PLF 2027 LMNP : plafonnement des amortissements

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026. Parmi ses mesures, l’article 7 concerne directement la location meublée non professionnelle : il propose de plafonner l’amortissement déductible des locaux et de mettre fin au report des amortissements non déduits. Pour les conseillers en gestion de patrimoine, les conseillers en investissement immobilier et les agents qui accompagnent des clients en LMNP, ce texte ouvre une période d’analyse et de pédagogie.

Le sujet PLF 2027 LMNP mérite une lecture précise. Le texte reste un projet soumis au Parlement, il peut évoluer au fil des débats, et sa portée dépend fortement de la situation de chaque foyer fiscal, du type de location pratiqué et de la qualification juridique de la résidence. Cet article fait le point sur ce que prévoit le texte déposé, sur les exceptions envisagées, sur le régime transitoire et sur les leviers dont disposent les professionnels pour accompagner leurs clients sereinement.

Sommaire

1. PLF 2027 LMNP : ce que prévoit l’article 7
2. PLF 2027 LMNP : pourquoi l’amortissement est au coeur du sujet
3. PLF 2027 LMNP : la fin du report des amortissements non déduits
4. PLF 2027 LMNP : le régime transitoire jusqu’en 2036
5. PLF 2027 LMNP : les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales hors plafond
6. PLF 2027 LMNP : l’effet cumulé avec la réforme des plus-values de 2025
7. PLF 2027 LMNP : calendrier parlementaire et points encore ouverts
8. PLF 2027 LMNP : comment le CGP peut accompagner ses clients
9. FAQ PLF 2027 LMNP

PLF 2027 LMNP : ce que prévoit l’article 7

Le projet de loi de finances pour 2027 n° 3210, déposé le jeudi 1er octobre 2026, consacre son article 7 à la location meublée. Intitulé « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée », il prévoit deux séries de mesures : un plafond annuel pour l’amortissement des locaux d’une part, un durcissement des règles de report d’autre part. Le gouvernement présente cette évolution comme une étape supplémentaire dans le rapprochement entre la fiscalité de la location nue et celle de la location meublée.

Le régime LMNP reste en place. Le statut, les seuils du micro-BIC et la frontière entre LMNP et LMP restent inchangés par ce texte. C’est le fonctionnement de l’amortissement au régime réel qui serait encadré, avec des effets très variables selon les profils.

PLF 2027 LMNP : un double plafond pour la location à l’année

Pour une activité de location meublée exercée à titre non professionnel, hors meublés de tourisme, l’amortissement des locaux serait admis en déduction dans la limite d’un taux de 2,5 % par an, sans pouvoir dépasser 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Ces deux limites se cumulent : le montant déductible correspond au plus faible des deux.

Deux illustrations simplifiées permettent de mesurer l’effet de ce double plafond :

• un foyer qui détient un appartement dont la base amortissable des locaux, hors terrain, s’élève à 160 000 euros pourrait déduire au maximum 4 000 euros par an (160 000 x 2,5 %), un montant inférieur au plafond de 7 000 euros ;
• un foyer qui détient trois lots meublés représentant ensemble 400 000 euros de base amortissable atteindrait 10 000 euros par l’application du taux, mais sa déduction serait ramenée à 7 000 euros par le plafond par foyer fiscal.

Le plafond s’apprécie par foyer fiscal et non par logement. Les investisseurs qui ont constitué un patrimoine de plusieurs lots meublés seraient donc les plus exposés à la mesure. Dans tous les cas, la déduction resterait aussi soumise à l’amortissement effectivement comptabilisé et à la limite liée au résultat locatif.

PLF 2027 LMNP : un plafond renforcé pour les meublés de tourisme

Pour les meublés de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, le taux serait abaissé à 1,5 %, dans la limite de 5 000 euros par an et par foyer fiscal. Avec une base amortissable de 200 000 euros, la déduction annuelle serait ainsi limitée à 3 000 euros.

