Revente LMNP en 2025 : naviguer dans un marché en redressement

La revente LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) reste un sujet incontournable pour les investisseurs qui souhaitent optimiser leur patrimoine. Après plusieurs années marquées par une baisse des prix, un resserrement du crédit et une prudence généralisée des acquéreurs, l’année 2025 s’ouvre sur une perspective plus lumineuse.

Avec un marché immobilier en redressement, un pouvoir d’achat qui se stabilise et des dispositifs fiscaux toujours attractifs, la revente LMNP en 2025 apparaît comme une opportunité pour ceux qui savent bien préparer leur stratégie.

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1. Le contexte immobilier national : une embellie modérée mais significative

Avant de plonger dans la revente LMNP, il faut poser un socle solide : la santé du marché immobilier français en 2025. Ce contexte détermine les marges, les attentes des acheteurs, et les leviers possibles pour valoriser un bien.

1.1. Une reprise poursuivie, mais contrastée selon les territoires

1.1.1. Tendances nationales : retour à la hausse après une longue accalmie

• Au 1ᵉʳ trimestre 2025, les logements anciens en France (hors Mayotte) enregistrent une progression de +1,0 % sur 3 mois (données corrigées), après deux trimestres de quasi-stabilité. Insee

• Sur un an, les prix des logements anciens passent en territoire positif, avec +0,5 %, après une période de baisse chronique (six trimestres consécutifs) Insee+2Notaires.fr+2

• Ce redressement est porté principalement par les appartements : +0,7 % sur un an, tandis que les maisons progressent plus modérément : +0,3 % Insee+1

Cette reprise modeste, mais nette, met fin à une longue période d’attentisme sur le marché ancien.

1.1.2. Rebond plus marqué en province, ralentissement en Île-de-France

• En province, les logements anciens affichent +0,7 % sur un an ; les appartements y contribuent fortement (+1,1 %) alors que les maisons montrent une hausse plus mesurée (+0,5 %) Immo Matin+1

• En Île-de-France, la tendance reste légèrement négative sur un an : –0,3 %, mais c’est une nette amélioration par rapport à –3,7 % au T4 2024 Notaires.fr+3Immo Matin+3Notaires.fr+3

  • Les appartements en région parisienne sont quasi stables, voire en légère hausse sur certains arrondissements. Notaires.fr+2Notaires.fr+2

  • Les maisons franciliennes continuent de subir un recul plus marqué. Notaires.fr+2Immo Matin+2

Conclusion régionale : l’embellie est plus visible en province qu’en île-de-France, mais cette stabilisation est une base favorable pour les stratégies de revente, notamment en zones où les prix étaient restés  »sous pression ».

1.1.3. Cartes régionales et disparités territoriales

La carte ci-dessus illustre les niveaux de prix immobiliers selon les régions : zones denses, métropoles et communes périphériques se distinguent fortement.

Quelques repères de prix moyens par ville (résidentiel, selon Meilleurs Agents en 2025) :

• Bordeaux : ~ 4 450 €/m² Meilleurs Agents

• Montpellier, Lyon aussi autour de 3 400-4 400 €/m² selon les secteurs Meilleurs Agents

• Lille : ~ 3 353 €/m² pour les appartements Meilleurs Agents

Cela montre que la valeur au mètre carré peut varier du simple au double selon la ville, mais aussi selon l’attractivité locale, la desserte de transports, le tissu économique, etc.

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1.2. Le pouvoir d’achat immobilier : indicateur clé du redressement

Le rebond du pouvoir d’achat immobilier est un signe fort que les conditions de marché redeviennent favorables à l’investissement — et donc à la revente LMNP.

1.2.1. Mieux mesurer le m² accessible

• Au 1ᵉʳ trimestre 2025, le pouvoir d’achat immobilier est estimé à 84 m², soit une progression de 8 % sur un an. Notaires.fr+1

• En 2024, cet indicateur était estimé à ~ 78 m². Le gain de 6 m² traduit une amélioration tangible de la capacité d’emprunt pour les foyers Notaires.fr+1

Interprétation pour la revente LMNP : un acheteur capable d’accéder à davantage de m² peut prétendre à des biens mieux placés, plus grands ou plus qualitatifs, ce qui élargit le bassin d’acquéreurs potentiels.

