Réforme du DPE au 1er janvier 2026 : quels impacts concrets pour les logements classés F et G ?
Depuis le 1er janvier 2026, le diagnostic de performance énergétique (DPE) connaît une évolution majeure qui dépasse largement le simple cadre technique.
En abaissant le coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9, l’État modifie en profondeur la lecture énergétique des logements chauffés à l’électricité.
Conséquence directe : environ 700 000 logements pourraient sortir du statut de passoire thermique sans réaliser de travaux.
Une réforme discrète dans sa forme, mais aux effets patrimoniaux, locatifs et fiscaux très concrets, en particulier pour les investisseurs et les bailleurs.
Sommaire
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Le DPE : un outil central devenu stratégique
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Ce qui change au 1er janvier 2026 : le coefficient de l’électricité
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Combien de logements sortent réellement du statut de passoire thermique
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Petites surfaces : les grandes gagnantes des réformes successives
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Quel gain réel sur le classement DPE
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Actualiser son DPE gratuitement : une opportunité à ne pas rater
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Chauffage électrique : quels arbitrages d’investissement
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Conclusion – L’analyse de Yoann Maxel
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FAQ – Réforme du DPE 2026 et logements F et G
Le DPE : un outil central devenu stratégique
Pendant longtemps, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été perçu comme une formalité administrative, souvent reléguée à la fin d’un dossier de vente ou de location. Cette époque est désormais révolue. Le DPE est devenu un outil central et structurant de la politique immobilière française, avec des impacts directs sur la valeur des biens, leur exploitation et leur liquidité.
Du document informatif à l’outil de régulation du marché immobilier
Initialement conçu comme un outil d’information à destination des occupants, le DPE avait pour vocation de sensibiliser aux consommations énergétiques et aux émissions de gaz à effet de serre.
Progressivement, son rôle a évolué vers une fonction beaucoup plus prescriptive.
Aujourd’hui, le DPE :
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conditionne la possibilité de louer un logement,
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influence directement le prix de vente,
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impacte les conditions de financement bancaire,
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détermine l’accès à certaines aides publiques à la rénovation.
Autrement dit, il n’est plus un indicateur passif, mais un véritable instrument de pilotage du parc immobilier.
Source : Ministère de la Transition écologique
(https://www.ecologie.gouv.fr/le-diagnostic-performance-energetique-dpe)
Un classement énergétique aux conséquences juridiques et économiques réelles
Le classement du DPE, de A à G, repose sur deux critères principaux :
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la consommation d’énergie primaire,
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les émissions de gaz à effet de serre.
Les logements classés F et G, qualifiés de passoires thermiques, sont aujourd’hui soumis à des restrictions majeures :
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interdiction de location des logements G depuis le 1er janvier 2025,
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interdiction progressive des logements F à partir de 2028,
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puis des logements E à compter de 2034.
Ces interdictions ne sont pas théoriques. Elles ont des conséquences immédiates :
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impossibilité d’exploiter un bien en location,
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perte de revenus locatifs,
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décote de la valeur vénale,
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contraintes accrues lors de la revente.
Source : Service-public.fr – Interdiction de location des passoires thermiques
(https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A16338)
Un impact direct sur la valeur patrimoniale des biens
Le DPE est désormais un facteur clé de la valeur verte d’un logement. Cette notion, de plus en plus intégrée par le marché, correspond à la capacité d’un bien à :
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rester louable dans le temps,
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limiter les charges énergétiques,
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répondre aux exigences réglementaires futures.
Les biens mal classés subissent :
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une décote à la vente,
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une négociation plus difficile,
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une liquidité réduite,
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et parfois un refus de financement ou des conditions de crédit dégradées.
À l’inverse, un DPE amélioré ou sécurisé devient un levier de valorisation patrimoniale, même sans rénovation immédiate.
Source : Banque de France – Immobilier et transition énergétique
(https://www.banque-france.fr)
Un outil central dans la stratégie des investisseurs et bailleurs
Pour les investisseurs, et en particulier pour les bailleurs du parc privé, le DPE est devenu un outil de décision stratégique.
Il influence :
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les arbitrages entre conservation et revente,
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les choix de rénovation ou de transformation,
-
la stratégie de détention à moyen et long terme,
-
la structuration des projets d’investissement immobilier.
