Immobilier en stations de ski : pourquoi les prix flambent toujours en 2025 ?

Sommaire

1. Un marché immobilier à part, résilient face aux cycles

2. Une reprise plus rapide que le reste du marché immobilier français

3. L’altitude, nouveau critère central de valorisation

4. Les stations de ski les plus chères : le très haut de gamme alpin

5. Des opportunités encore accessibles pour investir en 2025

6. Climat et fermetures de stations : fantasmes et réalité du marché

7. Le vrai point de vigilance : DPE et location meublée touristique

8. Immobilier en stations de ski : pour quels profils d’investisseurs ?

9. Conclusion d’expert – analyse de Yoann Maxel

10. FAQ – Immobilier en stations de ski

1. Un marché immobilier à part, résilient face aux cycles

L’immobilier en stations de ski constitue historiquement un segment à part du marché immobilier français. Là où l’immobilier résidentiel classique est fortement exposé aux cycles économiques, aux variations de taux d’intérêt et aux politiques de crédit, les stations de ski obéissent à des logiques structurelles spécifiques, beaucoup plus résistantes aux chocs conjoncturels.

En 2025, cette singularité apparaît avec une grande netteté. Alors que le marché immobilier national redémarre lentement après deux années de correction liées à la hausse brutale des taux d’intérêt et au durcissement des conditions d’octroi de crédit, l’immobilier en stations de ski affiche une reprise plus rapide et plus stable. Cette résilience ne relève pas d’un simple effet de rattrapage, mais d’un ensemble de facteurs profonds et durables.

Une offre foncière structurellement contrainte

Le premier facteur explicatif est la rareté foncière, particulièrement marquée en zone de montagne. Les stations de ski sont confrontées à :

• des contraintes géographiques naturelles (relief, altitude, accessibilité),

• des documents d’urbanisme restrictifs,

• une réglementation environnementale renforcée,

• des politiques locales de limitation de l’artificialisation des sols.

Contrairement aux zones urbaines ou périurbaines, l’offre immobilière ne peut pas s’ajuster à la hausse de la demande. Chaque programme neuf nécessite plusieurs années d’instruction et reste limité en volume. Cette rigidité de l’offre agit comme un amortisseur naturel des baisses de prix, y compris en période de ralentissement économique.

Cette réalité est régulièrement soulignée par les professionnels du secteur immobilier de montagne
Source : FNAIM – Marchés immobiliers de montagne (https://www.fnaim.fr)

Une demande largement décorrélée du crédit bancaire

Autre spécificité majeure : le profil des acquéreurs.
L’immobilier en stations de ski concerne principalement :

• des résidences secondaires,

• des projets d’investissement en location meublée,

• des acquisitions patrimoniales de long terme.

Dans ces segments, la dépendance au crédit bancaire est nettement plus faible que pour l’achat d’une résidence principale. Une part importante des transactions est réalisée avec :

• des apports élevés,

• des stratégies d’arbitrage patrimonial,

• voire des acquisitions sans recours à l’emprunt.

Cette caractéristique explique pourquoi la hausse des taux d’intérêt entre 2022 et 2024 a eu un impact limité sur les volumes et les prix en station, contrairement au reste du marché immobilier français.

Source : Banque de France – Conditions de financement de l’habitat (https://www.banque-france.fr)

Un actif d’usage et de plaisir avant d’être un actif financier

L’immobilier en station se distingue également par sa dimension émotionnelle et d’usage. L’achat répond rarement à une logique purement financière. Il s’agit le plus souvent :

• de sécuriser un lieu de villégiature familial,

• de disposer d’un pied-à-terre dans un environnement naturel préservé,

• de transmettre un patrimoine rare,

• de combiner usage personnel et exploitation locative.

Cette logique d’« actif plaisir » rend les propriétaires moins enclins à vendre en période de tension économique. Les décisions sont guidées par une vision de long terme, ce qui limite fortement les phénomènes de ventes contraintes observés sur d’autres segments du marché.

Les travaux de l’INSEE confirment d’ailleurs que les résidences secondaires sont nettement moins sensibles aux cycles économiques que les résidences principales
Source : INSEE – Logement et résidences secondaires (https://www.insee.fr)

Une attractivité touristique structurelle et durable

Contrairement à certaines idées reçues, les stations de ski ne reposent plus exclusivement sur la saison hivernale. Depuis plusieurs années, elles ont engagé une transformation profonde vers des destinations quatre saisons :

• sports d’hiver,

• randonnées, trail, VTT,

• thermalisme et bien-être,

• événements culturels et sportifs,

• tourisme nature et familial.

