Donation familiale et immobilier : 300 000 € exonérés

Mis à jour : août 2026

Et si une partie du patrimoine des parents ou grands-parents pouvait aider la génération suivante à financer un projet immobilier, tout en bénéficiant d’une exonération exceptionnelle de droits de donation ?

C’est précisément l’objectif d’un dispositif temporaire créé par la loi de finances pour 2025.

Jusqu’au 31 décembre 2026, certains dons familiaux de sommes d’argent peuvent bénéficier d’une exonération de droits de mutation à titre gratuit lorsqu’ils servent à financer l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA, ou certains travaux de rénovation énergétique.

Pour les familles qui réfléchissent simultanément à la transmission du patrimoine, à l’immobilier et à la rénovation énergétique, le mécanisme mérite donc une attention particulière.

Mais ses conditions sont précises.

Un dispositif exceptionnel créé par la loi de finances pour 2025

L’article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a instauré une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit, désormais codifiée à l’article 790 A bis du Code général des impôts (CGI).

Elle concerne les dons de sommes d’argent réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.

La doctrine administrative a ensuite précisé les modalités du dispositif dans le BOFiP BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 730 et suivants, dans sa mise à jour du 4 septembre 2025.

Quels membres de la famille peuvent en bénéficier ?

Le dispositif concerne les dons de sommes d’argent consentis à :

• un enfant ;
• un petit-enfant ;
• un arrière-petit-enfant ;
• ou, lorsque le donateur n’a aucune descendance, un neveu ou une nièce.

Le BOFiP précise également que seuls les dons de sommes d’argent en pleine propriété sont concernés. Ils peuvent notamment être réalisés par virement, chèque, mandat ou remise d’espèces.

Références : article 790 A bis du CGI ; BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 730 à 760.

Jusqu’à 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire

C’est naturellement l’un des aspects les plus intéressants du dispositif.

L’exonération est plafonnée à :

100 000 € pour un même donateur au profit d’un même bénéficiaire, avec un plafond global de 300 000 € par bénéficiaire.

Un enfant pourrait donc, par exemple, recevoir :

• 100 000 € de son père ;
• 100 000 € de sa mère ;
• 100 000 € de l’un de ses grands-parents.

Soit 300 000 € susceptibles d’être transmis en franchise de droits de donation au titre de ce dispositif, sous réserve naturellement que l’ensemble des conditions d’affectation soit respecté.

C’est l’exemple donné directement par l’administration fiscale dans sa doctrine.

Référence : BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 970.

Attention : tous les projets immobiliers avec travaux ne sont pas éligibles

C’est probablement le point le plus important à comprendre.

Le texte distingue deux utilisations possibles de l’argent donné.

1. L’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA

La première possibilité consiste à utiliser la donation pour acquérir :

• un immeuble neuf ;
• ou un logement en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Le BOFiP définit ici l’immeuble neuf comme un immeuble achevé au moment de l’acquisition et jamais habité ni utilisé auparavant.

L’acte authentique d’acquisition doit intervenir dans le délai prévu par le dispositif.

Le logement doit ensuite être affecté pendant au moins cinq ans :

• à la résidence principale du bénéficiaire de la donation ;
• ou à la location à usage de résidence principale.

La location peut être nue ou meublée, dès lors que le logement constitue effectivement la résidence principale du locataire.

Références : article 790 A bis, I-1° et II du CGI ; BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 790 à 910.

2. Le financement de travaux de rénovation énergétique

C’est ici que le dispositif rejoint directement le sujet de la rénovation immobilière.

Une donation peut également bénéficier de l’exonération lorsqu’elle finance des travaux et dépenses de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’.

Le BOFiP renvoie aux travaux et dépenses relevant de la prime de transition énergétique prévue par l’article 15-II de la loi de finances pour 2020 et à la liste définie notamment par le décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 modifié.

Il peut donc s’agir, selon les conditions d’éligibilité applicables au projet, de travaux participant à l’amélioration de la performance énergétique du logement.

Les travaux doivent être réalisés par des professionnels répondant, lorsqu’elle est exigée, à la qualification requise par les textes.

