Revente LMNP : quand un agent immobilier omet de transmettre une offre d’achat (Cour d’appel de Metz, 2024)

Sommaire

1. Introduction : un signal fort pour les professionnels

2. Une affaire édifiante : 30.000 € d’indemnisation après une offre ignorée

3. Le cadre légal : un devoir impératif de transmission des offres

4. Une faute caractérisée selon la Cour d’appel de Metz

5. Pourquoi ce cas intéresse la revente LMNP ?

6. Les risques pour les intermédiaires dans un marché d’investissement spécialisé

7. Comment sécuriser une revente LMNP ? Processus recommandé

8. Conclusion d’expert – Yoann Maxel

9. FAQ spéciale revente LMNP

1. Introduction : un signal fort pour les professionnels de l’immobilier et de la revente LMNP

La revente LMNP occupe une place croissante dans l’immobilier d’investissement en France. Chaque année, des milliers de lots en résidences gérées — étudiantes, seniors, tourisme, affaires ou établissements para-hôteliers — changent de propriétaires. Ces transactions reposent sur un écosystème d’intermédiaires spécialisés : agents immobiliers, cabinets de gestion d’actifs, opérateurs, experts LMNP, notaires, exploitants.
Dans ce marché secondaire déjà complexe, la confiance est la clé : confiance dans les données transmises, confiance dans la transparence, confiance dans la qualité de l’intermédiation.

C’est dans ce contexte que l’arrêt rendu le 23 janvier 2024 par la Cour d’appel de Metz (n°21/01961) résonne avec une intensité particulière. Dans cette affaire, un agent immobilier a été condamné à verser 30.000 euros au vendeur pour n’avoir pas transmis une offre d’achat plus avantageuse.
Le manquement paraît simple, presque banal : une offre ignorée, une information non remontée.
Pourtant, les conséquences ont été lourdes.

L’affaire met en lumière trois réalités majeures :

1. La transmission des offres n’est pas un simple “usage”, c’est une obligation juridique stricte.

L’article 77 du décret du 20 juillet 1972 impose à l’agent immobilier de transmettre toute offre au vendeur dans un délai de huit jours.
Cette règle, essentielle en transaction classique, devient encore plus cruciale en revente LMNP, où les investisseurs s’appuient sur l’expertise des professionnels pour arbitrer rapidement une décision.

2. Une omission, même isolée, peut déstabiliser toute une opération.

Un vendeur privé d’une offre supérieure peut perdre une partie de la rentabilité attendue.
Un investisseur non informé peut perdre une opportunité ou engager des démarches inutiles.
Les liens avec l’exploitant peuvent également se tendre si la transaction s’enlise.

3. Le marché secondaire LMNP repose sur une chaîne de confiance fragile.

Contrairement à la vente d’un logement classique, la revente LMNP implique souvent :

• un bail commercial en cours,

• des taux d’occupation historiques,

• un exploitant dont l’image et la solidité influencent la valeur du bien,

• des investisseurs aguerris qui comparent performances, rendements et renouvellements de bail.

Dans cet environnement, une simple non-transmission d’offre n’est pas seulement une erreur : c’est une rupture de transparence, pouvant remettre en cause la fluidité du marché et la fiabilité des intermédiaires.

L’arrêt de la Cour d’appel de Metz intervient donc comme un rappel salutaire. Il éclaire ce que les professionnels de la transaction — et tout particulièrement ceux spécialisés en revente LMNP — doivent considérer comme non négociable : la rigueur dans la gestion des offres, la traçabilité des échanges, et la communication systématique avec les parties.

Cette décision n’est pas un cas isolé : elle s’inscrit dans un mouvement de jurisprudence visant à encadrer davantage les pratiques immobilières pour protéger vendeurs, acquéreurs et investisseurs.

Pour les professionnels du LMNP, c’est un signal fort : les obligations légales ne peuvent souffrir aucune approximation, et la qualité de l’intermédiation est un véritable enjeu de performance et de réputation.

2. Une affaire édifiante : 30.000 € d’indemnisation après une offre ignorée

L’affaire jugée par la Cour d’appel de Metz le 23 janvier 2024 (n°21/01961) illustre de manière exemplaire ce qui peut se produire lorsque l’un des principes fondamentaux de la transaction immobilière — la transmission des offres — n’est pas respecté.
Derrière ce litige, les faits sont simples, mais leurs conséquences ont été lourdes, tant pour le vendeur que pour la réputation du professionnel concerné.

2.1. Une offre ferme et sérieuse, jamais transmise au vendeur

Dans cette affaire, une Société Civile Immobilière (SCI), intéressée par l’acquisition de locaux professionnels situés à Lauvallière (Moselle), dépose une offre d’achat à hauteur de 650.000 euros.
Cette offre était :

• formalisée,

• exprimée par un investisseur identifié,

• supérieure au prix finalement accepté,

• et assortie d’une réelle intention d’achat.

Pourtant, l’agence immobilière en charge du mandat de vente n’a jamais transmis cette offre au vendeur.
Cette omission constitue le cœur du litige.

2.2. Un contexte troublant : une offre fictive inventée pour dissuader l’acquéreur

L’affaire prend une tournure encore plus préoccupante lorsque la SCI affirme que l’agent immobilier aurait évoqué l’existence d’une offre concurrente à 830.000 euros, parfaitement fictive, dans le but de la décourager de poursuivre la procédure.