Dans certains cas, un simple reclassement DPE peut :
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prolonger la durée d’exploitation locative,
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éviter des travaux lourds à court terme,
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ou améliorer la rentabilité globale d’un projet.
C’est précisément pour cette raison que toute réforme du DPE, même technique en apparence, produit des effets systémiques sur l’ensemble du marché immobilier.
Pourquoi chaque évolution du DPE est désormais scrutée de près
Depuis 2021, le DPE est devenu opposable juridiquement, ce qui renforce encore son poids. Un DPE erroné ou mal interprété peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur.
Source : Ademe – Opposabilité du DPE
(https://www.ademe.fr)
Dans ce contexte, chaque ajustement méthodologique, chaque réforme de calcul, comme celle entrée en vigueur au 1er janvier 2026, est analysé avec attention par :
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les investisseurs,
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les professionnels de l’immobilier,
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les établissements financiers,
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et les pouvoirs publics.
Le DPE est désormais au cœur des décisions immobilières, bien au-delà de sa vocation initiale.
Ce qui change au 1er janvier 2026 : le coefficient de l’électricité
La réforme entrée en vigueur au 1er janvier 2026 repose sur un ajustement technique en apparence discret, mais aux conséquences très concrètes : la modification du coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire dans le calcul du DPE.
Ce paramètre, longtemps peu compris du grand public, est pourtant central dans le classement énergétique des logements.
Le rôle du coefficient d’énergie primaire dans le DPE
Le DPE ne mesure pas uniquement l’énergie finale consommée par un logement. Il convertit cette consommation en énergie primaire, afin de prendre en compte l’ensemble de la chaîne de production, de transformation et de transport de l’énergie.
Chaque source d’énergie se voit donc appliquer un coefficient spécifique :
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électricité,
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gaz naturel,
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fioul,
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bois,
-
réseaux de chaleur.
Pendant de nombreuses années, l’électricité s’est vu appliquer un coefficient de 2,3, ce qui signifiait qu’un kilowattheure d’électricité consommé était comptabilisé comme 2,3 kWh d’énergie primaire dans le DPE.
Source : Ademe – Méthodologie du DPE
(https://www.ademe.fr)
Une pénalisation structurelle des logements chauffés à l’électricité
Ce coefficient de 2,3 a progressivement été identifié comme un biais structurel du DPE, en particulier dans le contexte énergétique français.
La France dispose en effet :
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d’un mix électrique largement décarboné,
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d’une production majoritairement nucléaire et hydraulique,
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d’émissions de CO₂ nettement inférieures à la moyenne européenne pour l’électricité.
Appliquer un coefficient aussi élevé revenait à pénaliser artificiellement :
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les logements chauffés à l’électricité,
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les petites surfaces urbaines,
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une grande partie du parc locatif privé.
Cette situation créait un décalage croissant entre la réalité environnementale et la notation énergétique affichée.
Source : Ministère de la Transition énergétique – Mix électrique français
(https://www.ecologie.gouv.fr)
Le passage de 2,3 à 1,9 : une correction méthodologique
La réforme de 2026 abaisse le coefficient de conversion de l’électricité :
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de 2,3 à 1,9.
Ce nouveau niveau correspond :
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à la moyenne européenne,
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à une meilleure prise en compte du mix énergétique français,
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à une volonté d’harmonisation méthodologique à l’échelle de l’Union européenne.
À titre de comparaison :
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le gaz naturel conserve un coefficient de 1,
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l’électricité reste donc plus pénalisée que le gaz, mais dans une proportion désormais plus cohérente.
Source : Commission européenne – Indicateurs énergétiques
(https://energy.ec.europa.eu)
Une réforme annoncée et préparée de longue date
Cet ajustement n’est pas une surprise. Il faisait l’objet de discussions depuis plusieurs années au sein :
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des services de l’État,
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des organismes statistiques,
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des acteurs du secteur immobilier et énergétique.
L’annonce officielle, faite en juillet 2025, s’inscrit dans une trajectoire progressive de fiabilisation du DPE, après :
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la réforme de 2021,
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les correctifs apportés en 2024 pour les petites surfaces,
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et les travaux menés sur l’opposabilité du diagnostic.
Source : SDES – Évolutions méthodologiques du DPE
(https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr)
Ce que la réforme ne change pas
Il est important de clarifier ce point :
la réforme de 2026 n’améliore pas la performance énergétique réelle des logements.