1.2.2. Effet taux d’intérêt + stabilité économique

• La remontée des taux d’intérêt entre 2022 et 2023 avait asphyxié beaucoup de projets : l’effort financier devenu trop lourd bloquait les acquisitions.

• Avec cette “pause” ou légère baisse des taux en 2025, l’écart entre capacités financières et prix s’est rétabli partiellement.

• L’environnement économique (inflation mieux maîtrisée, baisse des incertitudes globales) contribue aussi à renforcer la confiance.

Ainsi, l’effet combiné « meilleure capacité d’emprunt + anticipation moins risquée » alimente une envie de se replacer sur le marché, ce qui est favorable aux vendeurs, y compris en revente LMNP.

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1.3. Volume de transactions, signaux d’anticipation et limites de la reprise

Même si les prix remontent, ce n’est pas encore un retour en fanfare : les volumes, les anticipations, et certaines fragilités persistent.

1.3.1. Volume de ventes : reprise timide, pas encore spectaculaire

• Les indicateurs de notaires montrent que les transactions reprennent progressivement, mais restent en deçà des records historiques. Notaires.fr+2Notaires.fr+2

• En Île-de-France, les ventes au T2 2025 montrent une légère remontée, mais les niveaux absolus restent mesurés. Notaires.fr+2Chambre de Paris+2

• Les notaires soulignent que la pression baissière s’est nettement atténuée : on n’est plus dans un marché en contraction ; les remontées amorcées restent prudentes. Notaires.fr+2Notaires.fr+2

Le message : on observe davantage une stabilisation puis une reprise modeste, que le retour abrupt d’un marché haussier.

1.3.2. Signaux d’anticipation : avant-contrats et inquiétudes

• Les avant-contrats (ventes en cours mais non finalisées) laissent entrevoir des hausses futures de prix, notamment dans les zones les plus recherchées. Notaires.fr+1

• Toutefois, certains acheteurs gardent une posture prudente, craignant un retournement des taux ou une rechute économique.

• Cette prudence freine parfois la mise sur le marché de lots, ralentissant l’effet “ruissellement” d’une reprise plus rapide.

1.3.3. Limites et risques persistants

• Le marché reste fragile : une remontée des taux ou un durcissement des conditions de crédit pourrait peser lourd.

• Les disparités territoriales signifient que l’embellie n’est pas uniforme — certaines zones seraient encore à la traîne.

• Le stock de biens “difficiles” ou mal entretenus peut peser sur les prix locaux.

• Enfin, l’augmentation des frais de notaire (DMTO) en 2025 peut freiner certains achats (voir impact fiscal plus loin dans l’article) Pretto.

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1.4. Synthèse, cartes et enseignements pour la revente LMNP

Avec cette version augmentée de la partie 1, voici ce qu’on retient :

• Le marché immobilier français est en cours de redressement : les prix revenant doucement en territoire positif après un long recul.

• Ce redressement est plus marqué en province qu’en Île-de-France, mais la stabilisation en région parisienne commence à se percevoir.

• Le pouvoir d’achat immobilier progresse : un foyer peut désormais viser ~ 84 m² avec un crédit standard, ce qui élargit les chances de vente.

• Les volumes de transactions remontent lentement, et les anticipations via les avant-contrats suggèrent une reprise modeste mais durable.

• Mais le marché reste fragile : les taux, les disparités locales, les charges annexes et les inquiétudes macroéconomiques constituent des zones de vigilance.

Pour la revente LMNP en 2025, ce contexte est plutôt favorable. Mais la clé sera d’identifier les bons territoires (zones où la reprise est déjà amorcée ou prometteuse), d’être vigilant aux charges locales, et de bien positionner son bien dans le paysage régional.

