Statut fiscal du bailleur privé : un dispositif en sursis avant arbitrages parlementaires ?
Sommaire
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Le contexte : pourquoi le statut fiscal du bailleur privé est apparu
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Un dispositif pensé pour relancer l’investissement… mais déjà fragilisé
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Des paramètres fiscaux jugés trop restrictifs
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Un statut déconnecté de la réalité économique du marché
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Une contestation unanime des acteurs du logement
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Ce que pourrait changer la commission mixte paritaire
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Analyse expert – Yoann Maxel
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Conclusion
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FAQ – Questions fréquentes
1. Le contexte : pourquoi le statut fiscal du bailleur privé est apparu
Depuis plusieurs années, le marché de l’investissement locatif privé connaît une dégradation progressive, devenue particulièrement visible entre 2023 et 2025. Cette période a cumulé un ensemble de contraintes économiques, fiscales et réglementaires qui ont fragilisé l’ensemble de la chaîne immobilière : promoteurs, bailleurs, investisseurs, locataires. La France fait aujourd’hui face à une crise du logement d’une intensité inédite depuis les années 1990, et les indicateurs officiels confirment la gravité de la situation. Les mises en chantier ont chuté à un niveau historiquement bas, avec un recul de plus de 30 % entre 2021 et 2024, selon les statistiques du SDES. Dans le même temps, l’offre locative privée s’est contractée, notamment dans les grandes villes et dans les zones littorales, accentuant la pression sur les ménages.
À cette crise structurelle s’ajoutent des facteurs conjoncturels : la hausse rapide des taux d’intérêt, le durcissement des normes DPE, la raréfaction des financements bancaires, et une fiscalité devenue trop complexe pour de nombreux investisseurs particuliers. La Banque de France a notamment constaté une chute de la production de crédits immobiliers, tombée à des niveaux comparables à ceux du début des années 2000 (Source : Banque de France (https://www.banque-france.fr)). En conséquence, les investisseurs qui se tournaient traditionnellement vers la location nue ou meublée — notamment les classes moyennes et les primo-investisseurs — ont progressivement renoncé à leurs projets. Le marché s’est figé, provoquant un cercle vicieux : moins d’investisseurs, donc moins de logements disponibles, donc une hausse des tensions locatives.
C’est dans ce contexte macro-économique dégradé que le gouvernement a annoncé la création d’un nouveau statut fiscal du bailleur privé, présenté comme une réponse globale aux dysfonctionnements du marché locatif. L’objectif affiché était clair : réactiver l’investissement locatif privé en proposant un outil fiscal plus moderne, plus incitatif et plus lisible que les anciens dispositifs. Ce statut devait permettre de relancer la production de logements locatifs intermédiaires, d’accompagner les territoires en tension et de renforcer la cohérence entre logement social, logement intermédiaire et marché libre. Il s’agissait également de créer une alternative au LMNP, considéré par certains acteurs institutionnels comme trop favorable et difficilement maîtrisable d’un point de vue budgétaire.
En théorie, le statut fiscal du bailleur privé devait donc remplir un rôle stratégique : redonner confiance aux investisseurs, améliorer la rentabilité nette d’un bien en location nue, soutenir la transition énergétique du parc et compenser, au moins partiellement, la hausse des coûts et des taux. Or, au moment même où le texte commence à être débattu au Parlement, la réalité économique rattrape les ambitions politiques. Les ménages sont confrontés à un reste à charge élevé, les travaux de rénovation pèsent lourd dans les budgets et les perspectives de rentabilité sont souvent insuffisantes pour justifier un investissement à long terme.
Ainsi, si le statut fiscal du bailleur privé est apparu, c’est avant tout comme une tentative de réponse d’urgence face à une crise structurelle profonde : manque d’offre, manque d’incitation fiscale, manque de visibilité, et surtout manque de solutions adaptées aux classes moyennes. Pourtant, dès sa présentation, de nombreux acteurs ont souligné que ce dispositif risquait de ne pas répondre aux attentes… ouvrant la voie au débat actuel.
2. Un dispositif pensé pour relancer l’investissement… mais déjà fragilisé
Lorsque le gouvernement a présenté le statut fiscal du bailleur privé, celui-ci était conçu comme un instrument majeur pour réactiver la dynamique du logement locatif. L’ambition initiale était claire : apporter un avantage fiscal suffisamment attractif pour inciter les particuliers à revenir sur le marché, après plusieurs années de repli. Le mécanisme central du dispositif repose sur la possibilité, pour un bailleur privé, de déduire fiscalement une partie du prix du bien sous forme d’amortissement, une logique jusqu’ici réservée au logement meublé (LMNP). Sur le papier, cette innovation fiscale devait transformer l’économie de la location nue et créer une alternative compétitive face au LMNP, dont la performance fiscale restait très largement supérieure.
