Investissement résidences services : pourquoi l’hôtellerie et les résidences gérées s’imposent dans l’allocation d’actifs immobiliers en 2026
Dans un contexte marqué par la persistance de taux d’intérêt élevés, l’intensification des risques géopolitiques et l’accélération réglementaire liée à la transition écologique, les stratégies d’allocation immobilière évoluent. Parmi les gagnants de cette reconfiguration : l’hôtellerie et plus globalement l’investissement en résidences services (résidences gérées, para-hôtelières, résidences étudiantes, seniors, coliving).
Ces segments affichent une résilience financière supérieure, une capacité d’ajustement opérationnel rare et une montée en gamme structurelle à l’échelle européenne.
Sommaire
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Un rendement supérieur : pourquoi l’hôtellerie devance les autres classes d’actifs
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L’Europe, moteur de croissance : un marché profond et diversifié
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Le rôle stratégique des résidences services dans les allocations 2025-2026
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Un repositionnement macro durable : vers un actif stratégique
Un rendement supérieur : pourquoi l’hôtellerie et les résidences services prennent l’avantage
Le premier facteur qui explique la montée en puissance de l’investissement résidences services et de l’hôtellerie dans les allocations immobilières de 2026 est la différence nette de performance entre ce segment et le reste du marché.
Selon le Pan-European Property Fund Index (PEPFI), l’hôtellerie est le seul secteur immobilier européen à avoir affiché un rendement en capital positif en 2024 (+2,2 %), alors que l’ensemble du marché plafonne à +0,5 %. Dans un environnement de taux élevés, cette singularité est un signal fort pour les investisseurs institutionnels et privés.
Alors que les bureaux, les commerces ou les actifs logistiques ont subi des corrections importantes depuis 2022, l’hôtellerie et les résidences gérées ont démontré une résilience structurelle. Les données publiées par la Banque de France montrent une correction limitée à –4 % pour l’hôtellerie, contre –19 % pour l’immobilier global et des reculs pouvant dépasser –35 % sur les bureaux prime.
→ Banque de France : https://www.banque-france.fr
Cette résistance s’explique par un modèle économique différent.
Dans l’hôtellerie et les résidences services, la valeur repose principalement sur les revenus d’exploitation, et non uniquement sur le taux de capitalisation appliqué à un loyer fixe.
Les actifs exploit és ajustent leurs prix en continu, disposent de plusieurs sources de revenus et réagissent mieux aux cycles économiques. À la différence :
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du bureau, exposé aux normes énergétiques et à l’obsolescence,
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du commerce, fragilisé par les mutations des usages,
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du logement classique, encadré par plusieurs réglementations et plafonnements,
les résidences gérées bénéficient d’un modèle plus flexible et mieux adapté aux attentes contemporaines.
La demande constitue le deuxième moteur majeur de performance.
D’après Eurostat, les nuitées touristiques en Europe progressent depuis 2022, portées par :
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le retour durable du tourisme international,
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la solidité du tourisme domestique,
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l’essor des séjours hybrides mêlant loisirs et télétravail.
→ Eurostat : https://ec.europa.eu/eurostat
Ce socle de demande stable renforce la visibilité du secteur et soutient les revenus tout au long de l’année. Les résidences services (seniors, étudiantes, para-hôtelières, coliving) bénéficient également d’une demande structurelle très forte, liée aux évolutions démographiques, à la mobilité professionnelle et à la recherche de logements clés en main.
Le troisième pilier de performance réside dans la capacité d’optimisation des revenus.
L’hôtellerie et les résidences exploitées sont les seuls actifs immobiliers capables d’ajuster leurs tarifs en temps réel grâce au revenue management. Les exploitants professionnels peuvent :
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modifier les prix quotidiennement,
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optimiser le taux d’occupation,
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segmenter les clientèles,
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améliorer le revenu par chambre disponible (RevPAR).
Cette flexibilité protège les revenus, compense une partie de l’effet taux et crée une dynamique de croissance que peu d’autres classes d’actifs peuvent égaler.
Enfin, le secteur bénéficie d’une croissance nette du cash-flow, devenue un levier central dans un marché où la valorisation pure se contracte. La montée en gamme du parc hôtelier, l’amélioration des services, l’élargissement des usages et la transformation des modes de séjour (courts, moyens et longs) ont renforcé la performance opérationnelle.
