Immobilier neuf : ces stations de bord de mer où les prix redeviennent abordables 

Un recul notable des prix : les chiffres clés 2025

Selon le baromètre de Trouver-un-logement-neuf.com, les prix d’un T3 neuf ont reculé dans 70 % des 35 stations balnéaires analysées

Les baisses les plus marquantes en juin 2025 :

• –12 % : La Ciotat (~420 000 €, vs 480 000 € il y a un an)

• –12 % : Istres (budget presque divisé par deux)

• Var : Saint-Raphaël –11 % (~430 000 €), Fréjus –7 % (retour sous 50 % du budget initial)

• Marseille : –5,6 %

• Le Havre : –8,6 %, un T3 autour de 245 000 €

• Perros-Guirec –4,4 %, Saint-Malo –5 % (augmentation de +50 000 €)

• Capbreton (Landes) : –26 %, plus forte chute (surstock ou cycle en fin de phase)

Stations TGV-friendly : La Rochelle, Honfleur, La Baule – baisses entre 1–1,6 % (réajustement post-flambée) .

Des stations à surveiller : prix toujours en hausse

Malgré la tendance générale, certains littoraux restent dynamiques :

• Guidel (Morbihan) : +33 %, T3 à 315–320 k€

• Berck (Pas-de-Calais) : +24 %

• Nice : +15 %, Marseille 8e : +22 % (568 400 €)

• Pornichet, Sables d’Olonne : +15 %

• Cabourg, Saint-Nazaire, Brest : +5–7 % 

Pourquoi ces tendances ?

Offre neuve restreinte

La baisse des nouveaux programmes (souvent moins de 3/an) pèse sur les prix : l’offre peine à répondre, mais certains stocks doivent encore être écoulés.

Segmentation régionale du marché

Les marchés littoraux ne sont pas homogènes : zones en tension restent stables ou en hausse, tandis que d’autres se réajustent après surchauffe.

Contexte macro‑économique

Taux prudents, incertitudes sur la construction, fiscalité fluctuante… tout concourt à freiner les prix

Opportunités d’investissement immobilier neuf en 2025

Stations à considérer :

• La Ciotat, Istres, Capbreton, Le Havre : baisses marquées = prix retombés

• Stations prisées (Guidel, Nice) : veille ou orientation vers d’autres zones

• Littoral accessible TGV (La Rochelle, La Baule) : dynamique favorable

Lien interne utile : parcours détaillé sur investissement locatif LMNP sur Y‑AM.

Le LMNP : levier fiscal puissant

Qu’est-ce que le LMNP ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) relève du régime fiscal des BIC, avec deux options :

1. Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (30 % si meublé touristique non classé), applicable si recettes ≤ 77 700 €

2. Régime réel : obligatoire au-delà de 77 700 € (ou 15 000 € non classé), ou optionnel autrement lmnp

Avantages du régime réel

• Déduction intérêts d’emprunt, travaux, charges, taxe foncière, assurance lmnp

• Amortissement du bien et du mobilier, pouvant annuler l’imposition locative

• Obligation comptable (n° 2031, bilan) 

• Depuis la loi de finances 2025, plus aucune déduction liée à un OGA 

Stratégie : neuf + LMNP, combo gagnant

• Prix attractifs + régime fiscal optimisé = rendement potentiel boosté.

• Investir en LMNP neuf, c’est bénéficier de :

  • Frais de notaire réduits (~2 %) vs ancien (~7 %) 

  • Garantie décennale, performance énergétique RT 2012/RE2020 .

• Choix de station crucial : locativité, saisonnalité, gestion… (Yoann Maxel) → double dividende : prix bas + plus-value à terme.

Bonnes pratiques pour réussir

1. Choisir la station adaptée : dynamique locative, équipements, accessibilité (TGV), saisonnalité.

2. Opter pour le régime réel : avec amortissement, idéal pour encaisser un résultat fiscal quasi neutre.

3. Prévoir la durée : amortissement sur 15–20 ans préférable pour limiter réintégration

4. Collaborer avec un expert-comptable : obligations comptables (déclarations 2031/2042‑C PRO)

Ressources officielles utiles

• Impots.gouv.fr – régimes micro‑BIC et réel, déclarations LMNP/LMP entreprendre.

• Service‑public.fr – revenu locatif meublé, seuils, modalités geometre-lemag.

• Wikipedia LMNP – définitions, régime, conditions impots.gouv.fr

En conclusion

Avec les prix en baisse dans près de 70 % des stations balnéaires en 2025, l’immobilier neuf en bord de mer pourrait redevenir une opportunité attractive. Couplé au statut LMNP en régime réel, l’investissement peut combiner :

• Un prix d’entrée avantageux

• Des optimisations fiscales substantielles

• Un potentiel de plus-value à moyen terme

Suggestions de liens internes

• Y‑AM – Expertise en location meublée (LMNP / LMP)

• Y‑AM – Contactez-nous dès aujourd’hui pour bénéficier de notre accompagnement

 

Conclusion LMNP par Yoann Maxel (spécialiste)

« Ces baisses offrent une fenêtre intéressante pour l’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP). Une capacité d’achat améliorée, un rendement potentiellement boosté, et une fiscalité LMNP optimisée via le régime réel et l’amortissement du bien et du mobilier.
Attention à bien choisir la station : dynamisme locatif, saisonnalité, coûts de gestion. Ces marchés où la pression baisse peuvent offrir un double dividende : prix d’entrée attractif + plus-value future si redémarrage. »

En résumé : avec des prix en recul sur de nombreux littoraux, IL EST TEMPS d’explorer le neuf en LMNP. Offre + régime fiscal = opportunité rentable.

Et vous, quelle station attire votre attention en 2025 ?