Facturation électronique location meublée : ce qui change en 2026 pour les LMNP, LMP et propriétaires bailleurs
Depuis le 1er septembre 2026, la facturation électronique est officiellement entrée en vigueur en France. Toutes les entreprises concernées par la réforme doivent désormais être capables de recevoir des factures électroniques par l’intermédiaire d’une plateforme agréée. Les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire sont également soumises à l’obligation d’émission depuis cette date. Pour les PME et microentreprises, l’obligation d’émission interviendra le 1er septembre 2027.
Et les propriétaires qui pratiquent la location meublée ?
Contrairement à une idée assez répandue, un loueur en meublé peut être concerné par la réforme, y compris lorsqu’il ne facture pas de TVA sur ses loyers.
La situation dépend principalement du régime de TVA applicable à l’activité, de la nature des prestations proposées et du type de client.
Pour une location meublée d’habitation exonérée de TVA, le bailleur n’a pas à émettre de facture électronique pour les loyers concernés et n’a pas à transmettre de e-reporting de transaction pour ces opérations. En revanche, s’il dispose d’un numéro SIREN, il doit être en mesure de recevoir des factures électroniques.
Pour certaines locations soumises à TVA, notamment certaines activités d’hébergement avec services, les obligations peuvent aller plus loin.
Voici ce qu’il faut comprendre.
Sommaire
Facturation électronique et location meublée : qui est concerné ?
LMNP et LMP : le statut change-t-il les obligations ?
Location meublée exonérée de TVA : quelles règles ?
Un LMNP doit-il recevoir des factures électroniques ?
Location meublée avec services et para-hôtellerie
Facturation électronique et e-reporting : quelle différence ?
Les dates à retenir en 2026 et 2027
Qu’est-ce qu’une plateforme agréée ?
Que doit faire un loueur en meublé en 2026 ?
Quels impacts pour un investissement immobilier ?
FAQ facturation électronique et location meublée
Facturation électronique et location meublée : qui est concerné ?
La réforme ne concerne pas uniquement les grandes sociétés ou les entreprises qui facturent systématiquement de la TVA.
Pour comprendre son application aux propriétaires bailleurs, il faut distinguer deux notions : être assujetti à la TVA et réaliser une opération effectivement soumise à TVA.
Une activité économique peut entrer dans le champ de la TVA tout en bénéficiant d’une exonération pour certaines opérations.
C’est précisément le cas de nombreuses locations meublées.
La fiche publiée par la DGFiP précise que les propriétaires bailleurs assujettis à la TVA sont concernés par la réforme, notamment dans plusieurs situations :
- location de locaux commerciaux ou professionnels équipés soumise à TVA ;
- location meublée avec certaines prestations para-hôtelières ;
- location d’espaces de travail ou d’entrepôts avec option pour la TVA.
La DGFiP précise également que les bailleurs bénéficiant d’une exonération au titre de l’article 261 D du Code général des impôts n’ont pas d’obligation d’émission pour les opérations exonérées. Ils peuvent cependant rester concernés par l’obligation de réception des factures électroniques s’ils disposent d’un numéro SIREN.
LMNP ou LMP : le statut change-t-il les obligations de facturation électronique ?
Le fait d’être loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP) ne constitue pas, à lui seul, le critère permettant de savoir si une facture électronique doit être émise.
Pour appliquer la réforme, il faut notamment examiner :
- le régime de TVA de l’activité ;
- la nature de la location ;
- les éventuels services proposés avec l’hébergement ;
- la qualité du client, particulier ou professionnel ;
- l’existence d’un numéro SIREN ;
- la taille de l’entreprise pour déterminer le calendrier d’émission.
Le statut LMNP ou LMP conserve naturellement son importance pour d’autres règles fiscales, sociales et comptables. Pour la facturation électronique, la situation de l’opération au regard de la TVA constitue un élément déterminant.
Deux investisseurs en LMNP peuvent donc se retrouver dans des situations différentes.