C’est cette capacité à générer un revenu d’exploitation stable et croissant qui fait de l’hôtellerie et des résidences services un pili er naturel des allocations 2025-2026.
L’Europe, moteur stratégique : un marché profond et stable
L’Europe constitue aujourd’hui la zone la plus solide pour l’investissement résidences services et l’hôtellerie grâce à une profondeur de marché que peu de régions peuvent égaler. Avec plus de 1,8 milliard de nuitées enregistrées en 2023, le continent reste la première destination touristique mondiale. Cette base de demande massive offre une stabilité rare et une visibilité exceptionnelle pour les investisseurs, particulièrement dans les actifs exploit és où le taux d’occupation et le revenu moyen par nuitée déterminent la performance globale.
→ Source officielle Eurostat : https://ec.europa.eu/eurostat
La force du marché européen repose sur un équilibre unique entre tourisme domestique et tourisme international. Même lors des périodes de ralentissement économique ou d’incertitudes géopolitiques, la demande locale en France, en Espagne, en Italie ou au Portugal maintient une activité soutenue. Cet équilibre amortit les chocs conjoncturels et réduit la volatilité. C’est l’une des raisons principales pour lesquelles les résidences gérées et l’hôtellerie démontrent une stabilité supérieure à celle des bureaux ou du commerce.
La diversité géographique du continent renforce cette solidité.
Certaines zones affichent une dynamique particulièrement favorable :
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L’Espagne, qui capte désormais environ 15 % des flux d’investissement européens dans l’hôtellerie (contre 9 % historiquement), bénéficie d’une croissance soutenue de la clientèle étrangère (+4,5 % par an dans les catégories 4* et 5*). Des villes comme Madrid, Valence ou Barcelone connaissent une montée en gamme rapide et une demande internationale très soutenue.
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La France demeure la première destination touristique mondiale selon le Ministère de l’Économie.
Les zones les plus performantes incluent Paris, la Côte d’Azur, la Corse et les littoraux Atlantiques.
→ Ministère de l’Économie : https://www.economie.gouv.fr -
Le Portugal et l’Italie enregistrent une accélération spectaculaire de la fréquentation touristique et une forte montée en gamme de leur parc hôtelier, renforçant l’attractivité des résidences para-hôtelières et des actifs exploit és.
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L’Allemagne, à l’inverse, montre un ralentissement plus marqué, lié à des fondamentaux économiques plus faibles et à des changements dans la demande corporate. Ce recul incite de nombreux investisseurs à réallouer davantage de capitaux vers l’Europe du Sud, où la croissance touristique et la demande résidentielle gérée sont en hausse structurelle.
Cette redistribution géographique des investissements bénéficie directement aux résidences services et à l’hôtellerie, car ces segments s’adaptent plus facilement aux besoins locaux : tourisme international, séjours d’affaires, mobilité professionnelle, location moyenne durée.
La stabilité européenne, sa profondeur de marché, ses moteurs démographiques et son attractivité touristique créent ainsi un socle extrêmement favorable pour la croissance du secteur. C’est ce qui explique la présence croissante des résidences services dans les allocations des investisseurs institutionnels et privés pour 2025-2026.
Résidences services : le nouveau pilier des allocations 2025-2026
L’investissement résidences services s’impose comme un socle central dans les allocations 2025-2026 pour une raison simple : il combine stabilité structurelle, visibilité opérationnelle et cadre fiscal avantageux. Dans un marché immobilier où les investisseurs recherchent des actifs capables de délivrer des flux réguliers et prévisibles, les résidences gérées répondent parfaitement à ces exigences.
Le premier moteur qui soutient leur attractivité est la demande structurelle, alimentée par de grandes tendances démographiques et sociétales européennes.
Le vieillissement de la population, confirmé par les projections de l’Insee, entraîne une demande croissante pour les résidences seniors, les solutions d’autonomie accompagnée et les établissements spécialisés. L’Europe étant l’une des régions les plus vieillissantes au monde, la pression sur l’offre existante est appelée à se renforcer durablement.
