Un amortissement comptable permettant de déduire une partie du prix d’acquisition et des charges ;

• Un régime fiscal plus flexible ;

• Une meilleure rentabilité, notamment en zones tendues.

Résultat : l’offre en location nue diminue, ce qui accentue la pression sur le marché. Entre 2022 et 2025, l’offre de biens à louer vides a reculé de 6 %, alors que la demande a progressé de +9,5 % (rapport complet).

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2. Réforme fiscale 2026 : quelles opportunités pour un expert en location meublée

Le Projet de Loi de Finances 2026 prévoit la création d’un statut du bailleur privé. Les mesures envisagées visent à corriger l’écart fiscal entre location nue et meublée.

2.1. Amortissement fiscal des locations nues : mode d’emploi pour l’expert en location meublée

• 5 % par an pendant 20 ans pour les biens neufs (hors foncier).

• 4 % par an pour les biens anciens, sous condition de travaux représentant au moins 15 % du prix d’acquisition(plus d’infos).

Exemple : appartement ancien 200 000 €, dont 30 000 € de travaux. Amortissement annuel = 6 800 €, soit 68 000 € déduits en 10 ans.

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2.2. L’expert en location meublée face au défi des loyers abordables

Pour encourager des loyers modérés :

• Amortissement majoré : +0,5 % à +1,5 % selon la catégorie.

• Micro-foncier : abattement jusqu’à 65 % pour les loyers sociaux (source).

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2.3. Micro-foncier et fiscalité : atouts pour l’expert en location meublée

• Plafond porté à 30 000 € (au lieu de 15 000 €).

• Abattement forfaitaire à 50 % (plus d’infos).

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2.4. Déficit foncier revalorisé : un levier pour l’expert en location meublée

Plafond relevé à 40 000 €, idéal pour financer des travaux lourds (détails).

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2.5. IFI et plus-values : comment un expert en location meublée conseille ses clients

• Exclusion de l’IFI pour les biens loués en résidence principale.

• Exonération de la plus-value après 20 ans (plus d’infos).

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3. Conditions et calendrier : ce que doit savoir l’expert en location meublée

• Entrée en vigueur prévue : 1er janvier 2026, pour acquisitions dès décembre 2025 (source officielle).

• Conditions : engagement locatif (≥ 6 ans), DPE A/B, loyers plafonnés, personnes physiques et SCI IR.

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4. Enjeux et obstacles : analyse d’un expert en location meublée

• Enjeux : relancer l’offre, soutenir la rénovation énergétique, diversifier le marché.

• Obstacles : complexité des calculs, débats parlementaires, contraintes budgétaires (analyse).

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5. Plan d’action 30-60-90 jours pour un expert en location meublée

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6. Conclusion : pourquoi faire appel à un expert en location meublée dès maintenant

Le statut du bailleur privé pourrait rééquilibrer la fiscalité locative. Pour un expert en location meublée, c’est l’occasion d’élargir son champ d’action, conseiller sur la location vide et répondre aux enjeux énergétiques et sociaux.

Anticipez dès maintenant. Préparez vos audits, vos simulateurs et vos supports pédagogiques. Les bailleurs qui agiront en 2025 seront les gagnants de 2026.

7. Focus approfondi : pourquoi les bailleurs désertent-ils la location nue ?

Le constat est sans appel : depuis plusieurs années, les bailleurs privilégient la location meublée (LMNP) ou saisonnière. Pourquoi ?

• Rentabilité supérieure : un meublé se loue en moyenne 10 à 20 % plus cher qu’un logement vide.

• Fiscalité plus avantageuse : l’amortissement comptable permet de neutraliser une partie des loyers perçus.

• Souplesse contractuelle : baux plus courts, plus grande liberté pour récupérer son bien.

Cette évolution s’est accentuée avec la hausse des taux d’intérêt et la montée des coûts de travaux énergétiques. Les bailleurs, souvent des particuliers ou des investisseurs privés, recherchent des régimes optimisés et moins contraignants.

Pour un expert en location meublée, ces éléments sont connus ; la nouveauté, c’est que la réforme 2026 pourrait enfin rendre la location nue fiscalement attractive et offrir un terrain de conseil élargi.

