Taxation des résidences secondaires : ces villes championnes des impôts locaux

Sommaire

1. La taxe d’habitation n’a pas disparu… elle s’est déplacée

2. Une ressource fiscale devenue stratégique pour les communes

3. Paris, première collectivité bénéficiaire… très loin devant

4. Valeur locative et cherté immobilière : un effet mécanique sur l’impôt

5. Littoral, grandes villes et stations touristiques en embuscade

6. La surtaxe sur les résidences secondaires : un levier fiscal désormais massif

7. Une fiscalité de plus en plus sensible pour les propriétaires

8. Conclusion d’expert – analyse de Yoann Maxel

9. FAQ – Taxe d’habitation sur les résidences secondaires

1. La taxe d’habitation n’a pas disparu… elle s’est déplacée

Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée pour tous les contribuables. Mais il serait trompeur de dire que la taxe d’habitation a “disparu” : elle a surtout changé de cible. Elle demeure pleinement due sur les résidences secondaires, et c’est précisément là que s’est recomposée une partie importante de la fiscalité locale. impots.gouv.fr+1

Une définition simple… mais avec des conséquences concrètes

La résidence secondaire, au sens fiscal, correspond à un logement meublé (et ses dépendances) qui n’est pas la résidence principale de la personne qui en a la jouissance. La résidence principale est celle où l’on réside habituellement. Cette distinction est fondamentale, car elle détermine l’impôt dû chaque année. impots.gouv.fr+1

Et point très important : la THRS n’est pas liée à un “choix” du propriétaire, mais à une situation constatée au 1er janvierde l’année d’imposition (logement meublé, utilisé en résidence secondaire). Autrement dit, l’impôt se déclenche sur la base de l’occupation et de l’usage, pas sur l’intention. impots.gouv.fr+1

Qui paie réellement la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ?

Ce n’est pas toujours “le propriétaire” au sens courant. Le principe fiscal est le suivant : c’est la personne qui a la jouissance du logement qui est redevable (dans la majorité des cas, le propriétaire, mais cela peut varier selon les situations d’occupation). Cette règle est essentielle dans les montages familiaux (usufruit/nue-propriété), les mises à disposition, ou certaines occupations prolongées. impots.gouv.fr+1

Pourquoi cette bascule a changé la donne pour les communes

La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales a mécaniquement réduit un levier fiscal historique à l’échelle communale. Dans ce nouveau paysage, la THRS est devenue une ressource résiduelle… puis stratégique, car elle reste un impôt local :

• calculé à partir de bases cadastrales,

• modulé par les collectivités via les taux,

• et, dans certaines communes, majorable.

Le résultat est très concret : la taxe d’habitation n’a pas été “abolie”, elle a été recentrée sur un parc de logements considéré comme moins prioritaire politiquement (les logements non occupés à l’année), mais fiscalement très rentable. Ministère de l’Économie+1

Un impôt devenu un outil de politique locale du logement

Dans les zones où l’accès au logement est difficile (pression immobilière, tensions sur le parc locatif, saisonnalité touristique), la taxation des résidences secondaires sert aussi d’outil de régulation. Les communes peuvent, sous conditions, voter une majoration (la fameuse “surtaxe”), après délibération du conseil municipal, afin :

• de financer des besoins locaux (services, infrastructures),

• et de répondre à des déséquilibres entre logements disponibles et logements occupés à l’année. Service Public+1

En clair : depuis 2023, on n’assiste pas à une disparition de la taxe d’habitation, mais à une reconcentration de la fiscalité sur les résidences secondaires, devenue un levier financier et politique majeur pour un nombre croissant de communes.

2. Une ressource fiscale devenue stratégique pour les communes

La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales a créé un vide budgétaire structurel pour les communes. Même si l’État a mis en place des mécanismes de compensation, ceux-ci ne couvrent pas toujours l’intégralité des besoins locaux, notamment dans les territoires soumis à de fortes contraintes d’équipement, de services publics et d’infrastructures.
Dans ce nouveau contexte, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) s’est progressivement imposée comme l’un des derniers leviers fiscaux réellement pilotables par les collectivités.

Une recette locale encore maîtrisable par les élus

Contrairement à d’autres ressources fiscales largement encadrées ou plafonnées, la THRS présente plusieurs caractéristiques particulièrement attractives pour les communes :

• elle repose sur des bases locales (valeur locative cadastrale),

• elle dépend de taux votés par les conseils municipaux,

• et, dans certaines zones, elle peut faire l’objet d’une majoration spécifique.

