Investissement LMNP : le Projet de Budget 2026 inquiète les propriétaires et investisseurs immobiliers
Sommaire
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Introduction
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Le contexte : crise structurelle de l’immobilier et enjeux pour l’investissement LMNP
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Le statut du bailleur privé : une avancée incertaine, mais stratégique pour l’investissement LMNP
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Menace sur l’investissement LMNP : l’amortissement dans le viseur
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Rééquilibrage fiscal : un coup de pouce à la location nue au détriment de l’investissement LMNP
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Résidence principale : vers la fin de l’exonération systématique, et impacts pour l’investissement LMNP
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Meublés de tourisme et chambres d’hôtes : traitement différencié et implications pour l’investissement LMNP
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Que faire en tant qu’investisseur LMNP face au budget 2026 ?
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Conclusions
1. Introduction
Alors que le marché immobilier français traverse une crise structurelle profonde — entre baisse des transactions, tensions sur le logement locatif et remontée des taux d’intérêt — l’examen du projet de budget 2026 à l’Assemblée nationale fait naître de nombreuses inquiétudes chez les propriétaires et investisseurs. Plusieurs amendements, adoptés ou en discussion, risquent de modifier substantiellement les règles fiscales régissant aujourd’hui la rentabilité locative, en particulier sous le statut meublé non professionnel (LMNP).
Cet article propose un déchiffrage expert des mesures en cours de débat et de leurs conséquences pour les bailleurs privés, notamment ceux qui visent l’investissement LMNP.
2. Le contexte : crise structurelle de l’immobilier et enjeux pour l’investissement LMNP
2.1 Une crise immobilière qui s’installe dans la durée
Le marché immobilier français n’est plus dans une simple phase de ralentissement : il traverse une crise structurelle.
Depuis 2023, la combinaison de plusieurs facteurs a profondément modifié les équilibres économiques du secteur :
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Remontée brutale des taux d’intérêt : le taux moyen des crédits immobiliers a dépassé 4 % début 2025, contre moins de 1,5 % en 2021. Cette hausse réduit mécaniquement la capacité d’achat et la rentabilité des nouveaux projets locatifs.
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Baisse des transactions : selon les notaires de France, le volume annuel des ventes est passé de 1,2 million à environ 800 000 en deux ans.
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Tension sur le logement locatif : dans les zones tendues (côte méditerranéenne, grandes métropoles, littoral atlantique), la pénurie de biens à louer provoque une hausse des loyers, mais sans compenser la hausse du coût du crédit.
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Inflation des coûts de construction et d’entretien : le prix des matériaux et les exigences énergétiques (rénovations, DPE) alourdissent les charges pour les propriétaires.
Résultat : de nombreux investisseurs particuliers suspendent leurs projets ou revendent leurs biens.
Dans ce climat incertain, l’investissement LMNP reste l’un des rares dispositifs offrant encore une rentabilité réelle supérieure à l’inflation, grâce à sa fiscalité favorable et à sa flexibilité de gestion.
📎 Source : Notaires de France – Évolution du marché immobilier 2025
2.2 Une volonté politique de réformer la fiscalité locative
Le Projet de Loi de Finances (PLF) 2026 s’inscrit dans un contexte budgétaire tendu. Le gouvernement vise à réduire le déficit public tout en soutenant le logement, un équilibre difficile à trouver.
Les arbitrages politiques se concentrent sur trois axes :
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Rééquilibrer la fiscalité entre location nue et location meublée.
Le meublé (LMNP ou LMP) est perçu comme trop avantageux fiscalement, notamment grâce aux amortissements et au régime réel. Certains parlementaires souhaitent “harmoniser” ces régimes. -
Encourager la mise en location longue durée.
Les locations saisonnières et touristiques sont de plus en plus encadrées. Le gouvernement veut réorienter l’offre vers la location à l’année, pour répondre à la crise du logement. -
Simplifier et rationaliser les dispositifs d’investissement.
Après la disparition du Pinel, plusieurs pistes évoquent une fusion des statuts existants (micro-BIC, micro-foncier, LMNP) dans un régime unifié du “bailleur privé”.
Pour les propriétaires bailleurs, ces orientations signifient moins d’incitations fiscales, plus de contraintes réglementaires et une rentabilité à surveiller.
📎 Source : Assemblée Nationale – Dossier législatif PLF 2026
2.3 Pourquoi le budget 2026 est décisif pour l’investissement LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) repose sur un équilibre fragile :
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une fiscalité avantageuse grâce à la déduction des amortissements et à la récupération possible de TVA ;
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une gestion simplifiée, sans contraintes lourdes de plafonnement des loyers ni d’éligibilité complexe ;
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et une attractivité forte pour les investisseurs souhaitant diversifier leurs revenus sans basculer dans le régime professionnel (LMP).
Le Projet de Budget 2026 remet potentiellement en cause cet équilibre.
La suppression de la déductibilité des amortissements – actuellement à l’étude – serait un changement majeur, réduisant la rentabilité nette après impôt de 30 % à 50 % selon les cas.
Pour un investisseur ayant opté pour le régime réel, cela reviendrait à perdre le principal levier fiscal du LMNP.
Cette réforme serait d’autant plus sensible que le marché du logement meublé s’est considérablement développé ces dernières années :
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Plus de 500 000 propriétaires déclarent des revenus LMNP.
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Près de 60 % des locations meublées concernent des résidences étudiantes, de tourisme ou gérées par bail commercial.
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L’investissement LMNP représente une part significative de la construction neuve dans certaines régions (notamment en montagne et sur le littoral).
Toute remise en question du statut aurait donc un impact systémique, non seulement sur la rentabilité des investisseurs, mais aussi sur l’offre locative nationale.
📎 Source : INSEE – Revenus et patrimoine des ménages, édition 2025
2.4 L’investissement LMNP face à une double pression : économique et réglementaire
Les signaux actuels convergent vers un même constat :
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L’État cherche à rééquilibrer la fiscalité et à rationaliser les niches fiscales jugées trop coûteuses.
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Les collectivités locales réclament davantage de leviers pour réguler les locations meublées de courte durée.
