Immobilier locatif : ce futur statut du bailleur privé qui pourrait rebattre les cartes pour le LMNP

Immobilier locatif : ce futur statut du bailleur privé qui pourrait rebattre les cartes pour le LMNP

Immobilier locatif : ce futur statut du bailleur privé qui pourrait rebattre les cartes pour le LMNP

Sommaire

  1. Introduction : une réforme aux allures de tremplin

  2. Zoom sur le rapport Daubresse–Cosson : changer la donne de la location nue

    1. Amortissement forfaitaire inédit

    2. Micro-foncier boosté

    3. Bonus loyers abordables

    4. Déficit foncier accru

    5. IFI & plus-value alignés

  3. Qu’est-ce que ça signifie pour vous, investisseur LMNP ?

    1. Réinterrogation des arbitrages meublé vs nu

    2. Valoriser le LMNP à la revente

    3. Profils d’acquéreurs : plus lisible, plus large… mais moins différencié

  4. Un chantier encore fragile… précautions à prendre dès maintenant 

    • Bercy & le coût budgétaire

    • Validation juridique par le Conseil d’État

    • Débats œuvrant autour du PLF 2026

    • Calendrier législatif

  5. Au-delà de l’amortissement : autres pistes de réforme à surveiller

  6. FAQ – Mamelle des interrogations pratiques

  7. Conclusion : le LMNP, toujours maître… mais sur ses gardes

  8. 8. Check-list pratique : Faut-il rester en LMNP ou anticiper le nouveau statut du bailleur privé ?

1. Introduction : une réforme aux allures de tremplin

Le marché locatif traverse une phase délicate : baisse de la construction neuve, stagnation de l’offre locative classique, et essoufflement des dispositifs traditionnels comme le Pinel. Face à cette situation, l’État mise désormais sur les bailleurs privés, ceux qui louent à titre non professionnel, pour relancer l’investissement locatif. La pièce maîtresse ? Un statu­­t fiscal nouveau, inclus dans la Loi de finances 2026, qui rétablirait l’attractivité de la location nue, au profit ou au détriment du LMNP, selon vos arbitrages.

2. Zoom sur le rapport Daubresse–Cosson : changer la donne de la location nue

Le rapport de la mission parlementaire Daubresse–Cosson, remis le 30 juin 2025, expose une réforme radicale pour les revenus fonciers : un statut de bailleur privé pensé comme un régime fiscal simple, structurant et incitatif Immobilier Neuf Conseil+12Ownily+12MeilleureSCPI.com+12Investissement Locatif+10ComptaCom Investissement+10PAP – Particulier à Particulier+10MeilleureSCPI.com+1Gestia Solidaire+2Immobilier Neuf Conseil+2Mon Immeuble.

2.1 Amortissement forfaitaire inédit

  • Neuf : amortissement de 5 % par an, hors foncier, sur 20 ans.

  • Ancien : 4 % par an, conditionné à 15 % de travaux réalisés.
    Ce mécanisme, calqué sur celui du LMNP réel, serait un changement de paradigme pour la location nue LCL+8ComptaCom Investissement+8LMNP.AI+8.

2.2 Micro-foncier boosté

2.3 Bonus loyers abordables

Pratiquez un loyer modéré, et bénéficiez de bonus attractifs :

Loyer Neuf (amortissement) Ancien (amortissement) Micro-foncier (abattement)
Intermédiaire +0,5 % → 5,5 % +0,5 % → 4,5 % 55 %
Social +1 % → 6 % +1 % → 5 % 60 %
Très social +1,5 % → 6,5 % +1,5 % → 5,5 % 65 %

Un levier fiscal pour l’offre sociale – un vrai plus sur le plan entrepreneurial et collectif Mon Immeuble+1MeilleureSCPI.com.

2.4 Déficit foncier accru

Le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global passerait de 10 700 € à 40 000 €, stimulant la rénovation et la transition écologique Ma Formation Immo+10ComptaCom Investissement+10LCL+10.

2.5 IFI & plus-value alignés

  • Sortie de l’IFI pour les logements loués en longue durée (résidence principale du locataire).

  • Exonération totale des plus-values immobilières (impôt + prélèvements sociaux) après 20 ans de détention, une forte simplification par rapport aux 22/30 ans actuels Gestia Solidaire+9ComptaCom Investissement+9MeilleureSCPI.com+9.