Cette diversification permet de stabiliser la fréquentation annuelle, de sécuriser les modèles économiques des exploitants et de renforcer l’intérêt des biens exploités en location meublée.

Source : Atout France – Tourisme de montagne et diversification (https://www.atout-france.fr)

Une résistance éprouvée face aux crises récentes

Les crises successives des dernières années – Covid, inflation, remontée des taux, incertitudes géopolitiques – ont servi de test grandeur nature.
Malgré ce contexte, les stations de ski n’ont pas connu de décrochage massif des prix, contrairement à certaines zones urbaines ou périurbaines.

Les ajustements observés ont été :

• limités,

• temporaires,

• rapidement absorbés par le retour de la demande.

En 2025, cette capacité de résistance se transforme à nouveau en dynamique haussière, confirmant que l’immobilier en stations de ski s’inscrit dans une logique patrimoniale de long terme, largement indépendante des cycles immobiliers traditionnels.

2. Une reprise plus rapide que le reste du marché immobilier français

La reprise observée en 2025 n’est pas homogène. Sur le marché résidentiel “classique”, le redémarrage reste prudent : les transactions remontent, mais les vendeurs et les acheteurs restent sensibles aux conditions de financement et à la trajectoire économique. En revanche, l’immobilier en stations de ski repart plus vite, et surtout plus fort.

Des chiffres 2025 qui confirment une surperformance nette

Selon la FNAIM, les communes hébergeant des stations de ski restent nettement plus chères que la moyenne française et se sont réorientées à la hausse depuis le printemps 2025. Au 1er octobre 2025, le prix moyen atteint 4 003 €/m² contre 2 997 €/m² en France. Et la hausse est bien enclenchée : +3,5 % sur les six derniers mois, à un rythme supérieur au marché national. FNAIM
Source : FNAIM – Communiqué “Immobilier en stations de ski : des marchés sous tension…” (https://www.fnaim.fr/communiquepresse/1949/10-immobilier-en-stations-de-ski-des-marches-sous-tension-entre-attractivite-record-contraintes-energetiques-et-menace-climatique.htm)

Et plus on monte en gamme, plus l’écart se creuse : dans les 71 principales stations alpines, le prix moyen grimpe à 5 843 €/m². FNAIM
Source : FNAIM – même communiqué (https://www.fnaim.fr/communiquepresse/1949/10-immobilier-en-stations-de-ski-des-marches-sous-tension-entre-attractivite-record-contraintes-energetiques-et-menace-climatique.htm)

Pourquoi ça repart plus vite en station ?

1) Le “retour de l’air” côté crédit aide… mais ne suffit pas à expliquer

En 2025, les conditions de financement se sont améliorées : la Banque de France observe un rebond marqué de la production de crédit (hausse d’environ +50 % sur les 5 premiers mois de 2025 vs la même période un an plus tôt), dans un contexte de baisse du coût du crédit depuis le pic de début 2024. Banque de France
Source : Banque de France – “Panorama des prêts à l’habitat des ménages – juillet 2025” (https://www.banque-france.fr/fr/publications-et-statistiques/statistiques/panorama-des-prets-lhabitat-des-menages-juillet-2025)

Dans le même temps, les statistiques de taux confirment une décrue : le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat est autour de 3,13 % en mai 2025 (hors renégociations). Banque de France
Source : Banque de France – “Crédits aux particuliers – 2025-05” (https://www.banque-france.fr/fr/statistiques/credit/credits-aux-particuliers-2025-05)

➡️ Mais l’immobilier en stations de ski est structurellement moins dépendant du crédit que la résidence principale : apports plus élevés, arbitrages patrimoniaux, achats d’usage. Résultat : dès que le marché national “respire”, la montagne accélère.

2) Une demande qui revient vite… parce qu’elle vise des actifs rares

Quand la confiance se réinstalle, les acheteurs reviennent d’abord vers les biens :

• “plaisir” (résidence secondaire / pied-à-terre),

• “patrimoniaux” (emplacements rares),

• “exploitables” (location meublée, tourisme).

En station, l’offre est contrainte, la rotation faible, et la désirabilité des biens bien placés est très élevée : la reprise se transforme rapidement en tension sur les prix.