→ Insee : https://www.insee.fr/fr/statistiques
La croissance continue du nombre d’étudiants, renforcée par les mobilités internationales et les programmes d’échange européens, stimule le développement des résidences étudiantes gérées, dont les taux d’occupation restent parmi les plus élevés du marché.
→ Ministère de l’Enseignement supérieur : https://www.enseignementsup-recherche.gouv.fr
À ces dynamiques s’ajoute une profonde transformation des modes de vie : essor du coliving, développement des locations moyenne durée, montée en puissance des séjours professionnels hybrides. Ces nouvelles formes d’habiter créent une demande soutenue pour des logements meublés, équipés, flexibles et intégrés dans une structure de services — exactement le positionnement des résidences para-hôtelières et gérées.
Le deuxième moteur est le cadre fiscal LMNP réel, aujourd’hui l’un des régimes les plus performants du marché français. Le statut permet :
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l’amortissement de l’immeuble,
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l’amortissement du mobilier,
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la déduction des charges,
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une optimisation comptable qui protège la rentabilité nette à long terme.
Ce dispositif, parfaitement documenté par le Service Public, renforce la compétitiv ité des résidences gérées par rapport aux biens loués nus ou soumis à des encadrements réglementaires.
→ Service-Public (LMNP) : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16389
Enfin, l’un des atouts majeurs des résidences services réside dans la gestion professionnelle, qui garantit une performance opérationnelle difficile à atteindre dans le locatif traditionnel. Les opérateurs spécialisés assurent :
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la commercialisation multicanale,
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le pilotage du pricing,
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l’entretien courant,
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la maintenance,
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l’optimisation du taux d’occupation,
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la délivrance de services adaptés (restauration, ménage, réception, coworking…).
Cette industrialisation des processus limite les risques d’impayés, supprime la vacance pour les investisseurs, améliore la qualité des prestations et permet une exploitation plus fluide même dans des environnements économiques mouvants.
C’est précisément cette combinaison — demande structurelle forte, fiscalité optimisée, gestion professionnelle, revenus stabilisés — qui place les résidences services au cœur des allocations d’actifs 2025-2026. Elles représentent aujourd’hui un segment hybride particulièrement recherché : à mi-chemin entre immobilier d’exploitation, immobilier résidentiel et hospitalité.
Des stratégies d’investissement de plus en plus diversifiées
Depuis 2022, le marché européen de l’hôtellerie et des résidences gérées a profondément évolué, conduisant les investisseurs à déployer une gamme de stratégies beaucoup plus large qu’avant-crise. Cette diversification n’est pas un simple ajustement : elle découle d’une transformation structurelle des modèles d’exploitation, de la digitalisation des outils de gestion et de l’arrivée d’un volume important d’opportunités liées aux repositionnements d’actifs.
La première tendance observée concerne les stratégies Core et Core+, privilégiées par les investisseurs à la recherche de stabilité et de visibilité à long terme. Ces stratégies ciblent principalement :
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des actifs prime,
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situés dans des zones à forte attractivité (capitales européennes, littoraux premium, métropoles dynamiques),
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exploit és par des opérateurs disposant d’une solidité financière et d’une expérience reconnue,
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accompagnés de contrats de gestion ou de baux commerciaux sécurisés.
L’objectif est clair : sécuriser les flux de trésorerie dans un environnement où la volatilité macroéconomique reste élevée. Ce type d’actifs présente généralement un taux d’occupation stable, une clientèle diversifiée et des perspectives de croissance modérées mais régulières.
Parallèlement, une deuxième catégorie de stratégies se développe fortement : les approches Value-Add. Elles visent à capter un potentiel de valeur supplémentaire en intervenant sur :
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le repositionnement de fonds de commerce hôteliers,
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l’amélioration de la qualité des chambres,
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la rénovation énergétique des bâtiments,
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la transformation d’anciennes résidences para-hôtelières en établissements plus premium,
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l’évolution du modèle opérationnel grâce à la digitalisation.
Ces opérations sont réalisées dans un contexte européen où les enjeux énergétiques et réglementaires sont devenus centraux. Les travaux de rénovation, notamment ceux liés à la performance énergétique, sont désormais un passage obligé pour de nombreux actifs.
