Fiscalité des meublés touristiques : 3 alternatives expliquées par un expert en location meublée
Sommaire
- Contexte fiscal 2024 : l’analyse d’un expert en location meublée
- Alternative 1 : le meublé classé, le conseil phare de l’expert en location meublée
- Alternative 2 : location longue durée (LLD), l’arbitrage recommandé par l’expert en location meublée
- Alternative 3 : bail « code civil », la flexibilité vue par un expert en location meublée
- Revente LMNP : transformer la fiscalité en levier grâce à un expert en location meublée
- Check-list pratique pour les investisseurs LMNP
- FAQ – Les réponses de l’expert en location meublée
- Conclusion : pourquoi faire appel à un expert en location meublée
1. Contexte fiscal 2024 : l’analyse d’un expert en location meublée
La réforme adoptée à l’automne 2024, via la loi du 19 novembre 2024, a bouleversé la fiscalité des meublés touristiques.
- Pour les meublés non classés : seuil micro-BIC abaissé à 15 000 €, abattement réduit à 30 % selon impôts.gouv.fr.
- Pour les meublés classés et chambres d’hôtes : seuil maintenu à 77 700 €, abattement limité à 50 % selon Service-Public.
Les communes disposent aussi de nouveaux leviers (plafond de 90 jours, enregistrement obligatoire d’ici 2026, conformité DPE renforcée) selon Actu Juridique.
➡️ Résultat : baisse de rentabilité et contraintes accrues. Comme l’indique un expert en location meublée, il est nécessaire de revoir sa stratégie patrimoniale.
2. Alternative 1 : le meublé classé, le conseil phare de l’expert en location meublée ✨
Le classement officiel en meublé de tourisme reste la solution la plus directe pour conserver une fiscalité attractive. D’après Que Choisir, il permet :
- un seuil à 77 700 €,
- un abattement de 50 %,
- la déduction simplifiée de la moitié des recettes.
Avantages complémentaires :
- Valorisation du bien, meilleure attractivité locative ;
- Tarifs plus élevés à la nuitée ;
- Dans certaines communes, exonération de CFE selon économie.gouv.
Limites : procédure volontaire, critères stricts, et risque de nouvelles restrictions législatives liées à l’énergie.
➡️ L’avis de l’expert en location meublée : indispensable si vos revenus dépassent 15 000 €/an.
3. Alternative 2 : location longue durée (LLD), l’arbitrage recommandé par l’expert en location meublée
La location longue durée, meublée ou nue, reste un pilier. En LMNP réel, ses avantages sont importants (Indy) :
- Amortissement comptable du bien et du mobilier,
- Déduction des charges réelles (emprunt, travaux, gestion),
- Bail d’un an renouvelable offrant de la stabilité.
La location nue et le déficit foncier : En location nue, le déficit foncier permet de déduire jusqu’à 10 700 € par an de ses revenus globaux. Ce plafond passe à 21 400 € avec travaux énergétiques avant fin 2025 (MonImmeuble.com).
Les incertitudes : Le PLF 2025 envisageait d’intégrer les amortissements dans la plus-value à la revente. Cette mesure a été rejetée mais pourrait revenir (Actu Juridique).
➡️ Conclusion de l’expert en location meublée : une stratégie plus sûre, surtout en zones tendues.
4. Alternative 3 : bail « code civil », la flexibilité vue par un expert en location meublée 🧳
Le bail code civil offre une liberté totale (fixation du loyer, durée, occupation personnelle). Il est particulièrement adapté aux expatriés, salariés en mission ou entreprises (Service-Public).
Limites :
- Non adapté à la location touristique répétée ;
- Risque de requalification en courte durée si usage abusif.
➡️ L’avis de l’expert en location meublée : utile pour des cas spécifiques, pas comme stratégie principale.
5. Revente LMNP : transformer la fiscalité en levier grâce à un expert en location meublée 💸
La revente LMNP peut être un atout si elle est préparée. Les acheteurs recherchent :
- une fiscalité claire,
- une rentabilité nette démontrée,
- une sécurité juridique (bail commercial, résidence gérée),
- une simplicité de gestion (Investissement Locatif).