Le dispositif prévoit ainsi une déduction annuelle de 3,5 % à 5,5 % du prix d’acquisition du logement, en fonction de son niveau de loyer (intermédiaire, social, très social). Cet amortissement constitue, en théorie, une base intéressante pour réduire la fiscalité des bailleurs. Mais cette logique est rapidement tempérée par plusieurs limites structurelles : le mécanisme est plafonné à 8 000 € par an, les investisseurs ne peuvent amortir que deux biens, et les taux appliqués aux biens anciens, déjà plus faibles (3 % à 4 %), sont soumis à l’obligation de réaliser des travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition. À cela s’ajoute l’exclusion pure et simple des logements à loyers libres, qui représentent pourtant la majorité du parc locatif privé en France. Le statut fiscal du bailleur privé se retrouve donc cantonné à un périmètre restreint, essentiellement composé de logements conventionnés, dont l’attractivité est déjà limitée pour de nombreux investisseurs.
Ces contraintes diminuent fortement le caractère incitatif du dispositif. Les simulations menées par des organismes professionnels, dont la Fédération des Promoteurs Immobiliers, montrent que la rentabilité nette moyenne est souvent inférieure à celle obtenue sans le statut. Une étude relayée en novembre 2025 par la FPI révèle ainsi une rentabilité moyenne de 1,6 % avec le statut fiscal du bailleur privé, contre 1,8 % sans le dispositif. Cette conclusion est lourde de sens : un dispositif conçu pour améliorer la performance économique aboutit à l’effet inverse. Pour un investisseur lambda, en particulier un primo-accédant, l’incitation fiscale est insuffisante pour compenser la hausse des taux d’intérêt, des coûts de travaux, et les contraintes imposées par les plafonds de loyers.
Au-delà de ces aspects financiers, la philosophie même du statut semble fragilisée par une mauvaise articulation entre ses objectifs et ses modalités d’application. L’État souhaite encourager l’investissement locatif, mais réserve les avantages fiscaux à un segment minoritaire du marché ; il souhaite stimuler la production de logements intermédiaires, mais impose des conditions administratives lourdes, qui risquent de décourager les investisseurs privés déjà échaudés par la complexification des réglementations. Le cadre proposé paraît donc à mi-chemin entre une volonté politique de relance et une prudence budgétaire excessive, limitant son efficacité réelle.
Enfin, ce nouveau statut intervient dans un contexte où d’autres dispositifs fiscaux ont été supprimés ou fortement réduits, comme le Pinel, qui prendra fin définitivement en 2024. De nombreux professionnels espéraient une réforme ambitieuse capable de combler le vide laissé par la disparition du Pinel et d’offrir un levier simple, puissant et lisible pour soutenir l’investissement locatif. Mais la version actuelle du statut fiscal du bailleur privé apparaît trop timide et trop complexe pour remplir ce rôle. Elle risque donc de passer à côté de sa vocation première : réenclencher une dynamique d’investissement au moment où le marché en a le plus besoin.
3. Des paramètres fiscaux jugés trop restrictifs
Si le statut fiscal du bailleur privé suscite autant de critiques, c’est en grande partie parce que les mécanismes fiscaux qui le structurent apparaissent trop rigides pour produire un véritable effet de levier sur l’investissement locatif. Le dispositif repose en effet sur une logique d’amortissement limitée, encadrée et conditionnée, qui ne permet pas à la majorité des investisseurs d’en tirer bénéfice. En théorie, l’amortissement sur le prix du bien constitue une avancée pour la location nue. Mais en pratique, les conditions imposées réduisent drastiquement son intérêt, au point de le rendre inopérant pour une grande partie du parc locatif privé.
La principale critique repose sur la suppression de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global, l’un des piliers historiques de la fiscalité du logement ancien. Cette suppression est unanimement considérée comme un frein majeur. Elle implique qu’un investisseur ne peut utiliser ses amortissements que s’il dispose déjà de revenus fonciers positifs. Or, dans la réalité économique du marché, un investisseur qui finance un bien à crédit se retrouve presque systématiquement en déficit foncier pendant plusieurs années, en raison des intérêts d’emprunt, des charges récurrentes et, dans le cas des biens anciens, des travaux de mise aux normes. Concrètement, un primo-investisseur ou une classe moyenne achetant un logement locatif ne pourra pas utiliser les amortissements avant longtemps, ce qui neutralise l’avantage fiscal censé rendre le dispositif attractif.
Ce point est d’ailleurs souligné par l’Anacofi-Immo, qui évoque un dispositif conçu pour les investisseurs disposant déjà d’un parc important. Le statut fiscal du bailleur privé, loin de soutenir les primo-accédants ou les ménages souhaitant investir pour la première fois, devient un outil réservé aux investisseurs en fonds propres ou aux personnes déjà dotées d’un patrimoine locatif significatif. Il renforce ainsi une fracture déjà existante sur le marché : les investisseurs les plus modestes sont exclus du bénéfice, tandis que les investisseurs les plus solides captent l’essentiel des avantages. Ce paradoxe contredit l’objectif politique affiché du texte, qui visait à mobiliser les classes moyennes, souvent identifiées comme le cœur de l’investissement locatif privé en France.
