Partenariat Adagio – Sergic : un signal fort pour l’appart’hôtel et l’immobilier urbain mixte
Sommaire
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Partenariat Adagio – Sergic : que s’est-il passé concrètement ?
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Du bail commercial au mandat de gestion : un changement de paradigme
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1 152 appartements et 9 sites : un accélérateur pour Adagio et le segment appart’hôtel
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Immobilier urbain mixte : pourquoi ce partenariat est un cas d’école ?
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Quels impacts pour les investisseurs immobiliers en LMNP ?
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Mandat de gestion vs bail commercial : avantages, limites et points de vigilance
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Un modèle duplicable à grande échelle : une tendance de fond du marché
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Conclusion d’expert – Yoann Maxel, spécialiste LMNP et résidences gérées
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FAQ
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Conclusion
1. Partenariat Adagio – Sergic : que s’est-il passé concrètement ?
Le partenariat Adagio – Sergic marque une opération d’ampleur sur le marché français de l’appart’hôtel. Les deux groupes ont annoncé la reprise, en mandat de gestion, de 9 sites initialement pris à bail par Sergic, représentant 1 152 clés (appartements ou chambres). Cette opération permet à Adagio d’augmenter immédiatement son parc exploité de +8 % en France, dans le cadre de son plan stratégique FIRST 2030 Site presse du Groupe
Adagio est aujourd’hui le leader européen de l’appart’hôtellerie, positionné sur le séjour moyen et long avec un produit hybride :
– plus flexible qu’un bail classique d’habitation,
– plus confortable qu’une chambre d’hôtel standard,
– et plus lisible qu’une location meublée diffusée uniquement en direct.
De son côté, Sergic est un groupe immobilier familial et indépendant, présent sur l’administration de biens, la gestion de copropriétés, la location, l’immobilier d’entreprise et le développement de quartiers à usages mixtes. L’hôtellerie et l’appart’hôtel y sont intégrés comme une brique au sein de projets urbains mêlant logements, commerces, bureaux, co-living, co-working, etc. Immo Lille Nantes Paris+1
Ce rapprochement ne se limite donc pas à une simple opération de croissance pour Adagio. Il envoie un signal fort au marché :
– la montée en puissance de l’appart’hôtel dans les stratégies urbaines,
– la montée en puissance des modèles de gestion souples (mandat) en alternative aux baux commerciaux rigides,
– la convergence entre immobilier d’exploitation et renouvellement urbain.
2. Du bail commercial au mandat de gestion : un changement de paradigme
Historiquement, une grande partie des résidences de tourisme, résidences services et appart’hôtels étaient exploités sous bail commercial long terme.
Ce schéma présentait plusieurs avantages :
– visibilité sur les loyers côté propriétaire,
– stabilité contractuelle,
– simplicité de lecture pour les investisseurs LMNP.
Mais ce modèle est aussi rigide :
– difficultée d’ajuster les loyers,
– difficulté d’adapter l’exploitation aux cycles de marché,
– renégociation souvent conflictuelle en fin de bail,
– tension possible entre exploitants et bailleurs.
Le partenariat Adagio – Sergic repose sur une autre logique : la reprise en mandat de gestion. Adagio n’est plus locataire à bail de long terme, mais gestionnaire mandaté pour exploiter ces sites et piloter l’activité hôtelière. Sergic reste propriétaire-bailleur ou donneur d’ordres dans une logique d’asset management immobilier Site presse du Groupe PVCP+1.
Pour un investisseur LMNP ou une foncière, cette bascule vers la gestion en mandat introduit :
– plus de souplesse dans les modèles économiques,
– une adaptation plus rapide aux réalités locales (demande affaires/loisirs, durée moyenne de séjour, saisonnalité),
– la possibilité, à terme, de revoir les schémas de loyers, de charges et de partage de valeur.
On passe d’un modèle :
« je signe un bail long et je vis avec pendant 9, 11 ou 12 ans »
à un modèle plus dynamique :
« je délègue l’exploitation à un opérateur expert, mais je conserve une marge de manœuvre stratégique sur l’actif ».
C’est ce que Yoann résume souvent :
– le bail donne de la visibilité,
– le mandat donne de l’agilité.
3. 1 152 appartements et 9 sites : un accélérateur pour Adagio et le segment appart’hôtel
Avec la reprise de ces 1 152 appartements répartis sur 9 établissements, Adagio réalise un saut de +8 % de parc exploité en une seule opération Site presse du Groupe PVCP+1.
