Crise du locatif : l’expert en location meublée face à la revalorisation du LMNP

Crise du locatif : l’expert en location meublée face à la revalorisation du LMNP

Sommaire

1. Crise locative 2025 : analyse selon un expert en location meublée

2. Loyers en forte hausse : le point de vue d’un expert en location meublée

3. Pourquoi les investisseurs fuient… mais l’expert en location meublée voit des opportunités

4. Le LMNP, solution stratégique selon un expert en location meublée

5. Réformes 2025 : ce que décrypte un expert en location meublée

6. [Stratégies gagnantes : conseils d’un expert en location meublée](#stratégies-gagnantes-conseils-dun-expert-en-location meublée)

7. Revente LMNP : les recommandations d’un expert en location meublée

8. Conclusion : pourquoi investir avec un expert en location meublée reste une valeur refuge

1. Crise locative 2025 : analyse selon un expert en location meublée

Depuis plusieurs mois, les indicateurs économiques et immobiliers convergent vers un constat alarmant. Le parc locatif privé se rétracte, tandis que la demande, notamment étudiante, ne cesse de croître. Dans ce contexte, l’expert en location meublée se positionne non plus comme simple conseiller, mais comme acteur stratégique capable d’éclairer les décisions.

1.1 Effondrement de l’offre meublée

Selon l’étude du portail Bien’ici, l’offre locative a été divisée par 2,5 entre 2021 et 2025. Cette baisse est particulièrement marquée dans les villes étudiantes : Grenoble –33 %, Lyon –34 %, Marseille –40 %, Aix‑en‑Provence –33 %.
Dans ces zones, les logements meublés deviennent rares face à une demande de plus en plus pressante.

1.2 Demande locative en explosion

À l’inverse, la demande continue sa progression : +5 % d’un an sur l’autre selon des sources du marché. Le profil des locataires change : mobilité professionnelle, étudiants venant de provinces ou de l’étranger, jeunes actifs cherchant un logement prêt à vivre — autant de facteurs qui renforcent l’attrait du meublé.
L’expert en location meublée voit dans cette conjoncture une opportunité rare pour les investisseurs bien conseillés de capter une rentabilité soutenue.

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2. Loyers en forte hausse : le point de vue d’un expert en location meublée

Quand l’offre se raréfie, la loi de l’offre et de la demande s’applique brutalement aux loyers, particulièrement sur les petites surfaces.

• Paris : ~ 1 027 €/mois

• Nice : ~ 690 €

• Lyon : ~ 660 €

• Aix‑en‑Provence : ~ 610 €

Même dans des villes moins denses comme Besançon ou Nancy, on observe des loyers autour de 450 €.
Le rendement locatif des studios meublés devient un axe majeur de réflexion pour les investisseurs qui délèguent leur projet à un expert en location meublée.

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3. Pourquoi les investisseurs fuient… mais l’expert en location meublée voit des opportunités

3.1 Les freins qui découragent

Plusieurs obstacles dissuadent les propriétaires potentiels :

• Une fiscalité plus contraignante, notamment avec la réforme de la plus-value.

• Des normes énergétiques renforcées : dès 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués, puis F en 2028, E en 2034. Blog Maslow+1

• Une complexité accrue dans la gestion administrative, comptable et réglementaire.

• L’incertitude liée à la revente et au calcul des amortissements.

3.2 Pourquoi l’erreur serait d’abandonner

Pourtant, derrière ces contraintes, le LMNP conserve des atouts :

• L’amortissement du bien (et du mobilier) permet de neutraliser une partie du résultat imposable.

• Les baux commerciaux sécurisés dans les résidences gérées offrent une stabilité de revenus.

• La délégation de gestion limite les contraintes opérationnelles pour l’investisseur.

• Le marché secondaire des biens LMNP est en plein essor, notamment pour les lots en résidences étudiantes ou seniors.

L’expert en location meublée sait exactement les arbitrages à opérer pour tirer profit de ce contexte.

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4. Le LMNP, solution stratégique selon un expert en location meublée

Face à la crise locative, le statut LMNP se révèle être une réponse structurée et résiliente — pour peu qu’il soit bien piloté.

4.1 Le LMNP face à la demande meublée

La location meublée répond particulièrement aux besoins des locataires qui cherchent un logement clé-en-main, sans se soucier du mobilier ni des équipements. Ce positionnement séduit surtout dans les villes universitaires ou les zones d’emploi.

4.2 Avantages comparés à la location vide

• Loyers potentiellement 15 à 25 % plus élevés que pour une location nue, selon le marché local.

• Régime fiscal optimisé (en particulier au régime réel).

• Souplesse de bail (durée plus courte, adaptations selon la demande).

• Effet de levier du crédit plus favorable lorsque le bien est bien dimensionné.

Avec l’appui d’un expert en location meublée, on maximise chaque paramètre : localisation, gestion, fiscalité, qualité de l’offre.

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5. Réformes 2025 : ce que décrypte un expert en location meublée

L’année 2025 marque un tournant pour le statut LMNP. L’expert en location meublée doit tenir compte de ces évolutions pour orienter ses clients judicieusement.

5.1 Réintégration des amortissements dans la plus-value

À partir de la loi de finances 2025, les amortissements déduits (hors mobilier) devront être ajoutés au prix de revient lors du calcul de la plus-value imposable. Blog Maslow+2Ministère de l’Économie+2
Autrement dit, même si le bien est revendu au prix d’achat, la fiscalité pourrait être positive à cause des amortissements utilisés.