À cela s’ajoute la question des taux d’amortissement, jugés trop faibles pour compenser la baisse de rentabilité des investissements. Entre la hausse des coûts de rénovation énergétique, l’impact du DPE sur les loyers, et l’augmentation des taux de crédit, les marges locatives se sont fortement réduites. Des amortissements plafonnés entre 3,5 % et 5,5 %, eux-mêmes encadrés par un plafond annuel de 8 000 €, ne suffisent pas à absorber cette pression économique. Pour les logements anciens, les taux encore plus bas (3 % à 4 %) combinés à l’obligation de travaux représentant 20 % du prix d’achat créent un modèle économique difficile à équilibrer. Pour beaucoup d’investisseurs, l’équation est simple : les contraintes sont trop fortes, la visibilité trop faible, et le gain fiscal trop limité pour justifier l’effort financier initial.
Enfin, l’exclusion complète des logements à loyers libres — qui représentent pourtant la majorité du parc privé — réduit encore davantage l’impact potentiel du dispositif. Les logements intermédiaires et sociaux ne représentent qu’une part minoritaire du marché, et sont soumis à des conditions strictes en termes de localisation, de plafonds de loyers et de profils de locataires. En excluant le marché libre, l’État restreint artificiellement le champ d’application du statut fiscal du bailleur privé, créant un dispositif trop limité pour transformer réellement l’offre locative.
En résumé, les paramètres fiscaux du statut se révèlent trop restrictifs, trop conditionnés et trop peu performants pour susciter un regain d’intérêt des investisseurs particuliers. Ce qui devait être un moteur de relance prend la forme d’un dispositif élitiste, inadapté aux réalités financières des ménages et incapable de compenser les contraintes économiques actuelles. Ces limites expliquent en grande partie la mobilisation des acteurs du secteur et les appels répétés à une révision en profondeur du texte.
4. Un statut déconnecté de la réalité économique du marché
Si la philosophie du statut fiscal du bailleur privé repose sur une volonté affichée de simplifier et de dynamiser l’investissement locatif, sa mise en œuvre concrète révèle une déconnexion profonde avec les réalités économiques auxquelles sont confrontés les investisseurs en 2025–2026. Le marché immobilier traverse une période où les contraintes financières s’accumulent : hausse des taux d’intérêt, inflation du coût des matériaux, exigences renforcées sur le DPE, augmentation des charges de copropriété, durcissement du crédit. Dans ce contexte, les investisseurs attendent un dispositif fiscal puissant, lisible et réellement capable de compenser ces tensions. Or, le statut proposé ne répond pas à ces attentes : il apporte des avantages fiscaux trop limités, s’applique à un périmètre restreint et crée une complexité administrative supplémentaire pour des bailleurs déjà découragés.
L’un des premiers éléments de déconnexion réside dans les taux d’amortissement proposés, largement jugés insuffisants par rapport aux besoins du marché. Avec des amortissements compris entre 3,5 % et 5,5 %, plafonnés à 8 000 € par an, le statut offre une réduction fiscale bien trop faible pour absorber l’impact combiné de la hausse des taux et des coûts de rénovation énergétique. Les simulations montrent que même dans les meilleures configurations, la rentabilité nette reste très souvent inférieure à celle obtenue en location classique, ou à celle permise par d’autres dispositifs comme le LMNP. Les investisseurs attendent une bouffée d’oxygène ; le statut fiscal du bailleur privé leur offre un souffle trop court pour changer réellement l’équation financière.
Autre déconnexion majeure : l’exclusion des loyers libres, qui prive le dispositif de son champ d’application naturel. Le marché locatif privé repose principalement sur des logements loués sans conventionnement, car ils répondent à la majorité des demandes locatives : étudiants, jeunes actifs, familles en transition professionnelle, ménages en mobilité géographique. En excluant ces logements, le statut se concentre sur un segment minoritaire, celui du logement intermédiaire ou conventionné, où les plafonds de loyers sont souvent trop bas pour couvrir les coûts réels de portage d’un bien. Les bailleurs se retrouvent face à une contradiction : le gouvernement souhaite relancer le locatif privé, mais il limite l’avantage fiscal à des loyers qui ne reflètent pas la structure économique actuelle du marché.
La déconnexion se manifeste aussi dans la complexité administrative du dispositif. Loin de la simplification annoncée, le statut introduit de nouvelles obligations : conventionnement avec des organismes agréés, plafonds de loyers et de ressources, justificatifs de travaux, obligations de contrôle, documentation renforcée pour prouver l’éligibilité. Ce niveau de formalisme s’ajoute à un environnement déjà saturé de dispositifs complexes — DPE, audit énergétique, travaux obligatoires, diagnostics multiples. Pour les bailleurs particuliers, souvent peu familiers des montages fiscaux avancés, ce cadre administratif constitue un frein supplémentaire. L’intention politique était de créer un dispositif accessible ; la réalité opérationnelle se rapproche davantage d’une usine à gaz réglementaire.