Elle ne :
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modifie pas l’isolation,
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ne change pas les équipements existants,
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ne réduit pas la consommation réelle des occupants.
Elle ajuste uniquement la lecture réglementaire de cette performance, afin qu’elle soit plus conforme à la réalité énergétique du pays.
Autrement dit, le DPE devient plus juste, mais pas plus indulgent.
Pourquoi cet ajustement a des effets immédiats sur le marché
Même s’il s’agit d’un changement de coefficient, ses effets sont immédiats :
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reclassement de nombreux logements électriques,
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sortie de certains biens du statut de passoire thermique,
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sécurisation temporaire de la mise en location,
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amélioration de la liquidité de certains actifs.
C’est précisément cette combinaison entre ajustement technique et effets économiques concrets qui explique pourquoi la réforme du coefficient de l’électricité est aujourd’hui scrutée de près par les investisseurs et les bailleurs.
Combien de logements sortent réellement du statut de passoire thermique ?
L’annonce de la réforme du DPE a immédiatement suscité de fortes attentes, avec des estimations initiales évoquant jusqu’à 850 000 logements reclassés. Comme souvent en matière immobilière, la réalité est plus nuancée. Les chiffres se sont affinés à mesure que les données du parc ont été consolidées.
Les estimations les plus fiables reposent aujourd’hui sur les travaux du SDES (Service des données et études statistiques), rattaché au ministère de la Transition écologique.
Les chiffres consolidés à fin 2025
Selon le rapport du SDES publié en novembre 2025, les effets combinés des réformes successives du DPE aboutissent aux constats suivants :
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environ 700 000 logements sortiraient du statut de passoire thermique grâce à la réforme du coefficient de l’électricité,
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sur un total de 3,9 millions de logements classés F ou G recensés au 1er janvier 2025,
-
soit un impact d’environ 18 % du stock initial de passoires thermiques.
Ces logements sont majoritairement :
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des résidences principales,
-
mais aussi, dans une proportion significative, des logements du parc locatif privé, notamment en zones urbaines.
Source : SDES – Parc des logements selon le DPE
(https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr)
Pourquoi le chiffre est inférieur aux premières annonces
L’écart entre les premières estimations (850 000) et les chiffres consolidés (700 000) s’explique par plusieurs facteurs structurels.
D’abord, le parc immobilier a continué d’évoluer entre 2023 et 2025 :
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rénovations énergétiques déjà réalisées,
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sorties du parc locatif,
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ventes suivies de travaux.
Ensuite, une partie des logements initialement ciblés a déjà bénéficié de la réforme intermédiaire de juillet 2024, qui a corrigé certains biais du DPE pour les petites surfaces.
Enfin, les bases de données DPE ont gagné en fiabilité, réduisant les doubles comptes et les effets d’annonce liés aux projections théoriques.
Un impact différencié selon les typologies de logements
Tous les logements F et G ne bénéficient pas de la réforme de 2026 de la même manière. Les analyses montrent que les biens les plus susceptibles de sortir du statut de passoire thermique cumulent plusieurs caractéristiques :
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chauffage 100 % électrique,
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surface réduite,
-
logement situé en copropriété,
-
absence de travaux lourds mais performances proches des seuils.
À l’inverse, les logements qui restent classés F ou G malgré la réforme présentent généralement :
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une isolation très dégradée,
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des bâtiments anciens difficiles à rénover,
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des contraintes techniques ou patrimoniales importantes.
Ces biens demeurent exposés aux interdictions de location à venir.
Un effet particulièrement visible dans le parc locatif privé
Le parc locatif privé concentre une part importante des logements concernés par le reclassement, notamment :
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les studios,
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les T1 et T2 urbains,
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les biens exploités en location meublée.
Ce point est central pour les bailleurs, car le reclassement permet :
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de sécuriser temporairement la location,
-
d’éviter une vacance forcée,
-
de différer certains travaux lourds.
Cependant, il ne s’agit pas d’une remise à zéro des obligations à venir, mais bien d’un répit réglementaire, à utiliser de manière stratégique.
Ce que signifie réellement “sortir du statut de passoire thermique”
Sortir du statut F ou G ne signifie pas que le logement devient énergétiquement performant. Dans la majorité des cas :
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le logement gagne une seule classe,
-
la consommation réelle reste inchangée,
-
les charges énergétiques demeurent élevées pour l’occupant.
