Immobilier : 4 mesures clés en faveur des propriétaires à nouveau débattues dans le budget 2026

Sommaire

1. Un budget 2026 sous tension, l’immobilier de retour au centre des débats

2. Création d’un statut fiscal du bailleur privé : une réforme très attendue

3. Rehaussement de l’abattement fiscal sur la location nue

4. Réforme de la fiscalité des plus-values immobilières

5. Ajustements et prolongation du prêt à taux zéro (PTZ)

6. Ce que ces mesures changent concrètement pour les propriétaires et investisseurs

7. Conclusion d’expert – Analyse investissement locatif et LMNP

8. FAQ – Budget 2026 et immobilier

---

1. Un budget 2026 sous tension, l’immobilier de retour au centre des débats

Le projet de loi de finances pour 2026 s’inscrit dans un contexte budgétaire et politique particulièrement contraint. Après l’échec d’un compromis fin 2025 entre l’Assemblée nationale et le Sénat, le texte revient en nouvelle lecture parlementaire depuis janvier, sur la base de la version adoptée par les sénateurs. Cette reprise des débats marque un tournant : l’immobilier, longtemps relégué au second plan, redevient un sujet central de la discussion budgétaire.

Ce retour n’est ni idéologique ni opportuniste. Il répond à une réalité économique devenue impossible à ignorer.

Une crise du logement désormais structurelle

La France traverse aujourd’hui une crise du logement d’une ampleur inédite depuis plusieurs décennies. Les indicateurs convergent :

• chute historique des mises en chantier,

• effondrement de la construction neuve,

• raréfaction de l’offre locative dans la majorité des territoires,

• tensions croissantes sur les loyers,

• retrait massif des bailleurs privés du marché locatif.

Selon les données du ministère de la Transition écologique et de l’Insee, la production de logements neufs a atteint en 2024 et 2025 ses plus bas niveaux depuis le début des années 2000. Dans le même temps, les ventes dans l’ancien ont reculé, pénalisées par la hausse des taux d’intérêt, le durcissement des conditions de crédit et l’incertitude fiscale.

Mais c’est surtout le désengagement progressif des investisseurs particuliers qui inquiète les pouvoirs publics. Or, ces derniers représentent historiquement l’un des piliers de l’offre locative privée en France.

Source : Insee (https://www.insee.fr)
Source : Ministère de la Transition écologique – Logement (https://www.ecologie.gouv.fr)

Des politiques publiques jugées dissuasives par les bailleurs

Depuis plusieurs années, les propriétaires bailleurs font face à une accumulation de contraintes :

• alourdissement de la fiscalité sur les revenus fonciers,

• encadrement des loyers dans certaines zones,

• durcissement des normes énergétiques avec l’interdiction progressive de location des passoires thermiques,

• incertitudes sur la fiscalité des plus-values,

• remise en cause de dispositifs jugés historiquement structurants.

Ce contexte a créé un climat d’instabilité réglementaire, peu compatible avec des stratégies d’investissement de long terme. Résultat : de nombreux bailleurs arbitrent en faveur de la vente, du changement d’usage (résidence principale, résidence secondaire), ou renoncent tout simplement à investir.

Pour l’État, cette situation devient paradoxale. D’un côté, la puissance publique affiche une volonté de protéger les locataires et d’améliorer la qualité du parc immobilier. De l’autre, elle constate que sans investisseurs privés, l’offre locative se contracte, aggravant mécaniquement la crise du logement.

Pourquoi le PLF 2026 marque un changement de ton

Le budget 2026 se distingue par une inflexion notable du discours politique. Pour la première fois depuis plusieurs exercices budgétaires, le rôle des bailleurs privés est reconnu comme structurellement indispensable au fonctionnement du marché immobilier.

Les débats parlementaires mettent en évidence une prise de conscience transpartisane :

• l’investissement locatif ne peut pas reposer uniquement sur le logement social,

• la fiscalité doit redevenir lisible et économiquement cohérente,

• l’immobilier ne peut être traité uniquement sous l’angle de la contrainte.

