Passoires thermiques en 2026 : ce que la loi Lecornu change pour les investisseurs et pourquoi le LMNP en résidence gérée y échappe totalement
Sommaire
- Passoires thermiques 2026 : le contexte avant la loi Lecornu
- Passoires thermiques 2026 : ce que contient le projet de loi Lecornu-Jeanbrun du 23 avril
- Passoires thermiques 2026 : les trois conditions pour relouer un logement F ou G
- Passoires thermiques 2026 : ce que ça coûte vraiment aux investisseurs — décotes et risques
- Passoires thermiques 2026 et dispositif Jeanbrun : le nouveau levier fiscal élargi
- Passoires thermiques 2026 : pourquoi le LMNP en résidence gérée échappe à cette problématique
- Accompagnement Y’AM : investir sans subir les contraintes des passoires thermiques
- FAQ : passoires thermiques 2026 et investissement locatif
Passoires thermiques 2026 : le contexte avant la loi Lecornu
Le 23 avril 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre du Logement Vincent Jeanbrun ont présenté à Marseille un projet de loi « Relance logement » qui constitue le virage le plus significatif de la politique immobilière française depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Pour comprendre l’ampleur du changement, il faut remettre en perspective le calendrier réglementaire qui a structuré le marché locatif ces dernières années.
La loi Climat et Résilience avait instauré un calendrier progressif d’interdiction de location des logements les plus énergivores, classés F et G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) :
- Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de location des logements G+ (consommation > 450 kWhEP/m²/an)
- Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de location des logements G
- Au 1er janvier 2028 : interdiction de location des logements F (prévue)
- Au 1er janvier 2034 : interdiction de location des logements E (prévue)
La France compte aujourd’hui 5,4 millions de logements classés F ou G, soit 14,4 % du parc immobilier total. Cette masse représentait une bombe à retardement pour le marché locatif : retirer progressivement un logement sur sept du circuit de location dans un contexte de pénurie d’offre déjà sévère exposait des millions de locataires à une situation intenable.
« Passoires thermiques en 2026 : l’enjeu ne peut pas attendre. Il faut être pragmatique et raisonnable. Quand on voit que ça va créer une pénurie de logements, il faut savoir changer la méthode, sans changer l’ambition. »
Sébastien Lecornu, Premier ministre, conférence de presse de Marseille, 23 avril 2026
Les chiffres de l’offre locative confirment l’urgence : en 2026, le stock de biens disponibles à la location est en recul de 16 % par rapport à 2021. Les loyers repartent à la hausse à +2,5 % au niveau national, dépassant l’inflation. L’interdiction progressive de location des passoires thermiques a mécaniquement accéléré ce retrait de l’offre, des propriétaires préférant vendre leurs biens plutôt que d’engager des travaux de rénovation dont le coût moyen est estimé entre 25 000 et 60 000 euros selon l’ampleur des interventions.
Un premier assouplissement avait déjà été acté au 1er janvier 2026 avec la révision du coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul du DPE, abaissé de 2,3 à 1,9. Cette modification technique a permis à 850 000 logements de sortir automatiquement du statut de passoire thermique sans aucun travaux. C’est dans ce contexte que le projet de loi Lecornu-Jeanbrun apporte le deuxième volet de l’assouplissement réglementaire.
Passoires thermiques 2026 : ce que contient le projet de loi Lecornu-Jeanbrun du 23 avril
Le projet de loi « Relance logement » présenté à Marseille le 23 avril 2026 s’articule autour de cinq axes principaux, dont les passoires thermiques constituent la mesure la plus médiatisée. Le texte doit être soumis en première lecture au Sénat dès le mois de juin 2026, le gouvernement espérant le faire voter avant la fin de l’année.
Passoires thermiques 2026 : le sursis de location encadré
La mesure centrale : les propriétaires de logements classés F ou G pourront relouer leurs biens, à condition de s’engager formellement à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Cet engagement doit être matérialisé par la signature d’un contrat avec un artisan, et non d’une simple déclaration d’intention. Le délai accordé est de 3 ans pour les maisons individuelles et 5 ans pour les appartements en copropriété. Au terme de ce délai, le bien doit avoir quitté le statut de passoire thermique — sa note DPE doit avoir progressé d’au moins deux classes.
Vincent Jeanbrun a chiffré l’objectif le 24 avril 2026 : entre 650 000 et 700 000 logements maintenus ou remis sur le marché locatif d’ici 2028. Certaines estimations avancent un impact potentiel de 1,5 million de logements si l’on intègre les effets cumulés de la réforme du DPE et de ce nouveau dispositif.
