Immobilier : plus d’un million de DPE « zombies » en circulation – Un vrai risque pour vos investissements locatifs
Depuis le 1er janvier 2025, les anciens diagnostics de performance énergétique (DPE) réalisés avant juillet 2021 sont devenus caducs. Pourtant, de nombreux biens immobiliers sont encore présentés avec ces DPE « zombies », créant un vrai risque pour les acheteurs et les investisseurs.
Si vous êtes bailleur, investisseur en LMNP ou simplement en recherche d’un bien, cet article vous concerne.
Des DPE obsolètes, toujours utilisés dans les annonces
Depuis la réforme du DPE en juillet 2021, les anciens diagnostics ne sont plus considérés comme fiables. Ils devaient expirer automatiquement au 31 décembre 2024, même si leur version PDF affiche encore une validité de 10 ans.
En clair : un DPE daté de 2018 peut indiquer une validité jusqu’en 2028… mais il n’a plus aucune valeur légale depuis janvier 2025.
Pourquoi c’est problématique ?
Ces diagnostics surévalués continuent d’être utilisés dans les transactions (ventes, locations), au détriment de la transparence énergétique.
Une étude choc : 12 % des DPE surévalués après réforme
Selon une analyse de la start-up KRNO, réalisée sur un échantillon de 100 000 maisons, 12 % des biens voient leur note énergétique chuter lorsqu’un nouveau DPE est réalisé.
Cela confirme que l’ancienne méthode surévaluait la performance énergétique.
Et ce n’est pas un cas isolé. Parmi 700 DPE « zombies » identifiés, 6 % étaient encore utilisés dans des transactions récentes, alors qu’ils sont juridiquement invalides.
L’ampleur du phénomène : près d’un million de logements concernés
Entre juin 2015 et novembre 2020, environ 7,7 millions de DPE ont été réalisés en France. Si on applique le taux de 12 % d’erreurs identifié par KRNO, près d’un million de diagnostics sont potentiellement erronés ou trompeurs.
Cela représente un enjeu majeur pour le marché immobilier, en particulier dans les zones tendues ou les logements anciens.
Les conséquences pour les investisseurs et propriétaires
Un DPE surévalué peut avoir de lourdes conséquences :
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Blocage de l’indexation des loyers pour les logements classés F ou G depuis 2022.
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Interdiction de louer les biens classés G depuis janvier 2025.
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Litiges juridiques en cas de mauvaise information de l’acquéreur.
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Biais dans les analyses patrimoniales, en particulier pour les investisseurs en LMNP au régime réel.
Bon à savoir : Un mauvais classement énergétique peut aussi faire chuter la valeur de revente de votre bien.
Analyse de Yoann Maxel, expert en investissement LMNP
« Cette alerte sur les DPE « zombies » est un signal fort pour les investisseurs en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).
Une fausse étiquette énergétique peut fausser les prévisions de rentabilité, bloquer une mise en location ou même entraîner des sanctions. »
Ses recommandations :
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Exigez un DPE post-2021 ou refait selon la méthode actuelle ;
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Vérifiez l’absence de mode “dégradé” (données par défaut) dans le rapport ;
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Anticipez les travaux pour aligner votre bien sur les nouvelles exigences énergétiques.
Quelles solutions pour restaurer la confiance ?
KRNO propose plusieurs pistes pour fiabiliser les DPE :
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Un identifiant unique par logement, traçable dans une base nationale.
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Diagnostics périodiques, réalisés par différents professionnels.
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Responsabilisation des propriétaires en cas de non-conformité.
En attendant, les acheteurs et les locataires doivent rester vigilants. Un DPE présenté dans une annonce n’est pas forcément conforme, surtout s’il date d’avant juillet 2021.
Pour aller plus loin
À retenir
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Les DPE réalisés avant juillet 2021 sont inutilisables depuis janvier 2025, même s’ils semblent encore valides.
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Ces « DPE zombies » biaisent les transactions et peuvent mettre en danger les projets d’investissement locatif.
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Exigez un diagnostic conforme et à jour, pour éviter les mauvaises surprises sur vos biens immobiliers.
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