C’est dans ce cadre que s’inscrivent les quatre mesures clés actuellement débattues. Elles traduisent une tentative de rééquilibrage entre :

• impératifs budgétaires,

• objectifs sociaux,

• réalité économique de l’investissement immobilier.

Le PLF 2026 n’est donc pas seulement un budget technique. Il pourrait constituer un point de bascule stratégique pour l’investissement locatif en France, en redéfinissant le rôle du propriétaire bailleur dans la politique du logement.

Un enjeu majeur pour les investisseurs et les professionnels

Pour les investisseurs, bailleurs et professionnels de l’immobilier, ces débats ne sont pas théoriques. Ils conditionnent :

• la rentabilité future des projets,

• les arbitrages entre location nue et location meublée,

• les stratégies de détention ou de revente,

• la structuration juridique et fiscale des investissements à venir.

Dans ce contexte mouvant, l’anticipation devient un levier déterminant. Comprendre la logique des mesures en discussion, leurs implications économiques réelles et leurs limites potentielles est désormais indispensable pour sécuriser toute stratégie d’investissement locatif.

---

2. Création d’un statut fiscal du bailleur privé : une réforme structurante mais encore fragile

La création d’un statut fiscal du bailleur privé constitue sans doute la mesure la plus ambitieuse – et la plus observée – du projet de loi de finances pour 2026. Derrière cette proposition se cache une tentative de réponse à un constat largement partagé, y compris au sein de la majorité gouvernementale : la location nue est devenue fiscalement peu attractive, au point de détourner durablement les investisseurs particuliers du marché locatif traditionnel.

Un constat clair : la location nue pénalisée face au meublé

Depuis plus d’une décennie, la fiscalité française a favorisé, parfois indirectement, la location meublée. Le régime du LMNP au réel, grâce à l’amortissement du bien et à la déduction des charges, permet dans de nombreux cas de neutraliser l’imposition sur les loyers pendant de longues années.

À l’inverse, la location nue reste soumise à :

• une imposition immédiate des revenus fonciers,

• des prélèvements sociaux élevés,

• une capacité d’optimisation limitée,

• une fiscalité lourde à la revente en cas de détention courte ou intermédiaire.

Ce différentiel de traitement a progressivement orienté les investisseurs vers le meublé, laissant la location nue dans une position de moins en moins compétitive, alors même qu’elle constitue l’ossature du logement durable des ménages.

L’objectif du nouveau statut : recréer une logique économique

Le statut du bailleur privé vise à réintroduire une logique économique cohérente dans la location nue, en reconnaissant que l’investissement immobilier est avant tout une activité de long terme nécessitant visibilité et stabilité.

Dans sa version issue du Sénat, le dispositif prévoit :

• un statut optionnel, réservé aux bailleurs privés,

• la possibilité d’amortir les logements loués nus,

• une application possible aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.

Sur le principe, il s’agit d’un changement de paradigme majeur. L’amortissement permet de tenir compte de l’usure économique du bien, indépendamment de sa valeur patrimoniale, et de rapprocher la fiscalité du résultat économique réel de l’investissement.

Des limites importantes dans la version actuelle

Si l’intention est saluée, la version actuelle du dispositif suscite de nombreuses réserves chez les professionnels. Plusieurs points cristallisent les débats.

D’abord, les taux d’amortissement envisagés sont jugés trop faibles pour produire un effet réellement incitatif. À ces niveaux, l’amortissement ne permettrait pas, dans la majorité des cas, de neutraliser la fiscalité des loyers.

Ensuite, la question de l’imputation des déficits reste centrale. De nombreux amendements proposent de rétablir la possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global :

• dans la limite de 10 700 € par an,

• portée à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique, plafond doublé prolongé jusqu’en 2027.

Sans cette faculté, le statut risque de rester théorique, notamment pour les investisseurs engagés dans des projets de rénovation lourde.

Enfin, le point le plus sensible concerne la fiscalité à la revente. Le texte sénatorial prévoit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Cette mécanique de reprise fiscale pourrait annuler une grande partie de l’avantage économique du dispositif, en concentrant la charge fiscale au moment de la cession.