3) Un effet “tri” : les marchés premium se tendent avant les autres

La FNAIM met en évidence des écarts importants entre communes et entre typologies, mais aussi l’idée que certains marchés (haute altitude, stations établies) concentrent l’essentiel de la pression. FNAIM+1
Source : FNAIM – Communiqué 18/12/2025 (https://www.fnaim.fr/communiquepresse/1949/10-immobilier-en-stations-de-ski-des-marches-sous-tension-entre-attractivite-record-contraintes-energetiques-et-menace-climatique.htm)
Source : FNAIM – Communiqué 27/01/2025 (https://www.fnaim.fr/communiquepresse/1913/10-immobilier-en-stations-de-ski-entre-attrait-des-sommets-et-defis-climatiques.htm)

C’est typique des marchés de montagne : la reprise est d’abord qualitative (on paye cher les meilleurs emplacements), puis elle diffuse.

3. L’altitude, nouveau critère central de valorisation

Depuis plusieurs années, un critère s’est imposé comme déterminant dans la formation des prix de l’immobilier en stations de ski : l’altitude. Longtemps perçue comme un simple argument marketing, elle est devenue en 2025 un facteur économique objectif, intégré par les investisseurs, les exploitants et les acquéreurs patrimoniaux.

Une hiérarchisation très nette des stations

Les dernières analyses de marché montrent un écart de plus en plus marqué entre :

• les stations de basse et moyenne montagne,

• et celles situées au-dessus de 1.500 mètres d’altitude.

Selon la FNAIM, les stations d’altitude voient leurs prix progresser environ 1,5 fois plus vite que celles situées en dessous de ce seuil. Cette “prime à l’altitude” s’est renforcée depuis 2020 et s’est encore accentuée après la crise sanitaire.

Source : FNAIM – Immobilier en stations de ski, dynamiques de prix (https://www.fnaim.fr)

L’altitude n’est donc plus un simple marqueur géographique : elle est devenue un indicateur de sécurité économique à long terme.

Sécurité de l’enneigement : un critère devenu central

Le premier facteur explicatif est évident : la sécurité de l’enneigement.
Dans un contexte de changement climatique, les investisseurs arbitrent de plus en plus en faveur :

• des stations dont le domaine skiable est majoritairement situé en altitude,

• des stations capables de garantir une saison hivernale stable,

• des territoires disposant d’infrastructures modernes (remontées, neige de culture, accès).

Les stations situées au-dessus de 1.500 à 1.800 mètres offrent une visibilité bien supérieure sur l’exploitation hivernale, ce qui rassure à la fois :

• les acquéreurs de résidences secondaires,

• les investisseurs en location meublée,

• les exploitants touristiques.

Source : Atout France – Tourisme de montagne et adaptation climatique (https://www.atout-france.fr)

Rareté foncière et impossibilité d’arbitrage

L’altitude joue également sur un autre levier fondamental : la rareté absolue du foncier.
Plus on monte, plus :

• les zones constructibles sont limitées,

• les contraintes environnementales sont fortes,

• les projets neufs sont rares et très encadrés.

Contrairement à l’immobilier urbain, il n’existe aucun effet de report possible : on ne “crée” pas de nouvelles stations d’altitude. Cette impossibilité d’arbitrage renforce mécaniquement la valeur des biens existants, notamment ceux bien situés au cœur des stations établies.

La montée en puissance des stations quatre saisons

Autre évolution majeure : la transformation des stations en destinations quatre saisons.
Les stations d’altitude sont aujourd’hui les mieux positionnées pour développer :

• randonnée et trail,

• VTT de descente,

• bien-être, thermalisme, spas,

• événements sportifs et culturels,

• tourisme nature premium.

Cette diversification permet :

• d’allonger les périodes d’occupation,

• de sécuriser les revenus locatifs,

• de renforcer la valeur d’usage des biens.

Pour un investisseur LMNP, l’altitude devient ainsi un levier direct de stabilité des flux locatifs, et non plus uniquement un critère de valorisation à la revente.

Source : INSEE – Économie du tourisme en montagne (https://www.insee.fr)

Un critère désormais intégré dans les stratégies d’investissement

En 2025, l’altitude est clairement intégrée :

• dans les grilles d’analyse des investisseurs professionnels,

• dans les critères de sélection des exploitants,

• dans la perception de valeur des acquéreurs patrimoniaux.

