Renouvellement des Baux Commerciaux
Sécurisez et valorisez vos engagements locatifs en résidence services
Chez Y’AM – Y Asset Management, nous vous accompagnons dans le renouvellement ou la renégociation des baux commerciaux, en particulier dans le cadre spécifique des résidences services exploitées en para-hôtellerie (résidences étudiantes, seniors, ehpad, de tourisme ou affaires). Ce type de bail, bien qu’il relève juridiquement du bail commercial (article L.145-1 et suivants du Code de commerce), présente des caractéristiques et des enjeux particuliers liés à l’exploitation hôtelière.
Des baux à la croisée du locatif et de l'exploitation
Dans le cadre des statuts LMNP ou LMP, les investisseurs détiennent des biens meublés intégrés dans une résidence exploitée par un gestionnaire professionnel, via un bail commercial de longue durée (souvent 9 à 12 ans). Ce bail engage l’exploitant à verser un loyer, en contrepartie de l’exploitation du bien avec services para-hôteliers (réception, ménage, linge, petit-déjeuner).
Ces baux sont essentiels pour :
- Sécuriser les revenus locatifs de l’investisseur,
- Maintenir l’éligibilité au régime fiscal (LMNP avec amortissement et TVA),
- Préserver la valeur de revente du bien sur le marché secondaire.
À l’approche de l’échéance du bail, il est déterminant de sécuriser les conditions du renouvellement, et d’adopter une posture proactive :
- Renégociation du loyer : en fonction des indices (ILC, ICC), des performances réelles du site et des valeurs locatives du marché,
- Analyse juridique des clauses sensibles : indexation, charges, travaux, répartition des obligations locatives, droit au renouvellement, faculté de résiliation anticipée,
- Vérification de la conformité du bail aux exigences du régime fiscal choisi (notamment la qualification para-hôtelière et l’éligibilité à la TVA).
- Renouvellement du mobilier pour garder le statut de LMNP – LMP
Nous intervenons également dans des situations plus complexes :
- Demande de réaménagement du bail par l’exploitant (baisse de loyer, mutualisation, changement de statut juridique),
- Sortie du bail commercial pour reprise d’exploitation directe, notamment en cas de sous-performance de l’exploitant,
- Étude de scénarios de valorisation en fin de bail : arbitrage entre reconduction, transformation d’usage, ou revente
Un enjeu fiscal préserver les régimes LMNP / LMP et la TVA
La nature du bail et la continuité de l’exploitation para-hôtelière sont au cœur de la fiscalité des résidences services.
En effet, pour maintenir le bénéfice de la récupération de TVA sur un bien livré depuis moins de 20 ans, le logement doit être loué à un exploitant proposant au moins trois des quatre services définis à l’article 261 D, 4° du Code général des impôts :
- Accueil de la clientèle,
- Fourniture du linge,
- Nettoyage régulier,
- Petit-déjeuner.
Le non-renouvellement du bail ou son renouvellement dans des conditions non conformes peut donc entraîner une remise en cause fiscale, avec des impacts potentiels lourds pour l’investisseur (reversement proratisé de TVA, perte du régime fiscal).
Notre valeur ajoutée
Avec une vision à 360° – juridique, financière, fiscale et opérationnelle –, Y’AM vous aide à :
- la négociation dans les meilleures conditions
- votre bien en anticipant les impacts sur le revenu locatif et la revente
- votre portefeuille LMNP / LMP dans la durée, avec des actifs alignés sur vos objectifs patrimoniaux.
Vous êtes à l’approche d’une échéance de bail ou confronté à une renégociation ?
Questions fréquentes sur le renouvellement des baux commerciaux
Quand doit-on entamer les démarches de renouvellement ?
Il est recommandé de commencer les discussions au moins 6 mois avant la fin du bail pour avoir le temps de négocier sereinement.
Mise en place d’un nouveau bail pour sécuriser la revente de l’actif.
Peut-on modifier le loyer lors du renouvellement ?
Oui, le loyer peut être révisé à la hausse ou à la baisse, en fonction des conditions du marché et des clauses du bail initial.
Une adaptation des loyers en contrepartie de travaux ou d’engagements spécifiques peut générer de la valeur, à condition de maintenir un équilibre contractuel.
Que se passe-t-il si aucune action n'est entreprise à la fin du bail ?
👉 Tout dépend de ce qui est prévu dans le bail initial.
- Si le contrat ne précise rien concernant la fin de bail :
➡️ Le bail est tacitement reconduit, aux mêmes conditions, sans possibilité de renégociation immédiate.
- Si une clause de reconduction est prévue, deux cas possibles :
- Le bail est reconduit aux conditions indiquées dans le contrat (ex. même durée).
- Il peut également basculer en bail dit “3-6-9”, avec les règles classiques du Code de commerce (durée minimale de 9 ans, révision triennale possible…).
✅ Chez Y’Asset Management, nous recommandons toujours d’anticiper la fin du bail pour sécuriser les intérêts du propriétaire et de l’exploitant, et renégocier les termes si nécessaire.
Prêt à renouveler vos baux commerciaux avec succès ?
Contactez-nous dès aujourd’hui pour bénéficier de notre expertise et sécuriser vos engagements locatifs.