Passoires thermiques 2026 : les autres mesures du projet de loi
Le texte ne se limite pas aux passoires thermiques. Il comprend également :
Le lancement de l’ANRU 3 (troisième programme national de rénovation urbaine), qui cible environ 150 quartiers dont 80 % dans les quartiers populaires classiques et 20 % dans des villes moyennes et sous-préfectures jusqu’ici inéligibles, prévu jusqu’en 2040.
L’élargissement et l’assouplissement du dispositif Jeanbrun, avec trois évolutions majeures détaillées ci-après.
La décentralisation de l’attribution des logements sociaux vers les maires, qui obtiendraient un pouvoir d’attribution jusqu’ici détenu par les préfets.
La simplification des procédures de construction, dans le cadre de l’objectif affiché de 2 millions de logements construits d’ici 2030.
Passoires thermiques 2026 : les trois conditions pour relouer un logement F ou G
Passoires thermiques 2026 : condition 1 — l’engagement de travaux formalisé
La première condition est la signature d’un contrat avec un artisan RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) précisant les travaux à réaliser pour sortir le bien du statut de passoire thermique. Une simple déclaration d’intention ne suffit pas — le gouvernement exige un devis signé ou un contrat de maîtrise d’œuvre. La liste des artisans RGE est consultable sur le site officiel France Rénov’.
Passoires thermiques 2026 : condition 2 — le délai respecté
Le bien doit avoir effectivement changé de classe DPE dans le délai imparti : 3 ans pour les maisons individuelles, 5 ans pour les appartements en copropriété. La vérification s’effectue via un nouveau DPE réalisé à l’issue du délai sur la plateforme de l’ADEME. Si le bien n’a pas quitté le statut de passoire thermique à l’expiration du délai, le propriétaire s’expose à des amendes administratives et à la possibilité pour le locataire de saisir le juge.
Passoires thermiques 2026 : condition 3 — le statu quo jusqu’à la promulgation
Pour les bailleurs de logements F et G, le statu quo prévaut jusqu’à la promulgation effective du texte. Le projet de loi n’est pas encore voté — il doit passer en première lecture au Sénat en juin 2026 et l’exécutif vise un vote avant la fin de l’année. Tant que la loi n’est pas promulguée, les règles actuelles s’appliquent : les logements G restent interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, et les logements F doivent être retirés du marché locatif au 1er janvier 2028 si aucun assouplissement n’est voté d’ici là.
Passoires thermiques 2026 : ce que ça coûte vraiment aux investisseurs — décotes et risques
Passoires thermiques 2026 : une décote de 10 à 40 % selon la localisation
Avant même d’aborder les coûts de travaux, les passoires thermiques infligent aux investisseurs une décote à l’achat et une dévalorisation à la revente qui s’est accentuée depuis 2021. Les données de marché convergent :
- Décote de 4 % à Marseille, Nice et Toulon
- Décote de 10 % à Lyon et Montpellier
- Décote de 15 % à Dijon, Reims, Rennes et Angers
- Décote pouvant dépasser 40 à 50 % dans les villes moyennes en marché détendu
Sur les logements G spécifiquement, la décote moyenne se situe entre 15 et 20 % au printemps 2026. Cette décote peut représenter un levier d’entrée pour un investisseur qui maîtrise les travaux de rénovation, mais elle peut également piéger l’acquéreur non préparé qui sous-estime le coût réel de la mise aux normes.
Passoires thermiques 2026 : un coût de travaux entre 25 000 et 60 000 euros
Les estimations convergent sur un coût de rénovation énergétique compris entre 25 000 et 60 000 euros selon la surface, le type de bien, l’état de l’isolation existante et le type de chauffage à remplacer. Pour un bien acheté 200 000 €, l’effort requis en travaux passe de 60 000 à 40 000 euros avec le nouveau seuil Jeanbrun abaissé à 20 % — une réduction significative mais qui reste un investissement conséquent.
Passoires thermiques 2026 : le gel des loyers, une contrainte qui subsiste
Tant que le bien reste classé F ou G, le propriétaire ne peut pas procéder à la révision annuelle du loyer selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL), fixé à +0,78 % au premier trimestre 2026. Cette contrainte réduit mécaniquement le rendement net d’une passoire thermique en location par rapport à un bien énergétiquement conforme.
L’addition de la décote à l’achat, du coût des travaux, du gel des loyers et de la complexité de gestion fait des passoires thermiques un investissement réservé aux profils expérimentés — non pas au profil patrimonial standard qui cherche un revenu locatif stable sans contrainte de gestion.
Passoires thermiques 2026 et dispositif Jeanbrun : le nouveau levier fiscal élargi
Passoires thermiques 2026 : le dispositif Jeanbrun revu et élargi
Le projet de loi Lecornu-Jeanbrun prévoit trois évolutions majeures du dispositif Jeanbrun, qui remplace définitivement l’ancien Pinel :
Extension aux maisons individuelles dans l’ancien : jusqu’ici limité aux appartements, le dispositif Jeanbrun s’ouvre aux maisons individuelles dans l’ancien, élargissant significativement le champ des biens éligibles.