Ce type de manœuvre pose deux problèmes majeurs :

• manquement grave au devoir de transparence,

• altération volontaire de la réalité du marché,

deux comportements totalement incompatibles avec la déontologie de la profession.

La SCI, se sentant manipulée et privée d’une opportunité réelle, décide alors d’engager une action judiciaire aux côtés du vendeur.

2.3. La vente conclue… au rabais

Le vendeur, n’ayant jamais eu connaissance de l’offre à 650.000 euros, finit par accepter une offre inférieure de 100.000 euros de la part d’un autre acquéreur.
Il apprend seulement après coup qu’il aurait pu vendre son bien à un prix bien plus élevé.

Cette information tardive entraîne deux conséquences majeures :

1. Une perte financière évidente pour le vendeur,

2. Une contestation légitime du processus de vente.

C’est cette perte d’opportunité qui sera au cœur de la décision de la Cour.

2.4. Une double action : SCI et vendeur contre l’agent immobilier

Dans ce dossier, les deux parties — acheteur potentiel et vendeur — ont décidé d’agir :

• La SCI (acquéreur évincé)

Elle reproche à l’agent immobilier :

• un comportement trompeur,

• une possible manipulation des offres,

• une entrave à sa volonté d’acquérir.

Elle demande réparation pour perte de chance d’obtenir le bien.

• Le vendeur (mandant)

Il reproche :

• une omission grave dans la gestion du mandat,

• la non-transmission de l’offre,

• un préjudice financier direct.

Les enjeux sont donc doubles :

• la confiance dans la relation vendeur–agent,

• la loyauté dans la relation agent–acquéreur.

2.5. Une décision nuancée, mais ferme

La Cour d’appel adopte une position mesurée mais claire :

✔ Aucune indemnisation pour la SCI

La SCI n’a jamais engagé de démarches financières concrètes (prêt, justificatifs, notaire).
Elle ne peut donc démontrer une “perte de chance suffisamment certaine”.

✔ 30.000 euros d’indemnisation pour le vendeur

Le vendeur, lui, démontre deux éléments essentiels :

• une offre supérieure existait réellement,

• et il en a été privé par la faute directe de l’agent.

La perte d’opportunité est retenue — mais pas pour le montant total des 100.000 euros d’écart, considérée trop hypothétique.
Le juge fixe donc le préjudice à 30.000 euros, somme considérée comme représentative d’une chance sérieuse perdue.

2.6. Une affaire exemplaire pour le marché secondaire LMNP

Même si cette affaire concerne des locaux professionnels, elle résonne particulièrement dans le secteur de la revente LMNP, où les investisseurs :

• comparent les rendements au pourcentage près,

• analysent les cycles de bail,

• suivent les taux d’occupation,

• arbitrent entre plusieurs lots au sein d’une même résidence.

Dans ce contexte, la non-transmission d’une offre n’est pas seulement un problème juridique, c’est une atteinte directe à la fluidité du marché et à la confiance des investisseurs.

3. Le cadre légal : un devoir impératif de transmission des offres

La transmission des offres d’achat n’est pas une bonne pratique ou un simple usage professionnel : c’est une obligation légale stricte, clairement définie par le décret du 20 juillet 1972 qui encadre la profession d’agent immobilier.
Dans l’affaire jugée par la Cour d’appel de Metz, ce cadre juridique a joué un rôle central : il n’a laissé aucune place à l’interprétation.
Pour les professionnels intervenant en transaction classique comme en revente LMNP, ce rappel juridique est essentiel.

3.1. Une obligation fixée par l’article 77 du décret du 20 juillet 1972

Le texte fondateur est l’article 77 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, qui impose à l’agent immobilier de transmettre toute offre reçue au vendeur dans un délai maximum de huit jours.
Ce décret peut être consulté sur Légifrance :

👉 Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 (Légifrance)
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000693056/

Cette transmission est obligatoire, même lorsque :

• l’offre semble trop faible,

• le candidat n’a pas encore fourni de justificatifs financiers,

• l’agent doute de la faisabilité du projet,

• ou lorsque plusieurs offres arrivent simultanément.

L’agent immobilier n’a pas le pouvoir de filtrer les offres selon son appréciation personnelle.
Seul le vendeur peut décider d’accepter, refuser ou négocier.

3.2. Une obligation renforcée par le Code de déontologie de 2015

Depuis 2015, les professionnels de l’immobilier sont soumis à un code de déontologie, également opposable. Ce code impose :

• loyauté,

• transparence,

• information complète du mandant,

• absence de conflits d’intérêt,

• conservation des preuves et des démarches réalisées.

👉 Code de déontologie des agents immobiliers (Légifrance)
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000030436324/

Dans ce cadre, la non-transmission d’une offre constitue :

• une faute disciplinaire,

• un manquement au mandat,

• et potentiellement une mise en cause de la responsabilité civile professionnelle.

3.3. La jurisprudence rappelle régulièrement la rigueur attendue

Si l’arrêt de Metz fait parler, ce n’est pas un cas isolé.
Plusieurs décisions antérieures rappellent que :

• l’agent doit prouver qu’il a transmis les offres,

• l’absence d’écrit ou de traçabilité joue contre lui,

• la perte d’opportunité financière est indemnisable.

👉 Rubrique Jurisprudence – Cour de cassation (immobilier)
https://www.courdecassation.fr/decision

Cette cohérence jurisprudentielle signifie une chose :
la transmission des offres est un socle inattaquable du droit immobilier français.