Les projets d’investissement immobilier en stations de ski situés en altitude bénéficient :

• d’une meilleure liquidité à la revente,

• d’une attractivité locative plus durable,

• d’une protection accrue contre les risques structurels.

👉 Pour un investisseur LMNP, l’altitude n’est plus un bonus, mais un critère structurant dès l’acquisition.

4. Les stations de ski les plus chères : le très haut de gamme alpin

En 2025, certaines stations de ski confirment leur statut de marchés immobiliers ultra-prémium, avec des niveaux de prix qui dépassent largement les standards nationaux. Ces territoires ne répondent plus à une logique de marché résidentiel, mais à celle de l’immobilier patrimonial rare, comparable à certains quartiers parisiens, à la Côte d’Azur ou à des destinations internationales de prestige.

Des prix qui franchissent durablement les 10.000 €/m²

Les dernières données de marché montrent une hiérarchisation très nette des stations alpines haut de gamme. Plusieurs d’entre elles dépassent désormais les 10.000 €/m² en moyenne, avec des hausses toujours actives en 2025 :

• Val d’Isère : 14.696 €/m² (+5 %)

• Courchevel : 13.637 €/m² (+8 %)

• Méribel : 11.444 €/m² (+4 %)

• Megève : 10.834 €/m²

• Chamonix : 10.649 €/m²

À un niveau légèrement inférieur, mais toujours très élevé (entre 9.000 et 9.500 €/m²), on retrouve également :

• Val Thorens

• Tignes

• La Clusaz

Ces chiffres traduisent une réalité simple : le très haut de gamme alpin évolue dans une sphère à part, largement décorrélée du reste du marché immobilier français.

Un marché porté par une clientèle spécifique

La dynamique de ces stations repose sur une clientèle très particulière, dont les motivations diffèrent profondément de celles de l’acheteur classique :

• ménages à hauts revenus ou très hauts patrimoines,

• clientèle internationale,

• chefs d’entreprise, professions libérales, investisseurs aguerris,

• acquéreurs recherchant un actif plaisir autant qu’un actif de conservation.

Dans ces marchés, la dépendance au crédit est marginale. Les achats sont souvent réalisés avec des apports très élevés, voire sans financement bancaire. Cette caractéristique explique pourquoi les hausses de taux ont eu un impact limité sur les volumes et sur les prix dans ces stations.

La rareté absolue comme moteur de valorisation

Le moteur principal de ces marchés est la rareté extrême :

• peu de foncier disponible,

• très peu de programmes neufs,

• contraintes urbanistiques et environnementales fortes,

• forte concurrence entre acheteurs pour les biens les mieux situés.

Dans certaines stations, les biens “prime” (centre station, ski aux pieds, vues dégagées, résidences récentes ou rénovées) deviennent quasi introuvables. Cette rareté alimente une pression continue sur les prix, indépendamment des cycles immobiliers.

Une logique patrimoniale de long terme

À ces niveaux de prix, la logique de rendement locatif pur passe souvent au second plan. L’objectif principal est :

• la préservation du capital,

• la valorisation à long terme,

• la transmission patrimoniale,

• l’accès à un actif rare et internationalement reconnu.

Pour autant, dans certains cas, l’exploitation en location meublée haut de gamme permet de :

• absorber une partie des charges,

• optimiser la fiscalité (notamment en LMNP),

• conserver une flexibilité d’usage.

Ces marchés fonctionnent donc comme de véritables réserves de valeur immobilières, où la liquidité reste élevée malgré des prix très élevés.

Un effet d’entraînement sur les stations voisines

Enfin, il est important de souligner que la flambée des prix dans ces stations emblématiques produit un effet de diffusion :

• report de la demande vers des stations légèrement moins chères,

• montée en gamme progressive de stations voisines,

• élargissement des opportunités pour les investisseurs à la recherche d’un compromis entre prix, potentiel et exploitabilité.

Cet effet d’entraînement explique pourquoi certaines stations intermédiaires voient leurs prix progresser plus rapidement en 2025, attirant une clientèle initialement positionnée sur le très haut de gamme.

5. Des opportunités encore accessibles… sous conditions

Malgré la flambée des prix observée dans les stations les plus prestigieuses, l’immobilier en stations de ski n’est pas devenu inaccessible partout. En 2025, il subsiste encore des zones où les niveaux de prix restent compatibles avec une stratégie d’investissement, notamment en location meublée non professionnelle (LMNP). Mais ces opportunités sont désormais plus sélectives et exigent une analyse beaucoup plus fine qu’auparavant.