Abaissement du seuil de travaux de 30 % à 20 % : pour un bien acheté 200 000 €, l’effort requis en travaux passe de 60 000 à 40 000 € — une différence décisive pour la faisabilité financière de nombreux projets.
Simplification des exigences énergétiques : l’objectif d’atteindre une étiquette A ou B après travaux est remplacé par un critère de progression de deux classes DPE. Passer d’un G à un E, ou d’un F à un D, suffit désormais pour déclencher l’avantage fiscal.
Pour en savoir plus sur le fonctionnement du dispositif Jeanbrun et les conditions d’amortissement, notre page Location meublée LMNP/LMP détaille les mécanismes fiscaux applicables en 2026. Pour la synthèse officielle, impots.gouv.fr publie régulièrement les mises à jour réglementaires.
Passoires thermiques 2026 : Jeanbrun + rénovation, l’équation pour les investisseurs actifs
Pour un investisseur qui achète une passoire thermique avec une décote de 15 %, engage 20 % du prix d’acquisition en travaux de rénovation et bénéficie du dispositif Jeanbrun sur 9 ans, l’équation financière peut devenir attractive. Mais elle exige une expertise que peu d’investisseurs patrimoniaux standard possèdent et un pilotage de chantier non sans risque de dérapage des coûts.
C’est précisément cette complexité qui pousse de nombreux CGP à orienter leurs clients vers des structures d’investissement déjà rénovées, gérées par des exploitants professionnels, avec des rendements documentés et une fiscalité LMNP opérationnelle dès la livraison — sans chantier, sans incertitude, sans passoire thermique.
Passoires thermiques 2026 : pourquoi le LMNP en résidence gérée échappe à cette problématique
Passoires thermiques 2026 : une contrainte qui ne touche pas les résidences de services
Les passoires thermiques en 2026 constituent un problème spécifique à l’investissement locatif classique dans l’ancien résidentiel. Les programmes de résidences de services en LMNP fonctionnent sur un modèle structurellement différent qui les met hors d’atteinte de cette problématique.
Des bâtiments réhabilités aux normes actuelles. Les programmes Y’AM comme Maison Harmonie à Lodève sont des opérations de réhabilitation complète livrées aux normes énergétiques actuelles. L’investisseur acquiert un bien livré conforme, pas une passoire thermique.
Un bail commercial avec un exploitant professionnel. Dans le modèle LMNP résidence de services, l’investisseur signe un bail commercial avec un exploitant professionnel. La réglementation sur la décence et le DPE des logements locatifs résidentiels ne s’applique pas au bail commercial.
Aucun gel des loyers. Le loyer d’un LMNP en résidence de services est fixé dans le bail commercial et révisé selon les clauses contractuelles — pas selon l’IRL. L’interdiction de révision des loyers applicable aux passoires thermiques ne concerne pas ce montage.
Zéro contrainte de travaux. L’exploitant professionnel prend en charge l’entretien et les mises aux normes du bâtiment. L’investisseur ne pilote aucun chantier, ne suit aucune progression de classe DPE.
« Les passoires thermiques en 2026 sont un problème réel pour les propriétaires bailleurs qui investissent dans l’ancien résidentiel classique. Le LMNP en résidence gérée est structurellement hors de cette équation. Nos clients perçoivent leurs loyers indépendamment de l’évolution des réglementations DPE, sans chantier et sans incertitude. C’est la cohérence de ce modèle qui justifie son attractivité dans un marché devenu aussi complexe à piloter. »
Yoann Maxel, fondateur de Y’AM Asset Management
Pour une lecture complète de la crise locative actuelle et des alternatives sécurisées, notre article Investissement locatif en 2026 : crise locative et alternatives sécurisées présente le contexte de marché et les stratégies adaptées. Pour comprendre l’impact de la conjoncture immobilière sur la stratégie patrimoniale, notre article Pourquoi l’immobilier en France reste un investissement sûr apporte des éléments complémentaires.
Accompagnement Y’AM : investir sans subir les contraintes des passoires thermiques
Y’AM Asset Management sélectionne exclusivement des programmes de résidences de services réhabilités ou construits aux normes actuelles, avec des exploitants professionnels disposant d’un historique documenté. Cette approche reflète une conviction patrimoniale de fond — la qualité du bâti et la délégation à un exploitant professionnel sont les deux conditions d’un investissement qui résiste aux turbulences réglementaires.