➡️ Avec un dossier chiffré et un argumentaire solide, un expert en location meublée peut transformer la fiscalité en véritable levier de valorisation.
6. Check-list pratique pour les investisseurs LMNP
- Vérifier le statut de son bien (classé / non classé).
- Comparer micro-BIC vs réel.
- Étudier un classement en meublé de tourisme.
- Tester la rentabilité en location longue durée.
- Considérer un bail code civil en cas d’usage ponctuel.
- Préparer une revente LMNP avec un dossier solide.
- Suivre les réformes (PLF 2025-2026).
7. FAQ – Les réponses de l’expert en location meublée
Q1. Qu’est-ce qui change réellement pour les meublés touristiques en 2025 ?
Depuis la loi du 19 novembre 2024, les meublés non classés sont beaucoup moins avantageux :
-
seuil micro-BIC abaissé à 15 000 €,
-
abattement réduit à 30 %.
Seuls les meublés classés gardent un régime plus favorable, avec un seuil de 77 700 € et un abattement à 50 %.
Q2. Comment obtenir le classement en meublé de tourisme ?
Le classement est délivré par un organisme accrédité (ex. Atout France). Une visite sur place permet de vérifier que le logement respecte des critères précis (surface, confort, équipements). La démarche est volontaire mais apporte un vrai avantage fiscal et patrimonial (Service-Public).
Q3. Que devient le régime réel pour les LMNP ?
Le LMNP au réel reste très intéressant, car il permet :
-
d’amortir le bien et le mobilier,
-
de déduire l’ensemble des charges (intérêts, travaux, frais de gestion).
D’après Indy, ce régime gomme une partie importante de la fiscalité, surtout si vos recettes dépassent le seuil micro-BIC.
Q4. Peut-on encore louer son bien via Airbnb en 2025 ?
Oui, mais sous conditions :
-
Respecter le plafond de nuitées (90 jours dans certaines villes),
-
Déclarer le logement en mairie,
-
Se conformer aux obligations énergétiques.
Les contrôles seront renforcés à partir de 2026, avec un registre national des meublés touristiques (Actu Juridique).
Q5. Le bail « code civil » est-il une bonne alternative ?
Le bail code civil est utile si vous voulez louer ponctuellement à une entreprise, un expatrié ou un salarié en mission. Il offre une grande liberté (loyer, durée, occupation personnelle). Mais il ne doit pas être utilisé de façon répétée pour de la location touristique, sous peine de requalification (Service-Public).
Q6. La revente d’un bien LMNP reste-t-elle intéressante ?
Oui, à condition de présenter un dossier solide :
-
historique locatif,
-
rentabilité nette après impôt,
-
cadre juridique sécurisé (bail commercial ou longue durée).
Un bien bien amorti en LMNP reste attractif pour des acheteurs en quête de rendement pérenne (Investissement Locatif).
Conclusion d’expert – par Yoann Maxel 🧠
« La réforme de la fiscalité des meublés touristiques est un tournant, mais pas une fin en soi. Pour les investisseurs LMNP, l’enjeu est désormais de repositionner leur stratégie. Ceux qui anticipent — en passant au réel, en classant leur bien ou en envisageant la revente avec une présentation claire du modèle LMNP — tireront leur épingle du jeu. La flexibilité du statut LMNP reste précieuse, surtout quand elle est exploitée avec intelligence. »
— Yoann Maxel, spécialiste des opérations LMNP, résidences gérées et para-hôtelières
À retenir 🧭
✔️ Le meublé classé permet de conserver les avantages du micro-BIC
✔️ La location longue durée redevient une valeur sûre fiscalement
✔️ Le bail code civil offre de la souplesse sans tomber dans le cadre Airbnb
✔️ Une revente LMNP bien préparée peut être une sortie stratégique
✔️ Le mot-clé : anticipation
#LMNP #ReventeLMNP #FiscalitéMeublé #LocationTouristique #StratégieImmobilière
📩 Vous avez un bien en meublé et vous vous interrogez sur l’après-Airbnb ? Parlons-en.