Les sites concernés sont tous situés en France, dans des zones à la fois urbaines, tertiaires et résidentielles :
– région parisienne : Nanterre, Villejuif, Ivry-sur-Seine, Palaiseau, Massy ou zone comparable selon les versions de communication,
– grandes métropoles et agglomérations régionales : Lille / Villeneuve-d’Ascq, Amiens, Grenoble (Saint-Martin-d’Hères), Bordeaux-Pessac, Aix-en-Provence. L’Hôtellerie Restauration+1
Huit de ces établissements seront exploités sous la marque Adagio Access, positionnée sur un segment plutôt « midscale fonctionnel », adapté aux séjours moyens et longs, avec kitchenette intégrée et services essentiels. Trois d’entre eux sont en combo hôtelier avec des marques du groupe Accor (Mercure, ibis Styles), ce qui permet : Site presse du Groupe PVCP+1
– un partage de certaines infrastructures,
– des synergies opérationnelles,
– une mutualisation de la commercialisation,
– une optimisation des taux d’occupation en jouant sur plusieurs cibles clientèles.
Le neuvième site est exploité sous la marque ibis Styles, ce qui illustre un autre point clé : le partenariat ne se limite pas à l’appart’hôtel pur, mais s’inscrit dans une logique multi-produit à l’échelle d’un quartier ou d’un îlot urbain.
Pour Adagio, cette opération coche plusieurs cases :
– renforcer sa présence en France, son marché historique ;
– densifier son maillage dans des villes à fort potentiel affaires/études/santé ;
– montrer au marché sa capacité à intégrer rapidement un volume d’actifs significatif ;
– démontrer que son modèle d’appart’hôtel est parfaitement compatible avec des projets d’immobilier urbain mixte.
4. Immobilier urbain mixte : pourquoi ce partenariat est un cas d’école ?
Le partenariat Adagio – Sergic s’inscrit dans une dynamique plus large : celle de la ville comme écosystème.
On ne pense plus un immeuble ou une résidence isolée, mais un quartier complet qui combine :
– logements,
– commerces,
– bureaux,
– résidences gérées (étudiants, seniors, appart’hôtels),
– services du quotidien,
– mobilité douce,
– espaces de co-working et de co-living.
Sergic revendique cette approche de gestion de quartiers à usages mixtes, intégrant l’hôtellerie comme une brique parmi d’autres Immo Lille Nantes Paris+1.
Pour Adagio, c’est l’occasion de prouver que l’appart’hôtel n’est ni un OVNI ni une enclave touristique, mais un composant naturel de l’écosystème urbain :
– il accueille des cadres en mission de plusieurs semaines ou mois,
– des salariés en mobilité temporaire,
– des étudiants, stagiaires, alternants,
– des familles en transition (travaux, mutation, séparation),
– des clients loisirs sur des séjours plus longs.
Ce type de produit s’intègre particulièrement bien dans des opérations de renouvellement urbain :
– il apporte de la fréquentation,
– il soutient les commerces,
– il contribue à la vitalité du quartier le soir et le week-end,
– il permet une meilleure utilisation des fonciers à proximité des hubs de transport.
Pour un investisseur, cela signifie que l’immobilier urbain mixte devient un terrain de jeu naturel pour des placements en LMNP adossés à des marques comme Adagio, avec un potentiel de résilience supérieur :
– la demande n’est pas mono-touristique,
– les segments clientèle sont diversifiés,
– les usages sont complémentaires (affaires / formation / santé / transition résidentielle).
5. Quels impacts pour les investisseurs immobiliers en LMNP ?
Ce partenariat envoie plusieurs messages importants aux investisseurs LMNP et aux foncières intéressées par l’immobilier géré.
5.1. Moins de dépendance au bail commercial classique
L’un des signaux forts est la légitimité croissante des modèles en mandat de gestion pour des résidences exploitées sous marque hôtelière. On voit émerger :
– des schémas plus flexibles que le bail ferme,
– une gestion professionnelle et standardisée,
– une possible meilleure adaptabilité en cas de changement de contexte (travaux, repositionnement, changement de mix clientèle).
Pour un investisseur LMNP, cela peut signifier :
– une répartition différente du risque d’exploitation,
– une relation plus fine avec l’exploitant,
– la possibilité d’ajuster plus régulièrement les paramètres économiques.