→ ADEME – Rénovation énergétique : https://www.ademe.fr
Les stratégies Value-Add deviennent donc particulièrement attractives dans les marchés où le stock immobilier montre des signes d’obsolescence ou lorsqu’un repositionnement permet de capter la demande premium croissante.
Une troisième évolution majeure réside dans la hausse marquée des transactions unitaires.
En 2025, près de 69 % des acquisitions hôtelières et résidences services ont été réalisées à l’unité, contre 54 % avant la crise sanitaire. Ce retour au “stock-picking” traduit une volonté accrue de sélectionner les actifs individuellement plutôt que de privilégier les portefeuilles globaux. Cette granularité permet aux investisseurs :
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d’ajuster plus finement leur stratégie géographique,
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de cibler les actifs les plus résilients,
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de calibrer les niveaux de risque selon les zones,
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d’être plus réactifs face aux opportunités qui apparaissent sur des marchés locaux en tension.
Enfin, une dynamique particulièrement notable est la montée en puissance de la stratégie murs + fonds, rendue plus lisible par la digitalisation du secteur.
L’accès croissant à la data, aux logiciels de pilotage opérationnel et aux outils de reporting permet aux investisseurs d’avoir une compréhension plus précise :
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des performances quotidiennes de l’actif,
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du revenu net d’exploitation,
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des coûts d’exploitation réels,
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de la marge opérationnelle par segment et par période.
Cette transparence renforce la capacité à maîtriser les risques, à optimiser les revenus et à prendre des décisions plus éclairées. La stratégie murs + fonds offre ainsi un contrôle renforcé sur la performance globale, ainsi qu’une meilleure protection face aux fluctuations du marché.
Globalement, cette diversification stratégique montre que l’hôtellerie et les résidences gérées ne sont plus perçues uniquement comme des actifs opportunistes, mais comme un véritable terrain d’investissement sophistiqué, où l’on peut combiner stabilité, création de valeur et visibilité à long terme.
Un repositionnement macro durable : vers un actif stratégique
L’hôtellerie et les résidences services ne bénéficient pas uniquement d’une dynamique conjoncturelle favorable : elles s’inscrivent désormais dans un repositionnement macro durable qui redéfinit leur place au sein des portefeuilles d’investissement. Les tendances observées depuis 2022 montrent que ces actifs ne sont plus considérés comme un segment alternatif, mais comme un pilier stratégique de l’immobilier exploité en Europe.
L’un des premiers signaux de cette transformation durable réside dans l’évolution du prix par clé, c’est-à-dire le coût moyen d’acquisition par chambre ou unité exploitée. Dans le Sud de l’Europe — notamment en Espagne, au Portugal et dans le sud de la France — le prix par clé a progressé de +22 % depuis 2022, atteignant environ 263 000 € par clé selon les statistiques européennes. Cette hausse n’est pas spéculative : elle reflète la montée en gamme progressive du parc hôtelier, la rénovation des établissements, l’amélioration des services proposés et la demande croissante pour des produits premium.
À cette évolution structurelle s’ajoute un autre facteur clé : des taux de capitalisation toujours attractifs, même dans un environnement de taux élevés.
Certains marchés européens continuent d’offrir des rendements particulièrement intéressants, notamment :
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Allemagne : 6,5 % à 7,5 %
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Royaume-Uni : 7 % à 7,8 %
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France (marchés prime) : 4 % à 5 %
→ Données officielles sur le secteur hébergement : Eurostat – Statistiques du tourisme et de l’hébergement
https://ec.europa.eu/eurostat
Cette capacité à maintenir des rendements élevés dans un contexte inflationniste et de hausse des coûts de financement contribue à renforcer l’attrait du secteur auprès des investisseurs institutionnels, fonds professionnels, family offices et opérateurs internationaux.
Un autre élément structurant, essentiel pour l’analyse macro, est l’élargissement des usages. La manière dont les Européens consomment l’hébergement a radicalement changé depuis la crise sanitaire. Plusieurs comportements se sont installés durablement :
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l’essor des séjours hybrides mêlant travail et loisirs,
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la progression du télétravail longue durée,
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la recherche de destinations offrant des services intégrés (coworking, restauration, bien-être),
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le développement du tourisme domestique, devenu un soutien central de la demande,
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la montée en puissance de la « workation », combinant mobilité professionnelle et qualité de vie.
