Re-Vente LMNP / LMP : Vendez Vite & Bien votre LMNP
De la fiscalité à la négociation : une méthode complète pour vendre en toute confiance
Chez Y’AM – Y Asset Management, nous accompagnons les investisseurs dans la revente de biens meublés sous statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel). Cette opération, souvent perçue comme une simple cession, nécessite en réalité une expertise technique, fiscale et commerciale pour préserver la rentabilité acquise tout au long de la détention.
Un savoir-faire spécifique : la revente en résidence services
Revendre un bien LMNP ou LMP en résidence services (étudiante, affaires, tourisme, senior ou EHPAD) implique de maîtriser les dynamiques propres à chaque segment de marché, avec leurs cycles, leurs taux d’occupation, et leurs niveaux de rentabilité.
Chaque actif est analysé non seulement selon sa performance actuelle, mais aussi selon les perspectives locatives et la santé de l’exploitant.
Notre approche s’appuie sur une méthodologie de valorisation par capitalisation, tenant compte :
- Du loyer contractuel (bail commercial ou civil)
- De la solidité financière de l’exploitant,
- Du risque locatif associé au lot (localisation, ancienneté, vacance potentielle),
- De la liquidité du produit sur le marché secondaire.
Cette méthode permet d’objectiver un prix de vente cohérent avec les attentes des acquéreurs investisseurs, tout en maximisant la valeur nette récupérée par le vendeur.
TVA immobilière
maîtriser les implications de la revente
Autre point clé : la gestion de la TVA immobilière lors de la revente d’un bien soumis à TVA, notamment dans les 20 ans suivant son achèvement. En cas de revente à un acquéreur non assujetti ou sans maintien d’une exploitation offrant des services para-hôteliers, le vendeur peut être redevable d’un remboursement de la TVA initialement récupérée, au prorata des années non écoulées.
Conformément à l’article 261 D, 4° du Code général des impôts, un logement meublé peut bénéficier d’une exonération de TVA à condition qu’il soit loué à un exploitant proposant au moins trois des quatre services para-hôteliers suivants :
- Petit-déjeuner,
- Nettoyage régulier des locaux,
- Fourniture de linge de maison,
- Réception de la clientèle.
La revente sans respect de cette condition avant le terme des 20 ans nécessite donc un arbitrage rigoureux : faut-il maintenir le bail commercial pour sécuriser l’usage et éviter la régularisation de TVA, ou au contraire sortir du dispositif pour repositionner le bien (revente en bloc, location directe, changement d’usage) et mieux le valoriser ?
Une stratégie d’arbitrage sur-mesure
À chaque revente, nous procédons à une étude d’opportunité complète :
du bail en cours et de ses conditions de renouvellement ou de résiliation
de la valeur du bien selon différents scénarios de revente (en LMNP, en nue, à l’unité, en bloc)
sur le montage fiscal optimal plus-value, amortissements à reprendre ou non, TVA à reverser ou non
avec l’exploitant ou restructuration du lot pour préparer une sortie stratégique du bail
Notre objectif :
Sécuriser et maximiser votre revente, qu’il s’agisse de transmettre un actif performant à un autre investisseur, de réorienter votre stratégie patrimoniale, ou de réinjecter des liquidités dans un nouveau projet.
Foire aux questions - Revente LMNP / LMP
Pourquoi choisir Y’AM pour la revente de votre bien meublé ?
Expertise juridique et fiscale pointue
Nos experts maîtrisent les subtilités des régimes LMNP et LMP, vous garantissant une revente conforme et optimisée.
Valorisation stratégique de votre bien
Nous réalisons une évaluation précise de votre bien, en tenant compte de sa rentabilité, de sa localisation et des conditions du marché, pour fixer un prix de vente attractif.
Réseau d’investisseurs qualifiés
Grâce à notre réseau, nous identifions rapidement des acquéreurs potentiels, réduisant ainsi les délais de vente.
Accompagnement personnalisé
De la préparation des documents à la signature de l’acte de vente, nous vous accompagnons à chaque étape, en toute transparence.
Quand est-il préférable de revendre un bien en LMNP ?
Il est conseillé d’attendre au moins 5 ans pour bénéficier des abattements sur la plus-value. Une revente après 9 ans est idéale si vous avez bénéficié du dispositif Censi-Bouvard, afin d’éviter de rembourser les avantages fiscaux.
Dois-je rembourser la TVA en cas de revente avant 20 ans ?
Oui, si vous avez récupéré la TVA lors de l’achat, une revente avant 20 ans peut entraîner une régularisation au prorata du temps restant. Toutefois, si l’acquéreur poursuit l’activité de location meublée, la régularisation peut être évitée.
Quelle est la différence fiscale entre la revente en LMNP et en LMP ?
En LMNP, la plus-value est calculée selon le régime des particuliers, avec des abattements en fonction de la durée de détention. En LMP, la plus-value est soumise au régime des plus-values professionnelles, avec une réintégration des amortissements dans le calcul.