Immobilier : petits prix et gros travaux, la bonne affaire pour les investisseurs ?

Les passoires thermiques, longtemps considérées comme des biens à éviter, pourraient bien représenter une opportunité d’investissement rentable… à condition de bien analyser chaque cas.

Entre décote à l’achat, plus-value à la revente et aides à la rénovation, les biens classés F ou G méritent un second regard, notamment pour ceux qui investissent en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).

Des biens décotés jusqu’à 450 €/m²

Selon MeilleursAgents, les logements classés F ou G (les fameuses passoires thermiques) affichent une décote moyenne de 452 €/m² par rapport aux biens classés D.

Cela peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros d’économie à l’achat, notamment dans les zones rurales ou les petites villes.

Exemple : un bien de 100 m² classé F, vendu 1 800 €/m² au lieu de 2 250 €/m², permet un achat 45 000 € moins cher qu’un bien équivalent mais mieux noté.

Une valorisation verte bien réelle

Les Notaires de France ont observé que les maisons classées A ou B se vendent en moyenne 1,7 fois plus cher que celles classées F ou G (données 2023).

Une fois rénovés, les logements énergétiquement performants attirent plus d’acheteurs et se vendent plus vite et plus cher.

Résultat : un investisseur qui rénove un bien peut espérer générer une plus-value significative, tout en améliorant la rentabilité locative (loyers plus élevés, meilleure demande, moins de vacance locative).

Rénovation : des gains chiffrés à plusieurs milliers d’euros

Selon les études d’Hello Watt, les gains liés à une rénovation énergétique peuvent être importants :

• À Tours : une maison classée G rénovée en C peut générer un gain net de 31 900 à 57 900 €, en fonction des revenus du ménage et des aides obtenues.

• À Bordeaux : un simple passage de F à E peut permettre de valoriser un bien de 5 400 à 6 600 €.

Ces montants sont calculés sur la valeur de revente estimée, le gain énergétique, les loyers plus élevés possibles, et les économies d’énergie.

Mais attention aux contraintes techniques…

En centre-ville, notamment à Paris ou Lyon, les travaux sont plus complexes.

Exemple : une isolation par l’intérieur sur un appartement de 50 m² peut réduire la surface habitable, entraînant une perte de valeur de 12 400 à 19 800 €.

En copropriété, certaines rénovations (chauffage collectif, isolation par l’extérieur) peuvent être impossibles ou coûteuses, rendant l’opération moins rentable.

Travaux + aides = un vrai levier pour les maisons

Les maisons individuelles (notamment en zones rurales) sont plus faciles à rénover, avec moins de contraintes techniques et souvent plus d’aides mobilisables.

Aides à la rénovation énergétique :

• MaPrimeRénov’

• Certificats d’Économie d’Énergie (CEE)

• Aides locales (régions, départements)

• TVA réduite 5,5 % sur certains travaux

Un montage bien ficelé permet de couvrir jusqu’à 40 à 60 % du coût des travaux, surtout pour les foyers modestes.

Évaluation préalable obligatoire

Avant d’acheter un bien à rénover, voici les étapes essentielles à suivre :

1. Estimer la valeur post-rénovation du bien (avec une classe DPE réaliste).

2. Faire chiffrer les travaux (via devis ou bureau d’études énergétiques).

3. Identifier les aides disponibles, selon les revenus et la situation.

4. Analyser les contraintes locales : réglementation de la copropriété, impact sur la surface habitable, accessibilité des travaux.

Chez YAM, nous accompagnons nos clients investisseurs dans l’estimation, l’optimisation énergétique et la mise en valeur de leur bien après travaux.

Analyse de Yoann Maxel, expert en LMNP

« Pour un investisseur LMNP, les passoires thermiques représentent une opportunité sérieuse… à condition de ne rien laisser au hasard.
Sur une maison rurale, la forte décote à l’achat, cumulée aux aides disponibles, permet de générer un gain significatif.
En revanche, un appartement en ville peut s’avérer piégeux : entre perte de surface, réglementation de la copropriété et coût élevé des travaux, la **rentabilité peut s’effondrer. »

À vérifier absolument :

• Chiffrage détaillé des travaux ;

• Estimation rigoureuse de la valeur verte après travaux ;

• Simulations financières post-rénovation (revenus locatifs, économies d’énergie, aides publiques) ;

• Anticipation fiscale (régime réel, amortissements, etc.).

Astuce LMNP

Pour sécuriser votre investissement en LMNP :

• Visez les biens avec forte décote + bon potentiel de valorisation après rénovation.

• Évitez les petites surfaces en copropriété à fort risque technique.

• Intégrez systématiquement les scénarios “pessimistes” dans votre analyse (retard de travaux, surcoûts…).

• Privilégiez les montages où le gain net post-rénovation dépasse les frais financiers.

Pour aller plus loin

• Quelles aides pour rénover une passoire thermique ? – service-public.fr

• Simulez votre DPE et vos aides travaux – hellowatt.fr

• Lire nos autres articles sur l’investissement locatif – Blog YAM

Chez YAM, nous vous aidons à :

• Repérer les opportunités de rénovation rentables,

• Évaluer les montages LMNP sécurisés,

• Mettre en place une stratégie de valorisation patrimoniale durable.

Contactez-nous pour en parler : RDV