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2. Pouvoir d’achat immobilier & disparités territoriales : des enjeux fondamentaux pour la revente LMNP

La revente LMNP n’est pas une simple opération immobilière parmi d’autres : elle s’inscrit dans un contexte local, une demande, un pouvoir d’achat, et une dynamique spécifique. Dans cette partie, on va décortiquer :

• comment le pouvoir d’achat immobilier évolue en 2025

• les grandes disparités entre régions, métropoles et périphéries

• l’impact direct sur le potentiel de revente d’un lot LMNP

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2.1. La remontée du pouvoir d’achat immobilier : un signal favorable

Le pouvoir d’achat immobilier correspond à la surface qu’un ménage peut acquérir avec un montant de mensualité donné, dans des conditions de prêt standard. En 2025, ce pouvoir d’achat redevient un facteur moteur de marché.

2.1.1. Données récentes : gains significatifs en 2025

• Au 1ᵉʳ trimestre 2025, le pouvoir d’achat immobilier a rebondi et atteint 84 m², soit une hausse d’environ 8 % par rapport à 2024. Notaires.fr

  • En 2024, il avait déjà progressé de ~ 3 m² pour atteindre 78 m². Notaires.fr+1

• Cette progression résulte principalement de la baisse des taux d’intérêt conjuguée à une relative stabilité voire légère baisse des prix dans certaines zones. Banque de France+2MeilleurTaux+2

• Par exemple, selon Meilleurtaux, la capacité d’emprunt moyen est passée de ~ 162 187 € en 2023 à ~ 174 739 € en 2024 — soit près de 13 000 € de pouvoir d’emprunt en plus pour les mêmes mensualités. MeilleurTaux

Ces chiffres traduisent une redynamisation réelle de la “force d’achat” des ménages immobiliers — un élément favorable pour relancer les transactions, y compris pour les biens en LMNP.

2.1.2. Conditions de crédit : un levier déterminant

• Les taux de crédit immobilier se stabilisent autour de 3,20 % pour 20 ans, selon Pretto (juin 2025 : 3,20 %) pour les meilleurs profils. Pretto

• D’autres baromètres font état d’une baisse de l’ordre de 22 points de base (0,22 %) au 1ᵉʳ trimestre 2025 selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA. Journal de l’Agence

• La Banque de France signale une reprise de la production de crédits à l’habitat depuis fin 2023 / début 2024, portée par la baisse du coût du crédit et un assouplissement modéré des conditions d’octroi. Banque de France

Autrement dit, non seulement les emprunteurs peuvent emprunter davantage, mais les banques redeviennent plus “tolérantes” à de bons profils. Cela relance l’envie d’acheter — ce qui profite aux vendeurs, notamment dans le cadre de la revente LMNP.

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2.2. Disparités territoriales : le poids du lieu dans la revente LMNP

Si le pouvoir d’achat global remonte, les écarts territoriaux demeurent massifs. Pour la revente LMNP, l’emplacement influence directement :

• la demande d’acheteurs potentiels

• la valorisation au m²

• le profil rendement vs valorisation patrimoniale

Regardons de plus près ces disparités.

2.2.1. Écarts de prix au m² : du simple au double (voire plus)

• En grandes métropoles comme Paris, le prix de l’ancien dépasse souvent 8 000 à 10 000 €/m², tandis que dans certaines villes moyennes, on trouve des prix autour de 2 000-3 500 €/m². Mon Immeuble+2IMSI Écoles+2

• Exemple extrême : à Val-d’Isère, le prix des appartements atteint ~ 11 400 €/m² selon certaines sources. Mon Immeuble

• Baromètre LPI-SeLoger signale que certaines métropoles comme Rennes ont enregistré des hausses de plus de +14,6 % tandis que d’autres (Grenoble, Montpellier, Marseille) évoluent plus modérément (+0,4 % à +0,5 %). IMSI Écoles

• Dans les zones périphériques ou rurales, les prix peuvent descendre sous 2 000 €/m² selon l’éloignement des services et des transports. IMSI Écoles+1

Ces écarts obligent tout investisseur LMNP à bien choisir sa zone de revente : un bon lot dans une métropole de 2ᵉ couronne peut valoir bien plus qu’un lot parfait dans une commune isolée.