Enfin, le marché immobilier actuel exige des dispositifs capables d’améliorer la performance globale d’un investissement, pas uniquement son volet fiscal. Les investisseurs ont besoin d’un levier complet pour absorber les surcoûts liés au DPE, à la vacance locative, aux périodes de travaux ou au refinancement. Le statut fiscal du bailleur privé ne propose aucune réponse structurelle à ces enjeux. Sa portée se limite presque exclusivement à un avantage fiscal modeste, sans impact sur les paramètres qui pèsent réellement sur les décisions d’investissement. Les acteurs professionnels s’accordent donc à dire que le dispositif, tel qu’il est conçu, n’aura pas la capacité de réorienter massivement les capitaux vers le marché locatif privé.
En clair, le statut se trompe de bataille : il cible un idéal théorique du marché, sans prendre en compte les contraintes économiques concrètes que vivent les investisseurs en 2026. C’est cette déconnexion — entre le terrain et le législateur — qui explique pourquoi le dispositif suscite autant d’incompréhension, autant de critiques et aussi peu d’adhésion.
5. Une contestation unanime des acteurs du logement
La réception du statut fiscal du bailleur privé a été quasi immédiate : dès la publication de sa version votée au Sénat, les principales organisations du secteur immobilier ont exprimé un désaccord profond et structuré. Ce n’est pas une critique isolée, ni un débat technique entre experts ; c’est une véritable levée de boucliers institutionnelle, révélatrice d’un malaise beaucoup plus large. Tous les professionnels convergent vers une même conclusion : dans sa forme actuelle, le dispositif n’est pas en mesure de relancer l’investissement locatif et risque même d’aggraver les tensions existantes sur le marché.
5.1. Les fédérations professionnelles tirent la sonnette d’alarme
Les grandes organisations sectorielles — FPI, FNAIM, FFB, Procivis, Alliance pour le logement — ont chacune publiquement dénoncé les limites du texte. Leur critique commune : le dispositif manque de puissance fiscale, de lisibilité et de cohérence économique.
La FPI : un dispositif inefficace et contre-productif
La Fédération des Promoteurs Immobiliers a été l’une des premières à réagir. Selon ses analyses, la rentabilité moyenne d’un investissement utilisant le statut fiscal du bailleur privé ressort inférieure à celle d’un investissement standard sans avantage fiscal. Cette conclusion est lourde de sens : si le dispositif ne crée pas d’attractivité, il ne peut pas déclencher un rebond de l’investissement privé. La FPI rappelle que le marché n’a pas besoin d’un outil symbolique, mais d’une mesure réellement incitative, comparable dans son efficacité au LMNP ou aux anciens dispositifs de défiscalisation supprimés.
La FNAIM : un dispositif déconnecté du terrain
Du côté de la FNAIM, les critiques portent surtout sur la complexité et l’inapplicabilité opérationnelle du dispositif. Les agents immobiliers et administrateurs de biens alertent sur un point central : les bailleurs particuliers ne comprendront pas le fonctionnement du statut, et encore moins ses conditions d’éligibilité. Entre conventionnement, plafonds administratifs, conditions de travaux, exclusions multiples, obligations de justification et amortissements impossibles à utiliser en déficit, le statut fiscal du bailleur privé ressemble davantage à un outil pour experts qu’à un levier accessible au grand public.
La FFB et les acteurs du bâtiment : une occasion manquée pour la rénovation
Pour la Fédération Française du Bâtiment, le texte ignore largement la question de la transition énergétique. Les taux d’amortissement sur les logements anciens, déjà faibles, ne suffisent pas à encourager les travaux lourds de rénovation nécessaires à l’amélioration du DPE. En ne renforçant pas suffisamment le volet incitatif sur la rénovation, le statut rate l’objectif d’accélérer la mise à niveau énergétique du parc existant — pourtant une priorité nationale.
Procivis et les organismes d’intérêt général : un dispositif trop élitiste
Procivis insiste sur un aspect social majeur : le statut semble favoriser des investisseurs disposant déjà d’un patrimoine solide, alors que les classes moyennes — pourtant ciblées par le dispositif — seront les premières à être exclues en raison de l’absence de revenus fonciers positifs. Pour ces investisseurs modestes, l’avantage fiscal théorique restera… théorique.
5.2. Un consensus inédit : le dispositif ne relancera pas le locatif
Les organisations habituellement divergentes dans leurs positions s’accordent pour une fois sur un diagnostic commun : le statut fiscal du bailleur privé, tel qu’il est conçu, ne créera pas de choc d’investissement.