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Les institutions financières, de leur côté, resserrent les conditions de crédit pour les profils investisseurs.
Autrement dit, les propriétaires LMNP se retrouvent au centre de trois contraintes simultanées :
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Une baisse du rendement net si les amortissements disparaissent.
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Une hausse des charges (travaux de rénovation énergétique obligatoires, taxe foncière en hausse).
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Une incertitude politique qui complique la projection à moyen terme.
Pour un investisseur, cela impose une gestion plus technique et proactive du patrimoine locatif.
Les arbitrages futurs devront tenir compte de la fiscalité réelle, du potentiel de revente, et de la résilience du bien face aux réformes à venir.
C’est précisément là que l’accompagnement d’un expert en LMNP ou d’un conseiller en gestion de patrimoine prend tout son sens : modéliser plusieurs scénarios, sécuriser la comptabilité, et ajuster le plan d’amortissement en fonction des évolutions législatives.
2.5 En synthèse
Le Projet de Budget 2026 pourrait marquer une rupture dans la fiscalité immobilière française.
Le gouvernement cherche à uniformiser les régimes et à réorienter l’investissement vers la location nue, au détriment du meublé.
Pour les acteurs du marché, cette réforme représente moins une surprise qu’une confirmation : le modèle LMNP, jusqu’ici considéré comme un refuge fiscal, est désormais dans le collimateur.
Pour les investisseurs avisés, la clé sera d’adapter rapidement leur stratégie, d’anticiper les réformes et de s’entourer de partenaires capables d’en mesurer les impacts.
L’investissement LMNP reste rentable, mais sa réussite dépendra désormais d’une approche plus technique, structurée et durable.
3. Le statut du bailleur privé : une avancée incertaine, mais stratégique pour l’investissement LMNP
L’un des débats centraux du Projet de Budget 2026 concerne la création d’un statut du bailleur privé, censé simplifier et moderniser la fiscalité locative en France.
Cette mesure, évoquée depuis 2022, ambitionne de réconcilier le législateur avec les propriétaires bailleurs en leur offrant un cadre fiscal stable et incitatif.
Mais derrière les promesses de clarté, beaucoup d’incertitudes demeurent : ce statut pourrait redessiner les frontières entre la location nue, la location meublée et les régimes actuels comme le LMNP.
3.1 Un objectif affiché : relancer l’investissement locatif
Le rapport parlementaire Daubresse-Cosson, remis en 2024, soulignait déjà la nécessité de redynamiser le marché locatif privé, en perte d’attractivité depuis plus de dix ans.
Son constat est sans appel : la part des ménages propriétaires bailleurs diminue, le parc locatif privé vieillit, et les dispositifs d’incitation (Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard…) sont devenus trop complexes ou inefficaces.
Le gouvernement souhaite donc instaurer un statut unique du bailleur privé, articulé autour de trois principes :
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Stabilité fiscale : offrir une visibilité sur 10 à 15 ans, afin de sécuriser les investisseurs.
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Simplicité : fusionner les multiples régimes existants (micro-BIC, micro-foncier, LMNP, Pinel) dans un cadre harmonisé.
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Modération : conditionner les avantages fiscaux à un effort du bailleur sur les loyers et la durée de mise en location.
📎 Source : Rapport parlementaire Daubresse-Cosson, Sénat 2024
3.2 Ce que propose le texte gouvernemental
Le 23 octobre 2025, le gouvernement a déposé un amendement spécifique au projet de loi de finances 2026.
Il prévoit un régime d’amortissement pour les logements neufs ou anciens rénovés, mais plus limité que ce que proposaient les parlementaires.
Les principales dispositions :
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Déduction plafonnée à 2 % par an, appliquée sur 80 % de la valeur du bien hors foncier ;
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Réservé aux logements neufs ou anciens faisant l’objet de travaux d’amélioration énergétique ;
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Conditionné à un plafonnement des loyers (inspiré des dispositifs Pinel et Loc’Avantages).
Autrement dit, ce régime offrirait un avantage fiscal modéré, sans atteindre la puissance du mécanisme d’amortissement du statut LMNP.
Pour les propriétaires déjà engagés dans une stratégie d’investissement LMNP, cette mesure peut sembler déceptive : elle ne compense ni la perte d’attractivité du marché ni la hausse du coût du crédit.
📎 Source : Assemblée nationale – Amendements PLF 2026, art. 42 bis
3.3 Une alternative parlementaire plus ambitieuse
En réaction, le député Salvatore Castiglione (Renaissance) a déposé un contre-amendement proposant un dispositif plus incitatif :
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Amortissement de 3,5 % pour le neuf,
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Amortissement de 3 % pour l’ancien rénové,
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Déduction intégrale des frais de gestion et d’entretien,
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Et surtout, une éligibilité élargie aux propriétaires individuels sans plafonnement trop strict des loyers.
Cette version, plus favorable aux investisseurs, se rapproche du modèle LMNP au régime réel : un amortissement significatif du bien permettant de neutraliser la fiscalité sur les loyers pendant plusieurs années.
Cependant, son adoption est loin d’être acquise : le gouvernement craint un coût budgétaire excessif (estimé à près de 2 milliards € sur cinq ans) et une distorsion de concurrence entre bailleurs.
3.4 Les implications pour l’investissement LMNP
Pour les investisseurs en meublé, ce futur statut du bailleur privé suscite autant d’intérêt que d’inquiétude :
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D’un côté, il pourrait simplifier les démarches administratives et uniformiser la fiscalité.
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De l’autre, il risque de niveler les avantages qui faisaient du LMNP un statut particulièrement performant.
Scénario 1 : le nouveau statut coexiste avec le LMNP
Dans ce cas, les bailleurs pourront choisir entre les deux régimes. Le LMNP resterait attractif grâce à la récupération de TVA, aux amortissements et à la souplesse de gestion (baux meublés, durée courte).
Scénario 2 : le nouveau statut remplace le LMNP
C’est le scénario redouté par les professionnels : les amortissements seraient limités, le plafonnement des loyers deviendrait obligatoire, et la rentabilité nette chuterait de 20 % à 40 % selon les zones.