2.2.2. Dynamique locale et attractivité : plus que des chiffres

L’emplacement ne se résume pas au prix moyen : il faut considérer aussi :

• l’attractivité économique (emplois, pôles tertiaires)

• la démographie (croissance ou déclin)

• les infrastructures (transports, universités, services)

• le tissu locatif cible (étudiants, seniors, tourisme)

Par exemple :

• Dans des villes universitaires comme Rennes, Bordeaux ou Toulouse, le marché étudiant est un socle de demande.

• Dans les métropoles régionales où l’emploi a repris, les résidences d’affaires ou seniors peuvent bien se valoriser.

• À l’inverse, dans des zones rurales à faible dynamique, la demande locative est plus incertaine, ce qui pèse sur la revente.

2.2.3. Cas comparatif : Paris vs métropoles régionales vs villes petites

Ces comparaisons montrent que pour la revente LMNP, le “sweet spot” réside souvent en métropole régionale ou dans les villes de taille moyenne bien connectées, où l’équilibre rendement / valorisation est optimal.

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2.3. Le lien direct entre pouvoir d’achat, disparités et revente LMNP

Maintenant qu’on a posé les bases chiffrées, voyons comment ces éléments influencent concrètement la revente LMNP :

2.3.1. Capacité de revente plus grande dans les zones “accessible + dynamique”

• Dans les zones où le pouvoir d’achat est élevé et où les prix sont encore raisonnables, le bassin d’acheteurs est élargi. Cela permet une revente plus rapide et des prix plus soutenus.

• Un lot LMNP situé en périphérie d’une métropole dynamique (avec bon transport, services, logements attractifs) aura plus de chances d’attirer des acheteurs que dans une ville isolée.

2.3.2. Valorisation conditionnée par la compétitivité locale

• Si autour du lot existent d’autres biens meublés, résidences étudiantes / seniors, ou des produits locatifs classiques intéressants, l’investisseur potentiel va comparer les rendements.

• Le lot LMNP doit donc “se vendre” non seulement sur ses loyers, mais aussi sur le potentiel de revente dans ce territoire local.

2.3.3. Impact sur la marge de revente (arbitrage coût / valorisation)

• Si le coût d’entrée était très bas (zone secondaire), la marge peut être élevée si le marché local se réveille.

• À l’inverse, dans les zones très chères, même une petite différence de prix au m² peut réduire fortement la marge de cession.

• Les frais attachés (charges, impôts locaux, travaux, rénovation) pèsent davantage dans les zones moins “premium”.

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2.4. Recommandations stratégiques basées sur les disparités territoriales

Pour tirer profit de la revente LMNP en 2025, je propose ces recommandations :

1. Priorise les zones à bon compromis
   Choisir une ville de taille moyenne bien desservie, avec une demande locative fiable, plutôt qu’un “coup de cœur” isolé.

2. Analyse le contexte local du segment LMNP
   Voir ce qui existe déjà (offre de résidences étudiants, seniors), comparer les rendements et les prix pratiqués.

3. Suivre les projections régionales
   Certaines régions montrent une reprise plus rapide que d’autres — par exemple Hauts-de-France (+5 % sur les prix dans le 1ᵉʳ semestre) selon MonImmeuble. Mon Immeuble

4. Tenir compte de la “fracture urbaine”
   Dans certaines grandes métropoles, la périphérie gagne du terrain, tandis qu’au centre les prix stagnent.
   Le rapport IMSI / LPI-SeLoger montre des écarts jusqu’à 30 % entre centre et périphérie dans certaines agglomérations. IMSI Écoles

5. Faire des simulations locales précises
   Ne pas se fier aux moyennes nationales, mais modéliser précisément pour la ville visée : loyer, taux d’occupation, perspective de revente, dynamique démographique.

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3. Spécificités de la revente LMNP : ce qu’il faut savoir

3.1. Un marché de niche mais sécurisé

La revente LMNP n’est pas un marché de masse : il s’adresse à des investisseurs avertis. Mais c’est aussi une force : les acheteurs savent ce qu’ils cherchent et privilégient des actifs fiables, avec des baux sécurisés.