3.4. Une obligation particulièrement sensible en revente LMNP

Dans les transactions LMNP, deux spécificités renforcent l’importance de ce cadre juridique :

• Des investisseurs très sensibles aux paramètres financiers

La décision d’acquérir un bien LMNP repose sur :

• le bail commercial,

• les loyers garantis,

• la performance de l’exploitant,

• la rentabilité attendue,

• la durée résiduelle du bail.

Une offre non transmise fausse tout l’équilibre de décision.

• Un marché secondaire structuré autour de la confiance

Contrairement à la vente d’un logement d’habitation, la revente LMNP implique :

• plusieurs intermédiaires,

• un exploitant parfois partie prenante,

• des données techniques sensibles,

• un échange constant entre vendeur, acquéreur et intermédiaires.

La non-transmission d’une offre peut ainsi :

• altérer la crédibilité d’un cabinet,

• déstabiliser les relations avec l’exploitant,

• remettre en cause la fluidité du marché secondaire.

• Un professionnalisme attendu et vérifiable

Service-public.fr rappelle que tout agent immobilier doit :

👉 Respecter ses obligations envers ses clients (Service-Public)
https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F31161

Dans ce cadre, la transmission des offres fait partie des éléments les plus vérifiables… ou les plus facilement contestables en cas de manquement.

3.5. Absence de transmission = faute automatique

Les juges le rappellent :
ne pas transmettre une offre n’est pas une “simple mauvaise pratique”.
C’est une faute professionnelle caractérisée, même si :

• l’agent pensait bien faire,

• l’acheteur ne semblait pas fiable,

• l’offre était trop basse,

• l’opération paraissait incertaine.

Le vendeur a un droit absolu à l’information complète.
L’agent n’a pas le droit de s’ériger en “filtre”.

4. Une faute caractérisée : ce que l’arrêt de Metz change pour la revente LMNP

L’arrêt du 23 janvier 2024 est particulièrement instructif pour le marché de la revente LMNP.
Il montre comment une omission simple — ne pas transmettre une offre — peut devenir une faute grave, engageant la responsabilité professionnelle de l’agent.
La Cour d’appel de Metz n’a laissé aucun doute : l’agent immobilier a manqué à ses obligations de transparence, de diligence et d’information, obligations particulièrement sensibles en revente LMNP où la fluidité du marché repose sur la confiance.

4.1. Revente LMNP : l’absence de vérification ne justifie jamais la non-transmission d’une offre

L’agent immobilier a tenté d’expliquer qu’il n’avait pas transmis l’offre de la SCI parce qu’il n’avait pas obtenu de justificatifs financiers.
La Cour a rejeté cet argument.
Selon les juges, aucune preuve écrite n’a démontré que l’agent avait demandé ces justificatifs :

• aucune relance,

• aucun mail,

• aucune trace d’échange,

• aucun élément permettant d’attester une diligence minimale.

La jurisprudence est constante :
👉 l’absence de vérification bancaire ne peut jamais justifier la non-transmission d’une offre.

C’est encore plus vrai en revente LMNP, où le candidat acquéreur est souvent un investisseur aguerri capable de fournir rapidement un pré-accord ou un justificatif d’apport.

Référence officielle :
👉 Cour de cassation – Jurisprudence : https://www.courdecassation.fr/decision

4.2. Revente LMNP : une obligation de diligence renforcée

Le Code de déontologie des professions immobilières (2015) impose de documenter toutes les démarches.
Dans ce dossier, la Cour a constaté :

• l’absence totale de notes internes,

• aucune preuve d’un contact avec la SCI,

• aucune transmission au vendeur,

• aucun document montrant une gestion active du mandat.

👉 Code de déontologie 2015 (Légifrance)

En revente LMNP, cette documentation est essentielle :

• échanges avec l’acquéreur,

• demande de justificatifs,

• transmissions au vendeur,

• retour du vendeur sur les offres.

Sans écrit, l’agent ne peut pas prouver sa diligence.

4.3. Revente LMNP : la responsabilité civile professionnelle engagée

L’arrêt de Metz rappelle qu’un agent peut être condamné même si l’opération a finalement abouti avec un autre acquéreur.
Ce qui compte :

• l’existence d’une offre non transmise,

• le préjudice financier direct ou indirect,

• le lien de causalité entre les deux.

Dans cette affaire, le vendeur a démontré qu’il a perdu une chance réelle de vendre plus cher.
La Cour lui accorde donc 30.000 euros, estimant que l’écart de 100.000 euros entre les deux offres ne pouvait pas être indemnisé intégralement mais qu’il existait bel et bien une perte d’opportunité.

Ce raisonnement peut s’appliquer à une revente LMNP :

• un investisseur propose une rentabilité supérieure,

• une offre mieux positionnée sur le rendement global,

• une offre acceptée plus rapidement,

• un impact sur la trésorerie du vendeur.

Dans ce contexte, la non-transmission d’une offre LMNP constitue un risque majeur de mise en cause de la RCP.

4.4. Revente LMNP : lorsque l’agent filtre les offres, il rompt la neutralité du marché

La Cour a également relevé un point particulièrement important :
l’agent immobilier aurait inventé une offre fictive à 830.000 euros pour dissuader la SCI.

Cette manipulation soulève trois problèmes majeurs :

1. mensonge sur la réalité du marché,

2. atteinte à l’information du vendeur,

3. rupture de loyauté envers les deux parties.