Le premier peut louer un appartement meublé à usage d’habitation dans le cadre d’une activité exonérée de TVA. Le second peut exploiter un hébergement proposant plusieurs services répondant aux conditions prévues par la réglementation et se retrouver dans le champ de la TVA.
Il faut donc analyser l’activité réelle plutôt que se limiter à l’étiquette « LMNP » ou « LMP ».
Location meublée exonérée de TVA : quelles règles ?
Le principe applicable aux locations meublées d’habitation est défini par l’article 261 D du Code général des impôts.
Cet article prévoit notamment une exonération de TVA pour les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation, sous réserve des exceptions prévues par le même texte.
Pour une opération bénéficiant de cette exonération, la réponse de la DGFiP est particulièrement importante :
le bailleur n’a pas à émettre une facture électronique pour cette opération et n’a pas à transmettre de e-reporting de transaction concernant le loyer exonéré.
La FAQ officielle de la DGFiP sur la facturation électronique précise également que les locations de logements meublés ou garnis à usage d’habitation bénéficiant de l’exonération de TVA sont exclues de l’obligation de transmission des données de transaction prévue par le dispositif.
Exemple : location meublée classique
Un propriétaire loue à l’année un appartement meublé à un particulier.
Si cette location relève de l’exonération prévue par l’article 261 D du CGI, le propriétaire ne doit pas transformer chaque quittance ou chaque loyer en facture électronique transmise à l’administration.
La réforme de septembre 2026 ne signifie donc pas que tous les propriétaires en LMNP doivent désormais envoyer électroniquement leurs loyers à l’administration fiscale.
Cette distinction est essentielle.
Un LMNP exonéré de TVA doit-il recevoir des factures électroniques ?
Il peut en revanche être concerné par la réception.
La DGFiP indique que les bailleurs exonérés restent concernés par la réception des factures électroniques, sous réserve notamment de disposer d’un numéro SIREN.
Depuis le 1er septembre 2026, les entreprises entrant dans le dispositif doivent être capables de recevoir les factures électroniques de leurs fournisseurs.
Un propriétaire bailleur peut, par exemple, recevoir des factures provenant :
- d’une entreprise réalisant des travaux ;
- d’un fournisseur d’équipements ;
- d’un prestataire de services ;
- d’un professionnel intervenant dans le logement ;
- d’un fournisseur d’énergie ou de télécommunications lorsque la facture est liée à son activité.
Le numéro SIREN est un identifiant composé de neuf chiffres attribué à chaque unité légale, selon la définition de l’INSEE.
Un propriétaire ayant déclaré son activité de location meublée dispose généralement d’une identification professionnelle liée à cette activité. Il est donc important de vérifier sa situation administrative avant de considérer que la réforme ne le concerne pas.
Location meublée avec services et para-hôtellerie : pourquoi les règles changent-elles ?
La situation devient différente lorsque la location entre dans le champ de la TVA.
C’est notamment le cas de certaines activités d’hébergement proposant plusieurs services en complément de la mise à disposition du logement.
L’article 261 D du CGI cite notamment quatre types de prestations :
- le petit-déjeuner ;
- le nettoyage régulier des locaux ;
- la fourniture du linge de maison ;
- la réception de la clientèle, même lorsqu’elle n’est pas personnalisée.
Pour certaines prestations d’hébergement relevant du secteur hôtelier ou d’un secteur ayant une fonction similaire, le texte prévoit notamment une offre pour une durée n’excédant pas trente nuitées, renouvelable, ainsi qu’au moins trois des quatre prestations prévues par le CGI.
Pour les locations de logements meublés à usage résidentiel dans d’autres secteurs, l’article prévoit également une exception à l’exonération lorsque certaines conditions sont remplies, notamment en présence d’au moins trois de ces prestations.
Il faut donc éviter de réduire systématiquement le raisonnement à la seule formule « trois services sur quatre ». La nature de l’hébergement, les prestations réellement proposées et les conditions d’exploitation doivent être analysées dans leur ensemble.