Pour les investisseurs déjà engagés, le principal risque est la non-rétroactivité partielle : les régimes existants pourraient être progressivement alignés sur le nouveau cadre, sans compensation.
📎 Source : Notaires de France – Fiscalité et baux locatifs 2025
3.5 Un enjeu de confiance pour relancer le marché
La réussite du futur statut dépendra moins de sa technique fiscale que de la confiance qu’il suscitera.
Les propriétaires privés représentent plus de 95 % du parc locatif français, et leur comportement influence directement l’équilibre du marché.
Or, l’instabilité législative (réforme du Pinel, fin du Censi-Bouvard, incertitude sur le LMNP) a déjà fragilisé cette confiance.
Pour restaurer la crédibilité du secteur, il faudrait :
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Garantir la stabilité du cadre fiscal sur 10 ans minimum,
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Préserver la souplesse d’exploitation du meublé,
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Et reconnaître la valeur économique du bailleur privé comme acteur clé du logement intermédiaire.
C’est précisément ce qu’attendent les investisseurs : un dispositif clair, lisible et durable.
Sans cela, l’investissement LMNP restera la référence pour ceux qui veulent sécuriser leurs revenus locatifs tout en conservant un levier fiscal puissant.
3.6 En synthèse
Le statut du bailleur privé s’annonce comme une réforme ambitieuse mais incertaine.
Sur le papier, il pourrait compléter le LMNP en offrant une alternative simplifiée pour les logements nus.
En réalité, il risque de brouiller les repères et d’affaiblir l’un des derniers statuts attractifs de la fiscalité immobilière française.
Tant que le cadre n’est pas stabilisé, la stratégie la plus prudente reste de consolider son portefeuille existant en LMNP, d’optimiser sa comptabilité au régime réel, et de suivre de près les évolutions législatives.
Un accompagnement par un expert en investissement LMNP est, plus que jamais, une garantie de sérénité dans un environnement fiscal en mutation rapide.
4. Menace sur l’investissement LMNP : l’amortissement dans le viseur
C’est sans doute la mesure la plus redoutée par les investisseurs immobiliers : la possible suppression de la déductibilité des amortissements pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).
Adopté en commission des finances le 21 octobre 2025, l’amendement vise à « aligner la fiscalité du meublé sur celle du logement nu ».
Derrière cette formule apparemment anodine se cache une remise en cause profonde du modèle économique de l’investissement LMNP, qui repose depuis vingt ans sur ce mécanisme clé de neutralisation fiscale.
4.1 Pourquoi l’amortissement est le pilier du modèle LMNP
L’investissement LMNP repose sur un principe simple : les revenus tirés de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers.
Cela permet au propriétaire d’appliquer le régime réel et de déduire les amortissements du bien et du mobilier.
Concrètement :
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le prix d’achat (hors foncier) est amorti sur 20 à 30 ans ;
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le mobilier est amorti sur 5 à 10 ans ;
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ces amortissements viennent réduire le résultat fiscal, sans impacter la trésorerie réelle.
Résultat : la plupart des investisseurs LMNP ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant 10 à 15 ans, tout en percevant des revenus nets.
C’est ce mécanisme qui a fait du LMNP au réel l’un des dispositifs les plus performants de la fiscalité immobilière française.
📎 Source : Impots.gouv.fr – Statut LMNP et régime réel
4.2 L’amendement 2026 : la fin d’un avantage jugé “trop généreux”
L’amendement socialiste adopté le 21 octobre 2025 en commission budgétaire propose de supprimer la possibilité d’amortir les biens loués sous statut LMNP.
L’argument ? Une recherche d’« équité fiscale » : selon ses auteurs, le logement meublé bénéficierait d’un traitement plus favorable que la location nue, créant une « distorsion de concurrence » entre bailleurs.
L’objectif affiché est donc de rapprocher les deux régimes :
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Les revenus LMNP seraient taxés comme des revenus fonciers ;
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Les amortissements deviendraient non déductibles ;
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Les abattements forfaitaires du micro-BIC et du micro-foncier seraient harmonisés à 50 %.
Le rapporteur général Philippe Juvin (Horizons) s’y est opposé, estimant que cette mesure « tuerait la rentabilité des meublés et fragiliserait des milliers de bailleurs ».
Malgré cet avis défavorable, l’amendement a été maintenu, en attente d’arbitrage lors de la deuxième lecture.
📎 Source : Assemblée nationale – Amendement n° II-417 au PLF 2026
4.3 Les conséquences directes sur l’investissement LMNP
Si cette suppression entrait en vigueur, elle bouleverserait totalement la rentabilité du meublé au régime réel.
Exemple :
Un investisseur LMNP percevant 15 000 € de loyers par an, avec 6 000 € de charges et 8 000 € d’amortissements, ne paie aujourd’hui aucun impôt sur ces revenus.
Demain, sans amortissement, il serait imposé sur 9 000 € de bénéfice, soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux :
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à 30 % : environ 3 000 € d’impôts,
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à 41 % : jusqu’à 3 700 € d’impôts par an.
Autrement dit : une baisse immédiate de 20 à 25 % du rendement net.
Pour les biens financés à crédit, la rentabilité nette pourrait même devenir inférieure au taux d’emprunt.
Les cabinets comptables spécialisés (Decla.fr, Comptacom, Jedeclaremonmeuble.com) alertent déjà leurs clients sur une « révolution fiscale silencieuse ».
4.4 Un risque macro-économique sous-estimé
Au-delà des propriétaires individuels, cette réforme aurait un impact systémique.
Les résidences gérées (étudiantes, seniors, tourisme) reposent sur le modèle LMNP : les investisseurs particuliers financent la construction et louent via un bail commercial.
Si l’investissement LMNP devient fiscalement désavantageux, plusieurs conséquences sont à prévoir :
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Gel des nouveaux programmes : les promoteurs peineraient à vendre sans l’atout fiscal de l’amortissement.
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Hausse du déficit locatif : moins de biens mis sur le marché, notamment dans les zones tendues.
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Perte de confiance des investisseurs étrangers, nombreux à utiliser le LMNP comme porte d’entrée sur le marché français.
Selon la Fédération nationale des résidences de tourisme, près de 40 % des opérations en cours risqueraient d’être suspendues si l’avantage fiscal disparaît.