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8. Zoom sur les travaux et la performance énergétique

La réforme ne se limite pas à la fiscalité ; elle s’inscrit dans un contexte plus large : celui de la transition énergétique. En France, près de 5 millions de passoires thermiques (DPE F et G) devront être rénovées ou sorties du marché d’ici 2034 (source).

Mesure phare du projet : l’amortissement des travaux (jusqu’à 15 % de la valeur du bien pour obtenir le taux plein de 4 %). Objectifs :

• Encourager les bailleurs à rénover leurs biens pour améliorer la performance énergétique.

• Réduire les émissions de CO₂ du parc résidentiel, qui représente près de 20 % des émissions françaises.

Un expert en location meublée peut capitaliser sur cette exigence : intégrer la rénovation dans ses conseils, proposer des simulations incluant les gains énergétiques et fiscaux, et se positionner sur le créneau du meublé rénové (parfois très recherché).

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9. Études de cas et exemples chiffrés

Exemple 1 : Amortissement sur un bien neuf

Un bailleur achète un appartement neuf à 250 000 €, dont 50 000 € de foncier (non amortissable).

• Base amortissable : 200 000 €

• Amortissement annuel : 5 % = 10 000 €

• En 10 ans, il aura déduit 100 000 € de ses revenus fonciers, ce qui réduit fortement son imposition.

Exemple 2 : Location ancienne avec travaux

Bien acheté : 150 000 € + 30 000 € de travaux (soit 20 %).

• Base amortissable : 150 000 €

• Amortissement annuel : 4 % = 6 000 €

• Travaux intégralement déductibles en déficit foncier (plafond 40 000 €) la première année.

Impact : ces dispositifs rapprochent enfin la location nue de l’attractivité du LMNP.

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10. Opportunités pour les conseillers et experts

Pour un expert en location meublée, cette réforme est aussi un message :

• Diversifier son offre (conseil sur les locations vides, travaux, fiscalité).

• Fidéliser ses clients bailleurs en élargissant leurs stratégies d’investissement.

• Proposer des packages complets (audit patrimonial, stratégie LMNP + nu, accompagnement rénovation).

Idée marketing : créer un simulateur comparant LMNP vs location nue avec réforme 2026.

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11. Checklist pratique pour bailleurs et CGP

1. Évaluer son parc immobilier : quels biens sont vacants, énergivores, à rénover ?

2. Analyser la rentabilité actuelle : comparer nue, meublé, saisonnier.

3. Anticiper la fiscalité : intégrer les nouvelles règles dans ses projections.

4. Prévoir un financement travaux : prêts verts, aides (MaPrimeRénov’, Loc’Avantages).

5. Se faire accompagner : un expert en location meublée peut devenir le chef d’orchestre de cette mutation.

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12. Perspectives et conclusion enrichie

Le statut du bailleur privé pourrait marquer une rupture, mais il faudra suivre :

• Les arbitrages politiques (PLF 2026, Conseil d’État).

• Les ajustements techniques (plafonds, zonages, conditions).

• Les réactions du marché (investisseurs, banques, assurances).

Message clé : ne pas attendre. Les bailleurs qui anticipent auront l’avantage, surtout dans un contexte de taux encore élevés et d’exigences énergétiques croissantes.

Pour un expert en location meublée, cette réforme est l’occasion de renforcer son rôle de conseiller patrimonial complet, capable de naviguer entre fiscalité, technique et stratégie.

Préparez dès maintenant vos outils, vos simulations, et vos communications pour être prêt le 1er janvier 2026.

Agissez dès maintenant : préparez vos simulations, vos supports pédagogiques, et sensibilisez vos clients investisseurs. Le marché sera mûr en janvier 2026, et ceux qui auront anticipé auront une longueur d’avance.

Conclusion – L’avis de Yoann Maxel, spécialiste LMNP et résidences gérées :

« Ce nouveau statut du bailleur privé montre enfin une volonté de rééquilibrer la fiscalité entre location nue et meublée.
Mais à ce stade, le LMNP reste imbattable en termes de rentabilité nette, de souplesse de gestion et de sécurité patrimoniale.
Même avec cette réforme, les investisseurs devront comparer finement les deux régimes.
L’avantage LMNP réside toujours dans l’amortissement intégral, y compris du mobilier, sans condition de travaux.
Dans un contexte incertain, la revente LMNP en résidence gérée reste une stratégie d’optimisation fiscale et de capitalisation puissante. »

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