Pourquoi la TVA change-t-elle la situation ?
Lorsqu’une opération est soumise à TVA, elle peut entrer dans le champ de la facturation électronique ou du e-reporting.
La nature de l’obligation dépend ensuite principalement du client.
Si une opération entrant dans le dispositif est réalisée avec une entreprise assujettie à la TVA établie en France, la facturation électronique B2B peut s’appliquer selon le calendrier applicable à l’émetteur.
Si le client est un particulier, il n’existe pas de facture électronique B2B à transmettre au client par ce circuit. L’opération peut en revanche relever du e-reporting de transaction.
La DGFiP précise également que, pour certaines prestations de services, les données de paiement peuvent faire l’objet d’un e-reporting de paiement après règlement de la prestation.
Facturation électronique et e-reporting : quelle différence ?
Les deux notions sont liées et ne désignent pas la même chose.
La facturation électronique ou e-invoicing
La facturation électronique concerne principalement les opérations B2B entrant dans le champ du dispositif entre entreprises établies en France et assujetties à la TVA.
Une facture électronique n’est pas simplement une facture PDF envoyée par e-mail.
La DGFiP précise qu’une facture électronique doit respecter un format électronique adapté, comporter les données obligatoires sous une forme structurée et être transmise par l’intermédiaire d’une plateforme agréée.
Le site officiel consacré à la facturation électronique permet de retrouver les règles générales du dispositif.
Le e-reporting
Le e-reporting correspond à la transmission à l’administration de données relatives à certaines transactions qui ne relèvent pas directement de la facturation électronique B2B.
Il peut notamment concerner des opérations réalisées avec des particuliers ou certaines opérations internationales lorsqu’elles entrent dans le champ du dispositif.
Pour un propriétaire bailleur, cette différence est particulièrement importante puisque de nombreuses locations et prestations d’hébergement sont destinées à des personnes physiques.
Il faut cependant retenir une exception majeure : les locations meublées d’habitation exonérées de TVA au titre de l’article 261 D ne donnent pas lieu à e-reporting de transaction pour ces opérations exonérées, conformément aux indications de la DGFiP.
Depuis le 1er septembre 2026, toutes les entreprises relevant de la réforme doivent être capables de recevoir leurs factures électroniques.
Les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire doivent également émettre leurs factures électroniques depuis cette date.
Les microentreprises, TPE et PME disposeront jusqu’au 1er septembre 2027 pour appliquer leur obligation d’émission.
Le détail du calendrier peut être consulté sur la page officielle « Je passe à la facturation électronique ».
Une période de tolérance existe-t-elle en 2026 ?
Oui.
L’entrée en vigueur au 1er septembre 2026 n’a pas été reportée.
En revanche, le ministère de l’Économie et des Finances a annoncé une phase d’accompagnement durant la fin de l’année 2026. Le communiqué publié le 1er septembre indique qu’aucune sanction ne sera appliquée en 2026 dans le cadre du démarrage du dispositif.
Cette mesure ne signifie pas qu’il est possible d’ignorer la réforme.
Les entreprises concernées doivent commencer leurs démarches de mise en conformité, notamment pour être capables de recevoir les factures électroniques.
Le communiqué officiel peut être consulté sur le site du ministère de l’Économie et des Finances.
Qu’est-ce qu’une plateforme agréée ?
Les factures électroniques ne circulent plus uniquement directement entre l’entreprise qui les émet et celle qui les reçoit.
Les entreprises concernées utilisent une plateforme agréée par l’État.
Ces plateformes assurent notamment :
- l’émission de factures électroniques ;
- leur transmission ;
- leur réception ;
- l’extraction des informations nécessaires ;
- la transmission de certaines données à l’administration ;
- la gestion du e-reporting lorsqu’il est applicable.
La DGFiP explique le fonctionnement de ces acteurs sur sa page dédiée aux plateformes agréées pour la facturation électronique.