Autrement dit, la THRS n’est pas une recette subie : c’est une recette choisie, ajustable, et politiquement assumée. Cette capacité de modulation explique pourquoi de plus en plus de communes y ont recours de manière active.

3,9 milliards d’euros en 2024 : un impôt loin d’être marginal

En 2024, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires a généré près de 3,9 milliards d’euros de recettes pour les communes françaises. Ce chiffre, souvent sous-estimé dans le débat public, montre que la THRS est devenue un pilier à part entière de la fiscalité locale.

Plus révélateur encore :
436 millions d’euros, soit un peu plus de 11 % du total, proviennent de la majoration appliquée dans les zones dites “tendues”.

Cette part n’est pas anecdotique. Elle traduit un changement profond de logique : la surtaxe n’est plus une exception, mais un outil de gestion budgétaire intégré aux prévisions financières des collectivités.

L’élargissement du dispositif depuis 2023

Le cadre juridique a évolué en 2023, avec un élargissement des communes éligibles à la majoration de la THRS. Sont principalement concernées :

• les communes touristiques,

• les zones littorales,

• les territoires où la tension sur le logement est avérée,

• certaines grandes métropoles confrontées à un déficit de logements accessibles pour les résidents permanents.

Ce changement a ouvert la voie à une utilisation beaucoup plus large du dispositif, validée par les services de la Direction générale des Finances publiques, qui encadrent et publient chaque année les données relatives à la fiscalité locale.

Une logique de compensation… mais aussi de régulation

Officiellement, la majoration de la THRS poursuit deux objectifs :

1. Compenser la perte de recettes liée à la disparition de la taxe d’habitation sur les résidences principales.

2. Limiter la rétention de logements dans des zones où l’offre est insuffisante pour les habitants à l’année.

Dans les faits, ces deux logiques s’additionnent. La THRS devient à la fois :

• une manne financière relativement stable,

• et un outil de signal fiscal, envoyé aux propriétaires de résidences secondaires dans les zones les plus tendues.

Ce double usage explique pourquoi certaines communes ont rapidement opté pour des taux élevés, voire pour le plafond maximal autorisé, assumant pleinement l’impact politique de cette décision.

Une fiscalité désormais intégrée aux stratégies territoriales

Aujourd’hui, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires n’est plus traitée comme une ligne secondaire du budget communal. Elle est intégrée :

• aux prospectives financières pluriannuelles,

• aux politiques locales du logement,

• et, dans certains cas, aux stratégies de régulation du tourisme et de l’occupation du parc immobilier.

👉 Pour les investisseurs et propriétaires, cela signifie une chose essentielle : la THRS n’est plus une variable ponctuelle, mais une donnée structurelle du raisonnement économique local.

3. Paris, première collectivité bénéficiaire… et très loin devant

Lorsqu’on évoque la taxation des résidences secondaires, l’imaginaire collectif se tourne spontanément vers les stations balnéaires ou de montagne. Pourtant, la première commune bénéficiaire de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) est Paris — et de très loin.

Des montants sans équivalent en France

En 2024, Paris a encaissé :

• 334,2 millions d’euros de THRS,

• dont près de 100 millions d’euros issus de la seule majoration.

À titre de comparaison, les communes suivantes, pourtant très touristiques, restent très en retrait :

• Nice : 63,8 M€ (dont 19,6 M€ de surtaxe),

• Cannes : 44,2 M€ (sans majoration en 2024).

L’écart n’est pas marginal : Paris perçoit plus de cinq fois la THRS de Nice et près de huit fois celle de Cannes. Cette domination s’explique par une combinaison de facteurs structurels propres à la capitale.

Paris, capitale… des résidences secondaires

Le point le plus souvent méconnu est le suivant : Paris est la ville qui compte le plus de résidences secondaires en France.

Selon les dernières données disponibles, la capitale recense 120 079 résidences secondaires, soit :

• près de quatre fois plus que Nice,

• bien davantage que l’ensemble des grandes stations touristiques prises individuellement.