La définition retenue vise les meublés de tourisme classés comme non classés. Le classement touristique, à lui seul, laisserait donc le bien dans le champ de ce plafond renforcé. Cette mesure s’inscrit dans un mouvement plus large d’encadrement de la location de courte durée, déjà engagé ces dernières années.

PLF 2027 LMNP : un plafond centré sur les seuls locaux

Le texte vise l’amortissement des locaux. Le mobilier et les équipements resteraient hors de cette assiette, tout comme les autres charges déductibles du régime réel (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurance, taxe foncière, entretien). Il serait donc inexact d’y voir un plafond global applicable à l’ensemble des charges d’un logement meublé. Ce point est important dans les échanges avec les clients, car il permet de relativiser l’impact pour de nombreux dossiers.

PLF 2027 LMNP : pourquoi l’amortissement est au coeur du sujet

Pour mesurer l’enjeu du PLF 2027 LMNP, il faut revenir au mécanisme de l’amortissement. Au régime réel, le loueur en meublé déduit de ses recettes ses charges, ainsi qu’une fraction annuelle de la valeur du bien et du mobilier. Cette déduction traduit, en comptabilité, l’usure progressive du bien. Elle permet souvent de ramener le résultat imposable à un niveau très faible pendant de longues années, ce qui explique l’attractivité du régime depuis plus d’une décennie.

PLF 2027 LMNP : la règle actuelle de l’article 39 C du CGI

L’amortissement est déjà encadré aujourd’hui. L’article 39 C du Code général des impôts limite sa déduction au montant des loyers diminué des autres charges. L’amortissement ne peut donc, à lui seul, créer ou aggraver un déficit. En contrepartie, les amortissements régulièrement comptabilisés mais non déduits peuvent aujourd’hui être reportés sans limite de durée, comme le précise la doctrine administrative (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20). Le terrain, quant à lui, n’est pas amortissable : sa valeur doit être distinguée de celle de la construction.

PLF 2027 LMNP : déduire un montant n’équivaut pas à économiser ce montant

Une distinction mérite d’être rappelée aux clients : déduire 4 000 ou 7 000 euros d’amortissement réduit le résultat imposable, et l’économie d’impôt réelle dépend ensuite du taux marginal d’imposition et des prélèvements sociaux applicables au foyer. Une baisse de la déduction se traduit donc par une hausse d’impôt proportionnelle à ces taux, et non par une perte équivalente au montant de l’amortissement. Ce raisonnement permet de chiffrer l’impact réel de la réforme dossier par dossier.

PLF 2027 LMNP : la fin du report des amortissements non déduits

La seconde mesure de l’article 7 est probablement la plus structurante. Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, les amortissements qui n’auraient pas pu être déduits ne pourraient plus être imputés sur les résultats des exercices suivants.

Cette règle viserait aussi bien les amortissements bloqués par les nouveaux plafonds que ceux bloqués par la limite actuelle de l’article 39 C. Aujourd’hui, un amortissement non utilisé constitue une réserve mobilisable plus tard, par exemple lorsque le crédit est remboursé et que les intérêts d’emprunt diminuent. Avec le texte proposé, cette réserve cesserait de se constituer à partir de 2027.

Les investissements les plus concernés seraient ceux dont les charges absorbent déjà une large part des loyers : opérations fortement financées par l’emprunt dans les premières années, biens avec des charges de copropriété élevées, ou lots dont les loyers sont modestes au regard du prix d’acquisition. Pour ces dossiers, le plafond annuel ne résume pas l’impact de la réforme : c’est la perte du stock futur d’amortissements qui pèse le plus dans la durée.

PLF 2027 LMNP : le régime transitoire jusqu’en 2036

Le projet prévoit une période de transition pour les amortissements déjà en report. Ceux comptabilisés au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027, et bloqués par la limitation actuelle, resteraient utilisables jusqu’au 31 décembre 2036. Leur déduction annuelle serait toutefois limitée à la moitié du résultat imposable restant après application des nouvelles règles d’amortissement de l’exercice.