En revente LMNP, ce type de comportement a un impact encore plus grave, car :

• les lots sont comparés entre eux,

• les investisseurs s’échangent les informations,

• l’exploitant surveille les flux de reventes,

• la valorisation du bien dépend de données objectives (taux d’occupation, loyer garanti, bail commercial).

Toute distorsion de l’information fausse le marché secondaire.

4.5. Revente LMNP : l’obligation d’informer le vendeur est absolue

Le principe fondamental rappelé par les juges est simple :

👉 Le vendeur doit être informé de toute offre, sans exception.

C’est le cœur même de son droit de propriété :
il décide seul du prix auquel il souhaite vendre, même si l’offre semble faible, déraisonnable ou insuffisamment étayée.

👉Service-public le rappelle dans sa fiche pratique sur les obligations d’un agent immobilier 

La jurisprudence renforce ce principe :
👉 la non-transmission = faute,
👉 faute = responsabilité civile professionnelle engagée.

En revente LMNP, où les transactions impliquent souvent des montants élevés et des enjeux fiscaux (régime LMNP amortissable), ne pas transmettre une offre revient à priver le vendeur d’une décision essentielle.

5. Pourquoi cette affaire intéresse directement la revente LMNP ?

L’arrêt de la Cour d’appel de Metz dépasse largement son contexte initial.
Il éclaire une problématique beaucoup plus large : la manière dont les professionnels gèrent l’information, les offres et la transparence sur le marché de la revente LMNP.
Ce marché secondaire, structuré autour de biens exploités sous bail commercial, exige un niveau de rigueur particulièrement élevé.
Voici pourquoi.

5.1. Revente LMNP : un marché spécialisé avec forte asymétrie d’information

Contrairement à un logement classique, la revente LMNP repose sur un ensemble d’informations techniques et économiques que seul un professionnel ou un opérateur peut véritablement maîtriser :

• taux d’occupation historiques,

• performance économique de l’exploitant,

• durée résiduelle du bail commercial,

• modalités d’indexation,

• états financiers des résidences,

• provisions pour charges,

• historique des loyers versés.

L’INSEE rappelle d’ailleurs que les résidences gérées relèvent d’un modèle économique spécifique, dépendant de l’équilibre entre exploitant, propriétaires et marché local :

👉 Études INSEE sur les résidences gérées

Dans ce contexte, le vendeur s’appuie entièrement sur l’intermédiaire pour accéder aux informations relatives aux acquéreurs potentiels.
Une offre non transmise n’est donc pas simplement un oubli :
c’est une rupture dans la chaîne d’information, essentielle au bon fonctionnement du marché.

5.2. Revente LMNP : un marché où les décisions d’investissement se prennent très rapidement

Dans les résidences gérées :

• les investisseurs comparent les taux de rendement,

• évaluent les baux commerciaux,

• arbitrent plusieurs programmes ou résidences,

• et sont souvent prêts à se positionner en 48 à 72 heures.

Les professionnels savent que le marché secondaire LMNP fonctionne comme un marché d’opportunités.
Une offre peut être perdue en quelques heures si elle n’est pas transmise immédiatement.

L’absence de transmission peut donc provoquer :

• la perte d’un acquéreur solide,

• la déstabilisation du calendrier de vente,

• une baisse du prix final,

• des tensions avec l’exploitant (qui suit les reventes de près).

5.3. Revente LMNP : un marché basé sur la confiance entre investisseurs

Le marché secondaire LMNP repose en grande partie sur :

• la réputation des agences,

• la fiabilité des intermédiaires,

• la régularité des transactions,

• et la transparence dans la gestion des offres.

Une étude récente de la DGCCRF rappelle que la transparence est une obligation centrale des professions immobilières :

👉 Rapports DGCCRF – Transparence et pratiques commerciales

Lorsque les investisseurs apprennent qu’une offre n’a pas été transmise :

• la confiance dans l’intermédiaire s’effondre,

• la réputation du cabinet peut être durablement affectée,

• les autres propriétaires d’une même résidence peuvent hésiter à lui confier leurs lots.

Dans le LMNP, où un intermédiaire peut gérer plusieurs reventes dans la même résidence, l’impact peut être très important.

5.4. Revente LMNP : un marché où l’exploitant suit les transactions de près

Les résidences gérées (étudiantes, seniors, affaires, tourisme, para-hôtelières) fonctionnent souvent grâce à un exploitant unique, qui :

• garantit les loyers,

• assure l’exploitation,

• entretient les locaux,

• pilote l’occupation,

• communique avec les propriétaires.

L’exploitant suit généralement les reventes de lots, car elles influencent :

• la valeur perçue de la résidence,

• l’attractivité de l’exploitation,

• le turnover des propriétaires.

Si une revente LMNP est perturbée par une non-transmission d’offre, l’exploitant peut y voir :

• un dysfonctionnement,

• un manque de transparence,

• une mauvaise gestion du marché secondaire.

Ce type d’incident peut conduire l’exploitant à changer d’intermédiaire ou à réorienter des flux de revente.

5.5. Revente LMNP : un marché exigeant une documentation irréprochable

Service-public.fr rappelle que les agents immobiliers doivent conserver une trace écrite des démarches et échanges effectués dans le cadre d’un mandat :

👉 Obligations de l’agent immobilier (Service-Public)

Dans la revente LMNP, cette nécessité est encore plus importante :
chaque offre doit être :

• reçue,

• datée,

• enregistrée,

• transmise,

• suivie,

• archivée.