Nos programmes actifs en 2026 :
- Maison Harmonie – Lodève : résidence senior réhabilitée en centre-ville, 16 appartements du T1 au T3, livraison T1 2027, dispositif Denormandie + LMNP
- Sweet In – Maison Blanche, Juan-les-Pins : résidence LMNP à 60 mètres des plages de la baie des Milliardaires, entre Nice et Cannes
- Dolce Notte – Saint-Florent, Corse : 20 studios en bord de mer, rendement net ~6 %, mandat de gestion jusqu’en 2030
Pour les CGP qui souhaitent consulter la documentation complète et les simulations fiscales : consultez notre page Qui sommes-nous ou nos biens disponibles.
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FAQ : passoires thermiques 2026 et investissement locatif
Qu’est-ce que la loi Lecornu sur les passoires thermiques 2026 ?
Le projet de loi « Relance logement » présenté le 23 avril 2026 à Marseille prévoit de rouvrir la location des logements classés F et G, interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 pour les G. Les propriétaires pourront relouer ces biens à condition de signer un contrat d’engagement de travaux avec un artisan RGE dans un délai de 3 ans pour les maisons individuelles et 5 ans pour les appartements en copropriété. La mesure vise à maintenir ou remettre sur le marché locatif 650 000 à 700 000 logements d’ici 2028.
Les passoires thermiques 2026 sont-elles une opportunité d’investissement ?
Oui, sous conditions strictes. Les passoires thermiques G se négocient avec une décote de 15 à 20 % en 2026, ce qui peut créer une opportunité pour les investisseurs capables de piloter une rénovation. Avec le dispositif Jeanbrun élargi (seuil de travaux abaissé à 20 % du prix d’achat), l’équation financière peut devenir attractive pour les profils expérimentés. Mais le calcul est complexe : coût de travaux de 25 000 à 60 000 euros, gel des loyers pendant la période, risque de dérapage de chantier. Ce n’est pas un investissement adapté au profil patrimonial standard.
Quand le projet de loi sur les passoires thermiques 2026 entre-t-il en vigueur ?
Le projet de loi doit être soumis en première lecture au Sénat en juin 2026. Le gouvernement vise un vote avant la fin de l’année 2026. Jusqu’à sa promulgation, les règles actuelles s’appliquent. Pour suivre l’avancement du texte, consultez le site du Sénat et legifrance.gouv.fr.
Le LMNP en résidence de services est-il concerné par les passoires thermiques 2026 ?
Non. Le LMNP en résidence de services fonctionne sur un bail commercial avec un exploitant professionnel, pas sur un bail d’habitation avec un particulier. La réglementation DPE et l’interdiction de location des passoires thermiques s’appliquent aux locations d’habitation classiques — elles ne s’appliquent pas aux baux commerciaux des résidences de services. Les programmes Y’AM sont des bâtiments réhabilités aux normes actuelles. L’investisseur n’est pas exposé à la problématique des passoires thermiques.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun et comment a-t-il été élargi en 2026 ?
Le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel et permet aux investisseurs de déduire leurs travaux de rénovation via un amortissement fiscal, conditionné à un engagement de location de 9 ans minimum. Le projet de loi Lecornu du 23 avril 2026 l’élargit sur trois points : extension aux maisons individuelles dans l’ancien, abaissement du seuil de travaux de 30 % à 20 % du prix d’achat, et remplacement de l’objectif DPE A/B par un critère de progression de deux classes. Pour les détails, consultez impots.gouv.fr.
Quelles sont les sanctions si un propriétaire ne réalise pas les travaux dans le délai prévu ?
Le propriétaire s’expose à des amendes administratives et à la possibilité pour le locataire de saisir le juge pour obtenir des travaux ou une réduction de loyer. Les modalités précises des sanctions seront définies lors du parcours parlementaire. Pour connaître vos obligations en tant que bailleur, service-public.fr publie les informations officielles sur le DPE et les obligations de décence des logements.
Comment Yoann Maxel accompagne-t-il les investisseurs face aux passoires thermiques en 2026 ?
Y’AM Asset Management accompagne les investisseurs et CGP en orientant exclusivement vers des programmes de résidences de services réhabilités aux normes actuelles, avec bail commercial et exploitant professionnel. Cette structure permet d’investir dans l’immobilier en 2026 sans subir les contraintes des passoires thermiques — pas de chantier, pas de DPE à piloter, pas de gel des loyers. Pour prendre rendez-vous avec Yoann Maxel : prise de rendez-vous en ligne ou par téléphone au +33 06 23 74 41 83.
Article rédigé par l’équipe Y’AM Asset Management — 29 avril 2026.
Sources officielles : legifrance.gouv.fr — service-public.fr — ademe.fr — france-renov.gouv.fr — impots.gouv.fr — senat.fr
Sources presse : Franceinfo, SeLoger, Décideurs Magazine, BourseInside, CNEWS — Avril 2026.