Locations saisonnières en copropriété : que change la loi Le Meur pour votre droit de louer sur Airbnb ?
Sommaire
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Contexte : pourquoi la loi Le Meur bouleverse les locations saisonnières
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Loi Le Meur : une majorité assouplie, mais sous conditions strictes
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La condition-clé : la clause du règlement de copropriété
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Résidence principale vs résidence secondaire : ce que dit vraiment la loi
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Des règlements de copropriété souvent permissifs
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Interdictions votées : quels recours pour les copropriétaires ?
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Une QPC potentiellement explosive devant le Conseil constitutionnel
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Quels impacts sur l’investissement locatif et les locations saisonnières en copropriété ?
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Analyse experte – Yoann Maxel
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FAQ
1. Contexte : pourquoi la loi Le Meur bouleverse les locations saisonnières
Les locations saisonnières en copropriété occupent une place centrale dans le débat public depuis plusieurs années. L’apparition et l’explosion des plateformes comme Airbnb, Booking et Abritel ont profondément modifié le paysage locatif français. Là où l’usage des appartements en copropriété était historiquement résidentiel, les meublés de tourisme ont introduit de nouvelles pratiques : rotation accélérée des occupants, occupation irrégulière des lots, augmentation du flux de visiteurs dans des immeubles conçus pour de l’habitat. Cette transformation est particulièrement visible dans les centres-villes patrimoniaux, les communes littorales, les zones proches des parcs d’attractions, ainsi que dans les stations de montagne très fréquentées.
Cette nouvelle réalité, bien que rentable pour de nombreux propriétaires, a généré des tensions croissantes : hausse des loyers à l’année, raréfaction de l’offre pour les habitants permanents, dégradation de la qualité de vie pour certains résidents, et conflits récurrents au sein des copropriétés. Les collectivités locales ont alerté sur les effets de la location courte durée sur la pression immobilière dans les zones tendues. C’est dans ce climat que le législateur est intervenu.
La loi Le Meur, adoptée fin 2024, a profondément modifié les règles applicables aux locations de type Airbnb en copropriété. Cette réforme marque un tournant majeur, car elle rend l’interdiction des meublés touristiques beaucoup plus accessible qu’auparavant. Pour la première fois, une copropriété peut décider plus facilement de restreindre ou d’interdire la location courte durée — mais seulement si certaines conditions juridiques sont réunies.
Dans ce nouveau contexte, une question revient systématiquement chez les investisseurs et les propriétaires :
“Ma copropriété peut-elle vraiment m’interdire de louer sur Airbnb ?”
La réponse est bien plus nuancée qu’il n’y paraît. Elle dépend :
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du règlement de copropriété,
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de la majorité utilisée en assemblée générale,
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du type de résidence (principale ou secondaire),
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et du respect strict des règles votées par la loi Le Meur.
2. Loi Le Meur : une majorité assouplie, mais sous conditions strictes
La loi Le Meur modifie l’article 26d de la loi du 10 juillet 1965, en introduisant un assouplissement majeur du régime de vote.
Une majorité désormais fixée aux deux tiers
Jusqu’à fin 2024, la règle était extrêmement stricte : l’unanimité des copropriétaires était requise pour interdire les locations saisonnières en copropriété. Dans la pratique, cela rendait toute interdiction quasiment impossible, car un seul vote contre suffisait à bloquer la décision.
Avec la loi Le Meur, la donne change :
une interdiction peut désormais être votée à la majorité des deux tiers.
L’objectif politique est clair : offrir aux copropriétés un levier plus efficace pour préserver la tranquillité de l’immeuble et limiter l’activité touristique dans des bâtiments conçus pour de l’habitation.
Mais attention : cette majorité ne s’applique qu’avec une condition préalable
Beaucoup de copropriétaires et de syndics ont mal compris la portée réelle du texte. La majorité aux deux tiers n’est applicable que si une condition juridique préalable est remplie.
La présence obligatoire d’une clause d’interdiction d’activité commerciale
C’est LE point central de la loi :
Le règlement de copropriété doit déjà contenir une clause interdisant les activités commerciales dans les lots d’habitation.