Références : article 790 A bis, I-2° du CGI ; BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 920 et suivants ; décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 modifié.

Une condition majeure pour la rénovation : il doit s’agir de la résidence principale du bénéficiaire

Cette distinction est essentielle.

Dans le volet consacré aux travaux de rénovation énergétique, le logement doit :

1. appartenir au bénéficiaire de la donation ;
2. devenir ou demeurer sa propre résidence principale ;
3. conserver cette affectation pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux.

L’administration précise même que les travaux réalisés sur un logement appartenant à une société dont le bénéficiaire serait associé ne permettent pas de bénéficier de cette exonération.

Autrement dit, la simple acquisition d’un appartement ancien destiné à l’investissement locatif, accompagnée de travaux de rénovation, ne suffit pas à rendre la donation éligible à l’article 790 A bis au titre du volet « travaux ».

Cette précision est particulièrement importante pour distinguer le dispositif d’autres mécanismes fiscaux liés à l’investissement dans l’immobilier ancien rénové.

Références : article 790 A bis, II du CGI ; BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 920 à 950.

Les fonds doivent être utilisés dans les six mois

Le calendrier constitue une autre condition déterminante.

La somme reçue doit être affectée au projet au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant son versement.

Le BOFiP apporte une précision particulièrement importante : le don doit intervenir avant l’affectation de l’argent à l’acquisition immobilière.

L’anticipation du projet familial prend donc tout son sens.

Dans le cas d’une VEFA, l’administration retient la signature de l’acte authentique pour apprécier l’acquisition. Lorsque cet acte est signé dans le délai de six mois, les appels de fonds ultérieurs liés à l’avancement des travaux peuvent naturellement intervenir après cette période.

Référence : BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 790 à 850.

Un investissement locatif est possible dans le volet acquisition

Le dispositif présente ici une subtilité intéressante.

Pour l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA, le bénéficiaire peut affecter le logement à la location à usage d’habitation principale pendant cinq ans.

La doctrine fiscale précise que cette location peut être nue ou meublée.

Le dispositif peut donc accompagner un véritable investissement locatif dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire.

En revanche, cette logique diffère des résidences gérées avec bail à un exploitant : le BOFiP exclut expressément de ce régime les logements intégrés notamment à certaines résidences avec services lorsque le propriétaire loue son logement à l’exploitant, puisque c’est alors l’exploitant qui assure l’occupation du logement par le résident.

Référence : BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 900 et 910.

La SCI appelle également une vigilance particulière

Autre précision importante apportée par l’administration : l’apport de la somme donnée à une SCI, ou le prêt de cette somme à une SCI par l’intermédiaire notamment d’un compte courant d’associé, ne remplit pas la condition d’affectation prévue par l’article 790 A bis.

Le fait que la SCI utilise ensuite cet argent pour acquérir le logement ne modifie pas cette analyse.

Pour le volet rénovation énergétique, le BOFiP précise également que des travaux réalisés dans un logement appartenant à une société dont le bénéficiaire est associé restent hors du dispositif, puisque le bénéficiaire lui-même n’est alors pas propriétaire du logement.

Référence : BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 880 et § 950.

Une articulation possible avec les dispositifs classiques de donation

C’est probablement ici que la réflexion patrimoniale devient la plus intéressante.

L’exonération temporaire de l’article 790 A bis doit être distinguée des abattements classiques applicables aux donations.

L’article 779 du CGI prévoit notamment un abattement de 100 000 € entre un parent et son enfant.

Par ailleurs, l’article 790 G du CGI prévoit, sous certaines conditions d’âge, une exonération spécifique des dons familiaux de sommes d’argent pouvant atteindre 31 865 € tous les quinze ans pour un même donateur et un même bénéficiaire.

L’article 790 G exige notamment que le donateur ait moins de 80 ans et que le bénéficiaire soit majeur ou émancipé.

Le BOFiP indique par ailleurs que la fraction d’une donation dépassant le montant effectivement éligible à l’exonération temporaire de l’article 790 A bis peut, lorsque les conditions correspondantes sont réunies, relever des abattements de droit commun ou du régime des dons familiaux de sommes d’argent.