4.5 La position du gouvernement : prudence et temporisation
Conscient du risque politique, le gouvernement n’a pas encore tranché.
Le ministre de l’Économie a reconnu que « le régime LMNP nécessite un encadrement, mais pas une suppression brutale ».
Plusieurs pistes d’atténuation sont envisagées :
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Maintenir les amortissements pour les biens existants (principe de non-rétroactivité),
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Limiter la réforme aux nouveaux investissements réalisés à partir du 1er janvier 2026,
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Ou instaurer un plafond de déductibilité (par exemple : 50 % des loyers annuels).
Rien n’est acté pour l’instant, mais le simple débat suffit à freiner les nouveaux investissements LMNP depuis l’été 2025.
Les agences immobilières spécialisées dans le meublé géré (LMNP en résidences services) signalent une baisse des réservations de programmes neufs de 35 % par rapport à 2024.
4.6 Comment réagir en tant qu’investisseur LMNP ?
Face à cette menace, les experts recommandent plusieurs actions :
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Sécuriser son régime fiscal actuel
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Maintenir le régime réel tant qu’il reste en vigueur, afin de maximiser les amortissements existants.
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S’assurer que la comptabilité LMNP est à jour et validée par un professionnel.
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Anticiper les changements
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Simuler la rentabilité nette sans amortissement, pour mesurer la sensibilité de son patrimoine.
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Évaluer la possibilité d’un passage au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), plus contraignant mais potentiellement plus stable.
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Adapter sa stratégie patrimoniale
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Diversifier : investir dans des résidences à long bail commercial ou dans le neuf rénové pouvant bénéficier du futur statut de bailleur privé.
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Privilégier les zones à forte tension locative où la demande compense partiellement la perte d’avantage fiscal.
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4.7 En synthèse
L’amendement visant à supprimer les amortissements du statut LMNP représente une véritable ligne rouge pour les investisseurs.
Il remettrait en cause l’un des rares dispositifs encore rentables dans un marché immobilier fragilisé.
Si cette réforme devait être confirmée, elle marquerait la fin d’une ère : celle d’un investissement LMNP simple, accessible et fiscalement optimisé.
En attendant la version définitive du Projet de Loi de Finances 2026, les propriétaires doivent rester attentifs et s’appuyer sur des experts spécialisés pour ajuster leur stratégie avant le 1er janvier 2026.
5. Rééquilibrage fiscal : un coup de pouce à la location nue au détriment de l’investissement LMNP
Depuis plusieurs années, les pouvoirs publics affichent la volonté de rééquilibrer la fiscalité entre location nue et location meublée.
Le Projet de Budget 2026 marque une étape décisive dans cette orientation : le gouvernement et plusieurs députés de la majorité souhaitent réduire l’écart d’avantage fiscal dont bénéficient les loueurs en meublé (LMNP), tout en donnant un léger coup de pouce à la location nue, jugée plus “socialement utile”.
Mais ce “rééquilibrage” risque surtout d’affaiblir encore l’attractivité de l’investissement LMNP, pilier du marché locatif privé.
5.1 Une mesure symbolique mais stratégique : le relèvement de l’abattement micro-foncier
L’un des amendements phares adoptés en commission des finances est celui porté par le député Iñaki Echaniz, visant à augmenter l’abattement du régime micro-foncier de 30 % à 50 %.
Ce régime concerne les bailleurs percevant moins de 15 000 € de loyers bruts par an issus de logements loués nus.
L’objectif est clair : aligner partiellement la location nue sur le régime micro-BIC des meublés, qui accorde déjà un abattement de 50 %.
En pratique, cette mesure permettrait à un propriétaire percevant 12 000 € de loyers nus de ne déclarer que 6 000 € de revenus imposables, contre 8 400 € auparavant.
C’est un geste fiscal non négligeable pour les petits bailleurs, mais sans impact pour les investisseurs professionnels ou ceux qui exploitent plusieurs biens.
5.2 Une logique politique plus qu’économique
Ce rééquilibrage s’inscrit dans un discours politique constant : le gouvernement considère que le marché du meublé, dopé par les avantages du LMNP, détourne une partie du parc locatif de la location longue durée.
Les logements destinés à des étudiants, des jeunes actifs ou au tourisme saisonnier manquent cruellement dans les grandes villes, où les meublés sont accusés de faire grimper les loyers.
Ainsi, l’alignement fiscal entre location nue et meublée poursuit deux objectifs politiques :
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Rétablir une équité fiscale apparente entre les différents types de bailleurs.
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Réorienter l’investissement locatif vers le logement principal et les baux longue durée.
Mais du point de vue économique, cette mesure reste symbolique.
L’augmentation de l’abattement ne compense pas la perte d’attractivité globale du secteur locatif, ni les contraintes liées aux loyers encadrés ou aux travaux énergétiques.
5.3 Un avantage limité en pratique
Sur le plan technique, le relèvement du micro-foncier ne change rien pour les bailleurs relevant déjà du régime réel.
Ceux-ci continueront de déduire leurs charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, etc.), et ne bénéficieront donc pas de cet abattement forfaitaire.
En revanche, cette mesure simplifie la vie des petits bailleurs, souvent réticents à opter pour un régime complexe.
Mais son plafond de 15 000 € rend le dispositif marginal : la majorité des investisseurs dans les zones tendues dépasse ce seuil.
Résultat : cette hausse d’abattement est avant tout politique et symbolique, plutôt qu’économiquement structurante.
Elle n’aura aucun effet incitatif réel sur le volume d’investissements locatifs dans le logement nu.
📎 Source : Notaires de France – Fiscalité locative et micro-foncier
5.4 Un signal négatif envoyé aux investisseurs en meublé
Pour les bailleurs meublés, ce rééquilibrage renforce la perception d’une hostilité croissante du législateur envers le LMNP.
Le cumul de trois tendances inquiète les professionnels :
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La remise en cause des amortissements (voir partie 4),
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La hausse progressive des taxes locales sur les meublés de tourisme,
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Et désormais, le rapprochement fiscal avec la location nue.
