Fiscalité sur les logements vacants : vers un alourdissement en 2026 et ce que les investisseurs doivent anticiper

Introduction

La fiscalité sur les logements vacants est devenue un levier central des politiques publiques du logement. Dans un contexte de tension locative persistante, notamment dans les grandes métropoles, les pouvoirs publics cherchent à inciter plus fortement les propriétaires à remettre sur le marché des biens durablement inoccupés.

Alors que la France compte plusieurs millions de logements vacants, les dispositifs fiscaux existants sont jugés insuffisamment dissuasifs. Les débats budgétaires récents laissent entrevoir une évolution possible de la fiscalité sur la vacance immobilière à l’horizon 2026, avec des impacts potentiellement significatifs pour les investisseurs.

Cet article propose une analyse structurée de la fiscalité actuelle des logements vacants, des pistes de réforme envisagées, et des enjeux à anticiper pour les investisseurs immobiliers, dans une approche patrimoniale et réglementaire rigoureuse.

Sommaire

• Le poids des logements vacants en France

• La fiscalité actuelle des logements vacants

• Les pistes de réforme envisagées pour 2026

• Focus sur les zones tendues et les grandes métropoles

• Risques et enjeux pour les investisseurs

• Quelles stratégies patrimoniales face au durcissement fiscal ?

• FAQ – Fiscalité sur les logements vacants

• Conclusion

Le poids des logements vacants en France

Les données publiques disponibles confirment que la vacance immobilière constitue un phénomène structurel et durable en France. Selon les dernières exploitations issues du fichier LOVAC (Logements vacants), environ 7 % du parc privé est aujourd’hui concerné par la vacance, soit plus de 2 millions de logements à l’échelle nationale. Parmi eux, une part importante est inoccupée depuis plus de deux ans, ce qui correspond à une vacance dite structurelle, par opposition à une vacance transitoire liée à une relocation ou à des travaux.

Cette distinction est essentielle du point de vue des pouvoirs publics. La vacance structurelle est perçue comme un gisement potentiel de logements mobilisables, notamment dans un contexte de tension locative croissante. Elle concerne souvent des biens conservés hors marché pour des raisons patrimoniales, successorales, fiscales ou d’anticipation de plus-value, mais aussi des logements devenus inadaptés aux standards actuels du marché (surface, performance énergétique, localisation).

Le paradoxe est particulièrement marqué dans les grandes agglomérations : alors que la demande locative y est forte, une partie significative du parc reste inoccupée. Cette situation alimente une pression politique croissante pour renforcer les outils incitatifs et contraignants, au premier rang desquels figure la fiscalité.

Pour les investisseurs, ces données constituent un signal clair : la vacance immobilière n’est plus seulement analysée comme un choix de gestion patrimoniale, mais de plus en plus comme un dysfonctionnement économique et social, susceptible d’être corrigé par des mécanismes fiscaux renforcés.

Source :
INSEE – Parc de logements et vacance (https://www.insee.fr)

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La fiscalité actuelle des logements vacants

La taxe sur les logements vacants (TLV)

La taxe sur les logements vacants (TLV) constitue aujourd’hui le principal outil fiscal de lutte contre la vacance dans les zones à forte tension immobilière. Elle s’applique aux logements situés dans des communes classées en zone tendue, telles que définies par décret, et concerne les biens inoccupés depuis au moins un an.

Le mécanisme repose sur plusieurs principes structurants :

• l’assiette de la taxe est constituée par la valeur locative cadastrale du logement ;

• le taux est progressif dans le temps, augmentant en fonction de la durée de vacance ;

• la taxe est perçue par l’État, ce qui garantit une application homogène sur l’ensemble des zones concernées.

L’objectif affiché de la TLV est avant tout incitatif : rendre économiquement moins attractif le maintien prolongé d’un logement vacant dans un territoire où l’offre locative est insuffisante. Elle vise ainsi à modifier les arbitrages des propriétaires, en intégrant le coût fiscal de la vacance dans la gestion patrimoniale du bien.

Toutefois, la TLV présente certaines limites. Son champ d’application géographique restreint, les cas d’exonération possibles et la difficulté de contrôle effectif de la vacance expliquent en partie pourquoi son impact sur la remise sur le marché des logements reste jugé insuffisant par les pouvoirs publics.