PLF 2027 LMNP : un exemple chiffré du régime transitoire

Prenons un bailleur en LMNP qui dispose d’un stock de 20 000 euros d’amortissements reportés au 31 décembre 2026. En 2027, il perçoit 12 000 euros de loyers, supporte 4 000 euros de charges déductibles et déduit 3 000 euros d’amortissement de l’exercice dans le respect des nouveaux plafonds.

• Résultat restant après amortissement de l’exercice : 12 000 – 4 000 – 3 000 = 5 000 euros ;
• Imputation maximale du stock ancien : 50 % x 5 000 = 2 500 euros ;
• Résultat imposable final : 2 500 euros ;
• Stock restant à imputer sur les exercices suivants : 17 500 euros.

Cet exemple pédagogique montre que le stock ancien continuerait de produire ses effets, mais à un rythme ralenti. Un client qui comptait sur un stock important pour neutraliser durablement ses loyers devra réévaluer sa projection, d’autant que tout montant encore inutilisé au 31 décembre 2036 serait perdu. C’est précisément le type de calcul qu’un CGP gagne à anticiper avec ses clients dès maintenant.

PLF 2027 LMNP : les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales hors plafond

Le texte écarte les nouveaux plafonds pour plusieurs catégories de résidences et d’établissements, en cohérence avec l’objectif affiché de soutenir le logement de publics spécifiques. Cette exception est un point clé pour les professionnels qui orientent leurs clients vers ces segments.

PLF 2027 LMNP : des conditions d’éligibilité précises

Selon la lecture du projet faite par les praticiens, les résidences concernées sont celles relevant des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du Code de la construction et de l’habitation, à condition qu’elles accueillent exclusivement certains publics : étudiants, personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage, personnes de plus de 65 ans. S’y ajoutent les établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées mentionnés aux 6° et 7° du I de l’article L. 312-1 du Code de l’action sociale et des familles, certaines résidences avec services sous condition d’agrément ou d’autorisation, et les établissements de soins de longue durée.

La qualification juridique de la résidence est donc déterminante. Louer un logement meublé classique à un étudiant ou à un retraité resterait insuffisant pour entrer dans l’exception : c’est le statut de la résidence et l’exclusivité du public accueilli qui comptent. Pour chaque programme proposé à un client, le professionnel a tout intérêt à vérifier ce point avec l’opérateur et à en conserver la trace dans le dossier.

PLF 2027 LMNP : une exception qui porte sur les plafonds uniquement

Point souvent mal compris : l’exception ne concernerait que les plafonds de 2,5 % et 7 000 euros. La suppression du report des amortissements non déduits et la limitation des anciens stocks figurent dans un autre alinéa de l’article, sans clause d’exclusion. Les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales resteraient donc concernées par la fin du report à compter de 2027. Une présentation honnête de ces produits auprès des clients doit intégrer cette nuance.

PLF 2027 LMNP : l’effet cumulé avec la réforme des plus-values de 2025

Le PLF 2027 LMNP s’ajouterait à une réforme déjà en vigueur. L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a introduit la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value immobilière, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, sous réserve des exceptions prévues par la loi. Le mécanisme réduit le prix d’acquisition retenu fiscalement, ce qui augmente la plus-value brute imposable.

Les deux réformes interviennent à des moments différents de la vie de l’investissement : celle de 2025 concerne la sortie, celle proposée pour 2027 encadrerait la déduction pendant la détention. Pour apprécier un investissement en location meublée, il devient donc indispensable de raisonner sur toute la durée de détention, en intégrant la fiscalité annuelle des loyers, la fiscalité de la plus-value et l’horizon de sortie du client. Une simulation complète, de l’acquisition à la cession, devient le standard attendu par les investisseurs. Pour approfondir la méthode de calcul de la rentabilité, notre article consacré à l’immeuble de rapport et au calcul de sa rentabilité détaille les indicateurs à suivre.