L’Alliance pour le Logement : “un dispositif de niche”
L’Alliance pour le Logement a qualifié le statut de « dispositif de niche », en soulignant qu’il s’adresse à un périmètre trop restreint pour avoir un effet systémique. En d’autres termes, même si une partie des investisseurs l’utilise, son impact global restera marginal au regard de la crise actuelle. Le marché a besoin de dizaines de milliers de nouveaux logements locatifs ; le statut n’en génèrera qu’une fraction.
Les territoires en tension ne seront pas soulagés
Les villes les plus touchées par la pénurie — Paris, Lyon, Nantes, Rennes, Bordeaux, Lille, et de nombreuses communes littorales — ont besoin d’investisseurs capables de constituer ou renouveler un parc locatif dynamique. Or, les plafonds de loyers imposés par le statut fiscal du bailleur privé rendent ces territoires peu compatibles avec le dispositif, car les rendements y sont déjà fragilisés par des prix au mètre carré élevés. Le public visé par le statut ne correspond pas au marché réel de ces villes.
Un risque de fuite vers d’autres placements
Les fédérations alertent également sur un risque structurel : à force de réduire les incitations fiscales, l’État déplace le capital privé vers des placements moins risqués et plus lisibles, comme l’assurance-vie, les SCPI, ou même des produits financiers défiscalisés. Les ménages hésitent davantage à immobiliser des fonds dans un marché immobilier incertain. Sans avantage fiscal conséquent, l’immobilier locatif perd son attractivité naturelle.
5.3. Pourquoi cette contestation massive est inédite
Ce qui frappe dans ce débat, ce n’est pas seulement le contenu des critiques, mais leur ampleur, leur synchronisation, et le fait qu’elles proviennent aussi bien de promoteurs que de gestionnaires, de bailleurs institutionnels, de fédérations du bâtiment et d’acteurs sociaux.
Un diagnostic partagé sur l’urgence du logement
Tous les professionnels reconnaissent que la crise du logement atteint un niveau tel que seule une réforme ambitieuse, massive et cohérente pourrait inverser la tendance. Or, le statut fiscal du bailleur privé apparaît comme une mesure intermédiaire, insuffisante, voire cosmétique.
Une incompréhension face à un dispositif peu lisible
Le marché immobilier sort d’une période où de nombreux dispositifs ont été supprimés (Pinel, Denormandie) ou réformés, entraînant une perte de repères pour les investisseurs. Face à cette instabilité, les professionnels attendent un cadre stable, simple et durable. Le statut, au contraire, introduit une complexité nouvelle.
Un sentiment d’urgence non partagé par le législateur
Alors que les professionnels voient la crise s’aggraver au quotidien — manque de logements, vacance quasi nulle, ménages en difficulté — le législateur propose un dispositif perçu comme trop prudent pour répondre à l’urgence.
6. Ce que pourrait changer la commission mixte paritaire
La version actuelle du statut fiscal du bailleur privé, votée au Sénat le 30 novembre 2025, est loin d’être définitive. Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a lui-même reconnu publiquement que le texte « ne répond pas aux attentes des professionnels » et nécessite des ajustements majeurs pour devenir réellement opérationnel. Ces déclarations ouvrent la voie à un travail de révision par la commission mixte paritaire (CMP), prévue fin décembre, qui réunira députés et sénateurs pour tenter d’aboutir à une version commune de la loi de finances 2026. Dans ce contexte, la CMP pourrait jouer un rôle décisif : elle peut soit transformer le dispositif en un véritable levier économique, soit confirmer ses limites actuelles. Les attentes du secteur sont donc très élevées.
6.1. Les pistes de révision déjà évoquées par le gouvernement
Le ministère du Logement a laissé entendre que plusieurs modifications substantielles pourraient être introduites pour rendre le statut fiscal du bailleur privé plus incitatif et plus accessible. Ces ajustements sont indispensables pour reconnecter le dispositif aux réalités économiques du marché et répondre aux critiques largement formulées par les organisations sectorielles.
Relèvement des taux d’amortissement pour renforcer l’attractivité fiscale
L’un des points les plus attendus concerne une augmentation des taux d’amortissement. Plusieurs élus évoquent la possibilité de relever :
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à 5 % le taux d’amortissement des logements neufs,
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à 4 % celui des logements anciens, sous condition de travaux.
Ces taux seraient plus en phase avec les besoins du marché, notamment face à la hausse du coût des crédits et à l’impact croissant des travaux énergétiques. Une telle mesure pourrait véritablement renforcer l’intérêt du statut en améliorant la rentabilité nette pour les bailleurs. Pour mémoire, les analyses officielles du SDES montrent que les coûts de rénovation énergétique ont augmenté de manière significative depuis 2021 (Source : SDES (https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr)).
Assouplissement des plafonds de loyers pour toucher davantage de logements
Aujourd’hui, l’exclusion des logements à loyers libres limite fortement le champ d’application du statut. Plusieurs amendements en discussion visent à assouplir les plafonds de loyers, voire à réintégrer une partie du marché libre en modulant les plafonds selon les territoires. Cet assouplissement serait essentiel pour rendre le dispositif compatible avec les zones tendues où les loyers intermédiaires ne couvrent pas les coûts de portage du bien.
