Résidence secondaire détenue via une société étrangère : attention à l’impôt en France
Sommaire
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Patrimoines internationaux et illusion de neutralité fiscale
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L’affaire Carmejane LLC : un cas d’école
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Requalification de la société étrangère par le droit fiscal français
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Mise à disposition gratuite et gestion anormale : une lecture sociologique
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Le rôle aggravant du contrôle fiscal et de la non-coopération
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Ce que cette décision change pour les non-résidents
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Le rôle (souvent mal compris) des conventions fiscales internationales
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À retenir
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Conclusion d’expert
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FAQ – Résidence secondaire et société étrangère
1. Patrimoines internationaux et illusion de neutralité fiscale
La détention d’un bien immobilier situé en France par l’intermédiaire d’une société étrangère est devenue, au fil des années, une pratique courante chez les non-résidents et les familles disposant d’un patrimoine internationalisé. Ce type de structuration répond à des motivations multiples, rarement exclusivement fiscales, mais presque toujours présentées comme rationnelles et sécurisantes.
Sur le papier, les objectifs sont clairs. Il s’agit d’abord de simplifier la détention et la transmission du patrimoine, en évitant l’indivision entre héritiers ou les contraintes successorales françaises jugées complexes. La société permet également une organisation familiale plus souple, en dissociant la propriété juridique du bien de son usage effectif par les membres de la famille. Enfin, pour beaucoup, elle constitue un outil de centralisation patrimoniale, en regroupant plusieurs actifs sous une même entité, parfois située dans un pays familier ou fiscalement perçu comme plus stable.
À ces logiques patrimoniales s’ajoute souvent une optimisation fiscale supposée. Dans l’esprit de nombreux investisseurs non-résidents, le fait d’interposer une société étrangère entre eux et un immeuble français crée une distance juridique suffisante pour atténuer, voire neutraliser, l’imposition en France, en particulier lorsque le bien est utilisé à titre privé et ne génère aucun revenu apparent.
D’un point de vue sociologique, cette structuration repose très fréquemment sur une transposition de raisonnements anglo-saxons dans un environnement juridique français. Dans de nombreux systèmes juridiques étrangers, notamment nord-américains, la société est perçue comme une enveloppe patrimoniale presque neutre, distincte de la sphère personnelle, permettant d’organiser l’usage d’un actif sans nécessairement déclencher de conséquences fiscales immédiates. La transparence fiscale de certaines structures, comme les LLC aux États-Unis, renforce cette perception : si la société n’est pas fiscalement autonome dans son pays d’origine, elle est souvent considérée comme un simple outil de détention, sans réalité propre.
Cette vision se heurte toutefois à une conception française profondément différente de l’immobilier et de la fiscalité. En France, l’immobilier n’est pas appréhendé comme un actif abstrait et mobile, mais comme un élément fortement ancré dans le territoire, soumis à des règles spécifiques liées à sa localisation, à son usage et à son rôle économique et social.
Le droit fiscal français raisonne moins en termes de détention formelle qu’en termes de réalité économique. La résidence fiscale des associés, la nationalité de la société ou sa qualification à l’étranger sont des éléments secondaires face à trois critères centraux :
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le lieu de situation du bien,
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l’usage réel qui en est fait,
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la cohérence économique du montage retenu.
Cette approche traduit une philosophie fiscale claire : un bien immobilier situé en France participe de l’économie française, du marché du logement et de l’aménagement du territoire. À ce titre, il ne peut être totalement soustrait à l’impôt français par un simple jeu de structures juridiques étrangères, surtout lorsque son usage relève manifestement de la sphère privée.
C’est précisément cette confrontation entre logique patrimoniale internationale et lecture territorialisée du droit fiscal français que vient illustrer la décision Carmejane LLC du 12 novembre 2025. Loin d’être un cas isolé ou anecdotique, elle s’inscrit dans une jurisprudence cohérente visant à rappeler que, s’agissant d’immobilier, la France ne se laisse pas enfermer dans des raisonnements purement formels.
2. L’affaire Carmejane LLC : un cas d’école
L’affaire Carmejane LLC constitue un exemple particulièrement révélateur des erreurs de raisonnement fréquemment commises dans les structurations patrimoniales internationales.