Références : articles 779 et 790 G du CGI ; BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 970 et 980.

Exemple : des parents souhaitent aider leur enfant à constituer son patrimoine

Prenons une situation simple.

Un couple souhaite transmettre une partie de son patrimoine à son enfant pour accompagner un projet immobilier.

Dans le cadre de l’article 790 A bis, chacun des parents peut transmettre jusqu’à 100 000 €, soit potentiellement 200 000 €, avec exonération de DMTG si l’argent est intégralement affecté à une opération répondant aux conditions du dispositif.

Selon l’historique des donations familiales, l’âge des parties et leur situation patrimoniale, d’autres abattements ou exonérations peuvent également entrer dans la réflexion.

L’enjeu devient alors beaucoup plus large que la seule fiscalité de la donation.

Il s’agit d’organiser une stratégie de transmission permettant à la génération suivante de disposer d’un capital pour acquérir, rénover, habiter ou investir dans l’immobilier, en choisissant pour chaque projet le cadre fiscal réellement applicable.

Rénovation immobilière et donation : deux stratégies à distinguer

Pour un projet dans l’ancien, il faut donc raisonner avec précision.

Première situation : l’enfant est déjà propriétaire de sa résidence principale et souhaite réaliser une rénovation énergétique éligible. La donation temporaire de l’article 790 A bis peut alors constituer un outil particulièrement intéressant si toutes les conditions sont réunies.

Deuxième situation : l’objectif consiste à acquérir un appartement ancien rénové ou à rénover afin de le louer. Le volet « rénovation énergétique » de l’article 790 A bis n’est alors pas automatiquement applicable. La stratégie peut en revanche s’appuyer sur les règles classiques de donation pour constituer tout ou partie de l’apport, puis sur la fiscalité propre à l’opération immobilière.

C’est cette distinction qui permet d’éviter de confondre fiscalité de la transmission et fiscalité de l’investissement immobilier.

Une vigilance particulière sur le cumul des avantages fiscaux

Le législateur a également prévu plusieurs règles destinées à éviter le cumul de certains avantages sur une même dépense.

Pour les travaux de rénovation énergétique financés grâce au don exonéré, l’article 790 A bis exclut notamment certaines dépenses ayant déjà donné lieu à :

• MaPrimeRénov’ ;
• une déduction de charges pour la détermination de l’impôt sur le revenu ;
• certains crédits d’impôt visés par le texte.

Il faut donc analyser l’origine du financement et le traitement fiscal de chaque dépense avant de construire le montage.

Références : article 790 A bis, II du CGI ; BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 960.

Une déclaration fiscale reste obligatoire

Exonération de droits signifie 0 € de droits dans les limites applicables, mais la donation reste soumise aux obligations déclaratives.

À compter du 1er janvier 2026, la déclaration en ligne est devenue le principe pour les dons manuels. L’administration fiscale prévoit toutefois expressément une exception pour les dons bénéficiant de l’exonération de l’article 790 A bis : ils peuvent encore relever du dépôt du formulaire n° 2735 selon les modalités indiquées par l’administration.

Les justificatifs permettant d’établir le versement et l’affectation des fonds doivent également être conservés.

Pourquoi ce dispositif mérite d’être étudié avant le 31 décembre 2026

L’immobilier et la transmission familiale sont souvent étudiés séparément.

Pourtant, une donation peut permettre de transformer une épargne détenue par une génération en capital immobilier pour la génération suivante.

Dans certains projets, l’article 790 A bis apporte une opportunité fiscale supplémentaire.

Dans d’autres, notamment dans l’immobilier ancien destiné à l’investissement locatif, les mécanismes classiques de donation peuvent constituer le point de départ d’une stratégie associant transmission, acquisition, rénovation et création de patrimoine.

La clé reste donc la même : anticiper avant de signer et choisir le bon dispositif en fonction de l’usage réel du logement.

L’exonération temporaire prévue par l’article 790 A bis concerne les sommes versées jusqu’au 31 décembre 2026.

