Impôts locaux: taxe foncière et taxe d’habitation, les propriétaires sous pression
Les impôts locaux sont devenus la bête noire des propriétaires. Si la taxe d’habitation a disparu pour les résidences principales, elle reste bien exigible pour les résidences secondaires et son taux peut être revu à la hausse par les municipalités. Quant à la taxe foncière, elle poursuit son irrésistible ascension, même si certaines communes sont plus raisonnables que d’autres.
Pas de miracle cette année encore pour les propriétaires immobiliers ! Alors que la date limite du paiement de leur taxe foncière (TF) se rapproche dangereusement, le montant qui leur est réclamé a augmenté d’au moins 1,7% par rapport à l’an passé. En cause ? La hausse de l’indice des prix à la consommation harmonisé (ICPH) à partir duquel sont revalorisées tous les ans les valeurs locatives cadastrales qui servent de base de calcul à la TF.
Conséquence : en 2025, chaque contribuable concerné est appelé à payer en moyenne 1.090 euros pour une maison et 865 euros pour un appartement, contre respectivement 1.072 euros et 851 euros en 2024.
Certes, cette nouvelle augmentation consécutive à celle de l’inflation peut sembler en valeur relativement faible, mais « elle vient s’ajouter aux 3,9 % de 2024 et aux 7,1 % de 2023. Soit un bond mécanique de la taxe foncière de près de 13 points en l’espace de seulement trois ans », rappelle Sylvain Grataloup, président de l’Union national des propriétaires immobiliers (Unpi). Et encore… sans tenir compte de l’évolution des taux d’imposition communaux et intercommunaux laissés au libre choix des élus locaux et qui constitue le deuxième facteur permettant d’établir le montant annuel de la TF dû par chaque propriétaire.
Accalmie électorale
Pour autant, c’est de ce côté-là qu’il y a cette année de quoi se réjouir. A l’approche des échéances électorales de mars 2026, l’heure est en effet à l’accalmie; la grande majorité des communes ayant opté pour une stabilité fiscale. D’après une publication de la direction générale des finances publiques (DGFIP) datée du mois d’août, 86,3 % d’entre elles ont ainsi reconduit pour 2025 leur taux de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFBT) et 1,1 % ont même fait le choix de le réviser à la baisse. Un pourcentage en progression par rapport à l’année précédente où seules 82,1 % avaient décidé de le maintenir.
Quant aux 4.386 villes qui ont choisi de relever leur taux, elles se sont montrées particulièrement raisonnables.
Dans le détail, 70,27% d’entre elles l’ont augmenté de moins d’un point et 19,95% entre 1 et 2 points, relève la DGFIP.
« La proximité des élections municipales pousse traditionnellement un grand nombre de maires à faire preuve d’une certaine retenue en matière d’augmentation des taux de fiscalité locale l’année précédant le vote. Et 2025 ne fait donc pas exception », analyse Sylvain Grataloup. Cette même attitude prudente avait de fait déjà été observée lors des précédents cycles électoraux, notamment dans les communes dont la population est supérieure à 100.000 habitants.
Sur les 4.386 villes qui ont relevé leur taux de taxe foncière en 2025, 70% ont voté une hausse comprise entre 0 et 1%
Celles-ci avaient en effet enregistré une légère baisse de leur taux d’imposition locale (taxes d’habitation et foncière confondues) de -0,3 % en 2019 et une quasi-stabilité de +0,1% en 2013, note une étude du cabinet FSL sur les taux d’imposition 2025 des grandes collectivités locales parue en mai dernier.
Ces villes qui reconduisent les taux
Or, cette année encore, sur les 42 villes de plus de 100.000 habitants que compte l’Hexagone, quarante et une ont pris le parti de conserver leur taux de TF 2024 sur les propriétés bâties et une a même voté sa diminution.
Si les reconductions de taux prédominent donc en 2025 dans toutes les strates de communes, cette tendance est néanmoins particulièrement marquée dans celles de plus de 10.000 habitants. Au total, seules 22 d’entre elles sur 1.022 ont appliqué une hausse de taux. Au point qu’au regard de la population nationale, le taux communal de TFPB n’a augmenté entre 2024 et 2025 que pour 6,4% des Français.
Mais cette proportion grimpe à 14,4% pour ce qui est des habitants des villes composées de 500 à 3.500 administrés. Exemple, dans la commune d’Annesse-et-Beaulieu en Dordogne (1.400 habitants environ), le taux de TFPB a progressé de 1% en un an (47,34 % en 2025 contre 46,87% en 2024). Même constat à Médis en Charente-Maritime (3.000 habitants) où il a augmenté de 2% (45,78% en 2025 contre 44,88 % en 2024) ou à Magnet dans l’Allier (1.050 habitants environ) où il a grimpé de 5,6 % (40,43% en 2025 contre 38,30% en 2024).
Les plus fortes hausses
Parmi les plus fortes hausses de taux de TFPB observées cette année, on peut citer les villes de Poilcourt-Sydney dans les Ardennes (+64,60%), d’Alzon dans le Gard (+41,99%) de Lourde en Haute-Garonne (+39,99%) ou encore Bantouzelle dans le Nord (+32,12 %). Mais la palme revient à Gandrange en Moselle dont les quelque 3.000 habitants ont vu leur taux de taxe foncière sur les propriétés bâties littéralement exploser en l’espace d’un an (+ 137% à 64,49% en 2025 contre 27,18% en 2024).