D’un point de vue réglementaire, le gain est néanmoins déterminant :
-
le bien redevient louable,
-
il retrouve une liquidité juridique,
-
il peut être arbitré ou conservé dans de meilleures conditions.
C’est cette distinction entre amélioration réglementaire et performance réelle qui doit guider l’analyse des investisseurs.
Une lecture stratégique indispensable pour les investisseurs
Pour un investisseur ou un bailleur, la bonne question n’est pas seulement “mon logement sort-il de F ou G ?”, mais :
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combien de temps cette situation est-elle tenable,
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quels seront les seuils suivants,
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et comment intégrer cette réforme dans une stratégie globale de détention, de rénovation ou de cession.
La réforme de 2026 ne règle pas le sujet des passoires thermiques. Elle rebat temporairement les cartes, en offrant de nouvelles marges de manœuvre à ceux qui sauront les exploiter intelligemment.
Petites surfaces : les grandes gagnantes des réformes successives
Les studios, T1 et petits T2 ont longtemps été les grands perdants du diagnostic de performance énergétique. Non pas parce qu’ils consommaient nécessairement plus d’énergie que les autres logements, mais parce que la méthodologie du DPE appliquait mal certains principes physiques et statistiques aux petites surfaces.
Les réformes successives de 2024 puis 2026 ont profondément modifié cette situation.
Pourquoi les petites surfaces étaient structurellement pénalisées
Avant les ajustements récents, le calcul du DPE appliquait les mêmes hypothèses à tous les logements, quelle que soit leur taille. Or, cette approche créait plusieurs biais majeurs pour les petites surfaces.
Parmi les principaux facteurs de pénalisation :
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le poids de l’eau chaude sanitaire, rapporté à un nombre de mètres carrés très réduit,
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la taille standardisée des ballons d’eau chaude, identique pour un studio ou un T3,
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une mauvaise prise en compte de la compacité du logement, pourtant favorable aux petites surfaces.
Résultat : des logements parfois récents, bien situés et correctement entretenus se retrouvaient classés F ou G, uniquement en raison d’un mode de calcul inadapté.
Source : Ademe – Limites méthodologiques du DPE
(https://www.ademe.fr)
La réforme de 2024 : un premier correctif déterminant
Face à ces incohérences, une première réforme est intervenue en juillet 2024, ciblant spécifiquement les petites surfaces.
Cette réforme a introduit :
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un coefficient de pondération spécifique pour les logements de moins de 40 m²,
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une correction renforcée pour les logements de moins de 15 m².
L’objectif était clair : corriger un biais statistique sans dégrader l’exigence globale du DPE.
Les effets ont été rapides et mesurables.
Selon le SDES, cette réforme a permis :
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une baisse de près de 40 % du nombre de passoires thermiques entre janvier 2024 et janvier 2025,
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principalement sur les studios et petits appartements urbains.
Source : SDES – Évolution du parc de logements selon le DPE
(https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr)
La réforme de 2026 : un effet cumulatif favorable
La réforme du coefficient de l’électricité au 1er janvier 2026 vient amplifier les effets de la réforme de 2024.
Pourquoi les petites surfaces sont particulièrement concernées :
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elles sont majoritairement chauffées à l’électricité,
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leur consommation réelle est souvent proche des seuils de changement de classe,
-
la baisse du coefficient de 2,3 à 1,9 suffit parfois à franchir un palier.
Ce double effet explique pourquoi une part importante des logements reclassés en 2026 concerne :
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des studios,
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des T1,
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des T2 exploités en location meublée.
Un enjeu central pour le parc locatif privé et le LMNP
Les petites surfaces représentent une part majeure du parc locatif privé, notamment dans les zones tendues et les grandes agglomérations. Elles sont également très présentes dans les stratégies de location meublée non professionnelle (LMNP).
Pour ces biens, le reclassement DPE permet :
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de maintenir la mise en location,
-
d’éviter une vacance réglementaire forcée,
-
de préserver la rentabilité locative à court et moyen terme.
Cela concerne particulièrement :
-
les investisseurs particuliers,
-
les bailleurs en LMNP,
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les biens détenus en copropriété ancienne.
Attention aux faux effets d’aubaine
Si les petites surfaces sont clairement les grandes gagnantes des réformes successives, il convient néanmoins de rester prudent.