PLF 2027 LMNP : calendrier parlementaire et points encore ouverts

Le texte suit désormais le parcours habituel d’une loi de finances. Selon l’organisation de la discussion budgétaire publiée par l’Assemblée nationale, la première partie du projet est examinée en séance du 12 au 19 octobre 2026, avec un vote solennel sur cette première partie le 20 octobre. Le vote solennel sur l’ensemble du texte est prévu le 17 novembre 2026. Le Sénat examinera ensuite le projet, avant une éventuelle commission mixte paritaire. Le suivi des amendements est accessible depuis le dossier législatif du PLF 2027.

Plusieurs points restent à préciser au cours des débats :

• la date d’entrée en vigueur des plafonds, que le texte déposé fixe moins clairement que celle des règles de report ;
• l’articulation entre le plafond de 7 000 euros et celui de 5 000 euros pour un foyer qui détient à la fois des locations à l’année et des meublés de tourisme ;
• le contenu exact des exceptions, que les débats parlementaires pourraient élargir ou resserrer ;
• d’éventuelles mesures transitoires supplémentaires pour les investissements engagés avant l’adoption de la loi.

Pour rappel, la loi de finances pour 2026 a été promulguée en février 2026, avec plusieurs semaines de décalage sur le calendrier habituel. La version définitive des règles applicables aux loueurs en meublé pourrait donc être connue tardivement. D’ici là, toute communication auprès des clients gagne à rester au conditionnel et à distinguer clairement ce qui est voté de ce qui est proposé.

PLF 2027 LMNP : comment le CGP peut accompagner ses clients

Pour le professionnel de l’investissement immobilier, le PLF 2027 LMNP représente une occasion de renforcer la relation client par le conseil. Les investisseurs vont lire des titres alarmistes dans la presse grand public ; ceux qui recevront de leur conseiller une analyse claire et chiffrée de leur situation seront rassurés et fidélisés. Voici les principaux axes de travail.

PLF 2027 LMNP : auditer le portefeuille meublé des clients

La première étape consiste à identifier, pour chaque client en LMNP au régime réel, les éléments qui déterminent l’impact de la réforme : base amortissable des locaux hors terrain, nombre de lots détenus par le foyer fiscal, montant du stock d’amortissements reportés au 31 décembre 2026, nature de la location (longue durée, tourisme, résidence spécifique) et horizon de détention envisagé. Les clients détenant plusieurs lots, un stock important ou des meublés de tourisme sont prioritaires.

Cet audit peut s’accompagner d’une mise à jour des obligations récentes des loueurs en meublé, notamment la facturation électronique en location meublée entrée en application le 1er septembre 2026 pour la réception des factures.

PLF 2027 LMNP : qualifier précisément chaque programme proposé

Avant de présenter un programme en location meublée, le professionnel a intérêt à obtenir de l’opérateur une réponse écrite sur la qualification juridique de la résidence au regard des exceptions envisagées. Une résidence étudiante ou seniors relevant des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du CCH, avec un public exclusif, se présente très différemment d’un immeuble de logements meublés classiques. Cette rigueur protège la relation client et la responsabilité du conseiller.

PLF 2027 LMNP : intégrer la location nue dans la réflexion

Le gouvernement assume vouloir rapprocher les régimes de la location nue et de la location meublée. La location nue dispose aujourd’hui de leviers propres. Le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, autorise un amortissement de 3 à 5,5 % selon le type de bien et le niveau de loyer, dans la limite de 8 000 euros par an et par foyer fiscal, porté à 12 000 euros en location très sociale. Le dispositif Denormandie, dans l’ancien rénové en centre-ville, repose quant à lui sur une réduction d’impôt et relève également de la location nue.

Ces dispositifs sont étrangers au plafonnement proposé par l’article 7. Ils permettent au CGP de diversifier les solutions proposées selon le profil fiscal et l’horizon de chaque client. Les opérations de rénovation en centre-ville menées à Lodève avec Maison Harmonie ou à Villeneuve-lès-Béziers illustrent ce type d’approche en Denormandie.