Ces signaux contribuent à dévaloriser l’image de l’investissement LMNP, pourtant essentiel pour loger des étudiants, des salariés en mobilité ou des seniors actifs.
De nombreux acteurs, comme la FNAIM et l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS), alertent sur un risque de découragement massif des investisseurs privés, alors même que la France manque de logements disponibles à la location.
5.5 L’impact prévisible sur le marché locatif
Si les tendances se confirment, la suppression progressive des avantages LMNP et le rééquilibrage en faveur du nu pourraient produire trois effets paradoxaux :
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Moins d’investissements dans le locatif privé : les rendements nets deviendront insuffisants pour compenser le risque et la fiscalité.
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Hausse des loyers dans les zones tendues : la raréfaction des biens à louer meublés accentuera la tension locative.
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Report vers d’autres placements : épargne réglementée, SCPI, immobilier professionnel.
Autrement dit, le gouvernement risque d’obtenir l’inverse de l’effet recherché : au lieu de fluidifier le marché, il pourrait réduire l’offre locative et accentuer la crise du logement.
5.6 Comment les investisseurs LMNP peuvent s’adapter
Face à ce tournant, plusieurs stratégies se dessinent :
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Rester au régime réel tant qu’il subsiste, afin de continuer à bénéficier des amortissements et de l’optimisation comptable.
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Sécuriser la rentabilité par la qualité de l’emplacement et du bien : un bien bien situé, bien entretenu et adapté à la demande locative restera compétitif même en cas de fiscalité plus lourde.
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Diversifier : certains investisseurs envisagent un panachage entre meublé et nu, ou se tournent vers des formules hybrides (coliving, bail mobilité, résidence étudiante).
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S’entourer d’un expert en investissement LMNP : un professionnel pourra recalculer les marges nettes après impôt, intégrer la fiscalité à la stratégie patrimoniale et anticiper les ajustements législatifs.
5.7 En synthèse
Le rééquilibrage fiscal du Budget 2026 est présenté comme une mesure d’équité, mais il illustre surtout la volonté politique de freiner l’investissement LMNP.
Si l’intention affichée est de soutenir la location nue, la mesure risque de pénaliser l’ensemble du parc locatif privé, déjà fragilisé par la hausse des coûts et l’instabilité législative.
Dans ce contexte, la gestion rigoureuse et l’anticipation fiscale deviennent incontournables.
Les investisseurs qui sauront ajuster leur stratégie à temps — avec l’aide d’un expert LMNP — resteront parmi les rares à tirer profit d’un marché en recomposition profonde.
6. Résidence principale : vers la fin de l’exonération systématique — et impacts pour l’investissement LMNP
Parmi les mesures les plus commentées du Projet de Budget 2026, celle concernant la plus-value sur la résidence principale a suscité une véritable onde de choc chez les propriétaires.
Jusqu’à présent, la cession de la résidence principale bénéficiait d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value, sans condition de durée.
Mais un amendement adopté à l’Assemblée nationale vient bouleverser cet équilibre fiscal historique : l’exonération serait désormais conditionnée à une détention minimale de cinq ans.
Si la mesure vise officiellement à lutter contre les opérations spéculatives, elle pourrait aussi fragiliser la confiance des investisseurs immobiliers, y compris ceux engagés dans un investissement LMNP.
6.1 La fin d’un totem fiscal
Depuis plus de quarante ans, l’exonération des plus-values sur la résidence principale était considérée comme un principe intangible du droit fiscal français.
Elle répondait à une logique simple : encourager la propriété, favoriser la mobilité résidentielle et protéger la valeur patrimoniale des ménages.
Le texte voté en commission des finances en octobre 2025 change la donne.
Désormais, pour bénéficier de l’exonération totale, le propriétaire devra avoir détenu et occupé le bien pendant au moins cinq ans avant la vente.
Des exceptions sont toutefois prévues pour certains cas de force majeure :
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mobilité professionnelle ;
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départ en Ehpad ;
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séparation ou divorce ;
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décès du conjoint.
📎 Source : Assemblée nationale – PLF 2026, amendement n° II-692
6.2 Une mesure anti-spéculative… mais à double tranchant
Officiellement, cette disposition vise à freiner les opérations de “culbute”, c’est-à-dire les achats-reventes rapides avec requalification artificielle en résidence principale pour échapper à la taxation.
Mais dans les faits, elle risque de pénaliser des ventes légitimes, notamment :
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les jeunes ménages qui doivent revendre pour agrandir leur logement ;
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les salariés mutés ou contraints de changer de ville ;
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les personnes séparées qui doivent réorganiser leur patrimoine.
Cette mesure pourrait aussi rigidifier le marché de la revente et décourager certains acheteurs, en allongeant la durée de détention nécessaire pour bénéficier d’une fiscalité neutre.
6.3 Un signal inquiétant pour les investisseurs immobiliers
Même si cette mesure ne concerne pas directement le statut LMNP, elle envoie un signal clair :
le gouvernement n’hésite plus à revenir sur des avantages fiscaux considérés jusqu’ici comme intouchables.
Pour les investisseurs, le message est double :
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Les régimes fiscaux — même anciens — peuvent être modifiés à tout moment.
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L’État cherche à élargir l’assiette fiscale immobilière pour compenser le recul des autres recettes.
Ce climat d’instabilité renforce le besoin de prudence et d’accompagnement stratégique, surtout pour les bailleurs en meublé dont la rentabilité repose sur des mécanismes fiscaux précis.
Ainsi, de nombreux conseillers patrimoniaux estiment que la réforme sur la résidence principale préfigure une normalisation générale de la fiscalité immobilière, où le statut LMNP pourrait être la prochaine cible.
6.4 Lien indirect mais réel avec l’investissement LMNP
À première vue, la taxation de la plus-value sur la résidence principale ne semble pas concerner l’investissement LMNP, puisque ce dernier relève de la location meublée.
Mais dans les faits, plusieurs effets indirects sont déjà identifiables :
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Ralentissement du marché de la revente : si les ménages conservent plus longtemps leur résidence principale, le stock de biens mis en vente baisse, ce qui limite les opportunités d’achat pour les investisseurs.