Il ne s’agit pas uniquement de résidences de loisirs. À Paris, la notion de résidence secondaire recouvre une réalité très large :

• pieds-à-terre professionnels,

• logements détenus par des non-résidents fiscaux français,

• appartements occupés de manière intermittente,

• stratégies patrimoniales anciennes, parfois devenues fiscalement pénalisantes.

Cette masse critique de logements non occupés à l’année crée une assiette fiscale exceptionnelle, sur laquelle la THRS peut pleinement s’exercer.

Un choix politique assumé par la Ville

Paris n’a pas seulement bénéficié mécaniquement de cette situation : la municipalité a fait le choix d’activer pleinement le levier fiscal à sa disposition. En optant pour le taux de majoration maximal autorisé, la capitale a transformé la THRS en un outil budgétaire central.

En 2024, la majoration à elle seule a rapporté :

• 94 millions d’euros à la Ville de Paris.

Ce montant correspond, à lui seul, à la totalité de la THRS perçue par certaines grandes villes françaises. Cela illustre le poids budgétaire désormais accordé à cet impôt dans l’équilibre financier parisien.

Une fiscalité révélatrice des tensions du marché immobilier

La situation parisienne est aussi le reflet d’un marché immobilier extrêmement tendu :

• offre limitée,

• prix élevés,

• forte demande résidentielle,

• usage partiel ou occasionnel d’une partie du parc.

Dans ce contexte, la taxation des résidences secondaires devient un outil de correction, mais aussi un signal fiscal fortenvoyé aux propriétaires. Elle vise à décourager la sous-occupation durable des logements, tout en sécurisant des recettes substantielles pour la collectivité.

Paris n’est donc pas une exception anecdotique, mais un cas d’école : lorsque volume de résidences secondaires, cherté du marché et surtaxe maximale se combinent, la THRS devient un impôt de premier plan.

4. Valeur locative et cherté immobilière : un effet mécanique sur l’impôt

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires ne dépend pas uniquement d’une décision politique locale. Elle repose avant tout sur un mécanisme fiscal automatique : la valeur locative cadastrale du logement. C’est ce socle technique, souvent mal compris des propriétaires, qui explique pourquoi certaines communes affichent des montants de THRS particulièrement élevés.

La valeur locative cadastrale : la base de calcul centrale

La valeur locative cadastrale correspond au loyer théorique annuel que le bien pourrait produire s’il était loué dans des conditions normales de marché. Cette valeur, déterminée par l’administration fiscale, sert de base à plusieurs impôts locaux, dont la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Source officielle : impots.gouv.fr – Valeurs locatives cadastrales (https://www.impots.gouv.fr)

Sur cette base s’appliquent :

• le taux de taxe d’habitation voté par la commune,

• éventuellement, une majoration spécifique dans les zones éligibles.

Le montant final de la THRS résulte donc d’un calcul en cascade : valeur locative × taux communal × surtaxe éventuelle.

Des bases historiquement sous-évaluées… mais très différenciées

Même si les valeurs locatives cadastrales reposent sur des grilles anciennes, elles restent très fortement différenciées selon les territoires. Les logements situés dans les zones les plus chères affichent des bases bien plus élevées que ceux des communes rurales ou périphériques.

Autrement dit, à taux égal, un appartement situé dans une grande métropole ou une ville touristique très recherchée génère mécaniquement plus d’impôt qu’un bien comparable situé ailleurs.

Cette réalité explique pourquoi la fiscalité locale est particulièrement lourde dans les zones où :

• le prix du mètre carré est élevé,

• la demande immobilière est structurellement forte,

• l’offre de logements est limitée.

Paris, Nice : des montants moyens révélateurs

Les chiffres moyens observés en 2024 illustrent parfaitement cet effet mécanique :

• Montant moyen de THRS à Paris : 2 783 €,

• Montant moyen à Nice : 2 360 €.

Ces écarts ne s’expliquent pas uniquement par la politique fiscale locale, mais bien par la cherté intrinsèque du marché immobilier. Plus le marché est tendu et valorisé, plus la valeur locative cadastrale est élevée, et plus l’imposition progresse.

Un effet “ciseaux” pour les propriétaires

Dans les communes les plus chères, les propriétaires de résidences secondaires subissent un double effet ciseaux :

1. des bases d’imposition élevées,

2. des taux communaux et des majorations souvent maximisés.