3.2. Les critères qui font la différence

• Durée du bail : plus il est long, plus l’acheteur est rassuré.

• Gestionnaire : un exploitant reconnu (ex. Domitys, Les Estudines) pèse lourd dans la décision.

• Historique des loyers : des revenus stables constituent une preuve de performance.

• État du bien : un mobilier usé peut réduire la valeur de 5 à 10 %.

• Charges et travaux : toute incertitude se répercute dans le prix négocié.

3.3. La fiscalité de la revente LMNP

La revente LMNP est soumise au régime classique des plus-values immobilières :

• Exonération totale après 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux.

• Abattement progressif à partir de 6 ans.

• Attention aux dispositifs spécifiques (Censi-Bouvard, amortissements) qui peuvent imposer un maintien minimal de détention.

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4. Étapes clés pour optimiser la revente LMNP

4.1. Faire auditer son bien

Un expert en revente LMNP permet d’éviter les erreurs d’évaluation. Beaucoup de vendeurs surcotent leur lot, entraînant des mois de blocage.

4.2. Préparer le bien

Un simple rafraîchissement (peinture, remplacement de mobilier) peut améliorer le prix de vente de 5 à 8 %.

4.3. Constituer un dossier vendeur complet

Un acheteur LMNP veut de la transparence. Le dossier doit inclure :

• Le bail en cours.

• Les derniers PV de copropriété.

• Les comptes annuels de la résidence.

• Les diagnostics techniques.

• Les quittances de loyers.

4.4. Fixer un prix réaliste

• Trop haut : le bien reste invendu.

• Trop bas : perte de capital inutile.
  👉 L’idéal est de justifier chaque chiffre avec des documents tangibles.

4.5. Cibler la bonne communication

Les canaux efficaces :

• Plateformes spécialisées comme Investissement LMNP.

• Réseaux de CGP.

• Groupes d’investisseurs.

• Annonces ciblées sur SeLoger.

4.6. Négocier avec méthode

La négociation doit être préparée avec des arguments chiffrés :

• Rendement net.

• Historique des loyers.

• Solidité du gestionnaire.

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5. Opportunités et précautions en 2025

5.1. Opportunités

• Marché immobilier plus stable.

• Demande forte sur les résidences seniors et étudiantes.

• Possibilité de rotation de capital (vendre un bien pour en racheter un autre plus rentable).

5.2. Précautions

• Rester attentif à l’évolution des taux.

• Bien anticiper les clauses fiscales.

• Éviter de vendre un bien avec un bail litigieux ou des charges non maîtrisées.

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6. Exemple concret : Marc, investisseur LMNP

Marc avait acheté en 2014 un lot LMNP dans une résidence seniors.
En 2025, il souhaite revendre pour financer un nouveau projet immobilier.

• Audit : bail restant de 5 ans, loyers réguliers.

• Préparation : travaux légers, mobilier remis à neuf.

• Commercialisation : annonce ciblée sur un réseau d’investisseurs seniors.

• Résultat : revente en 4 mois, plus-value nette et réallocation de capital vers un autre investissement LMNP.

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7. Conclusion optimiste de Yoann MAXEL, expert LMNP

« En 2025, la revente LMNP ne doit plus être une incertitude, mais une étape prévue dès l’entrée. Mon expérience comme opérateur immobilier spécialisé m’a montré que les lots qui se vendent le mieux sont ceux qui sont structurés pour la revente : bail sécurisé, gestion transparente, état irréprochable. Le marché immobilier amorce une reprise douce, ce qui offre une opportunité pour ceux qui sauront anticiper. Mon conseil : dès l’acquisition, intègre la revente dans ton business plan, documente tout, surveille les indicateurs macro (taux, prix au m²), et n’hésite pas à faire appel à un réseau spécialiste LMNP. La revente peut devenir un levier de rotation de capital, et non une contrainte. »

 

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À retenir

• La revente LMNP en 2025 bénéficie d’un contexte plus favorable qu’en 2023-2024.

• La clé : préparation, transparence et accompagnement par des experts.

• C’est une opportunité réelle pour les investisseurs qui veulent redéployer leur capital.

 

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