Réintroduction partielle du déficit foncier imputable sur le revenu global
C’est l’une des demandes les plus fortes du secteur. Sans ce mécanisme, les amortissements restent théoriques pour la majorité des investisseurs à crédit. Le ministère a reconnu que la suppression de ce levier fiscal pose problème, notamment pour les primo-investisseurs, et pourrait envisager une forme hybrides d’imputation : un plafond annuel réduit, ou une imputation limitée aux travaux énergétiques. Une telle mesure rapprocherait le statut fiscal du bailleur privé du fonctionnement actuel du régime réel, beaucoup plus souple.
Augmentation du plafond annuel d’amortissement au-delà de 8 000 €
Plusieurs parlementaires estiment que le plafond actuel est trop restrictif, notamment pour les logements situés dans les métropoles où les prix d’acquisition sont plus élevés. En relevant ce plafond, la CMP permettrait à davantage d’investisseurs de tirer pleinement parti du dispositif. Cette mesure pourrait également encourager l’achat de plusieurs biens, favorisant une relance plus conséquente de l’investissement locatif privé.
6.2. Les scénarios possibles : entre ambition et prudence budgétaire
La CMP devra arbitrer entre deux logiques opposées :
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d’un côté, les impératifs budgétaires du gouvernement,
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de l’autre, la nécessité de relancer un marché locatif en crise.
Un scénario minimaliste : des ajustements limités
Dans ce cas, la CMP se contenterait de corriger les aspects les plus critiqués sans modifier la structure du dispositif. Par exemple :
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légère hausse des taux d’amortissement,
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assouplissement partiel des loyers,
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augmentation modeste du plafond des amortissements.
Ce scénario risque toutefois de ne pas suffire à transformer le statut fiscal du bailleur privé en un outil réellement incitatif.
Un scénario intermédiaire : un dispositif plus équilibré
Il introduirait des améliorations significatives :
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réintroduction partielle du déficit foncier imputable,
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hausse plus ambitieuse des taux d’amortissement,
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ouverture plus large aux loyers libres selon les zones.
Ce scénario permettrait d’atteindre un compromis entre les attentes du secteur et les contraintes de l’État.
Un scénario ambitieux : une véritable réforme structurelle
C’est celui attendu par la majorité des acteurs du logement.
Il transformerait profondément le statut en un dispositif simple, lisible et puissant, inspiré du rapport Cosson-Daubresse (Source : Ministère de l’Économie – Rapport Cosson-Daubresse (https://www.economie.gouv.fr)).
Ce scénario inclurait :
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des taux d’amortissement beaucoup plus élevés,
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un plafond annuel élargi,
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la réintroduction complète du déficit foncier imputable,
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l’intégration d’une partie du marché libre.
Ce serait enfin un outil capable de relancer le locatif à grande échelle.
6.3. Une chose est sûre : la version actuelle ne survivra pas telle quelle
Le consensus est clair : ni les professionnels, ni les investisseurs, ni même le gouvernement ne souhaitent conserver la version actuelle du statut fiscal du bailleur privé. La CMP est donc un moment décisif : elle peut réorienter profondément la réforme, ou la laisser dans un état qui ne permettra pas de renouer avec une dynamique d’investissement.
Les attentes sont fortes, car l’enjeu dépasse la simple fiscalité : il s’agit de répondre à une crise du logement nationale, confirmée par les données publiées par l’INSEE et la Banque de France (Source : INSEE (https://www.insee.fr), Source : Banque de France (https://www.banque-france.fr)).
7. Analyse expert — Yoann Maxel, opérateur immobilier spécialiste en LMNP et résidences services
L’analyse d’un expert de terrain comme Yoann Maxel est essentielle pour comprendre la portée réelle du statut fiscal du bailleur privé. Contrairement à une lecture strictement théorique ou parlementaire, la vision d’un opérateur actif au quotidien sur le marché — en LMNP, en résidences étudiantes, senior, hôtelières et de tourisme — permet de confronter le dispositif à la réalité concrète des projets immobiliers, des porteurs d’opérations et des investisseurs particuliers. Cette confrontation révèle un écart important entre l’intention politique du texte et son applicabilité sur le terrain.
7.1. Un dispositif pensé pour relancer le marché… mais inadapté aux investisseurs réels
Les investisseurs à crédit : les grands oubliés du dispositif
Yoann Maxel souligne que la majorité des acquéreurs dans le locatif privé financent leur opération par un prêt immobilier. Ces profils — classes moyennes, jeunes actifs, primo-investisseurs — sont précisément ceux que le gouvernement souhaite remobiliser. Pourtant, ce sont eux qui ne peuvent pas utiliser les amortissements, puisque le défaut d’imputation du déficit foncier sur le revenu global bloque tout avantage fiscal pendant les premières années. Le mécanisme proposé ne fonctionne donc que pour ceux qui achètent sans crédit ou qui disposent déjà d’un parc immobilier générant des revenus fonciers positifs. C’est un paradoxe majeur.