5.2. Le poids des marques fortes dans la valeur de revente
Être adossé à Adagio (joint-venture entre Accor et Pierre & Vacances – Center Parcs) apporte : Site presse du Groupe PVCP+1
– une notoriété internationale,
– une distribution mondiale (Accor, GDS, corporate, OTA),
– une clientèle affaires récurrente,
– des standards de produit et de service identifiés.
Sur le marché secondaire, un bien LMNP situé dans une résidence exploité par une marque reconnue :
– se revend généralement plus facilement,
– est plus lisible pour les CGP, notaires, banques,
– peut bénéficier de multiples comparables de marché.
5.3. Des localisations alignées avec la demande longue durée
Le périmètre des 9 établissements illustre un autre point clé : les villes ciblées présentent des fondamentaux solides en termes de bassins d’emplois et de flux lechotouristique.com+1 :
– région parisienne (Nanterre, Villejuif, Ivry, Palaiseau…) : sièges sociaux, universités, pôles hospitaliers ;
– métropoles et grandes agglomérations (Lille, Amiens, Grenoble, Bordeaux-Pessac, Aix-en-Provence) : enseignement supérieur, pôles de recherche, industries, clusters tertiaires.
Pour un investisseur LMNP, ce type de localisation est particulièrement adapté :
– au séjour moyen/long,
– aux publics professionnels,
– aux jeunes actifs et cadres en mobilité,
– aux formations longues ou missions temporaires.
6. Mandat de gestion vs bail commercial : avantages, limites et points de vigilance
Le partenariat Adagio – Sergic met en lumière une question que beaucoup d’investisseurs LMNP se posent : faut-il privilégier le bail commercial classique ou les nouveaux montages en mandat de gestion ?
6.1. Les atouts du bail commercial
Le bail commercial reste rassurant sur plusieurs points :
– loyer contractuel connu à l’avance,
– durée ferme (souvent 9 à 12 ans),
– mécanismes d’indexation encadrés,
– lisibilité pour la banque et le notaire.
En contrepartie :
– renégociations parfois tendues,
– difficulté d’adapter rapidement les loyers en cas de choc de marché,
– risque de désalignement entre propriétaire et exploitant.
6.2. Ce que change un mandat de gestion sous marque hôtelière
Le mandat de gestion permet :
– une adaptation plus fine des tarifs à la demande locale,
– une plus grande agilité dans la stratégie de distribution (OTA, contrats corporate, mid & long stay),
– une meilleure répartition de la valeur créée entre exploitant et propriétaire, si le montage est bien conçu.
En revanche :
– la structure de revenus peut être plus variable,
– la compréhension du montage nécessite un accompagnement expert,
– les flux sont parfois moins lisibles pour un particulier non accompagné.
Pour un investisseur LMNP, l’enjeu n’est pas de choisir dogmatiquement l’un ou l’autre, mais de :
– comprendre la mécanique de chaque modèle,
– analyser la solidité de l’exploitant,
– vérifier la cohérence entre localisation, produit et mode de gestion.
7. Un modèle duplicable à grande échelle : une tendance de fond du marché
Les communiqués d’Adagio et de Sergic ne laissent guère de doute : ce premier périmètre de 9 établissements n’est qu’une première étape, avec la volonté affichée de dupliquer le modèle sur d’autres territoires après une phase d’intégration Hospitality ON+1.
Ce partenariat s’inscrit dans une tendance de fond :
– les opérateurs immobiliers multi-actifs cherchent à ajouter une brique hôtelière et appart’hôtel à leurs opérations urbaines ;
– les spécialistes de l’exploitation, comme Adagio, apportent leur savoir-faire sans enfermer les foncières dans des schémas uniquement fondés sur le bail ;
– les investisseurs institutionnels comme les particuliers LMNP trouvent un terrain de jeu élargi, combinant immobilier géré, marque forte et urbanisme mixte.
Du point de vue des investisseurs, cela signifie :
– davantage d’opportunités dans l’immobilier exploité (résidences gérées, appart’hôtels, résidences urbaines hybrides),
– un alignement croissant des intérêts entre gestionnaire, propriétaire et locataire final,
– un rôle encore plus central pour les opérateurs capables de piloter ces montages complexes.
8. Conclusion d’expert – Yoann Maxel, opérateur immobilier spécialiste LMNP et résidences gérées
Pour Yoann Maxel, le partenariat Adagio – Sergic est emblématique de la nouvelle phase que traverse l’immobilier exploité.
Il montre qu’un montage en mandat, lorsque qu’il est appuyé par un opérateur solide comme Adagio et structuré par un acteur immobilier comme Sergic, peut combiner :
– flexibilité d’exploitation,
– qualité de gestion,
– visibilité commerciale,
– et création de valeur à long terme.
