Investir dans une passoire thermique : bonne affaire ou fausse promesse ?
Des biens très décotés : l’attrait immédiat des passoires thermiques
L’écart est significatif : 452 € par m² entre un logement classé F ou G au DPE et un bien mieux noté (classe D), selon Meilleurs Agents. Et cette décote énergétique est confirmée à la revente. Les Notaires de France rappellent que les maisons anciennes A ou B se vendent 1,7 fois plus cher que les classes F ou G.
Cette réalité du marché attire naturellement les investisseurs et les primo-accédants : acquérir à bas prix un bien énergivore, le rénover, puis le revendre ou le louer à meilleur rendement. Mais encore faut-il que l’opération soit réellement rentable.
Rénovation énergétique : un calcul de rentabilité à bien maîtriser
L’équation peut sembler simple : acheter bas, rénover, revendre ou louer haut. En réalité, les variables sont nombreuses :
- Coût réel des travaux, très fluctuant selon le type de bien et sa localisation
- Contraintes spécifiques des copropriétés, qui limitent les marges de manœuvre
- Accès aux aides financières (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ…) qui dépend des revenus du foyer
- Complexité des travaux en zone urbaine dense, avec risque de perte de surface (notamment en ITI à Paris)
« Avant de se lancer, il faut estimer le prix de revente post-rénovation, déduire l’ensemble des coûts (acquisition + travaux), et en déduire le seuil de rentabilité », alerte Loïc Cantin (FNAIM).
Des gains potentiels importants… surtout pour les maisons
Malgré les précautions à prendre, les opérations restent souvent rentables, surtout dans les zones périurbaines ou les maisons individuelles.
Exemple à Tours : rénover une maison de 100 m² de G à C permet un gain net de 31.900 à 57.900 € par rapport à l’achat direct d’un bien déjà bien classé (source : Hello Watt).
À Bordeaux, le gain pour un appartement rénové de F à E varie entre 5.400 et 6.600 €.
À l’inverse, à Paris, l’opération peut être déficitaire. Une rénovation énergétique par l’intérieur sur un 50 m² peut faire perdre entre 12.400 et 19.800 € en raison de la perte de surface habitable.
Les clefs du succès pour un investisseur
Pour qu’un investissement dans une passoire thermique devienne une véritable opération patrimoniale, il faut :
- Viser les maisons ou grands appartements hors zones ultra tendues
- Chiffrer les travaux avec un thermicien indépendant
- Monter un dossier d’aides publiques solide, surtout pour les foyers modestes ou intermédiaires
- Prévoir un usage locatif compatible avec le LMNP après travaux (résidence étudiante, seniors, colocation…)
Synthèse par Yoann MAXEL, associé WIIM et expert LMNP
Yoann Maxel, spécialiste des montages en location meublée non professionnelle (LMNP), livre son analyse :
« Acheter une passoire thermique peut être une excellente opération si l’on maîtrise deux leviers : le coût réel des travaux et la stratégie de valorisation post-rénovation. En LMNP, cela prend tout son sens pour des résidences meublées de long terme, car on conjugue amortissements comptables, loyers optimisés et aides publiques. Mais attention à Paris ou dans les grandes copropriétés : les contraintes techniques ou réglementaires peuvent annihiler la rentabilité. Il faut une vraie approche de marchand de biens, même pour un particulier. »