C’est précisément sur ce point que de nombreux professionnels estiment que le statut perd sa cohérence économique.

Un durcissement envisagé par le gouvernement

Face à ces propositions, le gouvernement adopte une posture plus restrictive, notamment pour l’ancien. Il souhaite conditionner l’accès au statut à la réalisation de travaux lourds représentant au moins 40 % du prix d’acquisition, contre 20 % dans la version du Sénat.

Cette orientation vise à flécher le dispositif vers la rénovation du parc existant, mais elle soulève une difficulté majeure : peu de projets d’investissement répondent à un tel seuil, en particulier dans les zones tendues où les prix d’acquisition sont déjà élevés.

Une réforme politiquement fragile

Le statut du bailleur privé fait également l’objet de critiques idéologiques. Un amendement porté par le groupe GDR propose sa suppression pure et simple, estimant qu’il s’agirait d’un avantage fiscal injustifié en faveur des propriétaires.

À l’inverse, plusieurs responsables politiques, dont Amélie de Montchalin, reconnaissent publiquement la nécessité de réponses structurelles pour enrayer la crise du logement et stopper l’hémorragie des bailleurs privés.

Cette tension politique explique l’incertitude qui entoure encore le dispositif. Son efficacité dépendra entièrement des arbitrages finaux.

Un enjeu stratégique pour les investisseurs

Si le statut du bailleur privé devait être adopté dans une version économiquement cohérente, il pourrait profondément modifier :

• l’arbitrage entre location nue et location meublée,

• la structuration des projets dans l’ancien,

• la place de la rénovation dans les stratégies d’investissement,

• la logique de détention à long terme.

À l’inverse, une réforme incomplète ou excessivement contrainte risquerait de rester sans effet réel sur la relance de l’investissement locatif.

C’est précisément dans ce contexte que l’accompagnement par un acteur spécialisé comme Y’am Asset Managementprend tout son sens : analyser les textes, anticiper les arbitrages et structurer les projets dans un cadre fiscal réellement sécurisé.

---

3. Rehaussement de l’abattement fiscal sur la location nue

Un rééquilibrage assumé entre nu et meublé

Deuxième mesure clé du PLF 2026 : le rehaussement de l’abattement fiscal sur la location nue, dans un contexte de remise en cause croissante du modèle des meublés de tourisme.

Un amendement porté par la députée Annaïg Le Meur propose :

• de porter l’abattement du micro-foncier de 30 % à 50 %,

• dans la limite de 15 000 € de loyers annuels.

Un amendement de repli prévoit un taux porté à 40 % en cas de rejet de la version initiale.

Une orientation politique claire

L’objectif poursuivi est double :

• rendre la location nue plus attractive fiscalement,

• compenser cette mesure par un durcissement des abattements en micro-BIC pour les meublés de tourisme.

Cette orientation marque un tournant politique net : moins d’incitations fiscales au meublé de courte durée, plus de soutien au locatif classique, considéré comme indispensable pour loger durablement les ménages.

---

4. Réforme de la fiscalité des plus-values immobilières

Le système actuel en vigueur

Aujourd’hui, la fiscalité des plus-values immobilières repose sur :

• une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention,

• une exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans,

• des taux de :

  • 19 % au titre de l’impôt sur le revenu,

  • 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Ce mécanisme incite fortement à la rétention longue des biens, parfois au détriment de la fluidité du marché.

La réforme votée par le Sénat

Le Sénat a adopté une réforme radicale :

• suppression des abattements pour durée de détention,

• taxation de la plus-value quelle que soit la durée de détention,

• indexation du prix d’achat sur l’inflation afin de neutraliser l’érosion monétaire,

• baisse du taux d’impôt sur le revenu à 9 %,

• entrée en vigueur envisagée au 1er janvier 2027, avec une année transitoire.

L’objectif est d’accélérer la rotation du parc immobilier et de limiter les stratégies de détention purement fiscales.