Sans cette clause, la copropriété ne peut pas interdire Airbnb aux deux tiers.
Elle doit revenir au régime strict :
l’unanimité.
Cela signifie que :
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beaucoup d’interdictions votées trop rapidement seront probablement illégales,
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les propriétaires mal informés risquent d’abandonner leur activité à tort,
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les investisseurs disposent d’un recours si cette règle n’a pas été respectée.
Une erreur sur la majorité applicable suffit à rendre la décision juridiquement fragile.
Source officielle : Loi du 10 juillet 1965 (https://www.legifrance.gouv.fr)
3. La condition-clé : le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est la “constitution” de l’immeuble. C’est lui qui détermine la destination des lots et l’usage permis aux copropriétaires.
Trois configurations possibles
1. Le règlement interdit déjà les activités commerciales
Dans ce cas, l’assemblée générale peut voter l’interdiction des meublés touristiques à la majorité des deux tiers.
H4 — 2. Le règlement autorise explicitement les activités mixtes (habitation + activité commerciale)
Alors, la copropriété ne peut pas interdire Airbnb aux deux tiers.
Il faut l’unanimité.
C’est notamment le cas dans les immeubles touristiques, anciens hôtels transformés, ou résidences secondaires construites pour un usage mixte.
3. Le règlement ne dit rien
Dans ce cas, la loi protège le propriétaire.
L’absence de mention équivaut à une liberté d’usage dans le respect du droit local.
Une interdiction votée à la majorité des deux tiers dans cette configuration :
peut être contestée en justice, et souvent annulée.
Source : ANIL – Locations meublées touristiques et copropriété (https://www.anil.org)
4. Résidence principale vs résidence secondaire : une distinction fondamentale
La loi Le Meur ne vise pas tous les propriétaires de la même manière.
Les résidences principales restent protégées
Un copropriétaire occupant sa résidence principale dispose d’un droit spécifique :
➡️ Il peut louer jusqu’à 120 jours par an, même si une interdiction est votée pour les résidences secondaires.
Les locations saisonnières en copropriété restent donc autorisées dans les cas suivants :
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le propriétaire vit réellement dans l’appartement,
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la location reste occasionnelle,
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le plafond de 120 jours est respecté.
Les résidences secondaires sont les plus visées
C’est elles que la loi Le Meur cible explicitement.
Ce sont ces biens que la copropriété peut interdire beaucoup plus facilement, et ce sont surtout eux qui constituent la majorité des locations Airbnb.
Pour un investisseur non occupant, le risque d’interdiction est donc réel et doit être anticipé dès l’acquisition.
5. Des règlements de copropriété souvent permissifs… et des interdictions fragiles
Dans la pratique, une grande partie des règlements de copropriété en France sont anciens, flous, ou incomplets. Certains datent de plusieurs décennies et n’avaient évidemment pas anticipé l’arrivée des plateformes de location courte durée.
On retrouve fréquemment :
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des règlements silencieux sur l’usage commercial,
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des rédactions ambiguës,
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des autorisations d’usage mixte,
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des dispositions contradictoires.
Ce flou crée une zone de protection naturelle pour les propriétaires louant en courte durée.
Dans les zones touristiques, littorales, balnéaires ou montagneuses, il n’est pas rare que les règlements aient été initialement rédigés pour autoriser une forme d’activité touristique. Les interdictions votées aujourd’hui dans ces immeubles sont donc très souvent juridiquement fragiles — et contestables.
6. Copropriétaires : quels sont vos recours ?
Vous pouvez contester une interdiction Airbnb si :
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Le règlement n’interdit pas les activités commerciales,
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Vous louez une résidence secondaire,
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L’interdiction a été adoptée aux deux tiers et non à l’unanimité.
Un délai strict : 2 mois
Le recours doit être fait dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.
Passé ce délai, même une décision illégale devient définitive.