Comment savoir si une plateforme est réellement agréée ?
Il existe désormais une liste officielle.
La DGFiP publie et actualise la liste des plateformes agréées par l’administration fiscale.
Cette liste a été actualisée le 10 septembre 2026 et distingue notamment les opérateurs satisfaisant à l’ensemble des conditions, dont les tests d’interopérabilité.
Il est donc préférable de vérifier la présence du prestataire sur cette liste avant de choisir une solution.
Que doit faire un loueur en meublé en 2026 ?
Pour déterminer ses obligations, un propriétaire bailleur peut procéder dans cet ordre.
1. Identifier le régime de TVA de la location
La première question consiste à déterminer si l’opération est exonérée de TVA ou soumise à TVA.
Une location meublée classique et une activité d’hébergement proposant plusieurs prestations ne conduisent pas nécessairement aux mêmes obligations.
2. Vérifier l’existence du numéro SIREN
Le numéro SIREN joue notamment un rôle dans l’identification de l’activité professionnelle du bailleur.
La DGFiP précise que les bailleurs exonérés concernés par la réception des factures électroniques doivent également disposer d’un numéro SIREN.
3. Identifier précisément le type d’exploitation
Il peut s’agir :
- d’une location meublée longue durée ;
- d’un meublé de tourisme ;
- d’une location saisonnière ;
- d’une activité avec services ;
- d’une activité para-hôtelière ;
- d’une exploitation réalisée par l’intermédiaire d’un professionnel.
La qualification exacte peut modifier le traitement fiscal de l’opération.
4. Vérifier la solution de réception des factures
Depuis septembre 2026, les entreprises concernées doivent être en mesure de recevoir leurs factures électroniques.
La solution peut être choisie directement auprès d’une plateforme agréée ou être intégrée dans certains outils de gestion, logiciels comptables, services proposés par un expert-comptable, une banque ou un autre prestataire compatible avec le dispositif.
5. Identifier la clientèle
Le traitement peut différer selon que la prestation est réalisée au profit :
- d’un particulier ;
- d’une entreprise française assujettie à la TVA ;
- d’un professionnel situé à l’étranger.
Cette distinction permet notamment de déterminer si l’opération relève de la facturation électronique ou du e-reporting.
6. Faire vérifier les situations complexes
Une analyse professionnelle est particulièrement utile lorsque plusieurs activités coexistent ou lorsque l’exploitation combine hébergement, prestations de services et TVA.
Les règles fiscales, juridiques et comptables ne doivent pas être déduites uniquement du statut LMNP ou LMP.
Quels impacts pour un investissement immobilier ?
La facturation électronique ne crée pas un nouveau régime fiscal pour les investisseurs en location meublée.
Elle ne rend pas automatiquement un LMNP redevable de la TVA et elle ne transforme pas une location exonérée en opération taxable.
La réforme modifie avant tout la circulation des factures et la transmission de certaines données entre les entreprises, les plateformes agréées et l’administration fiscale.
Elle met cependant en évidence un point essentiel pour tout investissement immobilier : le mode d’exploitation doit être défini avec précision.
Une location meublée longue durée, une location touristique et une exploitation avec services ne répondent pas nécessairement aux mêmes règles.
Le régime applicable dépend notamment des caractéristiques réelles de l’opération, des prestations proposées, de la clientèle, de l’exploitation et de la réglementation en vigueur.
Chez Y’AM Asset Management, nous proposons différentes opportunités immobilières répondant à des logiques d’exploitation et d’usage différentes.
Lorsqu’une situation nécessite une analyse patrimoniale, fiscale, juridique ou comptable particulière, nous proposons notre réseau d’experts en gestion de patrimoine et de professionnels spécialisés afin que chaque projet puisse être étudié au regard de ses propres caractéristiques.
L’éligibilité à un dispositif, son traitement fiscal et ses conséquences dépendent toujours de la situation de chaque investisseur, des caractéristiques de l’opération et de la réglementation applicable.