Ce phénomène transforme la THRS en un impôt de poids, parfois équivalent à plusieurs mois de loyers potentiels. Il doit donc être intégré de manière précise dans toute analyse de rentabilité ou de détention d’un bien immobilier non occupé à l’année.

Une fiscalité de plus en plus corrélée au marché

La conséquence directe est claire : la fiscalité locale suit désormais la géographie des prix immobiliers. Les villes les plus chères deviennent aussi celles où la taxation des résidences secondaires est la plus lourde.

Pour les investisseurs, cette mécanique impose une approche fine : la valeur d’un bien ne se limite plus à son prix d’acquisition ou à son potentiel locatif, mais inclut pleinement sa fiscalité locale récurrente.

5. Littoral, grandes villes et stations touristiques en embuscade

Si Paris écrase le classement des recettes issues de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, le reste du palmarès révèle une géographie fiscale très cohérente. Derrière la capitale, ce sont les territoires les plus attractifs, les plus tendus et les plus touristiques qui concentrent l’essentiel des recettes.

Le littoral méditerranéen en tête du classement

Sans surprise, les communes du littoral méditerranéen dominent largement après Paris. Ces territoires cumulent plusieurs facteurs défavorables du point de vue fiscal pour les propriétaires :

• forte attractivité touristique,

• pression immobilière structurelle,

• part élevée de résidences secondaires,

• tensions sur le logement à l’année.

Parmi les principales villes contributrices :

• Marseille : 43 M€ de THRS,

• Antibes : 28,8 M€.

À ces grandes villes s’ajoute un chapelet de communes touristiques figurant dans le Top 25 national, toutes au-dessus de 13 M€ de recettes annuelles :
Saint-Raphaël, Fréjus, Menton, Sète, Le Grau-du-Roi, La Grande-Motte, Mandelieu-la-Napoule…

Dans ces communes, la résidence secondaire n’est plus marginale : elle représente une part significative du parc immobilier, avec une occupation souvent saisonnière, concentrée sur quelques mois de l’année.

La façade Atlantique : une pression croissante

Longtemps perçues comme fiscalement plus modérées, les communes du littoral Atlantique rattrapent progressivement leur retard. Plusieurs villes apparaissent désormais clairement dans les classements de recettes THRS :

• Les Sables-d’Olonne,

• Biarritz,

• La Baule,

• Arcachon.

Là aussi, la logique est la même : attractivité touristique, développement des résidences secondaires, raréfaction de l’offre pour les habitants permanents. La fiscalité devient un outil d’ajustement face à ces déséquilibres.

Les stations de montagne : une fiscalité ciblée mais efficace

Du côté des zones de montagne, certaines stations figurent également parmi les communes les plus contributrices :

• Megève : 13,8 M€ (22ᵉ position),

• Chamonix-Mont-Blanc : 13 M€.

Dans ces territoires, la résidence secondaire est souvent la norme plutôt que l’exception. Le parc immobilier est massivement composé de logements occupés de manière intermittente, ce qui rend la THRS particulièrement rentable pour les collectivités locales.

Les grandes métropoles en soutien du classement

Enfin, plusieurs grandes métropoles françaises apparaissent dans les classements, portées par :

• un volume élevé de pieds-à-terre,

• une mobilité professionnelle importante,

• une sous-occupation partielle du parc immobilier.

Des villes comme Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes ou Montpellier cumulent ainsi :

• un grand nombre de logements non occupés à l’année,

• des valeurs locatives élevées,

• des taux communaux significatifs.

Une géographie fiscale loin d’être aléatoire

Ce panorama montre que la fiscalité des résidences secondaires n’est pas distribuée au hasard. Elle se concentre dans les territoires où :

• la demande immobilière dépasse largement l’offre,

• l’attractivité économique ou touristique est forte,

• les collectivités disposent d’une assiette fiscale abondante.

Pour les investisseurs et propriétaires, cette réalité impose une lecture territorialisée de la fiscalité : deux biens identiques peuvent générer des charges fiscales très différentes selon la commune dans laquelle ils sont situés.

6. La surtaxe : un levier fiscal devenu massif

Longtemps perçue comme un outil ponctuel réservé à quelques communes très spécifiques, la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est devenue en l’espace de deux ans un instrument fiscal de masse. Son déploiement rapide illustre à quel point les collectivités se sont approprié ce levier pour sécuriser leurs ressources.