Source :
Service-public.fr – Taxe sur les logements vacants (https://www.service-public.fr)

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La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)

La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) constitue un dispositif distinct et complémentaire de la TLV. Contrairement à cette dernière, elle relève d’une initiative communale : chaque collectivité peut décider de la mettre en place ou non, en fonction de sa situation locale.

La THLV peut s’appliquer :

• y compris hors zones tendues,

• sur des logements vacants depuis au moins deux ans,

• selon un taux déterminé localement à partir de la valeur locative cadastrale.

Ce caractère optionnel entraîne une forte hétérogénéité territoriale. Certaines communes y recourent activement pour lutter contre la vacance, tandis que d’autres ne l’ont jamais instaurée. Il en résulte une lisibilité parfois limitée pour les propriétaires, notamment ceux disposant d’un patrimoine réparti sur plusieurs territoires.

D’un point de vue fiscal, le rendement de la THLV est variable et souvent secondaire par rapport à son objectif incitatif. Elle s’inscrit davantage dans une logique de gestion locale du parc immobilier, permettant aux collectivités d’adapter leur réponse aux spécificités de leur marché résidentiel.

L’existence parallèle de la TLV et de la THLV fait régulièrement l’objet de critiques, tant pour sa complexité que pour son efficacité jugée partielle. Cette dualité alimente les réflexions actuelles sur une possible réforme ou rationalisation de la fiscalité applicable aux logements vacants.

Source :
Direction générale des collectivités locales – Fiscalité locale (https://www.collectivites-locales.gouv.fr)

Les pistes de réforme envisagées pour 2026

À ce stade, il est essentiel de rappeler que les évolutions évoquées relèvent de travaux parlementaires, de rapports et de propositions politiques, sans adoption définitive à ce jour. Aucune réforme n’est donc juridiquement actée pour 2026.
Néanmoins, ces débats traduisent une orientation politique cohérente et persistante : renforcer l’efficacité de la fiscalité sur les logements vacants afin d’accroître l’offre locative, en particulier dans les zones sous tension.

Cette dynamique s’inscrit dans un contexte plus large de pression sur le logement, où la vacance est de moins en moins perçue comme une simple décision patrimoniale individuelle, mais comme un enjeu collectif de politique publique.

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Vers une fusion de dispositifs fiscaux

Parmi les pistes les plus discutées figure la fusion de certains dispositifs fiscaux existants, notamment la taxe sur les logements vacants (TLV) et la fiscalité applicable aux résidences secondaires en zone tendue.

L’objectif poursuivi serait multiple :

• simplifier un cadre fiscal aujourd’hui jugé complexe, reposant sur des dispositifs parallèles aux logiques différentes ;

• limiter les stratégies de contournement, notamment les situations où un logement est déclaré comme résidence secondaire afin d’échapper à la TLV ;

• renforcer la lisibilité et la prévisibilité de la fiscalité pour les propriétaires.

Une telle fusion irait dans le sens d’une approche plus homogène de la sous-occupation du parc immobilier, qu’il s’agisse de vacance prolongée ou d’un usage très limité du logement. Pour les investisseurs, cette hypothèse suggère une réduction progressive des zones grises fiscales, avec un risque accru de requalification des situations patrimoniales ambiguës.

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Une fiscalité davantage pilotée localement

D’autres propositions privilégient au contraire une décentralisation accrue de la fiscalité sur la vacance, en confiant un pouvoir renforcé aux collectivités territoriales. Cette approche s’appuie sur l’idée que la vacance immobilière ne répond pas aux mêmes logiques selon les territoires.

Dans cette configuration :

• les communes ou intercommunalités disposeraient de marges de manœuvre élargies pour instaurer, moduler ou renforcer la taxation des logements vacants ;

• la fiscalité deviendrait un outil d’ajustement local, directement lié à la tension du marché immobilier ;

• les écarts de traitement entre territoires pourraient s’accentuer.

Si cette logique permettrait une réponse plus ciblée aux réalités locales, elle renforcerait également l’hétérogénéité territoriale du risque fiscal. Pour les investisseurs multi-localisés, cela impliquerait une vigilance accrue et une analyse fine des politiques locales en matière de logement.

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L’hypothèse d’une taxe unique sur la vacance

Enfin, l’idée d’une taxe unique sur les logements vacants, centralisée et applicable de manière homogène sur l’ensemble du territoire, a été évoquée à plusieurs reprises.

Cette hypothèse viserait à :

• rationaliser l’architecture fiscale existante,

• améliorer la compréhension des règles par les propriétaires,

• renforcer l’efficacité du dispositif par une application uniforme.