Des écarts de prix très marqués selon les stations

Le marché de la montagne est loin d’être homogène. À côté des stations affichant des prix à cinq chiffres, certaines zones présentent encore des valeurs nettement plus contenues.

Dans les Alpes

• Les Arcs : environ 6.000 €/m²

• La Plagne : autour de 5.000 €/m²

• Valfréjus : environ 2.600 €/m²

Ces stations bénéficient d’une fréquentation solide, d’une image établie et, pour certaines, d’une altitude suffisante pour garantir une exploitation hivernale durable.

Hors Alpes

• Jura et Pyrénées : entre 2.600 et 2.800 €/m²

• Vosges : généralement en dessous de 2.000 €/m²

• Massif central et Corse : entre 1.600 et 1.700 €/m²

Ces territoires restent plus accessibles financièrement, mais nécessitent une analyse encore plus rigoureuse des flux touristiques et de la stratégie d’exploitation.

Source : FNAIM – Marchés immobiliers de montagne (https://www.fnaim.fr)

Des opportunités qui reposent avant tout sur l’exploitation

En 2025, le prix d’achat seul ne suffit plus à qualifier une opportunité. Pour un investisseur LMNP, la viabilité du projet repose essentiellement sur :

• la capacité réelle à louer le bien,

• la saisonnalité de la demande,

• la qualité de la gestion locative,

• et l’adéquation du bien avec les attentes des clientèles touristiques.

Certaines stations à prix modérés peuvent offrir une rentabilité supérieure à des stations plus prestigieuses, à condition que :

• la fréquentation soit régulière,

• les infrastructures soient adaptées,

• l’offre locative corresponde aux standards actuels.

Source : Atout France – Fréquentation touristique en montagne (https://www.atout-france.fr)

LMNP en station : une stratégie toujours pertinente

La location meublée reste un levier central d’investissement en station de ski. Le statut LMNP permet notamment :

• d’optimiser la fiscalité des revenus locatifs,

• d’amortir une partie du bien et du mobilier,

• de limiter l’impact de la pression fiscale sur les loyers perçus.

Toutefois, en station, le LMNP impose une sélectivité accrue :

• surface adaptée aux usages touristiques,

• emplacement proche des pistes ou des services,

• facilité d’accès,

• performance énergétique maîtrisée.

Source : Service-public.fr – Location meublée (https://www.service-public.fr)

Le rôle clé de la gestion et de la fréquentation

Dans les zones plus accessibles, le risque principal n’est pas la valorisation à long terme, mais l’exploitation à court et moyen terme. Une station peut afficher des prix attractifs tout en souffrant :

• d’une fréquentation irrégulière,

• d’une forte concurrence locative,

• ou d’un manque de renouvellement de l’offre touristique.

C’est pourquoi l’analyse doit porter autant sur :

• les données de fréquentation,

• la durée moyenne des séjours,

• la diversité des clientèles,

• que sur le bien lui-même.

Source : INSEE – Économie du tourisme et territoires (https://www.insee.fr)

Un marché devenu sélectif et exigeant

En résumé, les opportunités existent encore, mais elles ne sont plus accessibles “par défaut”. En 2025 :

• les stations intermédiaires deviennent stratégiques,

• la qualité de l’emplacement prime sur le prix,

• la cohérence globale du projet est déterminante.

Pour un investisseur LMNP, l’immobilier en station reste attractif, à condition d’adopter une approche experte, structurée et prudente, loin des logiques opportunistes.

6. Climat, fermetures de stations et réalité du marché

Le changement climatique est devenu un sujet central dans toutes les discussions liées à l’immobilier de montagne. En 2025, il alimente de nombreuses interrogations chez les investisseurs, parfois au point de créer une perception exagérée du risque. La réalité du marché est toutefois plus nuancée et mérite une analyse factuelle.

Des fermetures réelles… mais marginales

Ces dernières années, plusieurs fermetures de stations ont été largement médiatisées, notamment Grand Puy ou Notre-Dame-du-Pré. Ces décisions, bien réelles, traduisent les difficultés rencontrées par certaines stations de basse altitude, confrontées à :

• un enneigement insuffisant,

• des coûts d’exploitation élevés,

• une fréquentation en baisse,

• un manque de capacité d’investissement.

