1) Contexte : ce qui a changé depuis la suppression de la taxe d’habitation

La taxe d’habitation sur les résidences principales a été progressivement supprimée entre 2018 et 2023. Juridiquement, la suppression résulte des lois de finances successives ; pédagogiquement, retenons que les ménages occupant leur résidence principale n’acquittent plus de taxe d’habitation depuis 2023, tandis qu’elle subsiste pour les résidences secondaires et certains logements vacants. Cette précision est essentielle pour éviter les confusions récurrentes dans les échanges avec les locataires comme avec les propriétaires.

L’État a mis en place un mécanisme de compensation pour les collectivités, notamment au travers d’un coefficient correcteur qui redistribue des ressources pour neutraliser les pertes liées à la suppression. En pratique, les communes perçoivent désormais des recettes de remplacement (en particulier une part de TVA pour certains niveaux de collectivités), mais elles n’ont plus de pouvoir de taux sur cet impôt national, ce qui modifie les équilibres d’autonomie financière.

Dans le débat public, on avance souvent que la suppression représenterait autour de 22 milliards d’euros de ressources à compenser ou à réorganiser à l’échelle nationale. Au-delà des montants, la conséquence concrète est la suivante : l’effort fiscal local pèse davantage sur les propriétaires via la taxe foncière, dont certaines communes ont relevé le taux ou bénéficié de la revalorisation nationale des bases.

2) Déclarations & positions : Larcher, Rebsamen, gouvernement

Lors d’un entretien sur RMC-BFMTV, Gérard Larcher estime qu’il n’est « pas juste » que « la fiscalité locale ne repose que sur les propriétaires » depuis la suppression de la taxe d’habitation, soulignant qu’il existe des communes où « plus de 60 % voire 70 % des habitants sont locataires ». Il précise ne pas vouloir rétablir la taxe d’habitation telle qu’elle existait mais appelle à une réflexion globale sur le financement des collectivités.

Dans le même tempo, François Rebsamen a évoqué une « contribution modeste » (par exemple un forfait annuel symbolique par foyer) afin de « renouer le lien » entre habitants et services publics communaux. L’idée a fait l’objet de réactions immédiates : certains médias ont mentionné des ordres de grandeur (quelques dizaines d’euros par foyer), d’autres ont rapporté des réserves du camp présidentiel et de la majorité parlementaire sur l’opportunité de créer un nouvel impôt local.

Côté exécutif, la porte-parole du gouvernement a insisté sur le fait que rien n’était arbitré et qu’il n’était pas question de rétablir la taxe d’habitation. Autrement dit : pas de décision à ce stade, mais un débat ouvert — ce qui n’empêche ni les collectivités ni les bailleurs de se préparer intellectuellement et opérationnellement à plusieurs scénarios.

En communication, retenons : injustice perçue (locataires non contributeurs directs), recherche d’équité, et refus affiché d’une « pression fiscale supplémentaire » sans vision d’ensemble.

3) Comment fonctionnent aujourd’hui les finances locales (bases, compensation, TEOM)

Sans entrer dans toute la technique budgétaire, quatre points clés permettent d’expliquer la situation à un public non spécialiste.

• Suppression de la taxe d’habitation (résidence principale) : effective pour tous depuis 2023. Elle demeure pour les résidences secondaires et certains cas particuliers.
• Compensation & coefficient correcteur : un mécanisme redistribue des ressources afin de préserver l’équilibre financier des collectivités après suppression de la taxe d’habitation.
• Taxe foncière : ressource majeure qui pèse sur les propriétaires. Certaines communes ont augmenté leur taux, d’autres subissent surtout la revalorisation nationale des bases (indexation).
• TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) : elle figure sur l’avis de taxe foncière, mais elle est récupérable par le bailleur auprès du locataire (hors frais de gestion) via les charges. Autrement dit, les locataires contribuent déjà indirectement à un service local spécifique.

Message pédagogique : « Locataires vs propriétaires » n’est pas un couperet. Les locataires n’acquittent plus de taxe d’habitation sur leur résidence principale, mais ils participent aux charges récupérables (dont la TEOM) liées à des services locaux. La question posée par le débat politique est celle d’une contribution financière directe, même modeste et universelle, au bénéfice de la commune.