Dans de nombreux cas :
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le gain est purement réglementaire,
-
la performance énergétique réelle du logement n’évolue pas,
-
les charges énergétiques restent élevées pour l’occupant.
Un studio reclassé de G à F ou de F à E n’est pas devenu un logement performant. Il est simplement moins pénalisé par le mode de calcul.
Cette distinction est essentielle pour éviter des stratégies de court terme mal calibrées.
Une opportunité à intégrer dans une stratégie globale
Pour les investisseurs et bailleurs, la revalorisation réglementaire des petites surfaces doit être utilisée comme :
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un outil d’arbitrage,
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un levier de sécurisation temporaire,
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un temps gagné pour réfléchir à des travaux intelligents,
-
ou une opportunité de cession dans de meilleures conditions.
Les réformes de 2024 et 2026 offrent une fenêtre stratégique, mais elles ne dispensent pas d’une réflexion globale sur la rénovation, la fiscalité et la détention long terme.
Quel gain réel sur le classement DPE ?
La réforme du coefficient de l’électricité au 1er janvier 2026 suscite beaucoup d’attentes, parfois excessives. Il est donc essentiel de revenir à une lecture factuelle et réaliste de ses effets sur le classement DPE des logements, afin d’éviter toute mauvaise interprétation, notamment dans une logique d’investissement.
Un gain généralement limité à un saut de classe
Les différentes analyses convergent sur un point :
la réforme de 2026 ne provoque pas de requalification massive sur plusieurs classes, mais un gain limité, le plus souvent à une seule classe énergétique.
Les cas les plus fréquemment observés sont :
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G → F,
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F → E,
-
E → D.
Ce gain s’explique par le fait que la baisse du coefficient de conversion agit comme un correctif de seuil, venant faire basculer certains logements dont la consommation était proche de la limite entre deux classes.
Source : Ademe – Comprendre le calcul du DPE
(https://www.ademe.fr)
Aucun risque de dégradation des DPE existants
Un point important mérite d’être clairement rappelé :
aucun logement ne verra son DPE se dégrader du fait de cette réforme.
La baisse du coefficient de conversion de l’électricité ne peut produire qu’un effet neutre ou favorable. Les logements conservent donc, a minima, leur classement antérieur.
Par ailleurs :
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tous les DPE réalisés à partir du 1er janvier 2026 intègrent automatiquement le nouveau coefficient,
-
les diagnostics antérieurs peuvent être actualisés sans frais, sans repasser par un nouveau diagnostic complet.
Source : Observatoire DPE-Audit – Ademe
(https://observatoire-dpe-audit.ademe.fr)
Des effets très variables selon le profil du logement
Le gain réel dépend fortement des caractéristiques du bien. Les logements les plus susceptibles de changer de classe cumulent généralement :
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un chauffage électrique,
-
une consommation située à proximité d’un seuil,
-
une surface réduite,
-
une absence de pathologies énergétiques majeures.
À l’inverse, les logements pour lesquels la réforme a peu ou pas d’effet présentent souvent :
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une isolation très insuffisante,
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des équipements obsolètes,
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une consommation largement au-delà des seuils réglementaires.
Dans ces situations, la correction du coefficient ne suffit pas à compenser des faiblesses structurelles.
Les enseignements de l’étude du bureau Casam
Une étude menée par le bureau Casam, spécialisée dans l’analyse des DPE, apporte des éléments chiffrés intéressants.
Selon leurs travaux :
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33 % des petites surfaces classées G gagnent une classe,
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ce taux atteint 35 % hors Paris,
-
les logements qui restent classés G cumulent le plus souvent :
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copropriété ancienne,
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absence d’isolation thermique significative,
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contraintes techniques lourdes.
-
Ces chiffres confirment que la réforme agit comme un rééquilibrage ciblé, et non comme une remise à plat générale du classement énergétique.
Un gain réglementaire, pas une performance réelle
Il est essentiel de distinguer deux notions souvent confondues :
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le gain réglementaire,
-
la performance énergétique réelle.
La réforme de 2026 améliore la lecture réglementaire du logement, mais :
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la consommation réelle d’énergie ne change pas,
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le confort thermique reste identique,
-
les charges énergétiques de l’occupant ne diminuent pas automatiquement.
Autrement dit, un logement reclassé de F à E n’est pas devenu énergétiquement performant. Il est simplement moins pénalisé par la méthode de calcul.