Cependant, il est essentiel de remettre ces événements en perspective. La France compte plus de 300 stations de ski, et les fermetures observées concernent une minorité très ciblée, souvent de petite taille et historiquement fragiles.

Source : Cour des comptes – Stations de montagne et modèles économiques (https://www.ccomptes.fr)

Un impact très différencié selon l’altitude et la structure des stations

Le changement climatique n’affecte pas toutes les stations de la même manière. Les effets sont très contrastés selon :

• l’altitude du domaine skiable,

• la capacité d’investissement des exploitants,

• la modernité des infrastructures,

• la diversification des activités.

Les stations d’altitude, bien établies et bien équipées, conservent une attractivité forte et une fréquentation soutenue. Elles disposent généralement :

• de domaines skiables étendus,

• de systèmes de neige de culture performants,

• de stratégies quatre saisons déjà opérationnelles.

Source : Atout France – Adaptation des stations de montagne au changement climatique (https://www.atout-france.fr)

Une demande qui se concentre, plutôt qu’elle ne disparaît

Contrairement à certaines craintes, le changement climatique n’entraîne pas une disparition de la demande, mais une concentration progressive vers les stations perçues comme les plus fiables.
Ce phénomène se traduit par :

• une pression accrue sur les stations d’altitude,

• une sélectivité renforcée des investisseurs,

• une polarisation du marché.

Les stations jugées “sécurisées” voient leur attractivité se renforcer, tandis que les territoires plus fragiles connaissent une stagnation, voire un recul relatif.

Source : FNAIM – Immobilier en stations de ski et enjeux climatiques (https://www.fnaim.fr)

Le climat, un facteur secondaire dans la décision d’achat patrimoniale

Pour une large partie des acquéreurs, l’achat en station reste avant tout :

• un projet de vie,

• un investissement patrimonial de long terme,

• un choix d’usage et de transmission.

Dans ce contexte, les incertitudes climatiques jouent un rôle secondaire face à :

• la rareté des emplacements,

• la qualité de la station,

• la capacité d’exploitation locative,

• la valeur symbolique et patrimoniale du bien.

Les décisions d’achat sont donc rarement dictées par des projections climatiques de court terme, mais par une vision globale et de long terme.

Source : INSEE – Logement, résidences secondaires et territoires touristiques (https://www.insee.fr)

Un risque à intégrer, pas à surestimer

Pour les investisseurs, le changement climatique doit être intégré dans l’analyse, mais sans tomber dans l’excès. Les vrais critères de vigilance sont désormais clairement identifiés :

• altitude et configuration du domaine skiable,

• capacité d’adaptation de la station,

• stratégie touristique globale,

• solidité économique locale.

En résumé, le climat ne remet pas en cause l’immobilier en station dans son ensemble, mais impose une sélectivité accrue. Bien analysé, ce risque devient un critère de tri, plus qu’un facteur d’exclusion.

7. Le point de vigilance majeur : le DPE et les meublés touristiques

En 2025, s’il existe un facteur susceptible de transformer en profondeur le marché de l’immobilier en stations de ski, c’est bien la performance énergétique des logements. Longtemps relégué au second plan dans les projets d’investissement en montagne, le DPE (diagnostic de performance énergétique) devient désormais un critère structurant, avec des conséquences directes sur la valeur, l’exploitabilité et la liquidité des biens.

Une situation énergétique plus dégradée qu’ailleurs

Les stations de ski concentrent une proportion élevée de logements anciens, souvent construits dans les années 1970 à 1990, à une époque où les exigences thermiques étaient bien moindres. Résultat : près de 28 % des logements situés en stations de ski sont aujourd’hui classés DPE F ou G, soit plus du double de la moyenne nationale.

Cette réalité s’explique par plusieurs facteurs spécifiques :

• bâtiments anciens mal isolés,

• contraintes climatiques (froid, altitude, vents),

• coûts de rénovation plus élevés en montagne,

• copropriétés complexes à mobiliser.

Source : FNAIM – Performance énergétique des logements en stations de ski (https://www.fnaim.fr)

Une réglementation qui va durcir l’exploitation des meublés touristiques

Le calendrier réglementaire est désormais clair. À horizon 2034, l’ensemble des meublés de tourisme devront afficher un DPE compris entre A et D pour continuer à être proposés à la location.