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Hausse des prix sur le segment de l’ancien : moins de rotation signifie une offre plus rare, donc un coût d’acquisition plus élevé pour les nouveaux projets LMNP.
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Réduction des effets d’arbitrage : les propriétaires vendant une résidence principale pour réinvestir en LMNP pourraient différer leur opération afin d’éviter la fiscalité sur la plus-value.
Autrement dit, cette réforme pourrait indirectement freiner la dynamique d’investissement LMNP, en ralentissant le renouvellement du parc immobilier.
📎 Source : Notaires de France – Étude sur la mobilité résidentielle 2025
6.5 Vers une convergence des fiscalités ?
L’amendement sur la résidence principale s’inscrit dans une tendance plus large : la convergence progressive des régimes fiscaux immobiliers.
La logique budgétaire de Bercy est claire : réduire les différences entre le nu, le meublé, la résidence principale et les régimes spéciaux.
À terme, cela pourrait aboutir à :
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une fiscalité plus homogène entre tous les types de biens,
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une réduction des niches considérées comme trop coûteuses,
-
et une recentralisation du pilotage fiscal au détriment des collectivités.
Pour les investisseurs LMNP, cette tendance signifie qu’il devient urgent de profiter des dispositifs actuels tant qu’ils existent encore.
Les experts estiment que les amortissements LMNP et la récupération de TVA pourraient être progressivement plafonnés à partir de 2027.
📎 Source : Bpifrance – “Les perspectives fiscales du marché immobilier 2026-2027” (octobre 2025)
6.6 Comment adapter sa stratégie patrimoniale
Face à cette évolution, les investisseurs ont tout intérêt à :
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Anticiper la durée de détention : dans le cadre d’un projet LMNP, intégrer dès le départ un horizon de 10 à 15 ans.
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Optimiser la structure juridique : envisager la création d’une SCI à l’IR pour mieux contrôler la fiscalité des plus-values.
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Diversifier les typologies d’actifs : répartir ses placements entre meublé, nu et immobilier professionnel.
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Travailler avec un expert en investissement LMNP pour adapter la stratégie aux nouvelles règles et simuler les impacts à long terme.
6.7 En synthèse
L’amendement sur la résidence principale dépasse le simple cadre de la revente : il symbolise la fin d’une ère d’avantages fiscaux quasi intouchables dans l’immobilier français.
Même s’il ne concerne pas directement le statut LMNP, il crée un précédent inquiétant pour les propriétaires bailleurs.
Pour les investisseurs avertis, le mot d’ordre est clair : agir maintenant pour sécuriser leurs montages LMNP avant que le cadre fiscal ne soit durci.
Car si le Budget 2026 marque le début d’une harmonisation des régimes, il pourrait aussi signer la fin d’une fiscalité “de rente” au profit d’un modèle plus contributif.
7. Meublés de tourisme et chambres d’hôtes : traitement différencié et implications pour l’investissement LMNP
Après les polémiques sur la loi “anti-Airbnb” adoptée fin 2024, le Projet de Budget 2026 poursuit le durcissement du cadre fiscal applicable aux meublés touristiques, tout en tentant de ménager les chambres d’hôtes considérées comme plus vertueuses sur le plan territorial.
Derrière ce rééquilibrage se cache une double logique : préserver le tourisme rural et contrôler l’expansion du meublé urbain.
Mais pour les investisseurs engagés dans un investissement LMNP orienté vers les résidences de tourisme, ces nouvelles distinctions fiscales changent profondément les équilibres économiques.
7.1 Un contexte de tension entre tourisme et logement
Depuis plusieurs années, les métropoles françaises — Paris, Lyon, Bordeaux, Nice ou encore Annecy — subissent une pénurie de logements liée à la multiplication des meublés touristiques.
Selon Atout France, le nombre de logements proposés sur les plateformes de location courte durée a plus que doublé entre 2018 et 2024.
Les collectivités locales accusent ces locations de faire grimper les loyers, raréfier l’offre longue durée et fausser la concurrence avec l’hôtellerie traditionnelle.
C’est dans ce contexte que le Projet de Budget 2026 introduit un traitement différencié entre les types de meublés : les chambres d’hôtes, perçues comme un complément d’activité, bénéficieraient d’un avantage fiscal renforcé, tandis que les meublés touristiques urbains continueraient à être pénalisés.
7.2 Le retour de l’abattement de 71 % pour les chambres d’hôtes
Un amendement adopté le 21 octobre 2025 rétablit l’abattement fiscal de 71 % (au lieu de 50 %) pour les chambres d’hôtes, avec un plafond de chiffre d’affaires fixé à 188 700 €.
Ce taux, supprimé par la loi « anti-Airbnb » de 2024, est justifié par le caractère plus local et plus encadré de cette activité :
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accueil sur place obligatoire ;
-
petit-déjeuner fourni ;
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contact direct avec le voyageur ;
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fiscalité déclarée au régime micro-BIC.
Cette distinction a été soutenue par plusieurs députés des zones rurales, qui y voient un outil de maintien de l’activité économique locale.
Pour les petits exploitants, il s’agit d’une bouffée d’oxygène après une année marquée par l’explosion des coûts énergétiques et la baisse du pouvoir d’achat touristique.
📎 Source : Assemblée nationale – Amendement II-1045, PLF 2026
7.3 Une fiscalité toujours défavorable pour les meublés de tourisme
À l’inverse, les locations meublées de tourisme classées ou non classées — notamment celles exploitées en zones urbaines — ne bénéficient pas de ce rétablissement d’abattement.
Elles restent soumises au régime micro-BIC avec un abattement limité à 50 %, contre 71 % auparavant.
Les raisons invoquées par le gouvernement :
-
éviter les effets d’aubaine dans les grandes villes ;
-
protéger le logement permanent des résidents ;
-
rétablir une concurrence loyale avec les hôtels et résidences hôtelières.
En clair : le message politique est qu’un meublé touristique n’est plus un investissement à encourager.
Pour les propriétaires, cela signifie une hausse d’imposition directe, surtout pour ceux qui géraient plusieurs lots dans des résidences de tourisme ou des copropriétés côtières.