Une fiscalité mal calibrée pour les montages classiques
Les opérations traditionnelles (appartement ancien à rénover, acquisition dans une zone tendue, bien conventionné intermédiaire) reposent sur un équilibre fragile entre loyers, charges, fiscalité et efforts d’épargne. Avec des amortissements trop faibles et un plafonnement à 8 000 €, le statut fiscal du bailleur privé n’améliore pas la rentabilité des projets. Dans certains cas, selon Yoann Maxel, il la dégrade même par rapport à un régime réel classique bien optimisé.
7.2. Une incohérence structurelle : comparer le nouveau statut au LMNP
Le LMNP reste plus puissant, plus simple et plus cohérent
Pour Yoann Maxel, l’une des failles majeures du dispositif est son incapacité à concurrencer la location meublée (LMNP), pourtant plébiscitée par les investisseurs pour sa neutralité fiscale quasi totale, liée à l’amortissement intégral du bien et du mobilier. En comparaison :
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le LMNP offre un amortissement illimité dans le temps,
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non plafonné,
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sans restriction sur les loyers,
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sans conventionnement,
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sans lourde procédure administrative.
Le statut fiscal du bailleur privé, avec ses contraintes multiples, présente l’image d’un dispositif moins performant, plus risqué et plus difficile à comprendre. En clair : il ne donne aucune raison objective à un investisseur de quitter le LMNP pour revenir à la location nue.
Un risque de déstabilisation du marché de la location nue
Si le dispositif reste en l’état, Yoann Maxel estime que la location nue pourrait devenir encore moins attractive, ce qui irait à l’encontre de l’objectif de politique publique. Les investisseurs continueront à privilégier :
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le LMNP,
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les résidences services gérées,
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ou des placements financiers plus lisibles et moins contraignants.
Le statut fiscal du bailleur privé créerait donc un effet inverse : au lieu de rééquilibrer le marché entre meublé et nu, il renforcerait l’hégémonie du LMNP.
7.3. Une réforme qui manque de lisibilité et de cohérence opérationnelle
Trop de conditions, pas assez de clarté
Pour Yoann Maxel, l’une des grandes forces d’un dispositif fiscal est sa lisibilité. Les investisseurs ne veulent pas d’un mécanisme technique qu’ils doivent faire expliquer. Ils veulent une promesse simple, un fonctionnement clair, une stabilité dans le temps. Le statut fiscal du bailleur privé cumule l’inverse :
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une liste de conditions,
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des plafonds variables,
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des dérogations selon le type de bien,
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des restrictions par zone,
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des obligations de travaux,
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une exclusion des loyers libres.
Cette complexité nuit à la confiance. Et sans confiance, aucun dispositif fiscal ne peut relancer un marché.
Une déconnexion avec les besoins des territoires
Les zones tendues, où la demande locative est la plus forte, sont aussi celles où les plafonds de loyers du dispositif sont les plus difficiles à appliquer. Dans ces territoires, les investisseurs ont besoin d’un cadre souple, pragmatique et capable d’absorber des coûts d’acquisition élevés. Le statut fiscal du bailleur privé ne répond pas à ces attentes — il se limite à des configurations souvent théoriques, inadaptées aux métropoles ou aux littoraux.
7.4. Ce qu’il faudrait pour transformer réellement le dispositif
Un alignement sur le rapport Cosson-Daubresse
Pour Yoann Maxel, la réforme ne pourra fonctionner que si elle s’inspire des propositions formulées dans le rapport Cosson-Daubresse, qui prône un amortissement plus puissant, une simplification administrative et un ciblage plus large incluant le marché libre (Source : Ministère de l’Économie – Rapport Cosson-Daubresse (https://www.economie.gouv.fr)).
Une prise en compte des profils d’investisseurs réels
Les mesures doivent être pensées pour les investisseurs à crédit, car ce sont eux qui constituent la majorité des flux de nouveaux logements locatifs. Sans eux, le marché du locatif privé ne peut pas se renouveler.
Une vision plus cohérente de la fiscalité du logement
Le statut doit s’inscrire dans une stratégie globale :
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rénovation énergétique,
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équilibres locatifs,
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attractivité territoriale,
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stabilité fiscale.
Aujourd’hui, il apparaît comme une mesure isolée.
9. FAQ — Questions fréquentes sur le statut fiscal du bailleur privé
Le statut fiscal du bailleur privé remplace-t-il définitivement le LMNP ?
Non. Le statut fiscal du bailleur privé ne remplace pas le LMNP, et il n’offre pas aujourd’hui un niveau d’avantage fiscal comparable. Le LMNP permet l’amortissement complet du bien et du mobilier, sans plafond annuel, sans plafond de loyers et sans conventionnement. À l’inverse, le statut fiscal du bailleur privé impose des plafonds, des restrictions et un amortissement limité.