3. Qu’est-ce que ça signifie pour vous, investisseur LMNP ?

Vous êtes déjà dans une structure fiscalement avantageuse : LMNP au réel simplifié, amortissement, optimisation. Voici ce que cette réforme peut impliquer :

3.1 Réinterrogation des arbitrages meublé vs nu

Aujourd’hui, le LMNP domine la scène grâce à son amortissement. Si la location nue rattrape (voire égalise) ces avantages, certains investisseurs pourraient réorienter leur stratégie : arbitrage plus fin entre rendement net, simplicité de gestion, type de biens, et risques locatifs.

3.2 Valoriser le LMNP à la revente

À la revente, l’argument unique du « LMNP = optimisation fiscale » devra être renforcé. Misez sur le cash-flow, la gestion clef en main, et la souplesse locative pour convaincre un acheteur face au nouveau régime nu.

3.3 Profils d’acheteurs : plus lisible, plus large… mais moins différencié

Le futur statut pourrait élargir la base d’acheteurs, grâce à une fiscalité plus accessible et lisible. Pour rester attractif, le LMNP devra mettre en avant sa simplicité (baux étudiants, résidences de services), sa gestion déléguée, ses rendements et sa rapidité d’occupation.

4. Un chantier encore fragile… précautions à prendre dès maintenant

Cette réforme est à suivre, pas encore à appliquer :

  • Bercy alerte sur le coût — estimé entre 457 M€/an (rapport) et 1,76 Md€/an d’ici 2030 (cabinet Asterès) Immobilier Neuf ConseilComptaCom Investissement+1.

  • Le Conseil d’État doit vérifier la constitutionnalité.

  • Les débats autour du PLF 2026 pourraient effriter, modifier ou rejeter ces mesures.

  • Calendrier : Rapport en juin 2025 → PLF 2026 en automne → 1ᵉʳ décembre 2025 pour les mutations éligibles → mise en œuvre dès 2026 Gestia Solidaire+1Investissement Locatif+2LMNP.AI+2.

Recommandation pour l’expert en location meublée :

  • Suivez l’évolution du PLF 2026, les amendements, et la position définitive du gouvernement.

  • Analysez dès maintenant la rentabilité comparée des deux régimes—un argument de décision précieux pour vos clients.

5. Au-delà de l’amortissement : autres pistes de réforme à surveiller

Parallèlement au statut fiscal, d’autres ajustements sont à l’étude :

6. FAQ – Mamelle des interrogations pratiques

Q1. Quand le nouveau statut entre-t-il en vigueur ?
Il s’applique aux acquisitions (mutations) à partir du 1ᵉʳ décembre 2025, avec application dès 2026. Le calendrier dépend du PLF 2026. ComptaCom Investissement+8Investissement Locatif+8LMNP.AI+8

Q2. Le statut de bailleur privé remplace-t-il le LMNP ou le Pinel ?
Non. Il constitue une alternative simple et pérenne pour la location nue, sans supprimer le LMNP. Le Pinel reste terminé Médicis Immobilier Neuf+4ComptaCom Investissement+4Mon Immeuble+4.

Q3. LMNP vs nouveau statut : quelle stratégie ?
Le LMNP reste fort pour la gestion déléguée et la meublée courte. Le nouveau statut rend la nue plus attractive : faites des simulations personnalisées selon bien, rendement, durée, gestion.

Q4. Et la plus-value ?
Exonération totale (impôt + prélèvements sociaux) après 20 ans de détention en location longue durée. Actuellement, c’est 22 ans pour l’impôt, 30 pour les prélèvements sociaux PAP – Particulier à Particulier+5MeilleureSCPI.com+5Immobilier Neuf Conseil+5.

Q5. Bénéficiaires principaux ?
Les bailleurs privés non professionnels, louant en nue longue durée. Avantages renforcés pour loyers abordables et investissements ancien/neuf rénové Gestia Solidaire+6Ownily+6MeilleureSCPI.com+6.

Q6. Le LMNP reste-t-il intéressant ?
Bien sûr. À ce stade, le LMNP garde l’avantage de la flexibilité et de la gestion. Mais le nouveau statut pourrait niveler les avantages fiscaux : anticipez, comparez, conseillez au cas par cas.

7. Conclusion : le LMNP, toujours maître… mais sur ses gardes

Le statut du bailleur privé est une réforme majeure en gestation. Si adopté, il réconciliera la location nue avec une fiscalité favorable — et cela pourrait redessiner le rôle et l’attractivité du LMNP. Pour vous, expert en location meublée, l’enjeu est de rester proactif :

  • Suivez le calendrier législatif et budgétaire

  • Comparez systématiquement les scenarii pour vos clients

  • Valorisez la simplicité de gestion et la souplesse du LMNP

  • Restez créatif et informé.