4) Incidence économique pour les ménages et le marché locatif

Pour les ménages, l’introduction d’une contribution locale universelle — même faible — réduirait le gain net obtenu par la suppression de la taxe d’habitation. Pour les propriétaires bailleurs, le sujet est double : 1) la dynamique de la demande locative peut être sensible à tout prélèvement supplémentaire pesant sur les locataires, notamment dans les budgets serrés ; 2) l’équilibre économique d’un investissement (LMNP ou nu) dépend du cash-flow net après charges et fiscalité.

Trois effets de second tour sont plausibles :

• Relocations plus lentes si le sujet fiscal devient un irritant psychologique ; d’où l’importance d’une annonce irréprochable (prestation, transparence, pédagogie sur les charges).
• Négociations à la marge lors des états des lieux d’entrée/sortie, si les locataires confondent TEOM, charges récupérables et éventuelle « contribution » locale. Le bailleur doit documenter clairement ce qui relève de la loi et du contrat.
• Arbitrages géographiques côté investisseurs si certaines communes combinent forte taxe foncière et future contribution ; la diversification devient un réflexe de gestion du risque.

Bon réflexe LMNP : maintenir un taux d’occupation élevé par la qualité de l’offre (photos, plan, DPE, équipements de vie réelle : coin bureau, Wi-Fi fiable, rangements, machine lavante-séchante) et une communication claire sur charges et régularisation.

5) Impacts et leviers pour l’expert en location meublée (LMNP)

En LMNP, deux « moteurs » gouvernent la rentabilité après impôt : 1) le résultat fiscal (micro-BIC vs réel) ; 2) le taux d’occupation x prix moyen de séjour (ou loyer mensuel). Une contribution locale modeste, si elle voyait le jour, ne serait pas récupérable comme la TEOM (sauf cadre légal spécifique), et pèserait donc sur le locataire si elle lui est directement assignée, ou sur l’attractivité s’il la perçoit comme un coût d’habiter dans la commune. Pour le bailleur, l’essentiel est de sécuriser le cash-flow et l’expérience locataire.

5.1 Fiscalité LMNP : micro-BIC vs réel

• Micro-BIC : simplicité, abattement forfaitaire ; peu de levier face à la hausse des charges réelles.
• Réel : déduction intégrale des charges (dont taxe foncière) et amortissements (immeuble hors terrain, mobilier) qui réduisent le résultat imposable, souvent sans affecter la trésorerie.

Méthode pragmatique : simuler les deux régimes avec vos loyers, TF, TEOM, assurance PNO, frais de gestion, intérêts résiduels, travaux, etc. Une bascule au réel est souvent protectrice dans les territoires de taxe foncière dynamique.

5.2 Gouvernance locative : transparence et prévisibilité

Fournissez en annexe du bail un mémo d’une page distinguant : charges récupérables (TEOM comprise, hors frais de gestion), charges non récupérables, calendrier de régularisation et pièces justificatives. C’est un garde-fou contre litiges et incompréhensions, et un atout d’image.

5.3 Diversification & provisionnement

Cartographiez votre exposition fiscalité locale par commune. Conservez une provision dédiée (3 à 6 mois de taxe foncière), et identifiez 1–2 territoires alternatifs moins tendus pour vos prochains investissements (afin d’amortir, par portefeuille, le risque de taux communal ou de « contribution »).

6) Scénarios prospectifs : si une contribution voyait le jour

À ce stade, rien n’est tranché. Mais anticiper permet d’éviter les décisions à chaud. Voici trois scénarios pédagogiques (ordre de grandeur) qui n’ont pas vocation à préjuger d’une architecture légale finale.

Scénario A — Forfait symbolique par foyer (ex. 30 €/an)

• Incidence locataire : coût direct modeste, mais visibilité médiatique forte. Peu d’effet macro sur la demande locative, sauf budgets très contraints.
• Incidence bailleur : quasi nulle directement ; indirectement, un discours d’accompagnement utile pour sécuriser la relation locataire (« ce n’est pas une hausse de loyer », « charges récupérables inchangées »).
• Collectivités : recette prévisible, mais faible à l’unité — nécessite une gestion de l’exonération sociale (étudiants, minima sociaux ?) pour éviter l’iniquité perçue.