Un amendement de suppression a toutefois été déposé, dénonçant une mesure favorable aux patrimoines élevés et coûteuse pour les finances publiques.

Source : Direction générale des finances publiques – DGFiP (https://www.impots.gouv.fr)

---

5. Ajustements et prolongation du prêt à taux zéro (PTZ)

Un outil central pour l’accession

Le prêt à taux zéro reste un levier clé de la politique du logement. À ce stade :

• le PTZ est étendu à tout le territoire jusqu’au 31 décembre 2027,

• il est éligible :

  • dans le neuf sur l’ensemble du territoire,

  • dans l’ancien avec travaux en zones détendues, sous condition d’atteindre un DPE E après travaux.

Ce qui est encore débattu

Plusieurs évolutions sont à l’étude :

• extension du PTZ aux acquisitions en bail réel solidaire (BRS) sans condition géographique,

• relèvement des plafonds du PTZ,

• prolongation du dispositif jusqu’en 2030,

• extension de l’éligibilité dans l’ancien avec travaux aux DOM, y compris en zones tendues.

Le gouvernement plaide néanmoins pour la stabilité, invoquant un contexte budgétaire fortement contraint.

Source : Ministère de l’Économie (https://www.economie.gouv.fr)

---

6. Ce que ces mesures changent concrètement pour les propriétaires

Si elles étaient adoptées, ces mesures pourraient :

• redonner de la lisibilité fiscale aux investisseurs,

• rééquilibrer l’arbitrage entre location nue et meublée,

• modifier profondément les stratégies de détention et de revente,

• renforcer l’importance du montage juridique et fiscal dès l’acquisition.

Le budget 2026 marque une tentative de réconciliation entre politique du logement et réalité économique de l’investissement locatif.

7. Conclusion d’expert – Analyse investissement locatif et LMNP

Par Yoann Maxel, opérateur immobilier spécialiste des opérations LMNP, résidences gérées et para-hôtelières

Les débats autour du budget 2026 traduisent une réalité simple : l’État a besoin des bailleurs privés, mais peine encore à activer les bons leviers.

Le statut du bailleur privé constitue une avancée conceptuelle intéressante. Mais sans une logique économique complète, comparable à celle du LMNP au régime réel, il restera largement inefficace. Amortir sans pouvoir imputer correctement les déficits, ou sans neutraliser la fiscalité à la revente, revient à envoyer un signal brouillé aux investisseurs.

En parallèle, le durcissement progressif du cadre du meublé renforce mécaniquement l’intérêt des stratégies LMNP bien structurées, notamment en résidences gérées ou para-hôtelières, où la fiscalité reste lisible, stable et anticipable.

Plus que jamais, le choix du régime, du montage et de l’actif fera la différence entre un investissement locatif performant et un actif fiscalement pénalisé. Le budget 2026 peut marquer un tournant, à condition que les arbitrages finaux soient cohérents avec la réalité du terrain.

8. FAQ – Budget 2026 et immobilier

Le statut du bailleur privé sera-t-il obligatoire ?
Non. Il s’agit d’un statut optionnel, soumis à conditions, dont les contours définitifs restent à arbitrer.

La location nue redeviendra-t-elle plus attractive que le meublé ?
Fiscalement, certaines mesures vont clairement dans ce sens, notamment via l’abattement micro-foncier.

La réforme des plus-values va-t-elle pénaliser les petits investisseurs ?
Tout dépendra de l’arbitrage final. L’indexation sur l’inflation atténue en partie l’impact, mais la suppression des abattements change profondément la logique de détention.

Le LMNP reste-t-il pertinent en 2026 ?
Oui, à condition d’être structuré correctement et intégré dans une stratégie globale.

Vous êtes propriétaire ou investisseur et vous vous interrogez sur l’impact réel du budget 2026 sur vos projets immobiliers ?
Faites analyser votre situation par Y’am Asset Management et identifiez la stratégie d’investissement locatif la plus cohérente, fiscalement et économiquement.
👉 Prendre rendez-vous pour une analyse personnalisée