Si cette option n’a pas été retenue à ce stade, elle illustre néanmoins une volonté de simplification et de renforcementdu cadre fiscal. Elle traduirait un changement de paradigme : la vacance immobilière serait traitée comme un phénomène national, nécessitant une réponse fiscale cohérente et centralisée.

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Focus sur les zones tendues et les grandes métropoles

Les grandes agglomérations concentrent une part disproportionnée des logements vacants et des résidences secondaires. Ces territoires, caractérisés par une forte tension entre l’offre et la demande locative, constituent le cœur des politiques publiques de lutte contre la vacance.

Dans ces zones, la fiscalité est déjà utilisée comme un outil de régulation du marché immobilier, notamment via :

• des majorations ciblées de taxes,

• des dispositifs spécifiques applicables aux résidences secondaires,

• une surveillance accrue des situations de sous-occupation.

Les collectivités locales y voient un moyen de :

• remettre des logements sur le marché locatif,

• limiter les stratégies de détention patrimoniale non exploitée,

• augmenter leurs ressources fiscales dans un contexte budgétaire contraint.

Cette concentration des mesures dans les zones tendues renforce la probabilité que les futures réformes s’y appliquent en priorité, avec un impact différencié selon la localisation des actifs immobiliers.

Source :
Ministère de la Transition écologique – Logement et territoires (https://www.ecologie.gouv.fr)

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Risques et enjeux pour les investisseurs

Risque fiscal

Un durcissement de la fiscalité sur les logements vacants pourrait se traduire par une augmentation significative et durable de la charge fiscale pesant sur les biens non exploités, en particulier dans les zones tendues. Cette évolution modifierait l’équilibre économique de certaines stratégies patrimoniales fondées sur la conservation passive d’actifs immobiliers.

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Risque réglementaire

Les critères de qualification des logements vacants ou des résidences secondaires pourraient évoluer. Une telle évolution réduirait les marges d’optimisation existantes et renforcerait les obligations déclaratives, avec un risque accru de redressement en cas d’erreur ou d’interprétation contestable.

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Risque patrimonial

La détention prolongée d’un bien non exploité pourrait devenir économiquement moins soutenable, sous l’effet cumulé de la fiscalité, des contraintes réglementaires et des coûts de portage. Les investisseurs pourraient être conduits à arbitrer plus fréquemment leur patrimoine immobilier.

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Quelles stratégies patrimoniales face au durcissement fiscal ?

Dans ce contexte, les investisseurs sont amenés à privilégier des stratégies fondées sur l’exploitation effective des actifs immobiliers, afin de limiter l’exposition à la fiscalité sur la vacance. Les biens intégrés dans un cadre contractuel structuré, générant des flux réguliers, permettent notamment de neutraliser le risque de vacance fiscale tout en conservant une visibilité sur les revenus.

Toute décision doit toutefois s’inscrire dans une analyse globale et personnalisée, tenant compte :

• du profil de l’investisseur,

• de son horizon patrimonial,

• de la localisation des actifs,

• et du cadre réglementaire applicable.

FAQ – Fiscalité sur les logements vacants

La fiscalité sur les logements vacants va-t-elle augmenter en 2026 ?
À ce stade, aucune réforme définitive n’a été adoptée. Les débats actuels laissent toutefois envisager un durcissement possible.

Quels logements sont concernés par la TLV ?
Les logements inoccupés depuis au moins un an, situés en zone tendue.

Les communes peuvent-elles créer leur propre taxe ?
Oui, via la THLV, sous certaines conditions.

Les investisseurs sont-ils les seuls concernés ?
Non. Tout propriétaire d’un logement vacant peut être concerné, y compris les particuliers non investisseurs.

Existe-t-il des exonérations ?
Oui, notamment en cas de vacance involontaire ou de travaux importants, sous conditions strictes.

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Conclusion

La fiscalité sur les logements vacants s’inscrit dans une dynamique de durcissement progressif, portée par la volonté publique de répondre à la pénurie de logements dans les zones tendues. Si les contours exacts des réformes envisagées pour 2026 restent à préciser, la trajectoire est claire : la vacance immobilière est de moins en moins tolérée fiscalement.

Pour les investisseurs, l’enjeu est désormais d’anticiper ces évolutions, d’évaluer l’exposition de leur patrimoine à ces dispositifs et d’adapter leurs stratégies dans un cadre juridiquement sécurisé.

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