Immobilier : 3 chiffres alarmants sur les logements vacants en France
Alors que la crise du logement touche durement les grandes métropoles et les zones tendues, un phénomène paradoxal persiste : la hausse continue du nombre de logements vacants. La Cour des comptes a publié en mai 2025 un rapport accablant sur l’inefficacité des politiques publiques en la matière. Voici les 3 chiffres clés qui illustrent la gravité – et la complexité – de la situation.
Les taxes sur la vacance ont été multipliées par 3… sans effet notable
Depuis 2017, l’État et les collectivités ont renforcé les dispositifs fiscaux contre les logements inoccupés, notamment via :
- La TLV (taxe sur les logements vacants en zone tendue)
- La THLV (taxe d’habitation sur logements vacants hors zone TLV)
Résultat :
- Nombre de logements taxés via la TLV : de 000 (2017) à 810.000 (2024)
- Recettes fiscales cumulées (TLV + THLV) : de 116 M€ (2017) à 378 M€ (2024)
Problème : cette fiscalité renforcée n’a pas freiné la vacance structurelle. Les logements restent inoccupés, souvent durablement, malgré des taxes plus lourdes. Le rapport évoque une absence d’impact réel sur le volume total des logements vacants.
3,1 millions de logements vacants, dont 1,2 million depuis plus de 2 ans
D’après la base de données LOVAC, en 2022, 9,3 % du parc privé, soit 3,1 millions de logements, étaient vacants. Parmi eux, 1,2 million depuis plus de deux ans : on parle ici de vacance structurelle, différente de la vacance dite « frictionnelle » (temps entre deux locations ou ventes).
Ces logements structurellement vacants se concentrent :
- Dans les territoires ruraux et détendus
- En outre-mer : Guadeloupe (10,4 %), Guyane (9,3 %), Martinique (8,3 %)
- En Hexagone : Creuse (10,6 %), Nièvre (8,8 %), Meuse (8,5 %)
Dans les zones tendues, la vacance structurelle reste plus rare (1,5 %), mais tout de même préoccupante avec plus de 118.000 logements durablement inoccupés.
40.000 logements remobilisés seulement entre 2017 et 2022
Malgré les nombreux outils incitatifs – tels que Loc’Avantages, intermédiation locative, ou encore la prime de sortie de vacance rurale lancée par l’Anah – les résultats sont très modestes.
✔️ À peine 40.000 logements auraient été remis sur le marché locatif entre 2017 et 2022.
⚠️ Aucun indicateur fiable ne permet de mesurer précisément l’efficacité de ces outils.
La Cour des comptes souligne que l’action publique reste trop généraliste et pas assez différenciée entre zones tendues et détendues, alors que les causes de vacance sont très disparates : vétusté, indivision, succession bloquée, faible attractivité locale…
Les profils à risque : quels logements sont les plus susceptibles d’être vacants ?
Voici les multiplicateurs de risque selon la Cour des comptes (par rapport à un logement standard) :
| Facteur de risque | Risque de vacance x |
| Situé dans une zone peu chère | 4,4 |
| Construit avant 1900 | 3,3 |
| Moins de 35 m² | 2,8 |
| Détention en indivision complexe | 2 |
| Propriétaire décédé récemment | 4,3 |
| Propriétaire en EHPAD/hôpital | 4,6 |
Synthèse par Yoann Maxel, spécialiste LMNP
« Pour les investisseurs en LMNP, cette vacance structurelle est un double signal : un risque de sous-location dans certains secteurs, mais aussi une opportunité d’investissement à fort potentiel dans d’autres, notamment en zones détendues. Un logement vacant depuis longtemps, acquis avec une forte décote, rénové et remis en location sous régime réel, peut générer une rentabilité très intéressante, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. La clé ? L’analyse micro-locale, la négociation sur la vétusté, et un pilotage rigoureux de la remise en location. »
À retenir :
- Plus de 3 millions de logements vacants en France
- Les outils fiscaux ont échoué à réduire la vacance
- Les zones rurales et les logements anciens sont les plus concernés
- Seulement 40.000 logements remobilisés en 5 ans
- Pour les investisseurs, ces logements peuvent être des opportunités cachées