7.4 L’impact concret sur l’investissement LMNP en résidences de tourisme
Les investisseurs qui exploitent leur bien sous bail commercial LMNP dans des résidences de tourisme (mer, montagne, affaires, seniors, etc.) sont directement concernés.
Même si leur activité relève du meublé professionnel géré, elle reste fiscalement proche du régime micro-BIC ou réel selon le montant des loyers.
La réduction des abattements et les débats sur l’amortissement (voir partie 4) entraînent plusieurs effets :
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Rendement net en baisse : la fiscalité alourdie réduit le bénéfice annuel de 10 % à 20 % selon les tranches d’imposition.
-
Baux commerciaux renégociés : certains exploitants cherchent déjà à répercuter la perte d’avantage fiscal sur les loyers versés aux propriétaires.
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Ralentissement des reventes : les investisseurs hésitent à céder leurs biens, faute de repreneurs au même niveau de rentabilité.
Ces signaux combinés fragilisent l’écosystème des résidences gérées, pourtant essentiel pour la capacité d’hébergement touristique nationale.
7.5 Vers une segmentation du marché de l’investissement meublé
Le durcissement du cadre fiscal pourrait conduire à une polarisation du marché du meublé :
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D’un côté, les chambres d’hôtes rurales et gîtes familiaux continueront de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques.
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De l’autre, les meublés urbains et résidences de tourisme commerciales subiront un traitement fiscal défavorable, rendant les montages LMNP moins attractifs.
Cette segmentation pourrait créer un effet de déplacement géographique des capitaux : les investisseurs orienteraient leurs projets vers les zones touristiques rurales ou semi-urbaines, mieux traitées fiscalement, au détriment des centres-villes.
Pour un investissement LMNP déjà existant, l’enjeu est désormais de sécuriser la rentabilité :
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en vérifiant la solidité du bail commercial ;
-
en renégociant les clauses d’indexation ;
-
ou en repositionnant le bien sur un usage plus long terme (bail mobilité, coliving, location mixte).
7.6 Une politique de cohérence… à double vitesse
Le gouvernement affirme vouloir instaurer une fiscalité “plus juste” en différenciant l’investissement spéculatif du véritable hébergement local.
Mais cette logique, bien qu’intellectuellement cohérente, introduit une inégalité de traitement entre deux catégories d’investisseurs pourtant complémentaires :
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Les LMNP individuels, souvent acteurs du tourisme local ;
-
Les grands exploitants, capables d’absorber les hausses fiscales grâce à leur structure.
Cette politique “à double vitesse” risque de fragiliser le tissu d’investisseurs particuliers qui a longtemps soutenu la construction et la rénovation du parc touristique français.
7.7 En synthèse
Le Projet de Budget 2026 opère une distinction nette : il favorise les chambres d’hôtes locales tout en continuant à restreindre la fiscalité des meublés touristiques urbains.
Pour les investisseurs, cela signifie la fin d’une ère où tout investissement LMNP dans le tourisme était mécaniquement rentable.
Les prochains mois seront décisifs :
-
soit le gouvernement confirme cette ligne restrictive ;
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soit il aménage un compromis pour préserver l’investissement privé dans les résidences gérées.
Dans tous les cas, les investisseurs doivent désormais piloter leurs décisions avec précision, en intégrant non seulement la rentabilité brute, mais aussi l’évolution du cadre fiscal local et national.
8. Que faire en tant qu’investisseur LMNP face au Budget 2026 ?
L’incertitude politique et fiscale entourant le Projet de Loi de Finances 2026 inquiète à juste titre les bailleurs et investisseurs.
Entre la possible suppression des amortissements, la réforme du statut du bailleur privé et la montée en charge de la fiscalité locale, la rentabilité du statut LMNP pourrait être profondément remaniée.
Mais cette situation n’est pas sans issue : les investisseurs les mieux préparés peuvent anticiper ces changements et sécuriser leurs rendements sur le long terme.
8.1 Faire un état des lieux complet de son portefeuille LMNP
Avant toute décision, il est essentiel de dresser un bilan patrimonial précis :
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Quel est le régime fiscal appliqué à chaque bien ? (micro-BIC ou réel)
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Quelle est la durée d’amortissement restante ?
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Quel est le taux de rendement net avant et après fiscalité ?
-
Quelle serait la rentabilité en cas de suppression des amortissements ?
Cette analyse permet d’identifier les biens les plus vulnérables aux réformes.
Un expert en investissement LMNP ou un cabinet comptable spécialisé peut modéliser plusieurs scénarios : maintien du régime actuel, passage au bailleur privé, ou bascule vers la location nue.
📎 Source : Decla.fr – “Faire le point sur sa fiscalité LMNP avant 2026”
8.2 Anticiper les réformes fiscales dès 2025
Les investisseurs qui agiront avant le vote définitif du budget auront une longueur d’avance.
Par exemple :
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Conserver le régime réel LMNP tant qu’il est en vigueur pour maximiser les amortissements 2025 ;
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Achever les acquisitions ou les signatures de baux commerciaux avant le 31 décembre 2025, afin d’être couverts par le principe de non-rétroactivité ;
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Documenter sa comptabilité (tableaux d’amortissement, factures, justificatifs) pour démontrer la conformité du régime en cas de contrôle.
Cette anticipation peut préserver plusieurs années d’avantages fiscaux si la réforme entre en vigueur uniquement pour les nouveaux investissements.
8.3 Repenser la structure juridique de son patrimoine
Pour amortir les effets d’un durcissement fiscal, plusieurs stratégies de structuration patrimoniale peuvent être envisagées :
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SCI à l’impôt sur le revenu : permet une gestion collective et la mutualisation des charges, avec possibilité d’opter temporairement pour le meublé.
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Passage au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : plus contraignant, mais offrant des avantages fiscaux sur les plus-values et les cotisations sociales.
-
Société commerciale (SARL de famille) : permet de maintenir la logique de BIC tout en protégeant le patrimoine personnel.
Chaque option doit être étudiée selon le profil du propriétaire, ses objectifs de revente et sa tranche d’imposition.
Un expert LMNP est indispensable pour arbitrer entre simplicité administrative et optimisation fiscale.