Pour aller plus loin sur les règles générales de transmission, consultez aussi notre article Combien d’argent peut-on donner sans le déclarer, ainsi que notre page dédiée à l’accompagnement en investissement immobilier.

Donation familiale et immobilier : questions fréquentes

Jusqu’à quel montant une donation familiale immobilier est-elle exonérée en 2026 ?

Au titre de l’article 790 A bis, l’exonération atteint 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, dans la limite globale de 300 000 € par bénéficiaire. Un enfant peut ainsi recevoir jusqu’à 300 000 € exonérés en combinant plusieurs donateurs de sa famille, à condition que les sommes soient affectées à une opération éligible et que toutes les conditions soient respectées.

La donation familiale immobilier concerne-t-elle les logements anciens ?

Pour l’acquisition, seuls un logement neuf ou en VEFA ouvrent droit à l’exonération de l’article 790 A bis. Un bien ancien peut néanmoins entrer dans le champ au titre du second volet, celui des travaux de rénovation énergétique, à la condition que le logement soit la résidence principale du bénéficiaire.

Peut-on cumuler l’article 790 A bis avec les abattements classiques de donation ?

Oui. La fraction d’une donation qui dépasse le montant éligible à l’article 790 A bis peut, si les conditions correspondantes sont réunies, relever de l’abattement de 100 000 € de l’article 779 du CGI ou du don familial de sommes d’argent de l’article 790 G, dans la limite de 31 865 €. Ces dispositifs s’additionnent dans une stratégie de transmission construite en amont.

Dans quel délai les fonds d’une donation familiale immobilier doivent-ils être utilisés ?

La somme reçue doit être affectée au projet au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement. Le don doit intervenir avant l’affectation de l’argent à l’acquisition. Pour une VEFA, l’administration retient la date de signature de l’acte authentique.

Une donation familiale immobilier peut-elle financer un investissement locatif ?

Oui, dans le volet acquisition. Le logement neuf ou en VEFA peut être loué à usage de résidence principale pendant au moins cinq ans, en location nue ou meublée. En revanche, les résidences gérées avec bail à un exploitant sont exclues du dispositif.

Peut-on affecter une donation familiale immobilier à une SCI ?

Non. L’apport de la somme donnée à une SCI, ou son prêt à la SCI via un compte courant d’associé, ne remplit pas la condition d’affectation de l’article 790 A bis, même si la SCI acquiert ensuite le logement. Le bénéficiaire doit être personnellement propriétaire.

Faut-il déclarer une donation familiale immobilier même exonérée ?

Oui. L’exonération suppose une déclaration. Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration en ligne est le principe pour les dons manuels, mais les dons relevant de l’article 790 A bis peuvent encore passer par le dépôt du formulaire n° 2735. Les justificatifs de versement et d’affectation des fonds doivent être conservés.

Jusqu’à quand la donation familiale immobilier reste-t-elle exonérée ?

Le dispositif de l’article 790 A bis vise les sommes versées jusqu’au 31 décembre 2026. C’est une fenêtre temporaire : au-delà, seuls les abattements et exonérations classiques de donation resteront applicables.

Références juridiques et fiscales

• Article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 : création du dispositif temporaire.
• Article 790 A bis du Code général des impôts : exonération temporaire des dons familiaux affectés à certaines opérations immobilières ou de rénovation énergétique.
• BOFiP BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 730 à 990, version publiée le 4 septembre 2025 : doctrine administrative détaillant les conditions d’application.
• Article 779 du CGI : abattements applicables notamment aux donations entre parents et enfants.
• Article 790 G du CGI : exonération des dons familiaux de sommes d’argent dans la limite de 31 865 €, sous conditions.
• Décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 modifié relatif à la prime de transition énergétique : travaux et dépenses servant notamment de référence au volet rénovation énergétique.

Important : chaque situation patrimoniale possède ses propres caractéristiques. La fiscalité de la donation et l’éligibilité du projet doivent être validées avant l’opération avec le notaire, l’avocat fiscaliste ou le conseil habituel de la famille.