Dans la majorité des cas, le LMNP reste plus performant et plus lisible pour les investisseurs, en particulier ceux qui financent leur acquisition à crédit.
Peut-on utiliser les amortissements du statut fiscal du bailleur privé si l’on est primo-investisseur ?
En l’état actuel du texte, non. Sans revenus fonciers positifs, les amortissements ne peuvent pas être valorisés. Or un primo-investisseur commence presque toujours avec un déficit foncier, lié aux intérêts d’emprunt et aux charges. Cela signifie que l’avantage fiscal reste théorique pendant plusieurs années, ce qui limite l’intérêt du dispositif pour les ménages modestes ou les jeunes investisseurs.
Le statut fiscal du bailleur privé est-il intéressant en 2026 ?
Aujourd’hui, il n’est pas encore suffisamment attractif. Les professionnels estiment que le dispositif manque de puissance fiscale (amortissements faibles, plafonds limités, exclusions nombreuses) et qu’il ne compense pas la hausse des coûts et des taux. La rentabilité moyenne simulée — environ 1,6 % — reste inférieure à celle obtenue sans le statut, selon les données relayées par la FPI.
Des ajustements sont attendus en commission mixte paritaire pour rendre le statut réellement incitatif.
Quels logements sont éligibles au statut fiscal du bailleur privé ?
Le dispositif vise principalement :
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les logements intermédiaires,
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les logements sociaux,
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les logements très sociaux.
Les logements à loyers libres sont actuellement exclus, ce qui réduit fortement le champ d’application du dispositif. Cette exclusion pourrait être revue lors de la commission mixte paritaire, car elle est considérée comme un frein majeur par les acteurs du marché.
Peut-on utiliser le statut fiscal du bailleur privé pour un logement ancien ?
Oui, mais avec des conditions strictes :
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un amortissement réduit (3 % à 4 %),
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l’obligation de réaliser au moins 20 % du prix du bien en travaux,
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un respect des plafonds de loyers.
Ce cadre restrictif rend l’exploitation du statut plus difficile dans l’ancien, surtout dans les zones où les coûts de rénovation énergétique sont élevés. Les organisations professionnelles (dont la FFB) recommandent un assouplissement des règles pour rendre le dispositif réellement efficace dans ce segment.
Pourquoi le statut fiscal du bailleur privé exclut-il les loyers libres ?
Le législateur souhaite orienter le dispositif vers le logement abordable (intermédiaire et conventionné). Mais cette stratégie réduit considérablement le nombre de biens éligibles, car le marché locatif français repose majoritairement sur les loyers libres.
De nombreux experts considèrent cette exclusion comme un non-sens économique, car elle prive le dispositif de son potentiel d’impact réel sur la crise du logement.
Quel pourrait être l’impact de la commission mixte paritaire (CMP) ?
La CMP pourrait apporter des modifications majeures telles que :
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un relèvement des taux d’amortissement,
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un assouplissement des plafonds de loyers,
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une réintroduction partielle du déficit foncier imputable au revenu global,
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une augmentation du plafond annuel d’amortissement.
Ces ajustements sont nécessaires pour aligner le statut fiscal du bailleur privé sur les besoins du marché. Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a reconnu publiquement que le dispositif devait évoluer pour répondre aux attentes des professionnels (Source : Ministère du Logement (https://www.ecologie.gouv.fr)).
Pourquoi le statut fiscal du bailleur privé est-il critiqué par les professionnels ?
Les critiques portent surtout sur :
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des amortissements trop faibles,
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une complexité administrative excessive,
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l’impossibilité d’utiliser les avantages fiscaux sans revenus fonciers positifs,
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l’exclusion des loyers libres,
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une rentabilité insuffisante par rapport au LMNP.
Les organisations comme la FPI, la FNAIM, la FFB et Procivis estiment que le statut, dans sa version actuelle, ne permettra ni de relancer l’investissement, ni de produire suffisamment de nouveaux logements locatifs. Les données officielles indiquent déjà une production de logements au plus bas depuis 30 ans (Source : SDES (https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr)).
Le statut fiscal du bailleur privé peut-il aider à financer des travaux énergétiques ?
Indirectement, oui, via l’amortissement applicable aux logements anciens sous réserve de travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition.
Mais les acteurs du bâtiment critiquent le manque d’incitation réelle pour encourager la rénovation énergétique. La FFB estime que le dispositif ne permet pas de répondre aux exigences de transition énergétique fixées par l’État, notamment sur la mise à niveau des logements classés E, F ou G.
Le statut est-il compatible avec un investissement en zone tendue ?
Théoriquement oui, mais en pratique très difficilement.
Dans les zones tendues comme Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes ou Nice, les plafonds de loyers imposés par le statut fiscal du bailleur privé ne couvrent pas les coûts d’acquisition et d’exploitation. Les investisseurs risquent d’obtenir un rendement insuffisant, même avec l’amortissement.
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