Quelles conséquences concrètes pour les propriétaires et investisseurs
D’un point de vue opérationnel, ce gain de classe peut néanmoins avoir des effets déterminants :
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sortie du statut de passoire thermique,
-
maintien ou réouverture de la possibilité de louer,
-
amélioration de la liquidité du bien,
-
capacité à différer certains travaux lourds.
Pour un investisseur, le reclassement peut :
-
sécuriser un projet à court terme,
-
améliorer un dossier de financement,
-
offrir une fenêtre d’arbitrage plus favorable.
Mais il ne doit jamais être interprété comme une solution définitive.
Une lecture stratégique indispensable
La réforme de 2026 offre des marges de manœuvre, mais elle ne supprime pas la trajectoire réglementaire de long terme. Les seuils de 2028 et 2034 restent inchangés.
Le gain de classement doit donc être intégré :
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dans une stratégie globale de détention,
-
dans une réflexion sur la rénovation progressive,
-
et dans une analyse fine de la rentabilité à long terme.
Actualiser son DPE gratuitement : une opportunité à ne pas rater
La réforme du DPE au 1er janvier 2026 ne modifie pas uniquement les règles de calcul. Elle ouvre aussi une opportunité concrète et immédiate pour les propriétaires : la possibilité d’actualiser gratuitement un DPE existant, sans refaire de diagnostic complet, sans visite sur site et sans frais.
Ce point est encore insuffisamment connu, alors qu’il peut avoir des conséquences directes sur la mise en location, la vente et les arbitrages patrimoniaux.
Aucun nouveau diagnostic obligatoire
Contrairement à ce que beaucoup de propriétaires imaginent, la réforme de 2026 n’impose pas de refaire un DPE pour bénéficier du nouveau coefficient de l’électricité.
L’État a prévu un mécanisme d’actualisation simplifié permettant :
-
d’intégrer automatiquement le nouveau mode de calcul,
-
sans repasser par un diagnostiqueur,
-
sans coût supplémentaire.
Cette actualisation repose sur les données déjà collectées lors du DPE initial.
Source : Ademe – Évolution du DPE
(https://www.ademe.fr)
Une démarche centralisée via l’Observatoire DPE-Audit
L’actualisation gratuite du DPE est accessible via :
-
le site de l’Observatoire DPE-Audit, piloté par l’Ademe.
La procédure est volontairement simple afin de faciliter son usage par les particuliers et les professionnels.
Source : Observatoire DPE-Audit – Ademe
(https://observatoire-dpe-audit.ademe.fr)
Comment actualiser concrètement son DPE
Pour actualiser un DPE existant, il suffit de :
-
renseigner le numéro DPE à 13 chiffres figurant sur le diagnostic initial,
-
valider la demande en ligne,
-
télécharger une attestation officielle d’actualisation.
Cette attestation :
-
intègre automatiquement le nouveau coefficient de l’électricité,
-
fait foi d’un point de vue réglementaire,
-
peut être jointe à un dossier de vente ou de location.
Aucune modification n’est apportée aux autres paramètres du diagnostic.
Une attestation utilisable pour la vente, la location et les aides
L’attestation d’actualisation du DPE peut être utilisée dans plusieurs contextes :
-
mise en location, pour vérifier la conformité réglementaire du logement,
-
vente, pour informer l’acquéreur du classement actualisé,
-
constitution de dossiers d’aides, notamment dans le cadre de travaux de rénovation.
Concernant les aides, et en particulier MaPrimeRénov’, l’Anah conserve la possibilité de s’appuyer :
-
soit sur le DPE initial,
-
soit sur le DPE actualisé,
en fonction du dispositif mobilisé.
Source : Anah – Aides à la rénovation énergétique
(https://www.anah.fr)
Un levier immédiat pour les bailleurs et investisseurs
Pour les bailleurs, l’actualisation gratuite du DPE peut permettre :
-
de sortir formellement du statut de passoire thermique,
-
de sécuriser une mise en location,
-
d’éviter une vacance réglementaire forcée,
-
de préserver les revenus locatifs.
Pour les investisseurs, elle constitue :
-
un outil d’arbitrage rapide,
-
un moyen de clarifier la situation réglementaire d’un actif,
-
un préalable indispensable avant toute décision de travaux ou de cession.
