Airbnb à Paris : Peut-on vraiment louer sa résidence principale plus de 90 jours par an ?
Depuis quelques années, les règles encadrant la location de courte durée à Paris se sont considérablement durcies. Pourtant, une récente décision de justice relance le débat : peut-on réellement louer sa résidence principale plus de 90 jours par an sur Airbnb ? La réponse est oui, mais sous conditions très strictes. Voici ce qu’il faut savoir.
Ce que dit la loi : un plafond strict à 90 jours par an
Depuis 2018, la Ville de Paris applique strictement les dispositions de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme. Ce texte limite la location de la résidence principale à 90 nuitées par an lorsque le bien est proposé en meublé de tourisme de courte durée, notamment via les plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking.
Cette limitation concerne uniquement les résidences principales, c’est-à-dire les logements occupés par leur propriétaire (ou locataire) au moins huit mois dans l’année. L’objectif est clair : préserver l’offre de logements disponibles à la location longue durée dans une ville marquée par une forte pression immobilière.
Une brèche ouverte par la justice : le cas du VIE
Le 12 mai 2025, un tribunal judiciaire parisien a rendu une décision qui pourrait faire jurisprudence. Un étudiant, parti en Volontariat International en Entreprise (VIE) aux États-Unis, a été exonéré de toute amende malgré un dépassement du seuil des 90 jours. Le juge a considéré que son séjour à l’étranger, justifié par une mission professionnelle, constituait un motif légitime de dérogation.
Ce jugement s’inscrit dans une tendance observée depuis 2021, avec plusieurs décisions favorables à des propriétaires ayant invoqué des motifs professionnels tels que :
-
des expatriations longues
-
des tournées artistiques à l’étranger
-
des stages de plusieurs mois
-
des formations nécessitant un déplacement prolongé
Les dérogations admises par la Ville de Paris
Aujourd’hui, trois motifs de dépassement sont reconnus comme recevables, à condition qu’ils soient justifiés par des documents solides :
-
Raisons de santé (hospitalisation, soins de longue durée)
-
Cas de force majeure (empêchement imprévu, situation exceptionnelle)
-
Motif professionnel avéré (mutation, mission, stage ou formation)
Dans tous les cas, les juges exigent des justificatifs concrets et la preuve de chaque nuitée louée. Cela inclut, par exemple, des copies de contrats, attestations d’employeur, billets d’avion, ou encore relevés de réservations issues des plateformes.
Un risque financier réel en cas de non-respect
En cas de non-respect de la réglementation, les sanctions sont lourdes. La Ville de Paris peut réclamer jusqu’à 50 000 euros d’amende par logement. Et ce n’est pas tout : à partir de 2026, la loi Le Meur prévoit une pénalité automatique pouvant aller jusqu’à 15 000 euros par an, en cas de dépassement injustifié du plafond.
Louer plus de 90 jours à Paris : oui, mais sous conditions
Pour résumer :
-
Il est possible de louer sa résidence principale plus de 90 jours par an uniquement en cas de situation exceptionnelle, dûment justifiée.
-
Chaque jour de location au-delà du seuil doit être documenté avec précision.
-
En cas de doute, mieux vaut se faire accompagner par un professionnel du droit ou un expert en gestion locative.
Le regard d’expert de Yoann Maxel – Spécialiste LMNP :
« Ce type de jurisprudence est une ouverture intéressante, mais elle ne doit jamais être interprétée comme un feu vert général. En tant que spécialiste de la gestion d’actifs en LMNP, je recommande toujours aux investisseurs de privilégier la sécurité juridique à court terme pour préserver la rentabilité long terme. Une stratégie LMNP solide s’appuie avant tout sur la stabilité des revenus, la transparence… et l’anticipation. »
Vous êtes concerné ? Mieux vaut anticiper
Vous partez temporairement à l’étranger pour des raisons professionnelles ou médicales ? Vous souhaitez éviter tout risque juridique ou fiscal en louant votre résidence principale pendant votre absence ? Il est essentiel d’anticiper et de constituer un dossier clair, complet et conforme à la réglementation.
N’hésitez pas à nous contacter pour un accompagnement personnalisé.