Ces usages élargis permettent au secteur de stabiliser ses taux d’occupation, même en dehors des périodes de haute saison ou dans des zones où la demande autrefois fluctuait fortement. La saisonnalité s’aplatit, et la variété des clientèles — affaires, loisirs, résidents temporaires, séjours moyens — crée un socle d’exploitation beaucoup plus résilient qu’il y a dix ans.
Enfin, ces transformations s’inscrivent dans un cadre européen où les exigences environnementales et la pression réglementaire accélèrent l’obsolescence d’une partie du parc immobilier traditionnel. Les résidences gérées et l’hôtellerie bénéficient d’un avantage déterminant : la possibilité d’intégrer progressivement des rénovations énergétiques, de moderniser les infrastructures et d’adapter les services sans dépendre d’une copropriété ou de contraintes locatives rigides.
→ ADEME – Transition énergétique : https://www.ademe.fr
Cela renforce leur position comme actifs d’avenir, capables de s’adapter rapidement aux normes et d’anticiper les exigences futures.
L’ensemble de ces éléments montre que le secteur n’est pas simplement en phase de reprise : il est en phase de consolidation et de montée en puissance structurelle, avec une visibilité de long terme soutenue par des facteurs économiques, démographiques, réglementaires et technologiques.
Pour les investisseurs, ce repositionnement durable confirme que l’hôtellerie et les résidences gérées constituent désormais une classe d’actifs stratégique, alliant rendement, résilience, flexibilité et profondeur de marché.
Conclusion d’expert — Yoann Maxel
Selon Yoann Maxel, l’évolution favorable de l’hôtellerie et de l’investissement résidences services ne relève plus d’un simple cycle post-crise. Elle traduit une mutation profonde du marché immobilier exploité, qui repositionne durablement ces actifs au centre des allocations des investisseurs professionnels.
Ce repositionnement repose d’abord sur une dynamique structurelle : la montée en gamme progressive des établissements, l’amélioration notable des services proposés et l’intégration massive des outils digitaux dans la gestion opérationnelle. Les exploitants disposent aujourd’hui de systèmes de revenue management performants, d’une gestion multicanale optimisée et d’outils d’analyse de données permettant d’ajuster en continu la stratégie tarifaire. Cette capacité à piloter finement la performance rend les actifs hôteliers et para-hôteliers plus résilients que la plupart des autres segments immobiliers.
Un autre facteur déterminant est la robustesse des revenus d’exploitation, désormais au cœur du modèle économique. Contrairement aux bureaux ou aux commerces, dont la valeur dépend principalement de loyers fixes exposés aux fluctuations du marché ou aux contraintes réglementaires, l’hôtellerie et les résidences gérées peuvent ajuster leurs prix quotidiennement, capter la demande locale et internationale, et optimiser le taux d’occupation en fonction des saisons, des événements et des tendances de mobilité. Cette flexibilité opérationnelle confère une visibilité exceptionnelle sur les flux de trésorerie, même dans un environnement de taux élevés ou de ralentissement économique.
Le cadre fiscal — notamment le LMNP réel, apprécié des investisseurs recherchant une exposition à des actifs gérés avec une forte optimisation comptable — renforce également l’attractivité du secteur. Il permet d’amortir une grande partie du bien immobilier, de réduire significativement l’imposition sur les revenus et d’améliorer la rentabilité nette sur la durée. Cette combinaison fiscalité + exploitation professionnelle constitue un avantage compétitif difficilement égalé dans d’autres segments.
Enfin, la profondeur du marché européen, l’élargissement des usages (loisirs, affaires, séjours longs, workation) et la capacité du secteur à absorber les évolutions réglementaires ou énergétiques en font un terrain d’investissement particulièrement robuste. Les résidences services et l’hôtellerie ne s’inscrivent plus dans une logique opportuniste : elles deviennent un levier stratégique pour sécuriser les portefeuilles, diversifier les sources de rendement et capter la croissance d’un secteur en pleine transformation.