Attention aux limites de l’actualisation
Il est important de souligner que l’actualisation du DPE :
-
ne modifie pas la consommation réelle du logement,
-
n’améliore pas le confort thermique,
-
ne remplace pas une rénovation énergétique.
Elle permet uniquement d’obtenir une lecture réglementaire actualisée, conforme aux règles en vigueur depuis le 1er janvier 2026.
Cette distinction est essentielle pour éviter toute confusion entre gain administratif et performance énergétique réelle.
Pourquoi cette démarche doit être intégrée à une stratégie globale
L’actualisation gratuite du DPE doit être envisagée comme :
-
une première étape,
-
un outil de décision,
-
un moyen de gagner du temps dans une stratégie patrimoniale réfléchie.
Elle ne dispense jamais d’une analyse globale portant sur :
-
la trajectoire réglementaire à moyen terme,
-
les échéances de 2028 et 2034,
-
les arbitrages entre travaux, conservation ou revente.
Chauffage électrique : quels arbitrages d’investissement ?
La réforme du DPE au 1er janvier 2026 modifie profondément la lecture des logements chauffés à l’électricité. Pour autant, elle ne doit pas être interprétée comme un feu vert à des choix énergétiques simplistes. Pour les investisseurs et bailleurs, le chauffage électrique devient un sujet d’arbitrage stratégique, à la croisée du DPE, des coûts d’exploitation et de la valeur à long terme du bien.
Pas de retour massif aux convecteurs électriques basiques
Contrairement à certaines craintes exprimées lors de l’annonce de la réforme, l’État n’anticipe pas un retour généralisé aux convecteurs électriques de première génération.
Plusieurs facteurs l’expliquent :
-
le coût d’usage élevé de ces équipements,
-
l’affichage obligatoire des consommations énergétiques dans les annonces,
-
une sensibilité accrue des locataires aux charges énergétiques.
Même avec un DPE amélioré réglementairement, un logement mal équipé reste pénalisé en attractivité locative.
Source : Ministère de la Transition énergétique – Consommation et chauffage
(https://www.ecologie.gouv.fr)
La réforme renforce l’intérêt des équipements performants
La baisse du coefficient de l’électricité valorise davantage les équipements électriques performants, sans pour autant les exonérer d’une analyse économique rigoureuse.
Sont particulièrement concernés :
-
les pompes à chaleur (air/air, air/eau),
-
les chauffe-eaux thermodynamiques,
-
les systèmes solaires combinés pour l’eau chaude sanitaire.
Ces équipements permettent :
-
d’améliorer le classement DPE,
-
de réduire la consommation réelle,
-
de limiter les charges pour l’occupant,
-
et de renforcer la valeur verte du bien.
Source : Ademe – Solutions de chauffage performantes
(https://www.ademe.fr)
DPE amélioré ne signifie pas coût d’usage maîtrisé
Un point de vigilance majeur doit être rappelé :
un logement peut désormais afficher un DPE amélioré sans que ses coûts énergétiques réels soient faibles.
Avec la réforme :
-
le classement réglementaire progresse,
-
mais le prix de l’électricité reste volatil,
-
et les charges peuvent rester élevées pour l’occupant.
Pour un investisseur, ignorer cet écart entre DPE et coût réel serait une erreur stratégique. Un logement peu cher à l’achat mais coûteux à l’usage peut devenir moins attractif sur le long terme.
Source : Commission de régulation de l’énergie
(https://www.cre.fr)
Quels arbitrages concrets pour les investisseurs
Face à la réforme, plusieurs stratégies se dessinent selon le profil du bien :
-
Biens proches des seuils DPE
L’actualisation du DPE permet de sécuriser temporairement la location. Les travaux peuvent être différés, mais doivent rester intégrés dans une trajectoire à moyen terme. -
Biens très dégradés énergétiquement
La réforme ne suffit pas. Des travaux ciblés restent indispensables pour préserver la valeur et la liquidité. -
Petites surfaces en LMNP
La combinaison réforme 2024 + 2026 offre une fenêtre d’optimisation intéressante, notamment pour arbitrer entre conservation, travaux légers ou cession.
Le rôle central du DPE dans les décisions d’investissement immobilier
Le DPE devient un outil d’aide à la décision, et non plus un simple document réglementaire. Il influence :
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le choix du mode de détention,
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la stratégie de rénovation,
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la négociation à l’achat ou à la vente,
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la rentabilité nette après charges.