FAQ – Facturation électronique et location meublée
Un LMNP est-il concerné par la facturation électronique en 2026 ?
Oui, un LMNP peut être concerné. Pour une location meublée d’habitation exonérée de TVA au titre de l’article 261 D du CGI, il n’existe cependant pas d’obligation d’émettre une facture électronique ni de transmettre un e-reporting pour ces loyers. En revanche, un bailleur disposant d’un numéro SIREN peut être concerné par l’obligation de réception des factures électroniques.
Un LMNP doit-il envoyer ses loyers à l’administration fiscale ?
Pas systématiquement. Les loyers issus d’une location meublée d’habitation bénéficiant de l’exonération prévue par l’article 261 D ne sont pas soumis au e-reporting de transaction prévu par la réforme.
Un propriétaire qui ne facture pas de TVA peut-il être concerné ?
Oui. Le fait de ne pas collecter de TVA sur des loyers exonérés ne signifie pas automatiquement que le propriétaire est totalement étranger au dispositif. La DGFiP prévoit notamment une obligation de réception pour certains bailleurs exonérés disposant d’un SIREN.
Un PDF envoyé par e-mail constitue-t-il une facture électronique ?
Non. Au sens de la réforme, une facture électronique doit respecter les formats et exigences prévus par le dispositif et passer par une plateforme agréée. Un simple PDF envoyé par e-mail ne répond donc pas, à lui seul, à cette définition.
Quelle différence entre LMNP et LMP pour la facturation électronique ?
Le statut LMNP ou LMP n’est pas le critère principal. Il faut notamment étudier le régime de TVA, la nature de l’activité, les prestations proposées et le type de client.
La location para-hôtelière est-elle concernée ?
Elle peut l’être. Certaines prestations d’hébergement avec services ne bénéficient pas de l’exonération prévue pour la location meublée classique. Les conditions sont précisées par l’article 261 D du Code général des impôts.
Quelle est la date à retenir pour les petits propriétaires bailleurs ?
Pour la réception des factures électroniques, la date principale est le 1er septembre 2026 lorsque le bailleur entre dans le dispositif. Pour l’émission par les PME et microentreprises concernant leurs opérations soumises à cette obligation, l’échéance est fixée au 1er septembre 2027.
Comment choisir une plateforme agréée ?
Il est conseillé de commencer par consulter la liste officielle des plateformes agréées publiée par la DGFiP, puis de comparer les solutions selon le volume de factures, les outils de gestion utilisés et les besoins comptables.
Facturation électronique et location meublée : ce qu’il faut retenir
Depuis le 1er septembre 2026, la facturation électronique fait désormais partie du fonctionnement quotidien des entreprises françaises.
Pour les loueurs en meublé, trois situations doivent surtout être distinguées.
Une location meublée d’habitation exonérée de TVA n’impose pas l’émission de factures électroniques ni le e-reporting des loyers concernés.
Un bailleur exonéré disposant d’un numéro SIREN peut néanmoins être concerné par l’obligation de réception des factures électroniques.
Enfin, une activité soumise à TVA, notamment dans certaines configurations d’hébergement avec services, peut entraîner des obligations de facturation électronique, de e-reporting de transaction et éventuellement de transmission de données de paiement.
L’essentiel consiste donc à ne pas raisonner uniquement à partir des termes LMNP ou LMP.
Il faut examiner l’activité réellement exercée, son traitement au regard de la TVA et la nature des clients.
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Sources officielles
Les principales références utilisées pour cet article sont :
DGFiP – Facturation électronique : je suis un loueur en meublé
DGFiP – Je passe à la facturation électronique
DGFiP – Je découvre la facturation électronique
DGFiP – Liste des plateformes agréées
Légifrance – Article 261 D du Code général des impôts
INSEE – Définition du numéro SIREN
Ministère de l’Économie – Entrée en vigueur de la facturation électronique au 1er septembre 2026