Pour Yoann Maxel, le moment est donc particulièrement propice pour se positionner de manière intelligente et durable sur ces actifs. Ils combinent résilience, rendement et flexibilité, et répondent parfaitement aux exigences des investisseurs en quête de visibilité et de performance dans un environnement immobilier complexe. L’hôtellerie et les résidences gérées s’affirment désormais comme une classe d’actifs incontournable, renforçant leur place dans les allocations long terme de 2025, 2026 et au-delà.
FAQ — Investissement résidences services
1. L’investissement résidences services est-il plus stable que le locatif classique ?
Oui. Les résidences gérées offrent une stabilité nettement supérieure au locatif traditionnel grâce à une exploitation professionnelle et à une mutualisation de l’occupation. Les opérateurs disposent de leviers de gestion (pricing, services, commercialisation) qui permettent d’optimiser en continu le taux d’occupation.
Contrairement à la location nue, les risques d’impayés, de vacance ou de dégradation sont fortement limités. Les performances reposent sur une demande structurelle (étudiants, seniors, tourisme, mobilité professionnelle), ce qui assure des revenus réguliers et prévisibles.
2. Peut-on bénéficier du régime LMNP réel dans une résidence services ?
Oui. Le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique pleinement aux résidences gérées dès lors que le bien est meublé et confié à un exploitant professionnel.
Le LMNP réel permet notamment :
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l’amortissement de l’immeuble,
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l’amortissement du mobilier,
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la déduction de l’ensemble des charges réelles,
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une forte diminution de l’imposition sur les revenus locatifs.
→ Source officielle Service-Public (LMNP) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16389
Ce cadre fiscal renforce l’attractivité des résidences services par rapport à d’autres formes de location.
3. Pourquoi les investisseurs institutionnels se repositionnent-ils sur l’hôtellerie et les résidences gérées ?
Les investisseurs institutionnels reviennent massivement sur ce segment pour plusieurs raisons :
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résilience démontrée depuis 2022 malgré la hausse des taux,
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capacité à ajuster les prix quotidiennement via le revenue management,
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croissance du cash-flow opérationnel,
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profondeur de marché en Europe,
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usages élargis (tourisme, affaires, travail hybride),
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potentiel de création de valeur via la montée en gamme ou le repositionnement.
L’hôtellerie et les résidences services sont perçues comme des actifs flexibles, capables de s’adapter rapidement aux cycles économiques et réglementaires.
4. Les résidences services permettent-elles une diversification internationale ?
Oui. Ce segment s’intègre parfaitement dans une stratégie de diversification européenne ou internationale.
Les principales zones d’investissement recherchées sont :
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la France (premium touristique, LMNP),
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l’Espagne (croissance du tourisme et montée en gamme),
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le Portugal (forte demande internationale),
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l’Italie (valorisation du patrimoine premium),
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le Royaume-Uni et l’Allemagne (opportunités value-add).
La demande touristique internationale, très forte en Europe, contribue à stabiliser les flux et à réduire la volatilité.
5. Les nouvelles obligations énergétiques (DPE, rénovation) pénalisent-elles ce secteur ?
Moins que les autres segments.
Les résidences gérées bénéficient d’une gestion centralisée, ce qui facilite la planification des travaux, la mise à niveau énergétique et l’intégration progressive des normes.
Les opérateurs utilisent désormais des outils avancés de pilotage technique pour anticiper les besoins de rénovation et optimiser les consommations.
→ Information officielle ADEME – Rénovation énergétique :
https://www.ademe.fr
Le secteur dispose ainsi d’une meilleure capacité d’adaptation que le parc résidentiel classique ou que les immeubles de bureaux soumis à des obligations massives.
6. Les résidences services sont-elles adaptées à un investisseur particulier ?
Oui. Elles conviennent autant aux investisseurs particuliers qu’aux professionnels.
Un particulier bénéficie :
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d’une gestion totalement déléguée,
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d’un cadre fiscal LMNP performant,
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d’un revenu stabilisé,
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d’un contrat d’exploitation sécurisant,
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d’un actif capable de résister aux cycles économiques.
C’est un segment idéal pour ceux qui cherchent un investissement immobilier sans gestion quotidienne mais avec une performance régulière.
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