Source : Service-Public – Contestation d’une AG (https://www.service-public.fr)
7. Une QPC déposée : la loi Le Meur peut-elle être censurée ?
L’avocat Xavier Demeuzoy, spécialiste des locations saisonnières, a déposé une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) visant l’article 6 de la loi Le Meur.
Les arguments avancés
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Atteinte au droit de propriété,
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Entrave à la liberté d’entreprendre,
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Contradiction avec la jurisprudence du Conseil constitutionnel de 2014, qui avait déjà censuré des restrictions sur les meublés de tourisme (loi ALUR).
La Cour de cassation doit se prononcer d’ici fin décembre 2025 sur la transmission de la QPC.
Si elle est acceptée :
Le Conseil constitutionnel pourrait annuler partiellement ou totalement le dispositif.
Un scénario qui pourrait bouleverser à nouveau les locations saisonnières en copropriété dans toute la France.
8. Quels impacts sur l’investissement locatif ?
Selon une étude de l’ANIL publiée en septembre 2025, 1,17 million de résidences secondaires en copropriété sont concernées par cette réforme.
Source : ANIL (https://www.anil.org)
Pour beaucoup de propriétaires, Airbnb n’est pas un caprice mais un équilibre économique :
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il couvre les charges,
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finance une partie du crédit,
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maintient un usage personnel du bien,
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et permet une flexibilité incompatible avec la location à l’année.
Une interdiction ou une incertitude juridique peut entraîner :
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une baisse de valeur du bien,
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une difficulté de revente,
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une liquidité réduite,
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une rentabilité fortement amoindrie.
Pour un investisseur, ces paramètres doivent désormais entrer dans l’analyse financière.
9. Analyse experte – Yoann Maxel
La loi Le Meur illustre une tendance structurelle : les règles autour du logement deviennent plus lourdes, plus techniques et plus restrictives.
Une insécurité juridique croissante
Selon Yoann Maxel, l’empilement des normes crée une situation où :
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les investisseurs manquent de visibilité,
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chaque copropriété applique les règles différemment,
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les risques juridiques augmentent,
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les rendements deviennent plus incertains.
Le manque de clarté fragilise tout projet basé sur les locations saisonnières en copropriété.
La nécessité de surveiller le règlement de copropriété
Yoann recommande une vigilance absolue avant tout achat :
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lire chaque clause relative à la destination des lots,
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vérifier les précédents votes,
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comprendre le rapport de forces au sein de la copropriété,
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analyser les risques d’évolution future.
Un appartement attractif peut devenir inexploitablé s’il se situe dans une copropriété hostile aux meublés touristiques.
Le LMNP en résidence gérée : une alternative sécurisée
Contrairement aux locations saisonnières classiques, les résidences gérées (tourisme, affaires, étudiants, seniors) offrent :
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un bail commercial stable,
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des loyers garantis,
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une fiscalité avantageuse (amortissement LMNP),
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aucune dépendance aux votes de copropriété,
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un cadre juridique beaucoup plus prévisible.
Dans un contexte où les règles évoluent sans cesse, le LMNP en résidence gérée devient une solution stratégique pour les investisseurs.
FAQ — Questions fréquentes sur les locations saisonnières en copropriété et la loi Le Meur
Ma copropriété peut-elle vraiment m’interdire de louer mon appartement sur Airbnb ?
Oui, mais uniquement sous certaines conditions très précises.
Avec la loi Le Meur, une copropriété peut voter l’interdiction des locations saisonnières en copropriété à la majorité des deux tiers uniquement si le règlement de copropriété contient déjà une clause interdisant les activités commerciales dans les lots d’habitation.
Si cette clause n’existe pas :
➡️ Le vote d’interdiction doit être unanime.
Une interdiction votée dans de mauvaises conditions peut être contestée devant le tribunal judiciaire.
Source : Loi du 10 juillet 1965 (https://www.legifrance.gouv.fr)
Peut-on m’interdire de louer ma résidence principale en Airbnb ?
Non.
La loi Le Meur ne vise que les résidences secondaires.
Pour votre résidence principale, la loi française vous autorise à louer votre logement occasionnellement, dans la limite de :
➡️ 120 jours par an.