L’absence de transmission d’offre peut ainsi révéler :

• une mauvaise organisation interne,

• un manque de process,

• un défaut de traçabilité,

• un risque juridique latent.

Or, la revente LMNP implique souvent des montants élevés et des contraintes fiscales (régime LMNP amortissable, plus-values professionnelles, récupération de TVA).
Les investisseurs exigent donc une sécurisation totale de la procédure.

5.6. Revente LMNP : une non-transmission qui fausse le marché secondaire

L’affaire de Metz met en lumière un point fondamental :
ne pas transmettre une offre fausse le marché entier.

Dans le LMNP, les biens se comparent entre eux :

• lots similaires dans la même résidence,

• lots avec le même exploitant,

• lots dans la même ville,

• lots dans la même gamme (seniors, para-hôtelier, affaires…).

Une seule omission peut :

• modifier la perception de la valeur,

• perturber la formation des prix,

• biaiser les transactions futures,

• créer une tension inutile entre vendeurs et acquéreurs.

C’est pour cela que l’affaire de Metz fait autant réagir les professionnels du LMNP :
elle révèle un risque structurel si les intermédiaires ne respectent pas strictement leurs obligations.

6. Les risques pour les professionnels en revente LMNP

La revente LMNP repose sur un marché secondaire structuré, exigeant, dominé par des investisseurs avertis et par des exploitants particulièrement attentifs à la fluidité des transactions.
Dans cet environnement, un manquement — même simple, comme une non-transmission d’offre — peut entraîner des conséquences juridiques, financières et réputationnelles très importantes pour les intermédiaires.

L’affaire jugée par la Cour d’appel de Metz illustre parfaitement ces risques, qui se retrouvent amplifiés lorsqu’il s’agit de revente LMNP.

6.1. Revente LMNP : un risque majeur de responsabilité civile professionnelle

La responsabilité civile professionnelle (RCP) des agents immobiliers est encadrée par la loi Hoguet et par le décret de 1972.
Dès lors qu’un manquement à l’obligation de transmettre une offre entraîne un préjudice financier pour le vendeur, la RCP peut être engagée.

👉 Références officielles – Décret n°72-678 (Légifrance)

Dans le cas de la revente LMNP, les montants en jeu sont parfois significatifs :

• biens vendus entre 80.000 € et 350.000 €,

• fonds de commerce de l’exploitant parfois liés aux reventes,

• lots en résidences seniors ou para-hôtelières à haute valeur,

• investissements optimisés fiscalement.

Une simple omission peut entraîner une condamnation à plusieurs milliers — voire dizaines de milliers — d’euros, comme l’arrêt de Metz l’a démontré (30.000 €).

Dans le LMNP, où les offres peuvent varier selon la rentabilité ou la durée résiduelle du bail, une offre non transmise peut modifier totalement l’issue de la transaction.

6.2. Revente LMNP : un risque disciplinaire (CCI & DGCCRF)

Les agents immobiliers sont soumis au contrôle :

• de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI),

• de la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes).

La non-transmission d’une offre peut être considérée comme :

• un manquement à la loyauté,

• une absence de diligence,

• une infraction au Code de déontologie.

👉 Code de déontologie – Légifrance

👉 Rapports DGCCRF sur les pratiques immobilières

Dans le cadre de la revente LMNP, où la transparence est centrale, un simple signalement peut conduire à :

• un rappel à l’ordre,

• une mise en demeure,

• une suspension temporaire,

• une sanction administrative.

6.3. Revente LMNP : un risque réputationnel critique pour l’intermédiaire

Le LMNP fonctionne sur un modèle communautaire :

• les investisseurs échangent entre eux,

• les exploitants connaissent les intermédiaires sérieux,

• les lots se revendent souvent dans les mêmes réseaux,

et surtout :

• la confiance est fragile.

Une offre non transmise peut provoquer :

• la perte immédiate de la confiance du vendeur,

• la méfiance des investisseurs de la résidence,

• la décision de l’exploitant de ne plus recommander l’intermédiaire,

• un boycott par les propriétaires d’une même résidence.

Les investisseurs LMNP sont très attentifs aux retours d’expérience.
Une erreur peut durablement affecter la réputation d’une agence, car les propriétaires se transmettent les informations sur les réseaux sociaux immobiliers, forums spécialisés, ou groupes d’investisseurs.

6.4. Revente LMNP : un risque opérationnel pour l’exploitant et la résidence

Une transaction LMNP ne concerne pas seulement un vendeur et un acquéreur :
elle influence aussi directement l’exploitant, qui :

• gère les loyers,

• assume la continuité d’exploitation,

• communique auprès des propriétaires,

• maintient l’attractivité de la résidence.

Une revente mal gérée peut entraîner :

• une perte de confiance des propriétaires envers l’exploitant,

• une vision négative du marché secondaire associée à la résidence,

• un ralentissement des reventes futures,

• un impact sur la valorisation globale du parc.

L’ANAH rappelle régulièrement que les résidences gérées constituent un segment structuré et fragile, dont la performance dépend de la stabilité entre acteurs :

👉 ANAH – Parc immobilier et rénovation / résidences gérées

Si plusieurs reventes sont mal gérées dans une même résidence, l’exploitant peut subir :

• un taux de rotation anormal,

• un affaiblissement de sa relation avec les propriétaires bailleurs,

• des interrogations sur la pérennité de son modèle économique.