Il n’empêche… Même si la proximité des prochaines élections municipales offre un peu de répit aux propriétaires immobiliers, « la taxe foncière pèse au fil des ans de plus en plus lourd pour les particuliers au point de grignoter les économies réalisées grâce à la disparition de la taxe d’habitation sur la résidence principale », constate Aga Bojarska-Serres, directrice générale adjointe en charge de l’activité crédit de Meilleurtaux.
I. Pourquoi la taxe foncière augmente-t-elle ?
1. Indexation automatique des bases
La hausse de la taxe foncière s’explique d’abord par la revalorisation automatique des valeurs locatives cadastrales. Pour 2025, l’indexation est fixée à +1,7 % au minimum.La finance pour tous+1
Cette revalorisation n’est pas du fait des communes : c’est une augmentation liée à l’inflation et prévue par la loi via les mécanismes de l’article 1518 bis du Code général des impôts.Tout Sur Mes Finances+1
2. Le vote des taux communaux
Ensuite, les communes et intercommunalités peuvent voter leur propre taux d’imposition de taxe foncière. Tant que le taux reste stable, seule l’indexation joue. Mais dès que la collectivité décide d’augmenter son taux, la facture peut grimper nettement.impots.gouv.fr+1
3. La disparition partielle de la taxe d’habitation
La suppression progressive de la taxe d’habitation pour les résidences principales a transféré une part de la charge fiscale sur d’autres impôts locaux, renforçant parfois la pression sur la taxe foncière.
4. Effet cumulatif et inflation
L’effet cumulatif est réel : +7,1 % en 2023, +3,9 % en 2024 puis +1,7 % en 2025 montre que la hausse ralentit mais reste importante.Actu-Juridique+1 Pour de nombreux propriétaires, ce sont plusieurs années de progression qui pèsent sur le budget immobilier.
II. Quid de la taxe d’habitation et des résidences secondaires ?
Résidences principales
La taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée pour la majorité des ménages. Toutefois, des cas demeurent, selon la zone, les revenus ou des locaux spécifiques.
Résidences secondaires
Pour les résidences secondaires, la taxe d’habitation reste exigible et les communes ont souvent la liberté de majorer les taux. Ce dossier est donc particulièrement sensible pour les propriétaires de résidences non principales.
Impact pour les propriétaires
La combinaison : (taxe d’habitation maintenue ou fortement augmentée) + (taxe foncière en hausse) crée une double pression fiscale. Même si la hausse individuelle annuelle peut sembler modérée, l’accumulation est lourde pour le budget des ménages.
III. Une accalmie électorale… mais un poids toujours croissant
Le vote des taux en 2025
À l’approche des élections municipales de mars 2026, les élus font preuve d’une certaine retenue : selon la Direction générale des finances publiques (DGFIP), 86,3 % des communes ont reconduit leur taux de taxe foncière sur les propriétés bâties pour 2025, et 1,1 % l’ont même diminué.Actu-Juridique
Parmi celles qui ont augmenté, 70 % l’ont fait de moins d’un point, et ~20 % de 1 à 2 points.Actu-Juridique
Des hausses plus fortes dans les petites communes
Toutefois, dans les communes de 500 à 3 500 habitants, la proportion d’habitants concernés par une hausse est plus élevée : ~14,4 %. C’est dans ces territoires que l’augmentation des taux est la plus fréquente.
Le poids pour les propriétaires
Même si les taux sont globalement stables, la hausse mécanique des bases, cumulée à des taux qui restent élevés, fait que la taxe foncière représente une part croissante du budget des propriétaires. Une étude estime qu’en 2024 la taxe foncière représentait l’équivalent de 1,3 mensualité de crédit immobilier pour un logement de 70 m² dans certaines villes.Imodirect
IV. Comment les propriétaires peuvent-ils réagir ?
Vérifier les exonérations
Certains profils peuvent bénéficier d’exonérations ou de dégrèvements : retraités de plus de 75 ans, foyers aux revenus modestes, personnes bénéficiant de l’ASPA, etc.Cap Retraite
Il est utile de vérifier chaque année votre avis d’imposition et de solliciter un dégrèvement ou une exonération si vous y êtes éligible.
Optimiser la mensualisation ou le prélèvement à l’échéance
Pour lisser l’impact, opter pour la mensualisation de la taxe foncière peut rendre la charge plus supportable.Linternaute.com
Contester ou demander un dégrèvement
Si vous constatez une erreur dans la base imposable ou un changement significatif de situation (travaux, mutation, changement d’usage), vous pouvez solliciter un dégrèvement ou contester votre avis de taxe foncière.
Anticiper la hausse
Même si cette année les taux restent majoritairement stables, la base imposable continue d’augmenter. Il est donc prudent de prévoir cette charge dans votre budget annuel et de ne pas la considérer comme neutre.
Diversifier et arbitrer
Pour les propriétaires bailleurs, considérer l’impact de cette taxation dans le calcul de rentabilité s’impose. L’augmentation des impôts locaux peut pèser sur la rentabilité nette d’un bien loué.
V. En conclusion
Pour les propriétaires immobiliers, la tendance est claire : les impôts locaux continuent de grimper, même si les hausses se modèrent. Entre la taxe d’habitation maintenue pour les résidences secondaires, la hausse mécanique des bases de la taxe foncière et l’impact des taux votés par les collectivités, la pression fiscale s’intensifie.
Même si l’accalmie électorale apporte un peu de soulagement par la stabilisation des taux, cela ne suffit pas à compenser l’augmentation structurelle.
Dans ce contexte, les propriétaires doivent adopter une approche proactive : vérifier leur situation, prévoir la charge, optimiser et anticiper. Car derrière les taux stables, la progression des bases imposables, plus discrète mais constante, est la vraie source d’inquiétude.
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