Réforme du DPE 2026 : quelles conséquences pour les logements classés F et G ?
À partir du 1er janvier 2026, le diagnostic de performance énergétique (DPE) fera l’objet d’une importante réforme, annoncée par le gouvernement français. L’objectif : corriger une inégalité structurelle du dispositif, notamment pour les logements chauffés à l’électricité. Avec un changement du coefficient d’énergie primaire appliqué à l’électricité, près de 850 000 logements pourraient théoriquement sortir du statut de passoire thermique. Mais derrière ce chiffre spectaculaire se cachent de nombreuses nuances, inquiétudes et implications pour les propriétaires, investisseurs et locataires.
Alors, votre logement classé F ou G est-il concerné ? Cette réforme est-elle une bonne nouvelle ou une simple manœuvre politique ? Faut-il refaire son DPE ? On fait le point.
1. Qu’est-ce que le DPE et pourquoi une réforme ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un outil obligatoire en cas de vente ou de mise en location d’un bien immobilier. Il attribue une étiquette énergie allant de A (très performant) à G (passoire thermique), en fonction de deux critères :
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La consommation d’énergie primaire
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Le niveau d’émissions de gaz à effet de serre (GES)
Le DPE a un impact direct sur la valeur d’un bien : un mauvais classement peut restreindre la location, décourager les acheteurs ou faire chuter le prix de vente. Depuis la loi Climat et Résilience, les logements classés F et G sont progressivement interdits à la location.
Mais ce système a été critiqué, notamment par les propriétaires de logements chauffés à l’électricité, pénalisés malgré un mix énergétique français relativement décarboné grâce au nucléaire. C’est sur ce point qu’intervient la réforme de 2026.
2. Ce que la réforme change concrètement en janvier 2026
Le changement principal porte sur le coefficient d’énergie primaire (CEP) appliqué à l’électricité. Ce coefficient permet de convertir la consommation réelle en énergie « primaire », c’est-à-dire en prenant en compte la production, le transport et la distribution.
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Avant : CEP = 2,3 ➜ l’électricité était considérée comme 2,3 fois plus « coûteuse » en énergie
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Après réforme : CEP = 1,9 ➜ une valeur plus représentative du mix énergétique actuel, dominé par le nucléaire
Concrètement, cela signifie que les logements chauffés à l’électricité seront mieux notés, car leur consommation d’énergie primaire paraîtra moins importante.
3. Qui bénéficiera de cette réforme ?
Tous les logements ne seront pas concernés. Les principaux bénéficiaires seront :
-Les biens chauffés à l’électricité
Ce sont les grands gagnants. Le nouveau coefficient réduit leur consommation d’énergie estimée, les faisant potentiellement remonter d’une classe.
-Les petites surfaces
-Les studios et T1, notamment dans les grandes villes, étaient souvent classés F ou G malgré une faible consommation réelle. La réforme leur est favorable.
-Les copropriétés
Notamment en ville, avec des systèmes de chauffage individuel électrique. Ces biens pourront voir leur DPE amélioré, ce qui facilitera leur vente ou leur mise en location.
4. Des effets limités à relativiser
Malgré les annonces médiatiques, les effets réels de la réforme seront limités :
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Seuls 16 % des logements F et G verront leur étiquette changer de manière significative
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40 % des logements G resteront classés G
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Aucun bien ne gagnera plus d’une classe
En d’autres termes : un logement F peut espérer passer en E, mais pas plus. Les logements très énergivores, notamment ceux chauffés au fioul ou au gaz, ou les grandes maisons mal isolées, resteront pénalisés.
5. Répercussions sur le marché locatif et l’investissement
La réforme du DPE en 2026 pourrait bousculer le marché immobilier, notamment en période de transition réglementaire :
❗ Un ralentissement des rénovations
Certains propriétaires pourraient retarder leurs travaux, dans l’attente d’un DPE plus favorable en 2026. Cela pourrait freiner la dynamique actuelle de rénovation énergétique.
❗ Des incertitudes pour les transactions en cours
De nombreux biens classés F ou G sont actuellement en vente ou en projet de mise en location. Que faire : rénover ou attendre la réforme ? L’incertitude peut compliquer la prise de décision, voire geler certaines ventes.
❗ Une méfiance accrue des investisseurs
Face à une réglementation mouvante, certains investisseurs locatifs pourraient perdre confiance. Le DPE devient un critère à risque, et la réforme pourrait être perçue comme un réajustement politique, non technique, sans effet durable sur la performance énergétique réelle des logements.
6. Faut-il refaire son DPE ?
Pas tout de suite.
Le gouvernement a prévu une mise à jour gratuite du DPE, sans repasser par un diagnostiqueur, via un simulateur en ligne. Ce simulateur est accessible depuis le 11 juillet 2025 sur le site :
➡️ https://actualise-ton-dpe.casam-pro.com
Pour qui ?
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Les propriétaires de logements chauffés à l’électricité
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Ceux disposant d’un DPE en cours de validité
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Ceux qui envisagent de vendre ou louer après 2026
À savoir :
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La nouvelle méthode ne sera officiellement valable qu’en janvier 2026
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La mise à jour via l’Ademe (Agence de la transition écologique) permettra d’obtenir un nouveau classement officiel en toute conformité
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Cela évite de repayer un diagnostic en 2026, sauf en cas de rénovation entre-temps
7. Enjeux à long terme : le vrai défi reste la rénovation
La réforme du DPE ne doit pas faire oublier l’essentiel : réduire la consommation énergétique réelle des bâtiments.
Le DPE est un indicateur, pas une fin en soi.
Les vraies solutions passent par :
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Isolation thermique (murs, combles, fenêtres)
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Remplacement des systèmes de chauffage obsolètes
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Rénovation globale avec approche énergétique cohérente
Aides disponibles :
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Aides des collectivités territoriales
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Prêts à taux zéro pour la rénovation énergétique (éco-PTZ)
La réforme ne dispense en aucun cas de faire des travaux, notamment pour les logements encore classés F ou G après 2026.
Conclusion
La réforme du DPE prévue pour janvier 2026 est un ajustement attendu qui devrait bénéficier à certains propriétaires, notamment ceux dont les logements sont chauffés à l’électricité. Mais les effets réels seront limités et ne concernent pas tous les logements mal classés.
Pour les particuliers, l’attente d’une reclassification ne doit pas freiner les projets de rénovation. Le DPE reste un outil de sensibilisation, mais la performance énergétique réelle reste le critère le plus important à long terme.
Enfin, cette réforme pose une question plus large : faut-il continuer à empiler les ajustements réglementaires ou adopter une vraie stratégie de rénovation massive du parc immobilier ?
Analyse LMNP par Yoann Maxel – spécialiste fiscalité & location meublée :
« Pour un bailleur en LMNP, cette réforme est un répit partiel, pas une solution durable. Passer de G à F n’efface pas le risque locatif ou fiscal à moyen terme. Mon conseil : profitez de cette fenêtre pour repositionner vos biens. Isolation, chauffage, revente stratégique… Il faut anticiper. Le DPE reste instable, mais votre stratégie ne doit pas l’être. »
💡 En LMNP, l’objectif n’est pas juste d’échapper aux sanctions, mais de pérenniser la rentabilité de vos biens dans un contexte réglementaire mouvant.
📞 Parlons cashflow, stratégie patrimoniale et actifs résilients.