6.5. Revente LMNP : un risque de contentieux multiples

La non-transmission d’une offre peut générer une cascade de litiges :

• entre vendeur et agent immobilier,

• entre acquéreur évincé et agent,

• entre vendeur et acquéreur si l’un estime avoir été lésé,

• entre exploitant et intermédiaire si la revente impacte l’image de la résidence,

• entre plusieurs propriétaires mécontents dans une même résidence.

Sur Service-public.fr, plusieurs fiches rappellent le rôle central de l’agent et les risques de contentieux liés au mandat de vente :

👉 Mandat de vente et obligations légales

En revente LMNP, un litige peut :

• bloquer une transaction pendant plusieurs mois,

• ralentir le renouvellement du bail commercial,

• déclencher des demandes d’indemnisation.

6.6. Revente LMNP : un risque de déséquilibre du marché secondaire

Le LMNP dépend d’un marché secondaire fluide.
Si un intermédiaire fausse ce marché en filtrant ou en omettant des offres, cela peut :

• perturber la formation des prix,

• créer un déséquilibre entre l’offre et la demande,

• donner une mauvaise image de la résidence aux investisseurs,

• impacter la valeur des autres lots.

Dans les résidences gérées, où les lots sont comparables, une seule erreur peut affecter :

• les estimations de prix,

• les négociations futures,

• la confiance des investisseurs dans le programme.

L’affaire de Metz démontre que l’intégrité de la transmission des offres est essentielle à un marché LMNP sain.

7. Comment sécuriser une revente LMNP ? Le processus professionnel recommandé

La revente LMNP nécessite une méthodologie rigoureuse, car elle implique plusieurs acteurs (vendeur, acquéreur, exploitant, gestionnaire, notaire) et repose sur un cadre juridique spécifique : bail commercial, fiscalité LMNP, rentabilité, performance de la résidence, obligations d’information.
Dans ce marché structuré, la sécurisation du processus de transmission des offres est l’un des piliers qui garantissent la fluidité du marché secondaire.

La décision de la Cour d’appel de Metz rappelle que la moindre faille peut générer un préjudice financier ou un litige.
Voici un process professionnel complet, conforme aux meilleures pratiques et parfaitement adapté à la revente LMNP.

7.1. Revente LMNP : transmission systématique, datée et tracée de toutes les offres

C’est la base absolue.
Toute offre reçue doit être :

• transmise au vendeur immédiatement,

• datée,

• précisée dans un courrier ou mail,

• archivée,

• transmise même si elle paraît faible ou imparfaite.

Cette obligation est prévue par l’article 77 du décret n°72-678 :

En revente LMNP, une offre parfois jugée “basse” peut cacher :

• un acquéreur solide,

• une ambivalence stratégique (diversification, rendement long terme),

• une négociation possible sur le bail commercial.

Ne jamais filtrer.
Ne jamais retenir.
Ne jamais “trier” les offres.
Tout doit être transmis.

7.2. Revente LMNP : vérifier la solvabilité sans retarder la transmission

Beaucoup d’agents commettent une erreur :
ils attendent d’obtenir les justificatifs pour transmettre l’offre.
C’est illégal.

Le processus correct, conforme au décret et au Code de déontologie :

1. transmettre l’offre immédiatement,

2. spécifier qu’une vérification de solvabilité est demandée,

3. relancer l’acquéreur pour obtenir les justificatifs,

4. documenter toutes les relances.

👉 Le Code de déontologie l’exige 

En LMNP, il est recommandé de demander :

• justificatif d’apport,

• pré-accord bancaire,

• bilan patrimonial simple,

• dernière déclaration fiscale.

Mais cela n’autorise jamais à bloquer la transmission.

7.3. Revente LMNP : instaurer une procédure de traçabilité écrite

Pour chaque revente LMNP, l’intermédiaire devrait tenir un registre interne, comprenant :

• date et heure de chaque offre,

• identité de l’acquéreur,

• montant et conditions,

• date de transmission au vendeur,

• réponse du vendeur,

• justificatifs demandés,

• échanges avec l’exploitant s’il est consulté,

• archivage des offres refusées.

Cette traçabilité protège :

• l’intermédiaire,

• le vendeur,

• l’acquéreur,

• l’exploitant.

Et surtout : elle évite tout litige.

7.4. Revente LMNP : informer régulièrement le vendeur avec un reporting clair

L’information doit être :

• factuelle,

• immédiate,

• écrite,

• complète.

Dans le reporting, il est recommandé d’inclure :

• liste des offres reçues,

• niveau de solvabilité estimé,

• analyse financière (rendement, loyers, emplacement),

• durée résiduelle du bail,

• historique d’occupation,

• éventuels points de blocage.

Le vendeur doit toujours être acteur de la décision, jamais spectateur.

7.5. Revente LMNP : gérer les offres multiples dans un cadre strict

Lorsqu’il existe plusieurs offres :

1. enregistrer l’heure d’arrivée de chacune,

2. transmettre immédiatement toutes les offres au vendeur,

3. présenter objectivement les éléments financiers,

4. ne jamais favoriser un acquéreur “habitué”,

5. documenter les échanges du vendeur.

En LMNP, les offres multiples sont fréquentes lorsque :

• le bail commercial est récent,

• le rendement net dépasse 4 %,

• la résidence est gérée par un exploitant solide,

• les lots sont rares dans la résidence.

Une mauvaise gestion des offres multiples peut entraîner des litiges inter-investisseurs.