PLF 2027 LMNP : chiffrer chaque scénario avant toute décision

Dans un environnement fiscal mouvant, la valeur ajoutée du conseiller tient à sa capacité à chiffrer. Une étude d’investissement complète permet de comparer, pour un même client, plusieurs scénarios : LMNP sous les règles actuelles, LMNP sous les règles proposées, location nue avec Jeanbrun ou Denormandie. Elle intègre la fiscalité annuelle, l’effort d’épargne, la trésorerie après impôt et la fiscalité à la sortie. C’est sur cette base objective que le client peut décider en connaissance de cause.

PLF 2027 LMNP : s’appuyer sur un opérateur immobilier structuré

Y’AM Asset Management accompagne les CGP partenaires et les professionnels de l’investissement immobilier avec des programmes conçus en amont : acquisition, rénovation, montage d’opérations immobilières et accompagnement administratif, juridique et fiscal. Chaque programme est présenté avec une étude chiffrée et des informations précises sur son cadre fiscal, afin que le partenaire puisse conseiller ses clients en toute transparence. Les partenaires du réseau reçoivent les nouveaux programmes en avant-première, ce qui leur permet de préparer leurs dossiers clients dans de bonnes conditions, y compris pendant une période d’évolution réglementaire comme celle du PLF 2027.

Pour échanger sur l’impact du PLF 2027 LMNP sur vos dossiers clients ou découvrir les programmes en cours, prenez rendez-vous avec Yoann Maxel ou contactez l’équipe Y’AM.

FAQ PLF 2027 LMNP

PLF 2027 LMNP : les nouveaux plafonds s’appliquent-ils déjà ?

Ils figurent dans le projet de loi de finances pour 2027 déposé le 1er octobre 2026. À ce stade, il s’agit d’une proposition soumise au Parlement. Les règles applicables seront celles de la loi de finances définitivement adoptée et promulguée, dont la rédaction peut encore évoluer.

PLF 2027 LMNP : le statut de loueur en meublé non professionnel est-il supprimé ?

Le statut LMNP est maintenu. Le texte encadre l’amortissement des locaux et ses reports au régime réel. Les seuils du micro-BIC et la frontière entre LMNP et LMP restent inchangés par cet article.

PLF 2027 LMNP : le plafond de 7 000 euros s’applique-t-il par logement ?

Le plafond s’apprécie par foyer fiscal et par an. Un foyer qui détient plusieurs lots meublés partage donc un seul plafond de 7 000 euros pour l’amortissement des locaux de l’ensemble de ses biens en location à l’année.

PLF 2027 LMNP : que deviennent les amortissements déjà reportés ?

Les amortissements reportés au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 resteraient déductibles jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite annuelle de la moitié du résultat imposable restant après application des nouvelles règles.

PLF 2027 LMNP : les résidences étudiantes et seniors sont-elles concernées ?

Les résidences relevant des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du CCH et accueillant exclusivement les publics visés, ainsi que certains établissements pour personnes âgées ou handicapées, seraient exclues des plafonds de 2,5 % et 7 000 euros. Elles resteraient en revanche soumises à la fin du report des amortissements non déduits.

PLF 2027 LMNP : le mobilier est-il concerné par le plafond ?

Le plafond vise l’amortissement des locaux. L’amortissement du mobilier et des équipements, ainsi que les autres charges déductibles du régime réel, restent hors de cette limite.

PLF 2027 LMNP : faut-il attendre le vote de la loi pour conseiller ses clients ?

Il est utile d’anticiper dès maintenant : identifier les clients les plus exposés, mesurer leur stock d’amortissements reportés et préparer des simulations comparatives permet de réagir rapidement dès l’adoption du texte définitif, tout en présentant les mesures au conditionnel tant qu’elles restent en discussion.

Article établi le 2 octobre 2026 à partir du projet de loi de finances pour 2027 tel que déposé. Les mesures présentées sont susceptibles d’évoluer au cours de l’examen parlementaire. Ce contenu a une vocation informative ; chaque situation relève d’une analyse fiscale personnalisée.