Concrètement, cela signifie que :

• les biens classés F et G devront faire l’objet de travaux de rénovation énergétique lourds,

• à défaut, ils perdront leur exploitabilité locative,

• leur valeur de marché pourrait être fortement pénalisée.

Ce durcissement concerne directement les investisseurs en LMNP, pour qui la location constitue un élément central de l’équilibre économique du projet.

Source : Ministère de la Transition écologique – DPE et locations touristiques (https://www.ecologie.gouv.fr)

Un impact direct sur la valeur et la liquidité des biens

Le DPE n’est plus un simple document informatif. Il devient :

• un critère de sélection à l’achat,

• un facteur de décote ou de surcote,

• un élément déterminant lors de la revente.

En station, un bien mal classé énergétiquement risque :

• d’être plus difficile à louer,

• de subir des négociations à la baisse,

• d’avoir une liquidité réduite à la revente.

À l’inverse, les biens rénovés ou bien classés bénéficient déjà d’un avantage compétitif croissant, tant auprès des locataires que des investisseurs.

Source : INSEE – Logement et performance énergétique (https://www.insee.fr)

Un levier d’opportunité pour les investisseurs avertis

Pour autant, le DPE ne doit pas être perçu uniquement comme une contrainte. Pour les investisseurs capables d’anticiper, il peut devenir un levier stratégique :

• acquisition de biens décotés à rénover,

• amélioration de la performance énergétique,

• revalorisation du bien à moyen terme,

• sécurisation de l’exploitation locative.

Dans certains cas, une rénovation bien pensée permet de transformer un bien énergivore en actif premium, plus attractif et plus liquide.

Intégrer le DPE dès l’acquisition : une nécessité absolue

En 2025, ignorer le DPE à l’achat est une erreur stratégique. L’analyse doit intégrer :

• le classement actuel,

• les travaux nécessaires pour atteindre les seuils réglementaires,

• les coûts réels en montagne,

• l’impact sur la rentabilité globale.

Pour un investisseur LMNP, le DPE est désormais un paramètre central, au même titre que l’emplacement, la fréquentation touristique ou la qualité de la gestion.

8. Immobilier en stations de ski : pour quels profils d’investisseurs ?

L’immobilier en stations de ski ne s’adresse pas à tous les investisseurs de la même manière. En 2025, ce marché est devenu plus sélectif, plus technique et plus exigeant. Il offre de réelles opportunités, mais uniquement pour des profils capables d’en comprendre les codes, les contraintes et les leviers de performance à long terme.

Les investisseurs patrimoniaux long terme

Le premier profil naturellement concerné est celui de l’investisseur patrimonial. Pour ce type d’acquéreur, l’objectif principal n’est pas la maximisation du rendement immédiat, mais :

• la préservation du capital,

• la valorisation à long terme,

• la constitution d’un patrimoine transmissible,

• l’accès à un actif rare et désirable.

Les stations de ski, en particulier celles d’altitude et établies, répondent parfaitement à ces attentes. La rareté foncière, la stabilité de la demande et la dimension émotionnelle de l’actif offrent une sécurité patrimoniale que peu de segments immobiliers peuvent égaler.

Les investisseurs LMNP à la recherche d’un équilibre rendement / sécurité

L’immobilier en station reste également pertinent pour les investisseurs en LMNP, à condition d’adopter une approche rigoureuse. Contrairement à d’autres marchés touristiques, la montagne impose :

• une saisonnalité marquée,

• une gestion locative exigeante,

• une analyse fine de la fréquentation.

Pour les investisseurs LMNP expérimentés, la station peut offrir :

• des revenus locatifs solides sur les périodes clés,

• une optimisation fiscale efficace,

• une valorisation du bien à long terme.

Mais cette stratégie suppose :

• un emplacement irréprochable,

• un bien conforme aux attentes des clientèles touristiques,

• une anticipation des enjeux réglementaires (DPE, meublés de tourisme).

Les acquéreurs “usage + investissement”

Un autre profil fréquent est celui de l’acquéreur combinant usage personnel et investissement. Ce type d’investisseur cherche à :

• disposer d’un pied-à-terre pour sa famille,

• exploiter le bien lorsqu’il n’est pas occupé,

• conserver une flexibilité d’usage.

En station de ski, cette approche est particulièrement répandue. Elle permet :

• de réduire le coût d’usage du bien,

• de conserver une liberté totale sur l’actif,

• de bénéficier d’une valorisation patrimoniale à long terme.