Scénario B — Contribution proportionnelle (faible) aux ressources

• Incidence locataire : progressivité perçue comme plus « juste » ; complexité administrative accrue (déclarations, recouvrement, exemptions).
• Incidence bailleur : encore indirecte, via la demande locative (valeur d’usage vs coût total d’habiter). Communication à soigner dans les zones tendues où l’encadrement des loyers s’applique.
• Collectivités : potentiel fiscal plus élevé, mais coûts de gestion également supérieurs ; risque de non-recouvrement.

Scénario C — Contribution mixte (forfait + part variable locale)

• Incidence locataire : lisibilité moyenne ; la part « locale » pourrait financer des services identifiés (propreté, espaces verts, sécurité), ce qui peut améliorer l’acceptabilité.
• Incidence bailleur : discourses d’attractivité à adapter : mise en avant des bénéfices concrets du quartier (équipements, transports) pour « justifier » le coût d’habiter.
• Collectivités : meilleure corrélation « contribution ↔ service » ; nécessité d’indicateurs publics de qualité de service pour éviter les polémiques.

Important : ces scénarios sont hypothétiques. Si une contribution était décidée, le texte définirait précisément l’assiette, les exonérations, le recouvrement et le calendrier. À ce stade, l’exécutif a indiqué qu’aucun arbitrage n’était rendu.

7) Plan d’action 30-60-90 jours pour les bailleurs meublés

Jours 1–30 : sécuriser l’existant

• Mettre à jour votre tableau de charges (TF/TEOM, PNO, entretien, copropriété) et par lot.
• Préparer la régularisation TEOM (décompte, justificatifs, calendrier) ; rappeler dans un mémo que la TEOM est récupérable (hors frais de gestion).
• Renégocier assurances et contrats de maintenance (groupage parc, franchises, options).
• Soigner l’expérience locataire : communication claire, disponibilité, fiches pratiques (charges récupérables / non récupérables).

Jours 31–60 : optimiser fiscalement

• Comparer micro-BIC vs réel sur vos données ; simuler l’effet d’une TF dynamique.
• Planifier des travaux utiles fiscalement (entretien, petites améliorations) pour lisser le résultat et maintenir l’attractivité.
• En zones d’encadrement des loyers, ajuster l’annonce (compléments de loyer, équipements objectivables) dans le respect des règles.

Jours 61–90 : piloter les risques

• Mettre en place un reporting trimestriel : loyer encaissé, charges, cash-flow, TRI, vacance.
• Provisionner 3–6 mois de taxe foncière pour les lots exposés ; tester des options de diversification géographique.
• Préparer un kit de communication (PDF 1 page) pour les locataires : ce qui change / ce qui ne change pas si une contribution était évoquée localement.

8) FAQ courte pour répondre aux locataires et partenaires

Est-ce que la taxe d’habitation revient ?

Non. La suppression sur les résidences principales est effective depuis 2023. Elle demeure pour les résidences secondaires et certains cas. Le débat actuel porte sur une éventuelle contribution — pas sur un retour inchangé de l’ancienne taxe.

Les locataires paient-ils vraiment « zéro » pour la commune ?

Ils ne paient plus de taxe d’habitation sur leur résidence principale. En revanche, ils contribuent via les charges récupérables (dont la TEOM) pour des services locaux précis. Le débat porte sur une contribution directe (et universelle ?) aux services communaux.

Le gouvernement a-t-il décidé quelque chose ?

À ce stade, aucune décision n’est arrêtée selon la porte-parole du gouvernement. Plusieurs responsables politiques soulignent la nécessité d’une réflexion globale et d’éviter une pression fiscale supplémentaire mal calibrée.

Impact sur la rentabilité d’un LMNP ?

Indirect à court terme (demande, perception). Le levier clé reste le réel (amortissements) et la qualité de gestion (taux d’occupation, transparence charges). Surveillez la dynamique de la taxe foncière par commune.

9) Sources & ressources utiles

• Déclarations de Gérard Larcher (RMC-BFMTV)
• Couverture RMC-BFMTV (économie)
• « Contribution modeste » évoquée par François Rebsamen
• Réactions politiques (Maire-info / Localtis)
• Débat parlementaire (Public Sénat)
• Taxe d’habitation (règles actuelles) — impots.gouv.fr
• Suppression & coefficient correcteur — Vie-publique
• TEOM — cadre et récupérabilité (Service-Public) · notice impôts