Une progression spectaculaire en seulement deux ans

Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Le nombre de communes ayant recours à la surtaxe a littéralement explosé :

• 308 communes en 2023,

• 1 461 communes en 2024, soit une hausse de +374 % en un an,

• 1 628 communes en 2025, représentant 44,1 % des communes éligibles.

Cette évolution marque un changement de doctrine. La surtaxe n’est plus l’exception, mais tend à devenir la norme dans les zones tendues, en particulier touristiques.

Source : Direction générale des Finances publiques – fiscalité locale (https://www.economie.gouv.fr)

Un cadre légal clair, mais largement exploité

La loi autorise les communes situées en zone tendue à appliquer une majoration comprise entre 5 % et 60 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, après délibération du conseil municipal.

Dans les faits, les marges offertes par ce cadre sont pleinement utilisées :

• 40,4 % des communes concernées appliquent directement le taux maximal,

• les grandes villes comme Paris, Nice et Marseille ont fait le choix assumé de la surtaxe la plus élevée.

Ce recours massif au plafond légal traduit une réalité budgétaire simple : la surtaxe est devenue une recette immédiate, prévisible et politiquement plus acceptable que d’autres hausses d’impôts.

Une manne financière concentrée

L’impact financier de la majoration est particulièrement visible dans les grandes communes :

• 94 M€ générés par la seule surtaxe à Paris en 2024,

• 16,9 M€ à Nice,

• 9,4 M€ à Marseille.

Ces montants illustrent l’effet de levier considérable de la surtaxe : elle représente à elle seule plusieurs dizaines de millions d’euros, sans création de nouvel impôt, mais par simple ajustement de taux.

Une fiscalité ciblée… mais de plus en plus sensible

Pour les collectivités, la logique est claire : faire contribuer davantage les logements non occupés à l’année dans les territoires où le logement est rare. Pour les propriétaires, en revanche, l’impact est immédiat et souvent brutal.

La surtaxe transforme la THRS en un poste de charge significatif, parfois supérieur à d’autres impôts locaux. Dans certaines communes, elle peut représenter plusieurs milliers d’euros supplémentaires chaque année, indépendamment de tout revenu locatif effectif.

Un signal fiscal envoyé aux investisseurs

Au-delà de l’enjeu budgétaire, la surtaxe constitue aussi un signal clair :

• inciter à une occupation plus régulière des logements,

• encourager la remise sur le marché locatif,

• ou provoquer des arbitrages patrimoniaux.

Pour les investisseurs, cette évolution impose une anticipation rigoureuse. La surtaxe n’est plus une variable marginale : elle s’inscrit désormais dans la durée et doit être intégrée dans toute stratégie d’investissement immobilier en zone tendue.

7. Une fiscalité de plus en plus sensible pour les propriétaires

La montée en puissance de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, et plus encore de sa majoration, n’est pas neutre pour les propriétaires. Si, du point de vue des collectivités, cette fiscalité constitue une ressource budgétaire stratégique, elle est vécue sur le terrain comme une pression croissante, parfois difficilement soutenable, notamment dans les zones touristiques et les grandes métropoles.

Une charge récurrente, indépendante des revenus générés

L’un des points de friction majeurs tient au fait que la THRS est due indépendamment de tout revenu locatif. Qu’un logement soit occupé quelques semaines par an, laissé vacant hors saison ou utilisé comme pied-à-terre occasionnel, l’impôt s’applique de la même manière.

Pour les propriétaires, cela signifie :

• une charge fixe annuelle,

• non corrélée à l’exploitation réelle du bien,

• qui s’ajoute à la taxe foncière, aux charges de copropriété et aux coûts d’entretien.

Dans certains territoires, la THRS majorée représente désormais plusieurs milliers d’euros par an, pesant directement sur la rentabilité globale du bien.

Un facteur déclencheur d’arbitrages immobiliers

Cette fiscalité accrue agit comme un accélérateur de décisions. De nombreux propriétaires sont conduits à s’interroger sur la pertinence de conserver une résidence secondaire dans certaines communes.

Parmi les arbitrages observés :

• mise en location plus régulière du logement,

• changement de mode d’exploitation (location meublée, para-hôtelière, résidence gérée),

• cession pure et simple du bien,

• recentrage vers des territoires fiscalement plus modérés.

La fiscalité locale devient ainsi un critère aussi déterminant que le prix d’acquisition ou le potentiel locatif.