Toutefois, cette stratégie nécessite un arbitrage précis entre :

• périodes de location,

• périodes d’occupation personnelle,

• contraintes fiscales et réglementaires.

Les investisseurs avertis, sensibles aux risques techniques

Enfin, l’immobilier en station s’adresse de plus en plus à des investisseurs avertis, capables de gérer des paramètres techniques complexes :

• performance énergétique,

• travaux en copropriété,

• coûts d’entretien spécifiques à la montagne,

• relations avec les exploitants et gestionnaires.

Ces investisseurs savent que le marché récompense la sélectivité. Un mauvais choix peut pénaliser durablement un projet, tandis qu’un bien bien sélectionné peut devenir un actif très performant sur le long terme.

Un marché de spécialistes

En définitive, l’immobilier en stations de ski est devenu un marché de spécialistes. Il récompense :

• la capacité d’analyse,

• l’anticipation réglementaire,

• la compréhension fine des territoires,

• et une vision patrimoniale de long terme.

C’est précisément sur ce terrain que l’accompagnement par un expert prend tout son sens.

Conclusion d’expert – analyse de Yoann Maxel

*« L’immobilier en stations de ski fait partie des rares marchés immobiliers où la demande reste structurellement supérieure à l’offre, indépendamment des cycles économiques. En 2025, cette réalité est encore plus marquée. La rareté foncière, la montée en gamme des stations, la concentration de la demande sur les zones d’altitude et l’évolution des usages renforcent durablement la valeur de ces territoires.

Pour un investisseur, notamment en LMNP, les stations de ski offrent toujours de véritables opportunités, à condition d’adopter une approche experte et sélective. L’altitude, la qualité de la station, la stratégie d’exploitation, la performance énergétique et la liquidité à la revente doivent être intégrées dès l’acquisition.

L’immobilier de montagne n’est pas un marché spéculatif. C’est un marché de spécialistes, où une analyse rigoureuse permet de concilier plaisir, exploitation locative et valorisation patrimoniale durable. »*

FAQ – Immobilier en stations de ski

Pourquoi l’immobilier en stations de ski résiste-t-il mieux aux crises immobilières ?

Parce que l’offre est structurellement limitée et que la demande repose largement sur des motivations patrimoniales et d’usage. Les propriétaires sont moins dépendants du crédit et moins enclins à vendre en période de tension.

Est-ce encore un bon moment pour investir en station de ski en 2025 ?

Oui, mais uniquement dans certaines stations et sur des biens bien sélectionnés. Le marché est porteur, mais devenu plus exigeant. L’analyse de la station, de l’altitude, du DPE et de la stratégie locative est indispensable.

L’altitude est-elle vraiment déterminante ?

Oui. En 2025, l’altitude est un critère central de valorisation. Les stations situées au-dessus de 1.500 mètres bénéficient d’une meilleure sécurité d’exploitation, d’une fréquentation plus stable et d’une demande plus soutenue.

Le changement climatique remet-il en cause l’investissement en station ?

Non dans l’absolu. Il entraîne surtout une concentration de la demande vers les stations d’altitude et bien équipées. Les fermetures concernent principalement des stations de basse montagne structurellement fragiles.

Peut-on encore investir en LMNP en station de ski ?

Oui, à condition de bien analyser la fréquentation touristique, la saisonnalité, la gestion locative et la performance énergétique du bien. Le LMNP reste un levier pertinent, mais il impose aujourd’hui une grande sélectivité.

Le DPE est-il un frein majeur ?

C’est surtout un critère stratégique. Un bien mal classé peut perdre en valeur et en exploitabilité, mais un bien rénové ou performant bénéficie d’un avantage concurrentiel croissant. Le DPE doit être intégré dès l’achat.

Vous envisagez un projet d’investissement immobilier en station de ski, en LMNP ou dans une logique patrimoniale long terme ?

Y’AM Asset Management vous accompagne avec une approche experte intégrant :

• analyse de la station et de son potentiel réel,

• sélection rigoureuse des biens,

• étude de l’exploitation locative,

• anticipation des enjeux réglementaires et énergétiques,

• sécurisation de la valorisation à long terme.

Faites analyser votre projet et prenez rendez-vous avec Yoann Maxel pour une étude personnalisée, adaptée aux réalités du marché de la montagne.