DPE et passoires énergétiques : 850 000 logements bientôt reclassés ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est au cœur des enjeux immobiliers français. Mercredi, Matignon a annoncé une réforme majeure qui pourrait changer la donne pour 850 000 logements classés F ou G, actuellement considérés comme passoires énergétiques.
Une nouvelle formule de calcul va entrer en vigueur en 2026, et elle pourrait faire remonter d’un cran la note énergétique de nombreux logements… mais ce changement n’est pas sans conséquences.

DPE et passoires énergétiques : que change la réforme 2026 ?

Le DPE est obligatoire pour toute vente ou mise en location d’un logement. Il classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore), et il conditionne de nombreuses obligations légales pour les bailleurs et les vendeurs.

La réforme annoncée concerne un point technique mais crucial :
Le coefficient de conversion de l’électricité (utilisé dans le calcul du DPE) sera abaissé de 2,3 à 1,9 dès 2026.

🎯 Objectif affiché : mieux refléter le mix énergétique français, largement décarboné grâce au nucléaire. Aujourd’hui, les logements chauffés à l’électricité sont parfois pénalisés à tort par le calcul actuel, ce que le gouvernement souhaite corriger.

DPE : 850 000 passoires énergétiques pourraient disparaître

Le ministère estime que jusqu’à 850 000 logements classés F ou G (soit une note très mauvaise) remonteront d’une classe avec la nouvelle méthode de calcul.
Cela signifie que ces biens ne seront plus considérés comme des passoires énergétiques à compter de 2026.

Conséquences positives immédiates :

• Moins de contraintes pour les propriétaires bailleurs

• Possibilité de revoir les loyers à la hausse

• Éviction temporaire de l’interdiction de location prévue pour les passoires

Mais aussi des effets pervers :

• Des milliers de logements ne seront plus éligibles à MaPrimeRénov’, car leur classement sera meilleur

• Moins de pression sur les propriétaires pour engager des rénovations thermiques profondes

• Un message flou envoyé au secteur de la rénovation et aux investisseurs

DPE, location et rénovation : ce qu’il faut retenir pour 2025-2028

Rappel des échéances réglementaires actuelles liées au DPE et au statut de passoire énergétique :

• Depuis 2023, interdiction d’augmenter le loyer pour les logements F ou G

• Interdiction de louer les logements G à partir de 2025

• Interdiction de louer les logements F à partir de 2028

• La réforme de 2024 avait déjà permis à 140 000 petits logements de moins de 40 m² de sortir du statut de passoire

Avec cette nouvelle réforme, la courbe semble continuer dans ce sens : alléger les contraintes pour éviter l’asphyxie du marché immobilier, sans forcément améliorer la qualité des logements.

DPE passoires énergétiques : les réactions du secteur immobilier

Du côté des propriétaires bailleurs, cette réforme est accueillie comme une bouffée d’air. De nombreux logements chauffés à l’électricité étaient pénalisés à tort, ce qui freinait leur mise en location ou leur valorisation.

Mais les professionnels du bâtiment et de la rénovation alertent :

« Moins de passoires classées F ou G signifie aussi moins de logements éligibles aux aides à la rénovation. Or, la vraie urgence reste la réduction des consommations et des émissions », indique un expert du secteur.

Ce changement risque de ralentir la dynamique de rénovation, déjà fragilisée par la baisse du budget MaPrimeRénov’ en 2025.

Moins de passoires énergétiques = moins de rénovation ?

En corrigeant une inégalité, l’État prend aussi le risque de relâcher la pression sur les travaux de performance énergétique. Car moins de logements classés F ou G, c’est :

• Moins de besoins de rénovation immédiate

• Moins d’accès aux aides financières

• Moins de projets lancés par les artisans et entreprises du secteur

Et cela arrive dans un contexte de fort ralentissement du marché immobilier et de réduction des financements publics.

En conclusion : ce que doivent faire les propriétaires concernés par le DPE

Si tu es propriétaire bailleur d’un logement électrique classé F ou G, il est crucial de :

• Faire actualiser ton DPE en 2026, dès que la nouvelle méthode sera en place

• Vérifier l’éligibilité de ton bien aux aides MaPrimeRénov’ avant la réforme

• Anticiper les évolutions réglementaires pour ne pas te retrouver bloqué dans 2 ou 3 ans

🎯 Une stratégie immobilière proactive te permettra de valoriser ton bien et de prendre les bonnes décisions au bon moment, avec ou sans travaux.

Conclusion LMNP par Yoann Maxel – spécialiste fiscalité & location meublée :

« Cette réforme va redonner un souffle aux bailleurs LMNP en difficulté, mais attention : elle ne supprime ni l’obsolescence du bâti, ni la perte de valeur à long terme.
Si votre logement F passe en E, tant mieux. Mais la performance énergétique réelle reste un critère clé pour la valorisation et la pérennité locative.
Profitez de cette opportunité pour arbitrer, rénovation ciblée ou cession intelligente : chaque bien LMNP doit être pensé comme un actif stratégique. »

Pour aller plus loin : 3 liens utiles à inclure (en dofollow si possible) :

• https://www.ecologie.gouv.fr/diagnostic-performance-energetique-dpe – site du ministère

• https://france-renov.gouv.fr – simulateur MaPrimeRénov’

• https://verif-invest.fr – simulateur locatif grand public