Un impact particulier pour les investisseurs en LMNP

Pour les investisseurs en LMNP, la question est encore plus sensible. Un bien exploité de manière intermittente ou partielle peut se retrouver soumis à une THRS élevée, venant dégrader l’équilibre économique initialement prévu.

Cette situation impose une vigilance accrue sur :

• le statut exact du logement au regard de l’occupation,

• la commune d’implantation,

• les perspectives d’évolution des taux et des majorations.

L’erreur fréquente consiste à sous-estimer la fiscalité locale au profit d’une approche trop globale de la rentabilité.

Un risque pour l’attractivité de certaines destinations

À moyen terme, certains professionnels alertent sur un effet contre-productif. Une fiscalité trop dissuasive peut :

• réduire l’investissement immobilier,

• fragiliser l’offre d’hébergement touristique,

• pénaliser l’économie locale hors saison.

Si l’objectif affiché est de libérer des logements pour les résidents permanents, le risque existe de provoquer des sorties de capitaux ou un désengagement progressif de certains investisseurs.

Une donnée désormais incontournable dans toute stratégie immobilière

Aujourd’hui, la taxation des résidences secondaires ne peut plus être traitée comme une contrainte secondaire. Elle fait pleinement partie de l’analyse stratégique d’un projet immobilier, au même titre que :

• la fiscalité sur les revenus,

• les charges d’exploitation,

• et les contraintes réglementaires locales.

Pour les propriétaires et investisseurs, la clé réside dans une lecture fine, territorialisée et anticipée de cette fiscalité, afin d’éviter les mauvaises surprises et d’adapter la stratégie de détention ou d’exploitation.

Conclusion d’expert – analyse de Yoann Maxel

La taxation des résidences secondaires s’est imposée en quelques années comme un outil budgétaire central pour de nombreuses communes, en particulier dans les zones touristiques, littorales et les grandes métropoles. Ce qui n’était hier qu’un impôt périphérique est devenu un levier structurant, à la fois financier et politique.

Pour les investisseurs et propriétaires en LMNP, cette évolution ne peut plus être traitée comme un paramètre secondaire. Entre surtaxe de taxe d’habitation, hausse continue de la taxe foncière et contraintes réglementaires locales, la rentabilité ne se décrète plus. Elle se construit, commune par commune, en intégrant l’ensemble des charges récurrentes dès la phase de réflexion.

Plus que jamais, l’investissement immobilier exige :

• une lecture fine des politiques fiscales locales,

• une sélection rigoureuse des territoires,

• et un mode d’exploitation cohérent avec la fiscalité et les usages du marché.

Dans un environnement où les règles évoluent vite, l’anticipation et l’analyse professionnelle font la différence entre un actif qui se dégrade fiscalement… et un investissement maîtrisé dans la durée.

Yoann Maxel
Opérateur immobilier – spécialiste des opérations LMNP et des résidences gérées et para-hôtelières

FAQ – Taxe d’habitation sur les résidences secondaires

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires a-t-elle été supprimée ?
Non. Seule la taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée. La taxe d’habitation sur les résidences secondaires reste pleinement applicable.

Qui est redevable de la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?
La taxe est due par la personne qui a la jouissance du logement au 1er janvier de l’année d’imposition (le plus souvent le propriétaire).

Toutes les communes peuvent-elles appliquer une surtaxe ?
Non. Seules les communes situées en zone dite « tendue » peuvent voter une majoration, après délibération du conseil municipal.

Quel est le taux maximal de la surtaxe autorisée ?
La loi permet une majoration comprise entre 5 % et 60 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

La surtaxe peut-elle évoluer d’une année sur l’autre ?
Oui. Les communes peuvent modifier le taux de majoration, ce qui rend cette fiscalité potentiellement évolutive et difficile à anticiper sans suivi régulier.

La taxe d’habitation concerne-t-elle les investisseurs LMNP ?
Oui, dès lors que le logement n’est pas occupé à titre de résidence principale. Elle doit être intégrée dans le calcul global de rentabilité.

Peut-on échapper à la surtaxe en mettant le bien en location ?
Dans certains cas, une occupation effective à l’année ou un changement d’usage peut modifier la situation fiscale, mais cela dépend du statut exact du logement et de la commune. Une analyse au cas par cas est indispensable.

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