Dans cette affaire, une LLC de droit américain détenait une résidence secondaire située en Provence. Le bien n’avait pas vocation à être exploité commercialement. Il était utilisé comme une maison de famille, dans une logique purement patrimoniale et personnelle.
Les faits, tels qu’ils ressortent de la décision, sont relativement simples mais juridiquement lourds de conséquences. Le bien immobilier était mis gratuitement à disposition des associés, un couple marié résidant fiscalement aux États-Unis. Il était également occupé, de manière occasionnelle ou régulière, par des membres de leur famille. Aucun loyer n’était demandé, aucune convention d’occupation n’avait été formalisée, et aucun revenu locatif n’était déclaré en France.
Du point de vue des contribuables, la situation semblait limpide. La société étant étrangère, dépourvue d’établissement stable en France et ne percevant aucun revenu, ils estimaient qu’elle ne relevait pas de l’imposition française. Cette analyse était renforcée par la transparence fiscale de la LLC aux États-Unis, qui conduit souvent ses associés à considérer que la société n’a pas d’existence fiscale propre.
Ce raisonnement est extrêmement répandu. Il repose sur une logique intuitive mais trompeuse : pas de loyers, donc pas de revenus ; pas de revenus, donc pas d’impôt. À cela s’ajoute l’idée selon laquelle la société, étant étrangère, se situerait en dehors du champ d’application du droit fiscal français, sauf activité économique caractérisée.
Or, cette construction intellectuelle va être totalement déconstruite par le Conseil d’État. La haute juridiction administrative ne s’arrête ni à la nationalité de la société, ni à son régime fiscal étranger, ni même à l’absence de flux financiers. Elle adopte une lecture beaucoup plus structurante : celle de la réalité juridique et économique du montage.
Le Conseil d’État va raisonner en deux temps. D’abord, en s’interrogeant sur la nature même de la société étrangère au regard du droit français, indépendamment de sa qualification aux États-Unis. Ensuite, en analysant l’usage réel du bien et le comportement économique de la société.
Ce qui frappe dans cette décision, c’est la rigueur avec laquelle le juge administratif écarte toute approche subjective ou intentionnelle. Peu importe que les associés n’aient pas cherché à frauder, peu importe qu’ils aient agi conformément aux règles de leur pays de résidence. Ce qui compte, c’est la situation objective : une société détient un immeuble en France et en fait un usage non conforme à une logique économique normale.
En cela, l’affaire Carmejane LLC dépasse largement le simple contentieux fiscal. Elle agit comme un signal d’alerteadressé à l’ensemble des non-résidents et des familles internationales : les montages patrimoniaux conçus sans une lecture fine du droit français de l’immobilier exposent à des requalifications lourdes, souvent tardives, et toujours coûteuses.
Cette décision rappelle que, dans l’ordre juridique français, l’absence de revenus apparents ne signifie jamais absence d’imposition, dès lors que l’usage du bien révèle un avantage économique au profit des associés. C’est précisément ce basculement du raisonnement – du flux vers l’usage – qui constitue le cœur de cette jurisprudence.
3. Requalification de la société étrangère par le droit fiscal français
Le premier point clé de la décision concerne la qualification fiscale de la société étrangère.
Le Conseil d’État ne s’attache pas à la qualification américaine de la LLC. Il applique une méthode constante en droit fiscal français : l’analyse des caractéristiques juridiques réelles de la structure.
En l’espèce, la LLC présentait une caractéristique déterminante :
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la limitation de la responsabilité des associés.
Ce critère suffit à assimiler la société à une SAS française.
Conséquence directe :
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la société devient passible de l’impôt sur les sociétés en France,
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indépendamment de toute activité lucrative,
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indépendamment de la perception effective de revenus.
La discussion sur l’absence de loyers devient alors juridiquement sans objet.
Source : Conseil d’État (https://www.conseil-etat.fr)
4. Mise à disposition gratuite et gestion anormale : une lecture sociologique
Le cœur de la décision réside dans l’usage du bien.
