Exonération de plus-value immobilière : attention aux pièges fiscaux courants
Vous pensez bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière lors de la vente de votre bien ?
Attention : un détail mal anticipé, une condition non remplie ou un oubli dans l’acte de vente peut tout remettre en cause.
Chaque année, des contribuables sont recalés par l’administration fiscale alors qu’ils pensaient être exonérés. Les redressements peuvent être lourds, avec des majorations pour manquement délibéré.
Deux régimes d’exonération possibles… avec conditions très strictes
1. Vente de la résidence principale
C’est l’exonération la plus connue, mais aussi la plus surveillée par l’administration fiscale.
Pour que la vente d’un bien soit exonérée au titre de la résidence principale, plusieurs conditions doivent être réunies :
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Le bien doit être effectivement occupé comme résidence principale jusqu’à la vente.
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Il faut pouvoir le prouver (factures d’énergie, adresse fiscale, taxe d’habitation, etc.).
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Les délais entre départ et vente doivent rester raisonnables (en général < 1 an).
Risques fréquents de requalification :
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Faible consommation électrique (suspicion de non-occupation)
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Adresse fiscale restée inchangée
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Location avant la vente sans réinstallation dans le bien
👉 Référence officielle : BOFIP – Exonération résidence principale
2. Première cession d’un bien autre que la résidence principale
Ce régime est souvent mal compris, pourtant il peut s’appliquer à un investisseur non-résident ou en location.
Conditions d’exonération :
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Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années
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Il doit réutiliser le prix de vente pour acheter ou construire sa résidence principale dans les 24 mois
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L’intention de réemploi doit obligatoirement être mentionnée dans l’acte notarié
En cas d’oubli, l’exonération est systématiquement refusée.
👉 Référence : Impôts.gouv – Première cession exonérée
Cas concret : jurisprudence récente
Le tribunal administratif de Caen a récemment donné raison à l’administration :
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Exonération pour résidence principale refusée (faible preuve d’occupation)
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Exonération pour première cession annulée, car la clause n’était pas mentionnée dans l’acte
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Avec à la clé : redressement + pénalité pour manquement délibéré
Bonnes pratiques pour éviter les mauvaises surprises
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Mentionner explicitement le régime d’exonération invoqué dans l’acte de vente notarié
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Fournir des preuves solides d’occupation (EDF, Internet, quittances, avis d’imposition)
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Respecter scrupuleusement les délais de réemploi en cas de première cession
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Se faire accompagner par un notaire spécialisé en fiscalité immobilière
L’avis LMNP de Yoann Maxel
« Même si le régime LMNP concerne principalement la location meublée, la revente du bien peut engendrer une plus-value. En cas de sortie du régime ou de vente, l’anticipation fiscale est essentielle.
Contrairement à la résidence principale, la plus-value en LMNP est imposée, mais l’amortissement pratiqué n’est pas réintégré, ce qui constitue un avantage majeur.
Il est donc crucial de sécuriser les régimes fiscaux à chaque étape, et de se faire accompagner lors de la cession, pour éviter des refus d’exonération ou des requalifications. »
👉 À lire : Le régime fiscal LMNP expliqué
En résumé
Vendre un bien immobilier en pensant être exonéré n’est pas une formalité.
Chaque exonération repose sur des conditions précises, souvent mal maîtrisées. Une erreur peut coûter plusieurs milliers d’euros de redressement.
✔️ Anticiper,
✔️ Documenter,
✔️ Informer votre notaire,
✔️ Et vous faire accompagner par un expert fiscal ou patrimonial.
Et vous, êtes-vous au clair sur votre régime de plus-value ?
Vous avez un doute sur votre situation fiscale, votre projet de vente locative ou votre sortie de LMNP ?
Parlons-en ensemble pour sécuriser votre stratégie et éviter les mauvaises surprises. RDV