Immobilier en France : des dizaines de propositions… pour quel impact réel ?
Face à une crise du logement sans précédent, le gouvernement enchaîne les annonces : prêt à taux zéro, rénovation énergétique, taxation des logements vacants, transformation de bureaux en logements, encadrement des loyers… Mais en l’absence de majorité claire et de vision stratégique forte, ces mesures risquent de ne rien changer sur le terrain. Le danger ? Un immobilisme préoccupant qui repousse les investisseurs et aggrave la pénurie de logements. Analyse.
1. Prêt à taux zéro : une impulsion encore trop timide
Prolongé jusqu’en 2027, le prêt à taux zéro (PTZ) est désormais élargi aux logements neufs sur l’ensemble du territoire et reste cumulable avec MaPrimeRénov’. Cette mesure vise à soutenir l’accession à la propriété et à relancer la construction.
Mais sur le terrain, l’effet est limité. Si les chiffres de mars 2025 montrent un léger rebond des autorisations de construction (+6,9 % sur un mois), la tendance annuelle reste fortement baissière (-8 % sur 12 mois glissants). Le PTZ, bien qu’utile, ne suffit pas à relancer le marché sur des bases solides.
2. Rénovation énergétique : de grands objectifs, mais de faibles résultats
L’agenda de la rénovation énergétique est ambitieux : les logements classés G seront interdits à la location dès 2025, les F dès 2028, et les E dès 2034. Les aides comme MaPrimeRénov’ et l’éco-PTZ ont été simplifiées, et les plafonds relevés.
Cependant, les freins restent nombreux. Seuls 32 % des logements F et G auraient été rénovés à ce jour. De nombreux propriétaires préfèrent vendre plutôt que rénover, face aux coûts élevés et à la complexité des travaux. Le rythme de transformation est encore trop lent pour répondre aux objectifs fixés.
3. Taxation des logements vacants : un impact encore flou
La taxe sur les logements vacants a été renforcée depuis 2023, avec des taux progressifs plus élevés dans les zones tendues (jusqu’à 34 % la deuxième année). Le Plan national Zéro Logement Vacant vise à mobiliser ces logements inoccupés, souvent en centre-ville.
Mais en pratique, cette mesure reste peu contraignante. Il est facile pour un propriétaire d’échapper à la taxe en louant ponctuellement ou en invoquant des travaux. Et rien n’impose de remettre les biens sur le marché locatif classique, ce qui limite fortement l’impact réel de cette politique.
4. Transformation des bureaux en logements : un potentiel réel mais des obstacles persistants
Une loi adoptée en juillet 2025 simplifie la transformation de bureaux vacants en logements, en prévoyant des dérogations au plan local d’urbanisme et des permis de construire plus souples.
Cette réforme ouvre des perspectives intéressantes, notamment dans les grandes métropoles où les bureaux inoccupés se multiplient. Toutefois, les freins techniques, financiers et administratifs sont nombreux : coûts de transformation élevés, difficultés à adapter les normes, inertie des acteurs. Résultat : peu de projets réellement lancés à ce jour.
5. Une avalanche de mesures, mais une stratégie illisible
Selon le think tank Vivere, le vrai problème ne réside pas dans le manque de propositions, mais dans leur incohérence :
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Trop de mesures contradictoires
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Une fiscalité instable et souvent punitive pour les investisseurs
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Une complexité réglementaire croissante
La fin du dispositif Pinel, par exemple, a mis un coup d’arrêt à l’investissement locatif neuf. L’encadrement des loyers, jugé dissuasif dans certaines villes, ajoute à l’incertitude. De nombreux investisseurs préfèrent se retirer du marché, faute de visibilité claire à moyen terme.
6. Résultat : une crise qui s’aggrave
Les conséquences sont déjà visibles :
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Le nombre de logements construits continue de chuter
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Les permis de construire sont en baisse constante
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La demande explose, notamment dans les zones tendues
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Les loyers augmentent, faute d’offre suffisante
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Le logement devient inabordable pour une part croissante de la population
7. Tableau de synthèse : entre intentions et réalité
| Mesure | Objectif | Limites concrètes |
|---|---|---|
| Prolongation du PTZ | Soutenir la primo-accession | Effet limité sur la relance de la construction |
| Rénovation énergétique | Améliorer le parc locatif | Travaux coûteux, rythme trop lent |
| Taxe sur logements vacants | Libérer du stock disponible | Contournements faciles, application inégale |
| Transformation de bureaux | Créer du logement en milieu urbain | Complexité technique et juridique persistante |
| Encadrement, fiscalité, etc. | Protéger les locataires, équilibrer l’offre | Résultats inverses : désengagement des investisseurs |
8. Ce qu’il manque : une vision stratégique claire
Pour sortir durablement de cette crise, trois axes sont prioritaires :
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Simplifier la réglementation : regrouper les aides, clarifier les règles, stabiliser la fiscalité.
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Hiérarchiser les priorités : cibler la construction neuve en zones tendues, la rénovation thermique des passoires, et la reconversion de bâtiments vacants.
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Coordonner les acteurs : mettre autour de la table l’État, les collectivités, les investisseurs, les bailleurs sociaux et les promoteurs.
Le regard de Yoann Maxel – Spécialiste LMNP :
L’immobilier a besoin de clarté, pas de confusion. En LMNP, nos clients cherchent de la stabilité juridique et fiscalepour sécuriser leurs placements. Les signaux actuels ? Ils sont alarmants. Pour restaurer la confiance, il faut une politique cohérente, lisible, qui valorise les bailleurs privés, pas qui les stigmatise. »
Une stratégie claire, des règles stables et des incitations ciblées : voilà ce qu’attendent les investisseurs. Et ce qu’il faut construire… maintenant.