Exception : les résidences étudiantes, seniors ou EHPAD (résidences de services hors tourisme) sont exclues de cette réintégration. Ministère de l’Économie+1

5.2 Réforme du régime micro-BIC (loi Le Meur)

Le régime micro-BIC est durci pour les meublés non classés :

• Abattement ramené à 30 % (plafond 15 000 €) Decla+2Blog Maslow+2

• Pour les meublés classés, l’abattement reste à 50 % (plafond 77 700 €) Decla+1

Ce glissement renforce l’intérêt du régime réel pour la majorité des investisseurs.

5.3 Normes énergétiques renforcées

Les logements classés G sont interdits à la location dès 2025. F suivra en 2028, E en 2034. Blog Maslow+1
Les travaux de rénovation deviennent incontournables — mais peuvent être amortis en régime réel.

5.4 Ce qui reste inchangé pour le LMNP

Certaines bases demeurent stables :

• Le statut LMNP s’applique lorsque les recettes locatives sont inférieures à 23 000 €/an ou que les recettes demeurent inférieures à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Mon Marché Immobilier+2Je Déclare Mon Meuble+2

• Les revenus seront toujours déclarés en BIC (impôt sur le revenu). Service Public+1

• Les charges (travaux, intérêts, frais de gestion) restent déductibles au régime réel.

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6. Stratégies gagnantes : conseils d’un expert en location meublée

Pour tirer parti du contexte 2025, voici les stratégies recommandées par un expert en location meublée :

6.1 Choisir des zones à forte tension locative

Cibler les villes étudiantes ou les zones proches d’hôpitaux, universités, pôles de transport, où la demande est structurellement forte.

6.2 Acheter des biens déjà loués avec bail actif

Cela permet d’éviter la vacance initiale, fixer immédiatement le flux de trésorerie et sécuriser le rendement.

6.3 Préférer les résidences de services hors tourisme

Les biens en résidence étudiante, senior, EHPAD bénéficient d’un régime favorable (exonération de la réintégration des amortissements). Ministère de l’Économie+2Blog Maslow+2

6.4 Opter pour le régime réel

Avec les nouveaux abattements micro, le régime réel devient presque systématiquement plus avantageux : toutes les charges + amortissements peuvent être pris en compte.

6.5 Intégrer le plan de rénovation énergétique dès l’achat

Anticiper les travaux DPE (isolation, fenêtres, chauffage) et les inclure dans le budget. Ces coûts sont souvent amortissables dans la cadre du réel.

6.6 Adopter une stratégie patrimoniale long terme

Plus la durée de détention est longue (> 15‑20 ans), plus les abattements pour durée de détention réduisent l’imposition sur la plus-value.

6.7 Se faire accompagner par un expert en location meublée

L’expert pilote les simulations fiscales, la structure juridique, l’optimisation de la revente, la conformité administrative — autant d’éléments difficiles à gérer seul.

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7. Revente LMNP : les recommandations d’un expert en location meublée

7.1 Le marché secondaire LMNP

Le marché de la revente de lots en résidences gérées explose : en 2024, plus de 3 000 transactions pour un volume de 300 à 350 M€.
Ces lots sont recherchés pour leur rentabilité immédiate et leur historique exploité.

7.2 Adapter sa stratégie de sortie

• Éviter la revente trop tôt (la réforme de 2025 pèse plus sur les amortissements)

• Miser sur la durée de détention pour bénéficier des abattements

• Utiliser la donation (dans certaines situations) pour limiter la plus-value

• Se positionner sur des biens en résidences de services, moins touchés par les réformes

Avec ces stratégies, l’expert en location meublée vous aide à anticiper et limiter l’impact fiscal lors de la cession.

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8. Conclusion : pourquoi investir avec un expert en location meublée reste une valeur refuge

La crise du locatif en France est réelle : l’offre fonce, la demande explose, les investisseurs hésitent. Mais loin de condamner le LMNP, cette conjoncture met en lumière la nécessité de mener ce type d’investissement avec rigueur.

Le mot-clé “expert en location meublée” ne doit pas être perçu comme un simple label marketing. Dans un paysage où la fiscalité et la réglementation évoluent fortement, l’accompagnement professionnel devient un levier de sécurité, de rentabilité et de sérénité.

En 2025, les investisseurs les mieux informés seront ceux qui sauront :

• anticiper les réformes

• optimiser leur régime fiscal

• intégrer les contraintes énergétiques

• choisir les bons biens

• structurer la revente

Pour un projet LMNP qui ne soit pas juste “plaisant” mais robuste et durable, rien ne remplace un expert en location meublée compétent à vos côtés.

L’avis de l’expert – par Yoann Maxel, opérateur immobilier en LMNP & résidences gérées

En tant qu’opérateur sur le terrain depuis plusieurs années, je vois clairement l’évolution : les investisseurs « court-termistes » se retirent, laissant la place à ceux qui cherchent du patrimoine long terme, optimisé et serein.

Le marché de la revente LMNP est en pleine mutation. Les opportunités sont réelles, à condition de savoir les lire, les structurer et les sécuriser. Le bon deal aujourd’hui, c’est celui qui combine résilience locative, optimisation fiscale et vision stratégique.

Le LMNP n’est pas mort. Il se transforme. Et c’est maintenant qu’il faut s’y intéresser.

Pour aller plus loin :

• Vous possédez un bien en LMNP et vous envisagez une revente ?
• Vous cherchez à vous positionner intelligemment dans un marché sous tension ?

Contactez-moi. Ensemble, transformons la crise en opportunité.

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