Cette réforme peut être une opportunité… ou un signal d’alerte pour ajuster vos stratégies patrimoniales.

8. Check-list pratique : Faut-il rester en LMNP ou anticiper le nouveau statut du bailleur privé ?

1. Identifier votre situation actuelle

  • Mon bien est-il déjà en location meublée (LMNP) ou en location nue ?

  • Quel est le régime fiscal actuel choisi : micro-BIC, LMNP réel, ou micro-foncier ?

  • Ai-je déjà utilisé l’amortissement ou le déficit foncier ?

2. Évaluer la rentabilité actuelle

  • Calculer le cash-flow net (après charges et impôts).

  • Comparer le taux de rendement net avec celui d’un bien équivalent en location nue.

  • Vérifier le niveau de vacance locative (meublé plus rapide à louer, mais turn-over plus fréquent).

3. Analyser les impacts du futur statut

  • Vérifier si mon bien est éligible au nouvel amortissement (5 % neuf, 4 % ancien avec travaux).

  • Mes travaux dépassent-ils 15 % du prix du bien (critère pour amortissement ancien) ?

  • Suis-je prêt à pratiquer un loyer abordable pour bénéficier des bonus fiscaux (jusqu’à +1,5 % ou 65 % d’abattement) ?

  • Est-ce que l’exonération totale des plus-values après 20 ans peut jouer en ma faveur ?

4. Anticiper une revente LMNP

  • À la revente, puis-je démontrer clairement les avantages du LMNP (simplicité de gestion, amortissement, rendement) ?

  • Ai-je préparé un dossier de rentabilité (tableaux cash-flow, historique locatif, fiscalité) pour rassurer un acheteur hésitant entre meublé et nu ?

  • Suis-je prêt à repositionner mon discours face à une concurrence accrue de la location nue ?

5. Tenir compte des incertitudes politiques et fiscales

  • Le projet est-il définitivement adopté dans la Loi de Finances 2026 ?

  • Quelle est la date d’acquisition de mon bien : avant ou après le 1er décembre 2025 ?

  • Ai-je prévu un plan B si la réforme est amendée, retardée ou abandonnée ?

6. Décider de la stratégie à court et moyen terme

  • Si je suis déjà en LMNP rentable → je conserve et j’optimise.

  • Si j’hésite à acheter → je compare les deux régimes avec un simulateur.

  • Si je prévois une revente → je prépare un argumentaire renforcé pour le LMNP.

  • Si je veux investir dans l’ancien avec travaux → j’anticipe les 15 % minimum pour amortir en nu.

👉 Conseil final : Utiliser un simulateur patrimonial ou se faire accompagner par un expert en location meublée pour comparer LMNP vs nouveau statut du bailleur privé avant toute décision.

Conclusion d’expert – par Yoann Maxel 

“Le projet de statut du bailleur privé illustre bien la volonté politique de rééquilibrer le marché locatif. Mais pour les investisseurs LMNP, notamment ceux positionnés sur des biens en résidence gérée ou para-hôtelière, cette réforme ne constitue pas une menace directe. Le LMNP conserve ses atouts : amortissement immédiat, simplicité déclarative, et liquidité à la revente. Toutefois, il devient essentiel de valoriser précisément les avantages de chaque montage lors d’une revente LMNP. L’accompagnement par des professionnels devient stratégique pour optimiser la fiscalité et rassurer les acquéreurs.”

— Yoann Maxel, spécialiste LMNP & résidences gérées

À retenir 

La location nue pourrait bientôt bénéficier d’un régime d’amortissement inspiré du LMNP
Pour les vendeurs, il faudra valoriser la pertinence du LMNP face à ce nouvel arbitrage
Incertitudes fiscales = besoin d’être agile et bien accompagné

#LMNP #ReventeLMNP #StatutBailleurPrivé #FiscalitéImmobilier #InvestissementLocatif

📩 Vous avez un bien LMNP à revendre ou un projet d’investissement ? Parlons-en avant que la réforme change la donne.

Blog

Articles Similaires

  • immobillier

Fiscalité des meublés touristiques : 3 alternatives expliquées par un expert en location meublée
  • immobillier

Résidence secondaire : 3 pièges à éviter avant d’acheter (conseils d’un expert en location meublée)
  • impôts

Expert en location meublée : pourquoi la réforme fiscale 2026 peut tout changer pour les bailleurs privés