8.4 Diversifier pour sécuriser sa rentabilité
Dans un environnement fiscal mouvant, la diversification est une stratégie défensive efficace :
-
Diversifier géographiquement : les zones à forte tension locative (villes moyennes, zones touristiques stables) restent plus résilientes.
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Diversifier les types de location : passer d’une location saisonnière à un bail mobilité ou à un coliving longue durée permet de stabiliser les revenus.
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Diversifier les supports : combiner immobilier physique, SCPI de logement meublé et foncier nu dans une même logique patrimoniale.
Cette approche réduit la dépendance à un seul régime fiscal et renforce la durabilité des revenus locatifs.
8.5 Miser sur l’expertise et la veille réglementaire
Les réformes successives montrent que l’époque des investissements “automatiques” est révolue.
Le suivi fiscal et réglementaire devient un levier de performance à part entière.
Travailler avec un expert en investissement LMNP offre plusieurs avantages :
-
Accès à une veille fiscale permanente ;
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Simulation des impacts budgétaires selon les amendements votés ;
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Optimisation du rendement net après impôt ;
-
Sécurisation juridique en cas de contrôle ou de requalification.
Dans un environnement instable, l’expertise devient une assurance.
Les investisseurs autonomes risquent de subir les changements ; les investisseurs accompagnés les transforment en opportunités.
8.6 En synthèse
Le Projet de Budget 2026 n’annonce pas la fin du LMNP, mais sa métamorphose.
Les amortissements pourraient être limités, les abattements révisés, et les règles d’éligibilité resserrées.
Pourtant, le meublé reste structurellement porteur : forte demande locative, flexibilité, et rendement supérieur au nu.
L’enjeu pour les investisseurs n’est donc pas de fuir le marché, mais de le professionnaliser.
En combinant anticipation, diversification et accompagnement d’expert, il est possible de préserver la performance de son investissement LMNP malgré la refonte fiscale annoncée.
9. Conclusion : 2026, l’année du tournant pour l’investissement LMNP
Le Projet de Budget 2026 marque un tournant majeur dans la politique du logement en France.
En cherchant à rééquilibrer la fiscalité locative, le gouvernement fragilise un modèle qui a pourtant soutenu l’investissement privé, la rénovation du parc et le développement du tourisme depuis plus de vingt ans : celui du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Entre la remise en cause des amortissements, la réforme du statut du bailleur privé, et la hausse continue des charges, l’environnement fiscal devient plus exigeant.
Mais, paradoxalement, il n’a jamais été aussi nécessaire pour la France d’attirer des investisseurs capables d’entretenir, de rénover et de remettre sur le marché des logements de qualité.
9.1 Un équilibre à reconstruire
La France fait face à un dilemme : comment taxer davantage sans décourager ceux qui participent à la résolution de la crise du logement ?
En durcissant le régime du meublé sans compenser par un cadre stable et lisible, le risque est double :
-
une fuite des investisseurs privés,
-
et une contraction de l’offre locative, surtout dans les zones tendues et touristiques.
La solution ne viendra pas d’un nouveau dispositif fiscal, mais d’une clarification durable du cadre existant.
Un investissement LMNP bien conçu, bien géré et bien accompagné reste l’un des placements les plus efficaces pour concilier rentabilité et utilité économique.
9.2 L’importance de la stratégie et de l’expertise
L’époque où l’on investissait en meublé “par défaut” est révolue.
Désormais, réussir un investissement LMNP nécessite de la préparation, de la veille et une stratégie patrimoniale globale :
-
savoir arbitrer entre fiscalité, rendement et liquidité ;
-
adapter la structure juridique au profil familial et professionnel ;
-
et s’entourer d’un expert LMNP capable de suivre l’évolution législative au jour le jour.
Ce n’est plus un placement passif, mais une gestion active du patrimoine immobilier.
9.3 La voie à suivre : professionnaliser sans renoncer
Si les amortissements sont partiellement supprimés ou plafonnés, il faudra repenser les modèles économiques sans abandonner le meublé.
Cela signifie :
-
investir sur le long terme,
-
privilégier les emplacements premium,
-
et intégrer la dimension énergétique et sociétale des biens (DPE, rénovation, durabilité).
L’avenir du LMNP ne réside pas dans la défiscalisation, mais dans la valeur patrimoniale durable qu’il peut créer.
9.4 En conclusion
Le Budget 2026 n’annonce pas la fin du LMNP, mais la fin de sa facilité.
Les investisseurs devront être plus techniques, plus attentifs et mieux accompagnés.
Ceux qui sauront anticiper et structurer leurs décisions dès aujourd’hui transformeront une contrainte en avantage compétitif.
Car dans un marché en mutation, l’expertise fait la différence entre subir et réussir.
Et dans ce contexte mouvant, le vrai luxe fiscal, c’est la prévoyance.
Conclusion d’expert : une politique fiscale confuse, anxiogène et risquée
Du statut du bailleur privé au rabotage du LMNP, en passant par la requalification des résidences principales, le signal politique est confus et profondément anxiogène. Les investisseurs privés, qui assurent plus de 95 % de l’offre locative en France, se retrouvent face à un paysage réglementaire instable et imprévisible.
Yoann MAXEL, opérateur immobilier spécialiste en LMNP et résidences gérées :
« Les mesures actuellement débattues brouillent les repères et déstabilisent les modèles d’investissement les plus efficaces. Le LMNP amortissable a prouvé son efficacité depuis plus de 20 ans pour loger étudiants, actifs, seniors. Y renoncer, sans alternative solide ni stabilité fiscale, serait un contresens total dans un pays où la crise du logement s’aggrave. Il est temps de bâtir une vision cohérente et de long terme pour l’investissement locatif. »
À retenir pour les investisseurs :
- Le LMNP au réel pourrait perdre son avantage fiscal principal.
- Un nouveau statut du bailleur privé est à l’étude, mais pas encore stabilisé.
- Le climat fiscal est instable, ce qui freine les prises de décision d’investissement.
Restez informés : les contours définitifs du budget 2026 seront connus d’ici le 31 décembre 2025.
Besoin de faire le point sur votre investissement LMNP ?
Les règles changent, mais les opportunités demeurent.