7.6. Revente LMNP : impliquer l’exploitant au bon moment

L’exploitant n’a pas le pouvoir d’accepter une offre.
Mais il peut être consulté pour :

• la reprise du bail commercial,

• la compatibilité du profil acquéreur,

• les travaux prévus,

• les éléments d’occupation ou de performance.

L’implication doit être :

• cadrée,

• transparente,

• tracée.

L’ANAH rappelle que les résidences gérées constituent un parc sensible :
👉 https://www.anah.fr/

En LMNP, un exploitant averti peut sécuriser une transaction en fournissant :

• historique de loyers,

• taux d’occupation,

• rapport de gestion.

7.7. Revente LMNP : archiver toutes les offres refusées pour se protéger juridiquement

C’est un point souvent négligé.
En LMNP, un vendeur peut être attaqué des mois plus tard par un acquéreur évincé.
L’archivage complet permet d’éviter :

• contestations,

• litiges,

• mises en cause de la RCP,

• problèmes notariaux.

Tout doit être conservé :

• e-mails,

• SMS,

• enregistrements internes,

• tableaux de suivi.

7.8. Revente LMNP : mettre en place un “process interne anti-litige”

Pour un cabinet ou un agent qui gère régulièrement de la revente LMNP, il est indispensable de mettre en place :

Un process anti-litige comprenant :

• une check-list à chaque offre,

• un modèle de reporting vendeur,

• un tableau d’archivage des offres,

• un protocole de solvabilité,

• un modèle de transmission immédiate,

• un protocole d’échanges avec l’exploitant,

• un système de signature électronique pour tracer.

La DGCCRF recommande des process écrits pour sécuriser les pratiques commerciales :
👉 https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/publications/rapport-dgccrf

Dans un marché aussi structuré et technique que la revente LMNP, un process bien établi est la meilleure garantie de sécurité pour toutes les parties.

8. Conclusion d’expert – Yoann Maxel : ce que cette décision change pour la revente LMNP

La décision rendue par la Cour d’appel de Metz dépasse la simple question d’une offre non transmise : elle met en lumière une réalité fondamentale du métier d’intermédiaire, et particulièrement dans le secteur très technique de la revente LMNP.
Pour Yoann Maxel, opérateur immobilier spécialisé dans les résidences gérées, cet arrêt rappelle que la transparence n’est pas une option : c’est la base de tout marché secondaire sain.

8.1. Revente LMNP : un marché qui repose sur la rigueur et la confiance

Dans le LMNP, les investisseurs recherchent avant tout :

• la stabilité du bail commercial,

• la performance de l’exploitant,

• une visibilité sur la rentabilité future,

• un processus de vente clair et sécurisé.

Une simple omission — volontaire ou non — dans la transmission d’une offre peut :

• fausser l’ensemble du processus,

• altérer le prix final,

• dégrader la relation avec l’exploitant,

• remettre en cause la confiance des investisseurs dans la résidence ou dans l’intermédiaire.

La revente LMNP exige donc un niveau de rigueur supérieur, car elle implique des décisions financières fondées sur la précision, la transparence et la rapidité.

8.2. Revente LMNP : une exigence de traçabilité totale

L’un des points clés de la décision de Metz est l’absence de preuve de diligence.
Dans le LMNP, où les transactions s’appuient sur des documents financiers, fiscaux et contractuels complexes, la traçabilité est indispensable :

• transmission systématique des offres,

• archivage des échanges,

• justification des diligences réalisées,

• communication régulière avec le vendeur.

Pour Yoann Maxel, cette traçabilité n’est pas qu’une obligation légale :
c’est un outil de pilotage qui sécurise les parties, fluidifie la vente et valorise l’expertise du professionnel.

8.3. Revente LMNP : l’importance d’un process clair pour éviter les litiges

Cette affaire rappelle que les litiges naissent souvent d’une zone grise :
une information non transmise, une relance oubliée, un justificatif non demandé.
C’est pourquoi, dans le marché LMNP, Yoann Maxel recommande la mise en place d’un process interne anti-litige, basé sur :

• des procédures écrites,

• un reporting vendeur systématique,

• des modèles d’e-mails de transmission d’offres,

• une vérification encadrée de la solvabilité,

• une documentation complète de la prise de décision.

Dans le LMNP, un process solide est un avantage concurrentiel, et un gage de sérieux pour les investisseurs.

8.4. Revente LMNP : préserver la fluidité du marché secondaire

La revente LMNP ne se limite pas à une transaction immobilière :
elle s’inscrit dans un écosystème où chaque acteur — vendeur, acquéreur, exploitant, conseiller, notaire — dépend de la fiabilité des autres.

Un manquement, même isolé, peut :

• rompre la chaîne de confiance,

• perturber les futures reventes,

• fragiliser la perception du modèle LMNP auprès des investisseurs,

• impacter la réputation de la résidence gérée.

Pour Yoann Maxel, la transparence n’est pas seulement une obligation :
c’est un levier stratégique pour :

• fluidifier les arbitrages,

• rassurer les investisseurs,

• renforcer les relations avec les exploitants,

• soutenir la valorisation du marché secondaire.

8.5. La philosophie Y’AM : une intermédiation irréprochable

La vision portée par Y Asset Management repose sur trois piliers :

Transparence totale

Toutes les offres doivent être transmises, tracées, expliquées.

Diligence absolue

Chaque action doit être justifiée, documentée, prouvée.

Communication continue

Le vendeur doit être accompagné, informé, guidé.