En droit fiscal français, une société est censée agir dans son propre intérêt économique. Or, la mise à disposition gratuite d’un immeuble à des associés ou à leur famille est analysée comme :
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un renoncement volontaire à recettes,
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incompatible avec une gestion normale.
Cette notion de gestion anormale dépasse la technique fiscale. Elle révèle une lecture sociologique claire :
👉 une société ne peut pas être utilisée comme un simple prolongement de la sphère privée.
Lorsque le bien est utilisé comme résidence secondaire familiale, sans loyer, la fiction de l’autonomie de la société s’effondre.
L’administration est alors fondée à :
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reconstituer des loyers théoriques,
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sur la base de la valeur vénale du bien,
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appliquée à un taux de rendement estimatif,
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et à les intégrer au résultat imposable soumis à l’IS en France.
Source : BOFiP – gestion anormale de gestion (https://bofip.impots.gouv.fr)
5. Le rôle aggravant du contrôle fiscal et de la non-coopération
Dans l’affaire Carmejane LLC, les contribuables ont refusé de coopérer avec l’administration fiscale.
Cette posture a entraîné :
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une taxation d’office,
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un renversement de la charge de la preuve,
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une perte totale de maîtrise du dossier.
D’un point de vue stratégique, la non-coopération lors d’un contrôle fiscal est presque toujours une erreur, en particulier pour des structures étrangères mal comprises par l’administration.
6. Ce que cette décision change pour les non-résidents
Cette jurisprudence rappelle trois principes fondamentaux.
La localisation du bien prime
Un immeuble situé en France peut générer une imposition en France, même s’il est détenu par une société étrangère.
La forme juridique est déterminante
La transparence fiscale étrangère ne s’impose pas au droit français. Une société peut être requalifiée à l’IS sur la base de ses caractéristiques propres.
L’usage gratuit n’est jamais neutre
L’absence de loyer n’élimine pas l’impôt. Elle peut au contraire déclencher une taxation sur des revenus reconstitués.
Source : DGFiP – fiscalité internationale (https://www.impots.gouv.fr)
7. Le rôle (souvent mal compris) des conventions fiscales internationales
La convention fiscale franco-américaine n’a pas été pleinement mobilisée dans ce contentieux.
Pourtant, une convention peut, selon les cas :
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limiter la double imposition,
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encadrer la qualification des revenus,
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influencer la répartition du pouvoir d’imposer.
Mais cela suppose :
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une structuration en amont,
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une analyse approfondie de la convention applicable,
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une parfaite cohérence entre détention juridique et usage réel du bien.
Source : Convention fiscale France–États-Unis (https://www.impots.gouv.fr/international)
8. À retenir
Détenir une résidence secondaire française via une société étrangère n’est pas un bouclier fiscal automatique.
Une société étrangère peut être assimilée à une société française à l’IS et imposée sur des loyers théoriques en cas d’usage privé.
9. Conclusion d’expert – Lecture patrimoniale et immobilière
Par Yoann Maxel, opérateur immobilier spécialiste en opérations LMNP, résidences gérées et para-hôtelières
Cette décision du Conseil d’État illustre une erreur patrimoniale fréquente : raisonner en fiscalité internationale sans intégrer la logique fiscale française appliquée à l’immobilier.
En France, le lieu du bien, son usage réel et la forme juridique de détention priment largement sur la résidence fiscale des associés. Une structuration patrimoniale pertinente doit intégrer non seulement la détention, mais aussi l’exploitation réelle du bien.
À défaut, l’impôt réapparaît là où l’on pensait l’avoir neutralisé. Anticiper, arbitrer entre détention directe, société à l’IS, LMNP ou résidences gérées reste la clé d’un patrimoine immobilier sécurisé et cohérent.
10. FAQ – Résidence secondaire et société étrangère
Une société étrangère peut-elle être imposée en France sans revenus ?
Oui, si elle détient un immeuble en France et que son usage révèle une gestion anormale.
La transparence fiscale étrangère protège-t-elle en France ?
Non. Le droit fiscal français applique sa propre qualification.
La mise à disposition gratuite est-elle risquée ?
Oui. Elle expose à une reconstitution de loyers et à une imposition à l’IS.
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