Dans un contexte où :
– les cycles hôteliers sont plus rapides,
– les usages urbains se diversifient,
– les attentes des investisseurs évoluent,
Yoann identifie trois axes clés pour les années à venir :
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Sortir des modèles trop rigides fondés uniquement sur le bail commercial traditionnel.
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Rechercher des actifs gérés par des marques fortes, capables de se positionner sur le moyen et long séjour.
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Cibler des localisations urbaines mixtes et dynamiques, où l’appart’hôtel est une brique parmi d’autres dans un quartier vivant.
C’est à la croisée de ces trois éléments que se joue, pour lui, la création de valeur durable sur le marché de la résidence gérée et du LMNP urbain.
9. FAQ
Le partenariat Adagio – Sergic concerne-t-il uniquement l’hôtellerie classique ?
Non. Le cœur du partenariat porte sur des appart’hôtels et résidences exploitées, principalement sous la marque Adagio Access, avec un seul site exploité sous l’enseigne ibis Styles. Le positionnement est clairement orienté vers le séjour moyen et long, plus proche de l’appart’hôtel que de l’hôtellerie pure. Site presse du Groupe PVCP+1
Le mandat de gestion est-il plus risqué qu’un bail commercial pour un investisseur LMNP ?
Il n’est pas mécaniquement plus risqué, mais il est différent.
Le bail commercial apporte une visibilité forte mais parfois une rigidité et des tensions en cas de renégociation.
Le mandat apporte plus d’agilité, mais suppose :
– de comprendre la structure de rémunération,
– d’analyser la solidité de l’opérateur,
– de se faire accompagner sur la lecture des flux économiques.
Ce partenariat change-t-il quelque chose à la fiscalité LMNP ?
Non.
La fiscalité LMNP (régime réel, amortissement, etc.) dépend du statut du bailleur et de la nature du bien (location meublée dans une résidence avec services), pas du nom du gestionnaire. En revanche, la qualité de l’exploitation peut influer sur les revenus, la revalorisation et la capacité à revendre dans de bonnes conditions.
Pourquoi ce partenariat est-il important pour l’immobilier urbain mixte ?
Parce qu’il illustre la convergence entre :
– un opérateur immobilier qui pense des quartiers complets,
– un opérateur d’appart’hôtel qui sait gérer le moyen/long séjour,
– et des localisations en cœur ou proche de cœur de ville.
L’hôtellerie et l’appart’hôtel ne sont plus des blocs isolés, mais une composante de projets urbains complets. Immo Lille Nantes Paris+1
Est-ce un modèle qui pourrait se généraliser à d’autres opérateurs que Sergic et Adagio ?
Oui.
Les fondamentaux mis en lumière par ce partenariat – mandat de gestion, urbanisme mixte, appart’hôtel, marque forte – correspondent à des tendances lourdes de marché. D’autres foncières, promoteurs ou opérateurs de quartiers pourraient nouer des accords similaires avec des enseignes d’appart’hôtel ou de résidences gérées.
10. Conclusion et prise de contact avec Y’AM
Le partenariat Adagio – Sergic n’est pas un simple accord supplémentaire dans l’hôtellerie française. Il est révélateur d’un mouvement de fond :
– vers des modèles plus agiles que le bail commercial classique,
– vers des produits hybrides comme l’appart’hôtel, adaptés aux séjours moyens et longs,
– vers des projets urbains mixtes où l’immobilier exploité occupe une place structurante.
Pour un investisseur LMNP, l’enjeu est de ne pas regarder ces opérations uniquement comme des annonces corporate, mais d’y voir des repères stratégiques : quels opérateurs montent en puissance, quels modèles de gestion se développent, quels territoires urbains concentrent les nouvelles opportunités.
Y’AM – Y Asset Management accompagne les investisseurs qui souhaitent :
– analyser un projet LMNP en appart’hôtel,
– comparer différents modes d’exploitation (bail, mandat, gestion directe),
– comprendre l’impact d’un opérateur ou d’une marque sur la valeur de leur actif,
– sélectionner des actifs situés dans des quartiers urbains mixtes, porteurs à long terme.
Vous souhaitez analyser un projet en appart’hôtel, comparer un bail commercial à un mandat ou évaluer la solidité d’un exploitant ?
Contactez Y’AM – Y Asset Management pour un accompagnement indépendant et expert, dédié aux investisseurs LMNP et aux actifs exploités en milieu urbain.