Pour Yoann Maxel, c’est ainsi que l’on garantit la pérennité du modèle LMNP, que l’on soutient les investisseurs dans leurs arbitrages, et que l’on construit une réputation durable dans un marché exigeant.

9. FAQ spéciale revente LMNP

Cette foire aux questions permet de clarifier les problématiques les plus courantes rencontrées par les propriétaires, investisseurs et intermédiaires lors d’une revente LMNP.
Elle reprend les obligations légales, les bonnes pratiques et les points sensibles liés à la transmission des offres et à la gestion du mandat de vente.

Revente LMNP : l’agent immobilier peut-il refuser de transmettre une offre d’achat ?

Non. Jamais.
L’article 77 du décret du 20 juillet 1972 impose la transmission de toute offre au vendeur dans un délai de huit jours.
Aucune exception n’est prévue.

👉 Décret n°72-678 (Légifrance)

Même une offre basse, incomplète, non accompagnée de justificatifs ou conditionnée doit être transmise.
En revente LMNP, le vendeur doit être le seul décisionnaire.

Revente LMNP : une offre d’achat sans justificatif financier doit-elle être transmise ?

Oui.
La loi est très claire : la transmission n’est pas conditionnée à la solvabilité.
En revanche, l’agent doit ensuite :

• demander les justificatifs,

• documenter ses relances,

• informer le vendeur de la situation.

👉 Code de déontologie (transparence et diligence)

Dans le LMNP, les justificatifs sont importants, mais ils n’autorisent jamais à retarder ou bloquer une transmission.

Un acquéreur évincé en revente LMNP peut-il obtenir une indemnisation ?

Oui, mais seulement s’il prouve une perte de chance réelle :

• début de démarches bancaires,

• documentation financière fournie,

• sollicitations auprès du notaire,

• intention d’achat sérieuse.

Dans l’affaire de Metz, la SCI n’a pas été indemnisée car elle n’avait entrepris aucune démarche formelle.

Le vendeur peut-il demander réparation si une offre n’a pas été transmise en revente LMNP ?

Oui.
C’est même lui qui, généralement, est indemnisé :
perte de chance de vendre plus cher, retard, mauvaise orientation du marché secondaire.

Dans l’arrêt de Metz, le vendeur a obtenu 30.000 €, même si l’écart entre les deux offres était de 100.000 €.

Revente LMNP : que risque l’agent immobilier qui filtre les offres ?

Plusieurs risques :

1. Responsabilité civile professionnelle (RCP)

2. Sanction disciplinaire (CCI, DGCCRF)

3. Perte de confiance des investisseurs

4. Rupture de la relation avec l’exploitant

5. Atteinte durable à sa réputation

👉 DGCCRF – Pratiques commerciales

Dans le LMNP, ces risques sont amplifiés à cause du rôle crucial de la transparence.

Un exploitant peut-il influencer une revente LMNP ?

L’exploitant :

• peut fournir des informations,

• peut répondre sur la qualité du bail,

• peut orienter l’acquéreur,

• peut donner des indicateurs d’exploitation.

Mais il ne peut pas filtrer les offres ni décider du prix.

En revanche, il doit souvent valider l’entrée d’un nouvel acquéreur sur des critères stricts (solvabilité, stabilité).
Ces validations doivent être tracées.

En revente LMNP, une offre non transmise peut-elle fausser la valorisation d’une résidence ?

Oui.
C’est même l’un des enjeux majeurs :

• le marché secondaire d’une résidence repose sur la comparaison des lots,

• une omission peut abaisser artificiellement les prix,

• cela peut perturber la perception des investisseurs,

• et déstabiliser la relation entre exploitant et propriétaires.

La revente LMNP est un marché collectif : chaque transaction influence les suivantes.

Revente LMNP : comment un vendeur peut-il se protéger ?

Le vendeur doit exiger :

• un reporting écrit des offres reçues,

• un tableau de suivi,

• la copie des transmissions d’offres,

• un protocole de solvabilité,

• un process anti-litige.

Service-Public rappelle qu’un vendeur doit être pleinement informé dans un mandat :
👉 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1780

En LMNP, demander un reporting structuré est une bonne pratique indispensable.

Revente LMNP : l’acquéreur peut-il demander les historiques de loyer et d’exploitation ?

Oui, dans la limite de la confidentialité imposée par l’exploitant.
Mais les documents suivants sont généralement accessibles :

• bail commercial,

• état d’occupation,

• loyers versés,

• éventuels impayés exploitant → propriétaire,

• prévisionnel d’exploitation.

Selon la DGCCRF, la transparence des informations est une obligation dans toute communication commerciale.

Une agence peut-elle être dessaisie d’un mandat en revente LMNP à cause d’une erreur ?

Oui.
Le vendeur peut :

• résilier le mandat,

• demander réparation,

• saisir la CCI,

• signaler la situation.

Dans les résidences LMNP, il est fréquent qu’un propriétaire change d’intermédiaire après une mauvaise expérience.
La concurrence y est forte.

En revente LMNP, combien de temps l’agent doit-il conserver les offres ?

Bonne pratique : minimum 5 ans, comme pour tout document contractuel.
Cela protège :

• l’agent,

• le vendeur,

• l’acquéreur,

• la résidence.

Vous envisagez une revente LMNP ou vous souhaitez sécuriser votre prochain arbitrage ?
Y’AM vous accompagne avec une méthodologie rigoureuse, fondée sur la transparence, la traçabilité et l’analyse de performance.

Contactez-nous pour un échange confidentiel autour de votre situation et de vos objectif