Dans ce contexte, le chauffage électrique doit être analysé :
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non pas isolément,
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mais comme un élément d’un ensemble cohérent incluant isolation, équipements et usage réel.
Anticiper les prochaines échéances réglementaires
Enfin, il serait dangereux d’analyser la réforme de 2026 sans tenir compte des échéances à venir :
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2028 pour les logements classés F,
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2034 pour les logements classés E.
Un arbitrage pertinent aujourd’hui doit déjà intégrer ces horizons, afin d’éviter des décisions court-termistes qui pèseraient sur la valeur future du bien.
Conclusion – L’analyse de Yoann Maxel
La réforme du DPE entrée en vigueur au 1er janvier 2026 marque un tournant pragmatique dans la lecture énergétique du parc immobilier français. En corrigeant un biais méthodologique ancien, notamment sur les logements chauffés à l’électricité, l’État a choisi de réconcilier le DPE avec la réalité du mix énergétique français.
Pour autant, cette réforme ne doit pas être surinterprétée.
Sortir du classement F ou G ne signifie ni que le logement devient performant, ni que la question énergétique est réglée sur le long terme. La consommation réelle, le confort thermique et la trajectoire réglementaire restent des paramètres déterminants.
Pour les investisseurs et bailleurs, cette évolution doit être analysée comme :
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un levier d’arbitrage patrimonial,
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un outil d’optimisation des projets d’investissement immobilier,
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une fenêtre de temps stratégique, permettant de mieux planifier travaux, détention ou cession.
En immobilier locatif, et tout particulièrement en LMNP et en immobilier géré, le DPE n’est plus une formalité administrative.
Il est devenu un indicateur central de liquidité, de rentabilité et de finançabilité.
La réforme de 2026 offre des marges de manœuvre. Elle n’exonère jamais d’une réflexion globale, intégrant rénovation, fiscalité, stratégie de détention et cohérence long terme du projet d’investissement immobilier.
FAQ – Réforme du DPE 2026 : logements F et G
La réforme du DPE 2026 s’applique-t-elle automatiquement à tous les logements ?
Oui. Tous les diagnostics de performance énergétique réalisés à partir du 1er janvier 2026 intègrent automatiquement le nouveau coefficient de conversion de l’électricité.
Peut-on actualiser un ancien DPE sans refaire un diagnostic ?
Oui. Une actualisation gratuite est possible via l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, à partir du numéro DPE à 13 chiffres, sans repasser par un diagnostiqueur.
Source : Ademe
(https://observatoire-dpe-audit.ademe.fr)
Un logement classé G peut-il redevenir louable sans travaux ?
Dans certains cas, oui. Si le reclassement permet de sortir de la classe G, le logement peut à nouveau être mis en location. Cela dépend toutefois du gain réel obtenu et du profil du bien.
Tous les logements chauffés à l’électricité bénéficient-ils de la réforme ?
Non. La réforme profite surtout aux logements proches des seuils de classement. Les biens très dégradés énergétiquement restent classés F ou G malgré l’ajustement du coefficient.
La réforme du DPE supprime-t-elle l’intérêt de la rénovation énergétique ?
Non. Elle corrige une lecture réglementaire, mais ne modifie ni la consommation réelle, ni les charges énergétiques, ni le confort du logement. La rénovation reste un levier majeur de valorisation à long terme.
Quel impact pour les investisseurs en LMNP ?
La réforme est particulièrement favorable aux petites surfaces chauffées à l’électricité, très présentes en LMNP. Elle permet de sécuriser temporairement la location et d’optimiser les arbitrages patrimoniaux, sans supprimer la nécessité d’une stratégie énergétique globale.
Vous êtes propriétaire ou investisseur et vous souhaitez mesurer l’impact réel du DPE 2026 sur vos projets d’investissement immobilier ?
Chaque situation est différente. Classement DPE, contraintes réglementaires, fiscalité LMNP, stratégie de détention ou d’arbitrage : une analyse personnalisée permet d’éviter les décisions hâtives et d’optimiser vos choix.
👉 Prenez rendez-vous avec Yoann Maxel pour analyser votre projet d’investissement immobilier, évaluer les conséquences concrètes de la réforme du DPE et définir une stratégie adaptée à vos objectifs.