Rénovation énergétique : peut-on augmenter le loyer après travaux ?
Avec l’entrée en vigueur de nouvelles réglementations liées à la transition écologique, les travaux de rénovation énergétique deviennent une nécessité pour de nombreux bailleurs. Mais ces travaux souvent coûteux soulèvent une question légitime : peut-on augmenter le loyer après les avoir réalisés ?
La réponse n’est pas aussi simple qu’un oui ou un non. Elle dépend de plusieurs facteurs : moment de l’augmentation (en cours ou à la fin du bail), type de bail, localisation du logement, montant des travaux, et surtout du cadre juridique applicable.
Dans cet article, nous faisons le point complet sur ce que dit la loi, les marges de manœuvre des propriétaires, et les bonnes pratiques pour sécuriser la démarche.
Pourquoi la question se pose aujourd’hui ?
Avec l’interdiction progressive de mise en location des passoires énergétiques (logements classés F ou G au DPE), la rénovation énergétique devient un impératif. Or, ces travaux représentent un investissement lourd :
- Isolation thermique
- Pompe à chaleur ou chaudière performante
- Remplacement des fenêtres
- Audit énergétique, etc.
En parallèle, les loyers sont strictement encadrés, notamment en zone tendue. D’où cette interrogation centrale pour les bailleurs : suis-je en droit de répercuter une partie de mon investissement sur le loyer ?
1. Augmenter le loyer en cours de bail : possible, mais encadré
Clause contractuelle prévue au bail
✅ Si le contrat de bail signé avec le locataire contient une clause prévoyant une réalisation de travaux d’amélioration accompagnée d’une augmentation de loyer, alors celle-ci s’applique de plein droit.
Exemple : « Le bailleur s’engage à réaliser des travaux d’amélioration (changement de chaudière, isolation) au cours du bail. En contrepartie, le loyer sera augmenté de X € à compter de la réalisation effective. »
Cette clause doit être précise, chiffrée et acceptée dès la signature du bail.
Si aucune clause n’est prévue
❌ Le propriétaire ne peut pas imposer une hausse unilatérale.
Il devra :
- Négocier un avenant au bail
- Justifier que les travaux améliorent le confort ou réduisent les charges
- Obtenir un accord écrit et signé
Le locataire peut refuser. Il n’est jamais obligé d’accepter une hausse de loyer en cours de bail.
2. Augmenter le loyer au renouvellement du bail
En zone tendue : règles strictes
Les règles sont définies par le décret du 21 juillet 2023 sur l’encadrement des loyers et l’article 17-2 de la loi de 1989.
Deux conditions cumulatives :
- Le loyer doit être manifestement sous-évalué
- Le bailleur doit avoir réalisé des travaux significatifs
Justifier la sous-évaluation
- Fournir entre 3 et 6 références de loyers comparables
- Références de moins de 6 mois
Plafonds de hausse
- 15 % du coût TTC des travaux (si ≥ 1 an de loyer)
- Ou 50 % de l’écart avec le marché local
Échelonnement obligatoire si > 10 %
- Location nue : 1/6 par an sur 6 ans
- Meublé : 1/3 par an sur 3 ans
En zone non tendue : plus de souplesse
La hausse n’est possible qu’en cas de sous-évaluation manifeste, démontrée par des références. Les travaux seuls ne suffisent pas.
3. Qu’entend-on par “travaux d’amélioration” ?
Sont éligibles :
- Isolation thermique
- Chauffage performant
- Fenêtres double vitrage
- VMC, panneaux solaires, etc.
Non éligibles : travaux d’entretien, remplacement à l’identique, peinture, etc.
4. Exemple concret de calcul de majoration
Travaux : 6 000 €
Loyer annuel : 6 000 €
Majoration : 15 % de 6 000 = 900 €, soit +75 €/mois
Échelonné sur 6 ans :
| Année | Loyer mensuel |
|---|---|
| 1 | 512,50 € |
| 2 | 525 € |
| 3 | 537,50 € |
| 4 | 550 € |
| 5 | 562,50 € |
| 6 | 575 € |
5. Et si un nouveau locataire entre dans le logement ?
En zone tendue : le loyer est encadré, sauf exceptions :
- Inoccupation ≥ 18 mois
- Travaux ≥ 1 an de loyer
- Réhabilitation complète
- Loyer sous-évalué avec références
En zone non tendue : liberté totale, sauf restriction DPE (interdiction G).
6. Les obligations d’information du bailleur
- Factures détaillées
- Références de loyers
- Respect des délais de préavis (6 mois ou 3 mois)
7. Les bonnes pratiques pour éviter les litiges
- Prévoir la clause dès le bail
- Informer le locataire en amont
- Fournir des preuves des travaux
- Proposer un échelonnement
- Recourir à la conciliation si besoin
8. Ce que dit la jurisprudence récente
Les tribunaux valident la hausse si :
- Travaux significatifs
- Écart de loyer démontré
- Dossier complet (factures, DPE, photos, expertises)
9. Sources officielles et liens utiles
- Article 17-2 de la loi de 1989
- Service-public.fr – Encadrement des loyers
- Anil – Loyers et travaux
- Décret du 21 juillet 2023
Conclusion : une hausse possible… mais jamais automatique
Augmenter le loyer après une rénovation énergétique, oui — mais à condition de respecter les règles. En zone tendue comme en zone détendue, le législateur veille à ce que le locataire soit protégé, et que toute hausse soit juste, mesurée et justifiée.
Le bon réflexe pour les bailleurs : anticiper, documenter, et communiquer. Un dossier bien préparé et une démarche transparente permettent non seulement de valoriser les efforts d’investissement, mais aussi de renforcer la relation de confiance avec le locataire.
Conclusion – Vue par Yoann MAXEL, spécialiste du LMNP :
« Pour les bailleurs en meublé non professionnel, la rénovation énergétique peut améliorer la valeur du bien et réduire les charges, mais elle ne donne pas toujours le droit d’augmenter le loyer. En LMNP, mieux vaut intégrer le coût des travaux dans la stratégie d’amortissement, et jouer sur la valorisation locative indirecte (meilleure note DPE, attractivité, durée de vacance réduite). Pour augmenter le loyer en toute légalité, le bail initial doit être construit avec anticipation. »
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