Même si la copropriété vote une interdiction pour les résidences secondaires, ce vote ne s’applique pas à votre résidence principale.
Quelles locations sont les plus concernées par la loi Le Meur ?
Ce sont les biens suivants :
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résidences secondaires,
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appartements en zones touristiques,
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biens détenus par des investisseurs non occupants,
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logements en copropriété dont le règlement est ambigu ou permissif.
Les locations saisonnières en copropriété exercées dans ces contextes sont les premières à être ciblées par les interdictions.
Quelle majorité faut-il pour interdire les meublés touristiques ?
Deux scénarios :
1️⃣ Clause commerciale déjà présente dans le règlement :
➡️ majorité des 2/3 des voix.
2️⃣ Clause absente ou floue :
➡️ unanimité nécessaire.
Beaucoup de décisions d’AG votées depuis début 2025 ne respectent pas cette règle et sont donc contestables.
J’ai une résidence secondaire : puis-je continuer à louer ?
Oui, tant que la copropriété n’a pas voté une interdiction valable juridiquement.
Beaucoup d’interdictions récentes sont illégales car :
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la majorité utilisée n’était pas la bonne,
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le règlement ne contenait pas de clause d’usage commercial,
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les décisions ont été mal rédigées ou mal motivées.
Avant de cesser votre activité, il est indispensable de :
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relire le règlement de copropriété,
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vérifier les procès-verbaux,
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consulter un avocat spécialisé.
Comment contester une interdiction Airbnb votée en AG ?
Vous pouvez déposer un recours devant le tribunal judiciaire si :
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le vote s’est fait aux deux tiers alors que l’unanimité était requise,
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le règlement ne contenait pas de clause contre les activités commerciales,
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la décision n’a pas respecté la procédure.
⚠️ Délai impératif : 2 mois après notification du procès-verbal.
Passé ce délai, même une décision illégale devient définitive.
Source : Service-Public (https://www.service-public.fr)
La loi Le Meur s’applique-t-elle immédiatement aux locations en cours ?
Oui.
L’interdiction votée par une copropriété peut s’appliquer même si vous exerciez déjà une activité Airbnb dans votre résidence secondaire. Il n’existe pas de droit acquis automatique pour les anciennes activités.
En cas de doute, seule une analyse précise du règlement et de la décision votée permet de vérifier l’applicabilité réelle.
Que devient mon investissement si la copropriété interdit la location courte durée ?
L’impact peut être significatif :
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baisse du rendement annuel,
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difficulté à couvrir les charges,
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perte de valeur à la revente,
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attractivité réduite pour les futurs acquéreurs,
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impossibilité de maintenir un modèle économique basé sur Airbnb.
Pour les investisseurs, cette incertitude doit être intégrée dès l’analyse du bien.
Source : ANIL – Étude résidences secondaires 2025 (https://www.anil.org)
La loi Le Meur pourrait-elle être annulée par la QPC ?
Oui, c’est possible.
Une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) vise actuellement l’article 6 de la loi, au motif qu’elle pourrait porter atteinte :
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au droit de propriété,
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à la liberté d’entreprendre,
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à la jurisprudence du Conseil constitutionnel (décision de 2014).
Si la QPC est transmise et validée, certaines dispositions pourraient être censurées dans les mois qui suivent.
Le LMNP en résidence gérée est-il concerné par ces interdictions ?
Non.
Les résidences gérées (tourisme, affaires, étudiants, seniors…) fonctionnent avec :
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un bail commercial,
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un opérateur professionnel,
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une destination des lots différente du logement standard.
Elles ne relèvent pas des interdictions votées en AG de copropriété car l’activité touristique y est contractuelle et intégrée au fonctionnement de la résidence.
C’est pourquoi de nombreux investisseurs se tournent vers ces solutions lorsque les locations saisonnières en copropriété deviennent trop risquées.
Vous envisagez d’investir dans une résidence secondaire, d’exploiter un bien en location saisonnière ou de sécuriser un projet LMNP face aux évolutions réglementaires ?
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